北京公联交通枢纽建设管理有限公司与北京某某物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院 民事判决书 （2018）京0106民初25035号 原告（反诉被告）：北京公联交通枢纽建设管理有限公司，住所地丰台区西四环中路108号2301室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京天驰君泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京天驰君泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京**物业管理有限公司，住所地北京市丰台区广安路小井甲385号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市智先律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋月月，女，汉族，北京市智先律师事务所律师助理。 原告（反诉被告）北京公联交通枢纽建设管理有限公司（以下简称公联枢纽公司）与被告（反诉原告）北京**物业管理有限公司（以下简称**物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。公联枢纽公司委托诉讼代理人**、**，**物业公司 委托代理人***、蒋月月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 公联枢纽公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方2016年10签订的《房屋租赁合同》于2018年1月31日解除；2.被告支付2017年7月1日至2018年1月31日的欠付房租195 883元；3.被告给付房屋占用费（自2018年2月1日起至房屋实际交还之日止，按租金标准计付）；4.被告支付能源费3783元（2017年9月10日至2018年5月17日）；5.被告给付违约金342 516元（按照合同总金额的20%计算）；6.被告返还承租的位于北京南站交通枢纽北广场站厅层西侧320平米配套用房（以下简称承租房产）；7.被告承担诉讼费。事实和理由：双方于2016年10月签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告所属的承租房产；合同期限五年，自2017年1月1日至2021年12月31日；房租共计 1 712 580元，租金每半年一预付，即每年1月l日前、7月1日前支付。合同签订后，原告依约向被告交付了承租房产，被告从开始就迟延、拖欠租金，具体为：2017年1月1日前应交167 900元，实际于2017年3月3日交付；2017年7月1日前应付167 900元，该款至今未付；另，被告自2017年9月10日起拖欠能源费。因被告迟延支付租金、能源费，构成严重违约，根据合同约定，原告于2018年1月31日发出《解除合同函》，通知对方解除《房屋租赁合同》、给付欠费，未果。故诉至法院，望判如所请。 **物业公司辩称，不同意原告诉讼请求。双方于2016年10月20日签订《房屋租赁合同》，其中约定原告将320平米房屋出租给我司使用，并为我司办理合法手续。之后，我司申请营业执照，第一次核准企业名称为北京富贵天下公司，第二个核准企业名称为北京**公司；因原告未能在有效期内提供产权证明，无法进行工商注册，以致我司无法开展正常经营，直至原告提出解除合同。 **物业公司向本院提出反诉请求，要求公联枢纽公司：赔偿损失3 181 706元，承担反诉费。事实和理由：《房屋租赁合同》签订后，我司按照约定交纳保证金3万元、租金167 900元，同时出资进行装修、购置设备等，但公联枢纽公司未按照诚实信用原则提供有效证明办理营业执照，导致我司至今不能进行合法经营，合同目的无法实现，并造成损失3 181 706元（详见南站商业用房成本投入核算单）。 公联枢纽公司对反诉答辩称，1、合同第二条第4款第(2)项约定：“乙方负责租赁房屋装修、改造、经营等相关行政职能机关手续的办理并承担办理手续所需费用，甲方配合提供现有文件和手续”，按照约定，**物业公司负责办理营业执照等相关证照。此外，南站交通系我司根据北京市政府“绿通”政策建设运营的交通枢纽，“绿通”项目特点是精简行政审批事项“加快、简化、下放、取消、协调”，切实加快重大项目前期审批，促进项目及早开工、投资及早落地，因此在枢纽的审批、建设过程中的文件只有《建设用地规划许可证》。签约前，我司告知了前述情况，**物业公司表示自行办理工商、食品卫生等证照。2、合同签订后，我司一直积极协助办理工商、卫生等相关证照。2017年8月，**物业公司在协商会上，再次承诺在3个月内办完相关证照，如不能完成，同意单方解除租赁合同。3、因**物业公司伪造国资委文件的不良影响，最终无法办理相关执照，故所谓“损失”完全系其过错所致。北京中勤永励资产评估有限责任公司评估报告显示，第一次对装修、设备设施的评估价值仅为526 545元，其中还包含争议项83 650元；第二次是对投入成本进行评估，根据最高法院审理租赁合同案件的审理意见，装饰装修损失不能按投入成本计算；另外，**物业公司擅自转租房屋，违反了不能转租的合同约定，且涉案装修系次承租人所为，其无权主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：2016年10月20日，公联枢纽公司（出租方、甲方）与**物业公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：“甲方将位于北京南站交通枢纽北广场站厅层配套用房西侧首层面积120平米、二层面积200平米，合计320平米房屋即承租房产出租给乙方使用，业态定位首层冷餐和接待，二层贵宾室休息室及局部水吧。房屋租赁期限5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，免租装修期为2016年11月1日至同年12月31日。甲方允许乙方为实现使用目的对租赁房屋进行合理装修，装修方案示意图和施工组织计划由乙方进场前上报甲方，批准合格后方可进场施工。租金标准首层3.5元/天/平米（含物业费），二层租金2.5元/天/平米（含物业费），每三年递增5%，乙方于每年1月1日和7月1日前支付，2017年1月1日至2019年12月31日年租金335 800元，2020年1月1日至2021年12月31日年租金352 590元；能源费、***护费等其他费用由乙方与甲方所属南站交通枢纽场站签订《物业管理协议》另行约定。乙方于本合同生效后10个工作日向甲方交纳房屋租赁保证金30 000元，租赁期满或合同解除后乙方没有应付未付款项，并且满足以下条件，甲方于本合同终止或解除后15个工作日内将保证金全额无息归还乙方（1）乙方将租赁房屋完好交还甲方，（2）乙方缴清一切费用。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方向甲方支付本合同总金额20%的违约金，（1）未经甲方书面同意，向第三方转租、转借承租房屋，…（6）逾期未按合同约定支付各项费用，经催告仍未支付”。同时，双方签订《协议书》，其中载明：能源费（电费、水费）由乙方负担，电费1.2元/千瓦时、水费9.5元/立方米。合同签订后，公联枢纽公司交付了承租房产，并将建设用地规划许可证、住所证明等提交给**物业公司。**物业公司于2016年12月5日交纳施工押金3万元、于2017年3月3日交纳租金167 900元。期间，**物业公司以承租房产作为注册地址申请营业执照，因信息不全等未获准许。2017年8月16日，双方就**物业公司在办理工商注册期间提交的文件涉嫌造假所引发的相关问题进行商谈，**物业公司承诺以书面形式（加盖公章）向公联枢纽公司提交如下说明文件：1、关于使用虚假国家部委文件的情况说明并致歉；2、承诺2017年8月25日之前支付拖欠的租金；3、保证3个月内完成全部合法经营手续（工商营业执照、税务、卫生、环保等）的办理，如未完成公联枢纽公司有权单方与**公司解除租赁合同。2017年8月22日，**物业公司给公联枢纽公司发出《致歉信》，大意为：“就我公司在办理工商执照中出现的错误，给予正式说明及对贵公司深深歉意…经贵公司主管部门领导通知我方约谈后才知道工商代办在办理执照中伪造政府证明…”2018年1月22日，公联枢纽公司发出《解除合同函》，大意为：“自2017年6月起，我司数次催缴拖欠租金335 800元，至今未付，根据合同第五条约定，我司***知：1、解除合同，2、给付租金335 800元、违约金342 516元、能源费2212.1元”。**物业公司于2018年1月31日收到并复函，主要内容为“根据合同及相关约定，贵司一直未能为我司提供办理工商执照的有效证明，致使我司无法合法经营，造成巨大损失，故通知贵司1、如解除合同，必须先解决我司投入和损失，2、贵司收到本回复五日内解决我方提出的损失问题”。2018年5月3日，公联枢纽公司给**物业公司发出《停水停电通知函》，大意为“双方合同已经解除，为避免损失扩大，我司决定对房屋采取停水停电措施，现通知贵司在接到本函后七日内将屋内设施妥善处理”。此后，双方也进行过沟通，但未能形成一致意见。 另查，2016年12月11日，**物业公司将承租房产的首层约100平米转租给**，**进行了装饰装修。后因**物业公司未能办理营业执照，双方协商于2019年10月28日解除合同。 庭审中，双方认可因未取得合法经营手续，有关部门于2017年5月12日对承租房产张贴封条。之后，该房产至今未使用。为避免损失扩大，法院多次释明，在留存必要证据后及时办理房屋交接手续，但因分歧较大，至今未办理交接。 庭审中，**物业公司提交其自行制作的南站商业用房成本投入核算单，显示其投入的装修、设备、人工费等数额为3 181 706元；公联枢纽公司不认可。**物业公司申请评估鉴定。本院委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对装饰装修的价值进行评估，该公司出具评估报告，载明：“以2019年9月10日为评估基准日，装饰装修非争议部分价值366 935元、物品非争议价值 75 960元，装饰装修争议部分价值83 650元”。之后，**物业公司申请对承租房产的投入成本进行补充鉴定，该公司于2020年6月29日出具评估报告，确认房屋装饰装修在评估基准日2017年7月15日的价值为949 806元。另，评估期间，经多次催促，**物业公司才交纳评估费，合计31 000元。 本院认为，公联枢纽公司与**物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有法律约束力。合同签订后，公联枢纽公司将承租房产及相关资料交给了**物业公司，因此对于承租房产的现状，**物业公司应该知晓；此外，从**物业公司的承诺函可知，其负责3个月内完成全部合法经营手续（工商营业执照、税务、卫生、环保等）的办理。故其以公联枢纽公司未提供产权证明致其无法进行工商注册无法正常经营的抗辩主张，显无事实依据，本院不予采纳。至于承租房产被封一事，系**物业公司未办理经营手续所致，与公联枢纽公司无关。据此认定，**物业公司未按期交纳费用且擅自转租，构成违约，依照合同约定公联枢纽公司有权单方解除合同，**物业公司已于2018年1月31日收到解除函，因此涉案合同自即日起解除。合同解除后，**物业公司应交还承租房产、清偿欠付租金和能源费，同时按照约定的租金标准给付合同解除后至房屋交还之日止的房屋占用费，并承担给付违约金的法律责任。经审查，公联枢纽公司的诉讼请求，具有合同基础且符合法律规定，本院应予支持。另据已查事实，案涉合同的履行不能系**物业公司自身因素所致，由此造成的损失应当自行承担。故对**物业公司的抗辩及赔偿损失3 181 706元的的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、北京公联交通枢纽建设管理有限公司与北京**物业管理有限公司于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月31日解除； 二、北京**物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将其租用的位于北京南站交通枢纽北广场站厅层配套房西侧首层120平米、二层面积200平米房屋全部腾退给北京公联交通枢纽建设管理有限公司； 三、北京**物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京公联交通枢纽建设管理有限公司2017年7月1日至2018年1月31日租金195 883元； 四、北京**物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京公联交通枢纽建设管理有限公司房屋占有使用费（自2018年2月1日起至2019年12月31日按年租金335 800元计付，自2020年1月1日至房屋交还之日止按年租金352 590元计付）； 五、北京**物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京公联交通枢纽建设管理有限公司能源费3783元； 六、北京公联交通枢纽建设管理有限公司于本判决生效之日起十日内向北京**物业管理有限公司支付违约金342 516元； 七、驳回北京**物业管理有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 评估费31 000元，由北京**物业管理有限公司负担（已交纳）。 本诉案件受理费20 214元、反诉案件受理费16 127元，由北京**物业管理有限公司负担元（已交纳16 127元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审　　判　　长　　　*** 审　　判　　员　　　*** 审　　判　　员　　　*** 二〇二〇年八月二十八日 书　　记　　员　　　曾　晶