昆某某科技有限公司与云南京云消防通风设备有限公司、某某租赁合同纠纷一审民事判决书

云南省富民县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云0124民初250号

原告（反诉被告）：昆***科技有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区环城北路与万华路交叉口天宇佳苑6-A幢3106室。统一社会信用代码：915301240594601591。

法定代表人：陈禄政，董事长。

委托诉讼代理人：吴翔，云南南博律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：母德乘，云南南博律师事务所律师。特别授权代理。

被告：云南京云消防通风设备有限公司，住所：云南省昆明市富民县哨箐工业园区标准厂房。统一社会信用代码：91530124MA6MWHCL70。

法定代表人：***，总经理。

被告（反诉原告）：***，男，汉族，1989年6月8日生，住址：湖南省汨罗市。

二被告共同委托诉讼代理人：周云杰，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。

原告昆***科技有限公司（以下简称：振龙公司）与被告云南京云消防通风设备有限公司（以下简称：京云公司）、***租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，被告***于同年4月19日提起反诉，5月22日本院将本诉与反诉合并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告振龙公司的委托诉讼代理人母德乘、吴翔，二被告的共同委托诉讼代理人周云杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告振龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》，判令被告返还所租赁厂房；2、判令被告立即向原告支付2018年下半年租金220,000元，并支付该款项自2018年7月1日起至实际付清款项之日止按年利率6%计算的资金占用费；3、判令被告立即向原告支付2019年上半年租金450,000元，并支付该款项自2019年1月1日起至实际付清款项之日止按年利率6%计算的资金占用费；4、判令被告立即向原告支付所租赁厂房2018年的城镇土地使用税金68,025.16元，并支付该款项自2019年1月1日起至实际付清款项之日止按年利率6%计算的资金占用费；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月26日，原告与第一被告的设立人***（第二被告）签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于云南省昆明市富民县哨箐工业园区的厂房租赁给第二被告开设的公司（第一被告）使用，同时约定公司成立后，以公司的名义和原告重新签订本合同。合同签订后，原告按约定交付了租赁房屋，但被告未按合同约定时间支付租赁费。虽经原告多次催要，被告一直未将2018年下半年、2019年上半年房租以及2018年的城镇土地使用税金支付给原告，累计拖欠原告租金和税金共计738,025.16元。原告认为，被告的行为已经构成违约，并给原告的生产经营造成了严重影响。根据《中华人民共和国合同法》、《民法总则》、《民事诉讼法》等相关法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。

被告京云公司答辩称，《厂房租赁合同》的合同主体为出租方振龙公司，承租方***。根据合同相对性原则，该合同约束的双方为振龙公司与***，对其双方具有法律约束力。而答辩人在合同中并无签章，答辩人在合同中与被答辩人没有权利义务关系。答辩人认为，合同当事人能够基于合同向另一方当事人基于合同提出请求或者诉讼，但不能向其他无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人，不应承担合同义务和责任。因此，答辩人不是合同当事人，并非是适格主体，请求法院驳回被答辩人对答辩人的诉请。

被告***答辩称：一、答辩人未付租金系行使先履行抗辩权。答辩人与被答辩人签订《厂房租赁合同》后，向被答辩人支付了保证金以及租金合计83万元，但在答辩人进场后，发现被答辩人交付的厂房及办公室门窗门锁等有损坏无法直接使用，答辩人基于诚实信用合作原则，自行对其修缮使用。2018年6月份进入雨季，答辩人正常使用的厂房因下雨开始漏雨，特别是铝合金车间及柜式风机车间因为厂房漏雨，直接导致无法生产，而且因为漏雨导致机器设备触水损坏。甚至于因为雨天厂房旁侧山体出现泥石流等山体滑坡的情况危及厂房及员工人身财产安全。在出现上述情况后，答辩人即与被答辩人高管江某联系沟通厂房房顶漏雨事宜，要求被答辩人对厂房进行维修以保证答辩人能够正常使用，但被答辩人一直推诿，既不予修理，亦未承诺由答辩人修理之后由其承担责任，以至于在此过程中因为厂房漏雨导致答辩人无法正常使用房屋，直至2018年9月份雨季过去漏雨情况才有好转。根据《合同法》及《城市房屋租赁管理办法》的规定，被答辩人应当保证在租赁期间租赁物能够符合约定的用途并正常使用，若租赁物需要维修，则应该履行维修义务。因被答辩人违反合同约定及法律规定在先义务，对厂房屋顶已损坏且漏雨的事未采取任何方式进行处理，致答辩人在2018年6月至9月期间无法正常使用厂房，应当予以扣减租金或延长租期。且答辩人不存在违约行为，合同也无约定，故不应支付资金占用费。2、被答辩人要求支付税金。答辩人认为，《厂房租赁合同》第三条明确约定，租赁保证金15万元，租金每月7.5万元(含税)，则此租金已经包含了城镇土地使用税金等所有的税费。因此，被答辩人要求答辩人再行支付系重复要求，且无合同依据亦无法律依据，理应不予支持。综上，请求法院驳回被答辩人对答辩人的诉请。

反诉原告***向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告损失30万元；2、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年10月26日，反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于云南省富民县哨箐工业园区的厂房，租赁期限为三年，租赁保证金15万元，每月租金含税为75,000元，每六个月支付一次。合同签订后，反诉原告按照合同约定向反诉被告支付了租赁保证金以及租金合计83万元，反诉被告将厂房交付给反诉原告使用。进场后发现反诉被告交付的厂房及办公楼门窗门锁基本都已损坏并不能直接使用，反诉原告为了能够尽快使用厂房只得自行进行修缮。2018年6月迎来雨季，厂房开始大规模漏雨，特别是铝合金车间及柜式风机车间，因为漏雨的原因直接导致无法生产，而且部分机器还因漏雨进水损坏。再者，厂房地理位置依山而建，山体因雨水冲刷造成山体滑坡泥石流，造成厂房内部道路无法正常使用以及危及厂房及员工的财产生命安全。从第一次厂房漏雨开始，反诉原告即与反诉被告高管江某联系沟通厂房屋顶修缮事宜，但反诉被告一直予以推诿，既没有派人来进行维修，也并未明确在反诉原告进行维修后由其承担维修费用，导致厂房漏雨事故一直持续到2018年9月因雨季结束而有所缓解。在这个过程中，因为厂房漏雨以及山体滑坡及反诉被告的不作为，严重影响了反诉原告的正常生产工作，导致产量明显下降。反诉原告认为，根据《合同法》及城市房屋租赁管理办法的规定，作为出租方的反诉被告应当在租赁期内保持租赁物符合约定的用途，且应当履行租赁物的维修义务，若不及时修复，造成承租人损失的应当赔偿损失。反诉被告对厂房不予维修的行为已经违反合同约定及法律规定，给反诉原告造成了重大损失。为了维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，望判如诉请。

反诉被告振龙公司答辩称，1、本案厂房交付时与对方已经签收过移交清单，对方在移交清单上签字之后，表明对当时的厂房现状是予以认可的；2、反诉被告已经履行了维修义务，因为本案的厂房是由建投五建负责维修，而且事情发生之后，建投五建也进行了维修。维修清单及维修费用这些都是由反诉被告来承担的；3、反诉原告所说的修建道路的费用，反诉被告是不认可的，因为当时我们交付的时候是符合使用条件的，至于说是厂房交付给反诉原告之后，其自己修路是其个人行为，而且也没有和反诉被告进行相关协商。

原告（反诉被告）围绕诉称及反诉答辩，提交以下证据予以证明：

1、《厂房租赁合同》，欲证明双方于2017年10月26日签订《厂房租赁合同》，约定月租金7.5万元，每6个月支付一次，于每次使用前3个工作日内支付.

2、催款涵、催缴租金涵，欲证明原告多次向被告催收租金，但被告一直未按合同约定时间支付，尚欠2018年下半年租金22万元，2019年上半年租金45万元，2018年城镇土地税金68,025.16元。

3、厂房出售出租信息、移交清单，欲证明双方于2017年12月29日进行租赁厂房交接时，反诉原告针对所租赁厂房并未提出任何异议，其对厂房现状是认可的。该租赁厂房交付时符合合同约定用途，能正常使用。

4、维修报告，欲证明反诉原告在使用租赁厂房期间，反诉被告已经履行了合理的修缮义务。

经质证，被告、反诉原告对证据1的三性予以认可，对其证明目的不予认可；认为证据2系原告单方出具，对其三性和证明目的均不予认可；认为证据3中厂房出售出租信息无原件核对，对三性不予认可，对移交清单真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可，移交清单中这些物件的移交，并不能证明厂房能够正常使用；认为证据4系第三方单方出具，对其三性和证明目的均不予认可。

被告、反诉原告围绕答辩及反诉，提交以下证据予以证明：

1、《厂房租赁合同》，欲证明合同双方为振龙公司与***及双方的权利义务。

2、微信记录、视频、证人证言，欲证明合同签订后，被告（反诉原告）支付了保证金及租金83万元。在使用厂房过程中因房顶损坏漏雨导致无法正常使用，***多次与对方高管江某沟通厂房屋顶修缮事宜，但未取得实际进展。根据法律规定，振龙公司在租赁期间未能保证厂房符合使用用途，应当予以扣减相应租金。

3、收据，欲证***公司交付的厂房基础设施无法使用，被告（反诉原告）对厂房基础设施进行建设（即铺路搭建厂房）等，对因此而产生的费用应当由振龙公司承担。

经质证，原告（反诉被告）对证据1的三性予以认可，对其证明目的不予认可；对证据2中微信聊天记录、视频的真实性无异议，该聊天记录显示已告知反诉原告厂房是五建负责维修，让他们找五建维修，对证人证言的三性不予认可，因证人均系其公司员工，与其有利害关系；对证据3的三性不予认可，因系第三方单方出具，且与本案没有关联性。

综上，对质证中当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：对原告提交的证据2的真实性予以确认，但不能证明已送达被告；原告提交的证据3中的《厂房出售出租信息》系其单方制作，对真实性予以确认，但对其证明目的不予认可；《维修报告》系第三方出具，对其真实性予以确认，但并不能证明原告已全面履行自己的义务。被告提交的证据2中的《证人证言》证实厂房雨季存在漏雨这一事实，能与其他证据相印证，本院予以采证，对其欲证明的其他内容因无其他证据印证，本院不予采证；被告提交的证据3无相关证据予以印证，属于孤证，本院不予采证。

根据庭审及举证、质证、认证，本院确认以下法律事实：2017年10月26日，原告与被告***签订了《厂房租赁合同》，约定原告将其位于云南省富民县哨箐工业园区的厂房租赁给被告***使用，租赁物面积经双方认可确定为厂房6372平方米、办公楼半层238平方米（承租方任选）、住宿楼一层353平方米（承租方任选），租赁期限为三年，即从2018年1月1日起至2020年12月31日止，租赁保证金15万元，每月租金75,000元（含税），每六个月支付一次；同时约定待承租方注册成立公司后，以公司的名义和原告重新签订本合同。2017年12月18日，京云公司登记成立，公司法定代表人为***，系执行董事兼总经理，公司成立后，公司与原告间并未重新签订合同。2017年12月29日，原告将租赁标的物交付给了被告，被告也先后支付租赁保证金15万元、租金68万元。被告在使用租赁物至2018年雨季（6月至9月期间），因厂房存在漏雨情况，被告与原告的相关负责人联系后，原告已通知云南建投第五建设有限公司对厂房进行检修，云南建投第五建设有限公司在检修中提出，漏雨系因屋面天沟及落水管太多垃圾堆积，造成落水口及落水管堵塞返水漏雨。云南建投第五建设有限公司虽对漏雨厂房进行检修，但漏雨情况未得到彻底根治。因被告认为在2018年6月至9月期间，屋顶漏雨而原告未予以维修，致其无法正常使用厂房，其行使先履行抗辩权而未支付2018年剩余租金220,000元及2019年1月至6月租金。原告为此提起诉讼请求解决。

本案的争议焦点为：1、京云公司是否系适格主体；2、原告的诉讼请求应否支持；3、反诉原告的反诉请求是否应当支持。

本院认为，一、原告与***签订《厂房租赁合同》之时，京云公司并未登记成立，但双方在合同中约定待承租方注册成立公司后，以公司的名义和原告重新签订本合同，但在承租方注册成立京云公司后，京云公司即使用该租赁物开展经营活动，但并未以京云公司的名义与原告重新签订租赁合同，而是在租赁物移交后，京云公司继续按照原告与***签订的《厂房租赁合同》约定使用该租赁物，即认可该合同对京云公司具有约束力，对此本院确认京云公司系本案适格被告。二、依法成立的合同对当事人具有约束力，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，原告与被告***签订《厂房租赁合同》后已按约将租赁物移交被告管理使用，被告应当按照合同的约定全面履行向原告支付租金的义务，现被告未按约全面履行给付租金义务的行为已属违约，故对原告起诉给付租金的诉求予以支持。被告未按约给付租金的违约行为已表明其怠于履行主要债务，根据合同法的相关规定，原告可以要求解除合同，合同解除后，被告已支付的租赁保证金15万元应予抵扣租金，则被告尚欠原告2018年租金7万元，2019年上半年租金45万元。其次，对于欠款期间资金占用费，原告请求按年利率6%计算虽无合同约定，但被告事实上存在拖延支付租金的行为，而原告的此请求不违反法律法规的相关规定，故本院予以支持。另，关于土地使用税问题，在双方签订的《厂房租赁合同》中虽约定土地使用税由承租方负责，但原告并未提交有效证据证明所租赁厂房2018年的城镇土地使用税金为68,025.16元，故对原告的此项请求不予支持。三、关于反诉原告的诉求，反诉原告***租用振龙公司厂房等主要是用于京云公司的生产经营，涉案租赁物属于不动产，反诉原告在经过了解查看后认为振龙公司出租的厂房适宜其将成立的公司开展经营活动，故经与原告友好协商，达成厂房租赁协议，并签订了《厂房租赁合同》，随后接收了移交的租赁标的物，反诉原告及京云公司在接收进场后对租赁标的物并未提出任何异议，且按约先后支付了租赁保证金及租金共计83万元，据此，对反诉原告提出的振龙公司移交的租赁标的物不符合合同约定的主张不予支持。另，涉案厂房雨季漏雨问题虽经云南建投第五建设有限公司进行检修，漏雨情况仍未得到彻底根治，但反诉原告提交的证据也不能证明因厂房漏雨给其造成的具体损失，故对反诉原告请求赔偿其损失30万元的诉求不予支持。

综上所述，原告要求被告给付租金及资金占用费的诉讼请求符合合同的约定和法律规定，应予以支持。原告请求被告给付土地使用税及反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除原告昆***科技有限公司与被告***于2017年10月26日就位于云南省富民县哨箐工业园区厂房签订的《厂房租赁合同》。

二、被告云南京云消防通风设备有限公司、***应于判决生效之日起二十日内将上址厂房（厂房、办公楼、住宿楼）交还原告昆***科技有限公司。

三、被告云南京云消防通风设备有限公司、***应于判决生效之日起十日内支付原告昆***科技有限公司2018年租金70,000元（已扣除租赁保证金），并自2018年7月1日起按年利率6%支付资金占用费至实际付清款项之日止；支付2019年上半年租金450,000元，并自2019年1月1日起按年利率6%支付资金占用费至实际付清款项之日止。

四、驳回原告昆***科技有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回反诉原告***的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费，本诉费11,180元（原告已预交），减半收取5590元，由原告负担1090元，二被告共同负担4500元；反诉费5800元（反诉原告已预交），减半收取2900元，由反诉原告负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

审　判　长　　李庆芬

人民陪审员　　杨　明

人民陪审员　　罗继莲

二〇一九年七月三日

书　记　员　　火有明