某某、济南康都置业有限公司等财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁01民终12190号

上诉人（原审原告）：***，男，1969年4月1日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：梁冰清，山东圣义律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：济南康都置业有限公司，住所地济南市。

法定代表人：JEROMEKIANG，董事长。

委托诉讼代理人：吴玉珍，女，该单位工作人员。

委托诉讼代理人：孙红红，山东齐邦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：济南汉裕金信投资管理合伙企业(有限合伙)，住所地济南市。

执行事务合伙人：山东汉裕资本管理有限公司，李一（委派代表）。

委托诉讼代理人：王磊，上海市海华永泰（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：相海，上海市海华永泰（济南）律师事务所律师。

原审第三人：济南热电集团有限公司，住所地济南市。

法定代表人：许宝星，董事长。

委托诉讼代理人：李姝婧，泰和泰（济南）律师事务所律师。

上诉人***、济南康都置业有限公司（以下简称康都置业公司）因与被上诉人济南汉裕金信投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称汉裕金信公司）及原审第三人济南热电集团有限公司（以下简称热电公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2021)鲁0105民初4008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由康都置业公司和汉裕金信公司负担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清：（一）汉裕金信公司对涉案的供热管道享有所有权。1、建筑物的基本机构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，由于其属性天然构成建筑物共有部分。建筑物内的供热管网是建筑物的必备设施，也是业主必须使用的设施，是建筑物的共有部分，应属于业主共有。2、涉案供热管道是涉案的和信花园10号楼主体结构中不可分割的组成部分，属于该建筑物的共有部分，依据《民法典》第271条、273条的规定，汉裕金信公司作为该建筑物的业主，对该公有部分享有共有和共同管理的权利；同时，***与汉裕金信公司签订的《房屋租赁合同》中，第五条第2款约定：与该租赁房屋主体结构及外立面有关的维修部分，非人为的由甲方负责，……；第3款明确约定：在租赁期限内，甲方为保证该房屋的正常使用和安全进行检查养护时，乙方应予以配合，……3、可见，汉裕金信公司作为涉案建筑物的业主，除对其专有部分即***承租的房屋享有专有权以外，还对涉案的和信花园10号楼共有部分享有共有权，依据《房屋租赁合同》的约定，其对涉案的供热管道负有管理、维修、养护的义务。4、同时，在一审庭审中，康都置业公司陈述其公司目前处于经营异常状态，现由汉裕金信公司对其进行全面监管，汉裕金信公司对康都置业公司的经营状况及债权债务等非常清楚。因此，汉裕金信公司对涉案供热管道的现状也是明确知晓的，其作为涉案房屋的所有权人、出租人及涉案建筑物区分所有权的共有人，有义务对涉案供热管道进行管理、维修和养护。综上，汉裕金信公司对涉案的供热管道享有所有权及管理权，原审法院只认定康都置业为涉案供热管道的所有权人属于认定事实不清。

(二)***的地下室财产的损失并不包含地上一层的维修损失。涉案的供热管道系埋设于地下室天花板与地上一层地板之间的位置，虽然涉案供热管道泄漏之水大部分流向了***承租房屋的地下室，但也不可避免地将涉案房屋的一楼地面造成损害。当时第三人对涉案管道进行抢修时，也是将涉案房屋的一楼地面刨开才能进行维修的，但第三人仅对其刨开的地面进行了修复，对其他地上部分损害并未进行修复。***是在第三人抢修工作结束后，单独对涉案房屋地上一层进行修复的，其在一审程序中提交的第五组证据，能够证明***对涉案房屋进行维修及因此支出的费用为5.6万元的事实。在一审程序中，***仅对“涉案地下室的装修损失(包含装修的材料费和人工费)”及“被浸泡财物的损失价值”申请了鉴定，并没有对涉案房屋的地上一层的装修损失申请鉴定。而且，鉴定机构作出的评估意见书中明确载明其评估的范围为：“在评估基准日，申请人涉案地下室的装修损失(包含装修的材料费和人工费)、被浸泡财物的损失价值”。并且，依据其载明的“标的评估清单”也可以看出，其评估的范围并不包含涉案房屋地上一层的装修损失。因此，原审法院仅依据鉴定机构作出的评估意见书，就简单粗暴地认定经鉴定机构评估认定的损失已经涵盖了***因维修地上一层而支付的维修材料及人工费损失，属于认定事实不清。

二、原审法院适用法律错误。1、《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第二百七十三条第二款规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。康都置业公司和汉裕金信公司于2019年2月27日签订《商品房买卖合同》，约定康都置业公司将涉案房屋出售给汉裕金信公司，双方于2019年6月1日前交付房屋。汉裕金信公司因此取得涉案房屋的所有权，依据上述法律规定，汉裕金信公司的购买受让行为，不仅取得了涉案房屋专有部分的所有权，同时也取得了与涉案房屋区分所有权的共有部分的共有和共同管理的权利。因此，汉裕金信公司系涉案供热管道的共有权人，其对涉案供热管道享有管理的权利和义务。同时，依据***与汉裕金信公司签订的《租赁合同》五条第2、3款的约定，涉案供热管道应由汉裕金信公司负责管理、维修、养护，汉裕金信公司没有履行其法律规定及合同约定的义务，是导致涉案事故发生的直接原因。2、涉案的供热管道系康都置业公司开发建设的涉案和信花园10号楼的配套建设，但因其建设质量不达标、年久失修等不当行为导致涉案供热管道泄漏，致使***承租房屋的地下室被水淹，造成了***的财产损失。康都置业公司建设开发的涉案供热管道存在质量问题、建设完成后又没有及时进行维修、养护，也是导致涉案事故发生的直接原因。

综上，涉案事故的发生，系康都置业公司和汉裕金信公司的行为所致。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十八条规定：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任；第一千一百七十一条规定：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。因此，依据上述法律规定，康都置业公司和汉裕金信公司应当对***的财产损害承担连带赔偿责任。原审法院仅判决康都置业承担赔偿责任属于适用法律错误。综上所述，原审法院在审理本案的过程中存在认定事实不清、适用法律错误的情形，望贵院在查清案件事实的基础上，依法支持***的上诉请求。

康都置业公司辩称，同康都置业公司上诉状意见。

汉裕金信公司辩称，一、***在其上诉状中所述情况不符合事实，汉裕金信公司认可一审判决中对赔偿主体及赔偿责任的认定。***在上诉状中称汉裕金信公司对涉案的供热管道享有所有权是不符合事实的。根据***提交的原审第三人出具的《信访事项处理意见书》可以看出，此次事故发生是因为该小区供热管网年久失修，导致出租房地下地埋管道泄漏造成的。该小区供热二次管网系开发商（即康都置业公司）建设，产权人并不是汉裕金信公司；且一审判决书第6页最后一段认定“2020年2月4日涉租楼座公共区域的供热管道（该管道途径***承租）发生爆裂漏水”，可以看出，漏水管道仅是途径涉案房屋的隶属公共区域的供热管道，汉裕金信公司并不是使用人；况且供热管道应由专业部门进行维护，汉裕金信公司不具有维护供热管道的能力。综上可以看出，汉裕金信公司既不是供热管道的产权人，也不是供热管道的使用人，汉裕金信公司既不负有维护供热管道职责，也不具备维护供热管道的能力。因此，一审判决认定汉裕金信公司不是涉案供热管道的产权人，不承担赔偿责任是正确的。

二、汉裕金信公司对一审法院采用山东正衡价格评估有限公司作出的《价格评估报告书》作为赔偿依据持有异议。在一审庭审时，汉裕金信公司多次对该《价格评估报告书》提出异议，认为该价格评估报告所评估的损失价值不准确，不应被法院采用，但均未被一审法院采纳，具体理由如下：1、该事故发生距现场勘查之日已有一年半的时间，时间较长，无法确定地下室装修受损与热力管道漏水有因果关系；即使有因果关系，后期因其他原因而造成的扩大化损失，是***未及时补救造成的，该部分损失应由***自行承担。2、事故发生后，***未对现场进行封存及保全证据，无法证明评估报告中所涉及的药品、仪器就是本次事故中受损的物品，汉裕金信公司对受损药品、仪器数量有异议、不认可；且事故发生距今时间较久，无法确定上述损失与热力管道漏水有因果关系。3、***未按评估机构发函的要求提供“专业维修单位出具的设备检测证明、维修方案”，仅是通过自述方式提供了一份《情况说明》，且未经过康都置业公司、汉裕金信公司以及热电公司的质证和认可。评估机构在《价格评估报告书》中根据***自述，推测认定设备的投入使用日期，其仅凭这样一份无任何证据佐证的《情况说明》，就做出本案的《价格评估报告书》，是没有依据的、不负责任的。在《价格评估报告书》中，仅凭***自述的《情况说明》，而无“专业维修单位出具的设备检测证明、维修方案”的情况下，评估机构无法认定现场仪器的损坏是因泡水造成的，而且将涉案仪器、药品等推定全损是明显不合理的。综上所述，该价格评估报告书所作出的程序不合法、结论不准确、不符合事实，不应被法院采纳作为赔偿依据。

三、***与热电公司已达成赔偿协议，已收取了其赔偿金1.8万元。1、一审庭审时，热电公司提交了收条一份，证明***收取了其赔偿金1.8万元，并保证不再追究其相关责任。一审法院以此收条涉嫌保密，未让康都置业公司、汉裕金信公司质证。可以看出，***与热电公司达成了赔偿协议，热电公司对其进行了赔偿，***单方放弃了向热电公司主张赔偿的权利，此行为加大了其他义务人的责任，是显失公平的。而且热电公司已对***进行了赔偿，该数额应在总赔偿数额中扣除，汉裕金信公司在一审庭审时多次提出，但一审法院均未采纳。2、一审判决书第6页最后一段认定“后由热电公司进行了抢修及维修现场的恢复，并由热电公司工作人员张学科、闫宗园个人向***赔偿1.8万元，赔偿项目系对进口一拖六的泵、三箱空气加湿净化器、心电图检测仪、打印机及药品的赔偿。”而在《价格评估报告书》中对牙科专用泵、三箱空气加湿净化器、打印机及药品又进行了价格评估，形成了重复赔偿，因此，该《价格评估报告书》结论不准确，应去掉重复赔偿的项目，扣除相应赔偿数额。

四、汉裕金信公司已对***进行了合理补偿。在事故发生后，汉裕金信公司于2020年4月和2020年8月两次主动发出租金减免通知，共减免***四个月的租金109343.76元，远超于***的实际损失。综上所述，望二审法院可以查清事实，维护当事人合法权益。

热电公司述称，我公司在本案纠纷中不承担任何责任。

康都置业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一审、二审案件受理费等费用均由***负担。事实和理由：一、***的损失已获得超额赔偿，其无权再求上诉进行赔偿。本案一审中，经审理法院委托，山东正衡价格评估有限公司对涉案地下室的装修损失(包含装修材料和人工费)、被浸泡财物损失进行鉴定，价值共计95480元。对于***的损失，由热电公司进行了抢修及维修现状的恢复，并由其工作人员对毁损物品赔偿了1.8万；汉裕金信公司通过减免租金的方式也对其损失进行了109343.76元的赔偿。***获得的损失用已远超于鉴定机构鉴定出的金额，故***已无权再要求康都置业公司对其损失进行赔偿。

二、退一步讲，即便对***的损失进行赔偿也不应由康都置业公司支付，具体理由如下：首先，《济南市城市集中供热管理条例》第三十条规定，城市集中供热设施和用热设施的界限以入户总仪表为准，入户总仪表及其以外的设施为供热设施，由供热单位负责维护管理；入户总仪表以内的设施为用热设施，由房屋产权人负责维护管理。房屋产权人或热用户可以委托供热单位维够用热设施。涉案漏水供热管道位于楼座内公共区域，按《中华人民共和国物权法》的相关规定属天公共设施，其产权人应是该楼座的全体业主，故康都置业公司对该涉案漏水供热管道不负有维护管理义务。

其次，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条第三款之规定，建设工程的最低保修期限，供热系统为2个采暖期。涉案房屋所在的楼座是于2010年开始供热。供热系统于2011年7月15日验收合格。涉案事故发生于2020年2月份，该供热系统已过质保期。故康都置业公司作为开发、建设单位己无维护管理等义务。再次，涉案漏水供热管道所在的楼座，已经由山东迪洋物业有限公司（以下简称迪洋物业)进物业服务管理。由《和信花园(一期)小区房屋交接单》的内容可知，康都置业公司已将供热系统的配套设施移交给了迪洋物业进行管理，再结合《山东省物业管理条例》的相关规定可知，康都置业公司亦不是管理人，无维护管理等义务。

综上所述，***的损失已获得超额赔付，其无权再要求康都置业公司进行赔偿。康都置业公司既不是涉案漏水供热管道的产权人，也不是其维护人，故对于***的各项损失，不应由康都置业公司支付。一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误。望二审法院查明事实，支持康都置业公司全部上诉请求。

***辩称，1、与热电公司工作人员的协议与本案无关，即使有赔偿也不能免除康都置业公司的赔偿义务。2、汉裕金信公司免除的***的房租系疫情期间按照政策对***减免的房租，与***的损失赔偿无关，更不能免除康都置业公司的赔偿责任。其他意见同我方上诉状意见。3、热电公司的赔偿行为属于个人行为，事发时现场不仅仅是物业，汉裕金信公司的代表人也到场了，热力公司工作人员也到场，***是最后到场的。对于管道漏水事实是真实存在的。相关的赔偿问题起诉前各方也进行过协商，是汉裕金信公司的代表人建议我方起诉的。

汉裕金信公司辩称，我方不享有供热管道的所有权，不负赔偿责任。其他意见同对***的答辩。

热电公司述称，2020年10月签订的临时供热协议约定，在供热期间，热电公司负责楼前阀以前的供热设施，楼前阀以后的设施由康都置业公司负责。

***向一审法院起诉请求：1.请求依法判令康都置业公司、汉裕金信公司支付***维修材料费及人工费共计5.6万元；2.请求依法判令康都置业公司、汉裕金信公司赔偿***各项损失共计6.8万元；3.请求本案的诉讼费用及律师费由康都置业公司、汉裕金信公司承担。庭审中，***将第二项诉讼请变更为：判令康都置业公司、汉裕金信公司赔偿***各项损失共计95480元。

一审法院认定事实：济南好一生健康服务有限公司系有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为***。2018年4月24日济南好一生健康服务有限公司（乙方，承租方）与康都置业公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的，坐落于济南市明湖西路1146号和信花园2号房屋出租给乙方使用，乙方租赁房屋为经营牙科医院及办公，租赁期为6年，于2018年5月1日至2024年4月30日收回房屋时止，年租金为436883.1元，租金的支付方式为年付，先付后用；甲方在第一年租金中减免乙方221433.9元，第二、三年租金分别减免乙方107724.6元，第四、五年租金在第三年租金（原租金，不含任何优惠措施）的基础上递增5%，第六年在第五年租金的基础上递增5%。合同还约定了其他内容。

2019年2月27日康都置业公司与汉裕金信公司签订《商品房买卖合同》，约定康都置业公司将楼号4#：1房号：和信花园2，即济南好一生健康服务有限公司承租房屋以11754453元价格出售给汉裕金信公司。

2019年12月1日汉裕金信公司（出租方，甲方）与***（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的，坐落于济南市明湖西路1566号和信花园2号房屋出租给乙方使用，乙方租赁房屋为经营济南好一生健康服务有限公司的牙科诊所，租赁期为54月，于2019年12月1日至2024年4月30日收回房屋时止;合同约定租期内总租金为2130628.90元，支付方式采用分五期支付，先付后用。合同还约定了其他内容。同日，双方还签订了《租赁合同补充协议》，约定了乙方所租赁的和信花园－商铺02号已于2018年12月27日销售给甲方，济南好一生健康服务有限公司交于原房东康都置业公司的2018年12月27日至2019年4月30日的房租合计73193.7元以及经营保证金35000元已由康都置业公司于2019年10月30日转给甲方等内容。

2020年2月4日涉租楼座公共区域的供热管道（该管道途经***承租）发生爆裂漏水，将***承租房屋的地下一层房间进水。后由热电公司进行了抢修及维修现场的恢复，并由热电公司工作人员张学科、闫宗园个人向***赔偿1.8万元，赔偿项目系对进口一拖六的泵、三箱空气加湿净化器、心电图检测仪、打印机以及药品的赔偿。

2020年4月26日、2020年8月汉裕金信公司因疫情分别为***分别减免租金27054.12元（30天）和82289.64元（2020年9月1日至2020年11月30日），合计109343.76元。

案件审理过程中，***申请对涉案地下室的装修损失（包含装修的材料费和人工费）及涉案被浸泡财物的损失价值进行鉴定。经我院委托，2021年8月31日山东正衡价格评估有限公司作出《关于对“申请人涉案地下室的装修损失（包含装修材料和人工费）、被浸泡财物的损失价值”进行评估的报告》，价格评估意见为：在评估基准日，申请人涉案地下室的装修损失（包含装修材料和人工费）、被浸泡财物的损失价值为：95480元。评估报告出具后，两被告均提出异议，鉴定机构进行了回复，内容为：1、我机构价格评估清单中所列明的评估标的明细均是以现场查勘清点测量的数据为准，现场查勘时双方当事人全程参与并在查勘记录上签字。2、我机构2021年7月13日发函要求明确设备的投入使用日期及专业维修单位出具的设备检测证明、维修方案。2021年8月19日申请人提供了《情况说明》陈述了设备投入使用日期2018年4月24日之后购买并投入使用的，从委托方提供的资料中也能证明申请人是2018年4月24日签订的房屋租赁合同，故，我机构把设备的投入使用日期定为2018年。申请人提供的《情况说明》中无我机构发函要求提供的“专业维修单位出具的设备检测证明、维修方案”。考虑到评估标的属于医疗设备、现场查勘时直观可见仪器有进水、受潮现象，未提供受损后的受损维修方案，我机构按照中等市场价格水平考虑折旧（按申请人所述2018年购买使用）测算其损失前的整体价值，扣除残值后作为本次评估损失价值，供委托方参考。经质证，***及热电公司对回复没有异议，汉裕金信公司认为：一、异议回复第1条中注明“我机构价格评估清单中所列明的评估明细均是以现场查勘清点测量的数据为准，现场查勘时双方当事人全程参与并在查勘记录上签字”。可以看出评估机构无法确认现场所清点的物品就是当时事故发生时存在的物品，且我方在评估机构查勘记录上签字时，明确注明“因当时现场未进行封存及证据保全，我方对现场物品数量不认可”。我方要求***针对评估物品在事故发生时是否存在现场进行详细举证。二、***未按评估机构发函的要求提供“专业维修单位出具的设备检测证明、维修方案”，仅是通过自述方式提供了一份《情况说明》，且未经过本案康都置业公司、汉裕金信公司及热电公司的质证和认可。评估机构在《价格评估报告》中根据***自述，推测认定设备的投入使用日期，其仅凭这样一份无任何证据佐证的《情况说明》，就做出本案的《价格评估报告》，是没有依据的、不负责任的。在《价格评估报告》中，仅凭***自述的《情况说明》，而无“专业维修单位出具的设备检测证明、维修方案”的情况下，评估机构无法认定现场仪器的损坏是因泡水造成的，而且将涉案仪器、药品等推定全损是明显不合理的，望法院不予采纳评估机构作出的《价格评估报告》。三、***无法证明地下室装修、物品受损与热力管道漏水有因果关系，也无法证明汉裕金信公司应对此次事故承担责任，望法院驳回***对汉裕金信公司有关的诉讼请求。综上所述，该价格评估报告所作出的程序不合法、结论不准确、不符合事实，不应被法院采纳，也不应由汉裕金信公司承担赔偿责任。康都置业公司亦不认可异议回复，认为因为现场货物没有被水浸过的痕迹，其他意见同汉裕金信公司意见。另外，***为本次鉴定支出鉴定费6500元。

庭审中，***主张其装修材料及人工费共计56000元、为本次诉讼支出律师费5000元，并提交工程结算表1份、陈法东的收款证明1份、其向马运谦微信转款2万元的电子凭证1份、向陈法东微信转款5000元、1万元、5000元、4126元的电子凭证4份、委托合同1份。经质证，康都置业公司、汉裕金信公司及热电公司均不认可，亦不同意赔偿。

***为证明其损失及热电公司仅负责对涉案小区进行临时供热，康都置业公司、汉裕金信公司未将此涉案的供热管网移交给热电公司、康都置业公司、汉裕金信公司疏于对涉案管道进行维护、维修而造成事故发生，提交热电公司（甲方）与山东迪洋物业管理有限公司（康都置业公司委托的物业管理公司）（乙方）签订的《临时供热协议》及2021年2月20日热电公司为其出具的济南热电有限公司（2021）第8号《信访事项处理意见书》，《临时供热协议》约定，因乙方热计量装置、温控装置不达标，经双方协商，就乙方明湖西路1146号和信花园小区（5-10号楼），供热建筑面积81637.94平米，收费面积57264.96平米，临时用热事宜达成如下协议：自2016年11月15日开始，至2017年3月15日止，乙方和信花园小区进行临时供热，临时供热期间，不打散、不移交，由乙方负责管网的运行管理和该小区内的供热服务等条款。《信访事项处理意见书》的内容为：***先生：您于2021年1月14日反映“热电公司管道漏水，一年迟迟不给解决问题。从2020年2月4号至今没有明确说法”的信访事项，我们于2021年1月21日受理，1月27日发出受理告知书。对于您反映的情况，我公司高度重视，接到信访件后立即安排相关工作人员进行了落实。您所反映问题地址是和信花园1期商铺（好一生诊所），此处于2010年供热，属我公司供热范围。漏水处管道系开发商与小区建筑物配套建设，未移交我公司。经落实，该小区供热二次管网系开发商建设，未移交我公司管理。管网投入使用以来，因年久失修，设备健康水平差，安全隐患大。2020年2月4日我公司工作人员发现您所在片区供热二次管网失水量较大，经排查后发现泄漏点位于您所在商铺的地埋管道。为保证居民冬季正常供热、防止因管道漏水对居民造成更多损失，在产权单位未将此处供热管道移交至我公司的情况下，我公司对漏水管道进行抢修和恢复。因此处供热管道锈蚀过于严重，此后该处管道再次泄露，无法继续使用。我公司本着民生为本的原则，对原有管道进行了废弃，并投资重新敷设了新的供热管道，切实保障了居民的正常供热。2020年9月，您以供热管道漏水浸泡了地下室内存放的物资为由要求我公司进行赔偿共计6.82万元。因该供热管道为产权单位所有，未移交我公司管理，所以我公司无法满足您的要求。建议您联系产权单位协商解决或者向法院提起诉讼，通过法律程序进行解决，由法院裁定我公司是否承担责任，及应当承担的责任范围。我公司将进行积极配合，按照法院裁决执行。上述情况，特此告知。如您对我公司的处理意见表示认可，则该信访件就此处结。如不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向济南市人民政府提出复查申请，如逾期不提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。经质证，康都置业公司对真实性无异议，认为《临时供热协议》不是涉案房屋的范围之内的，与本案无关，其已经将涉案的供热管网移交给第三人了。汉裕金信公司对上述证据无异议，认为《信访事项处理意见书》可以看出，此次事故发生是因为该小区供热管网年久失修，导致出租房地下地埋管道泄漏造成的。该小区供热二次管网系开发商（即康都置业公司）建设，产权人并不是我方，而且供热管网应由专业部门进行维护，我方不负有维护职责。我方既不是供热管网的产权人，也不是供热管网的维护人，因此，供热管网泄漏造成的***损失不应由我方赔偿。对《临时供热协议》不清楚，但是上面载明期限为2016年11月15日至2017年3月15日，该协议载明是和信花园5-10号楼的供热协议，本案涉案房屋是2号楼，不再范围之内。该协议与本案无关。其他质证意见同康都置业公司质证意见。庭审中，***主张其承租的和信花园2房屋位于10号楼，康都置业公司认可，称建设的时候是4号楼，公安部门登记的时候改成了10号楼。汉裕金信公司表示不清楚，只是房屋买卖合同上约定的是4号楼。

康都置业公司提交证据1、工程竣工验收报告5份、室内用热设施验收记录表2份，证明其已将和信小区5-10号楼供热管网及相关设备交付给济南热电公司。提交证据2、房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明一份，证明和信花园小区的配套设施全部合格。提交证据3、济南市集中供热开户协议书一份，证明涉案小区的供热管道及设施已由其移交给热电公司。康都置业公司提交的证据均为复印件，在证据1表格中的“施工单位”加盖有济南热电工程有限公司公章；证据3是2014年9月11日热电公司（甲方）与康都置业公司（乙方）签订，协议约定，乙方详细用热**址为天桥区经一路南、馆驿街北-馆驿街西片区地块；甲方负责将供热管道敷设至乙方申请用热的建筑项目规划约线处，并负责其运行和管理；本协议双方签字盖章。经济南市供热管理办公室核准，在规划范围内符合集中供热条件后生效；本协议双方签字盖章，到市供热主管部门备案，在乙方按规定缴纳热源管网建设费后生效等条款。经质证，***对证据1真实性有异议，该证据只有康都置业公司的原印章，其他所有印章均为复印件，而且该组验收报告中的时间均早于我方提供的证据3中供热协议约定的起始时间2016年11月15日，因此该组证据不能证明涉案工程是否验收合格，更不能证明其主张涉案工程交付给热电公司。对证据2真实性有异议，该证据只有康都置业公司加盖的原印章，而且该证据中备案范围仅为部分楼宇的公建部分，并未体现涉案的供热管网。对证据3真实性有异议，该证据为复印件，仅加盖了康都置业公司的原印章，而且从该证据中可以看出作为甲方的热电公司仅负责将供热管道敷设至乙方（康都置业公司），申请用热的建筑项目规划红线处，且该证据中申请表体现的是7-10号楼，并不包含涉案房屋，而且该证据中体现的时间为2014年9月11日也是在我方提交的证据3供热协议约定的时间2016年11月15日之前，因此康都置业公司提交的上述证据无法证明其主张。汉裕金信公司对上述证据均无异议，对证据3的第三条约定甲方（第三人热电公司）负责将供热管道敷设至乙方申请用热的建筑项目规划红线处，并负责其运行和管理，说明本案第三人热电公司负有管理和维护的责任。热电公司对证据1无异议。对证据2无法证明是针对的和信花园2号楼房屋，另外工程竣工验收并不意味着康都置业公司对二次管网进行维护维修，维护责任应在康都置业公司。对证据3真实性无异议，证明目的有异议，该协议第三条甲方负责的是红线以外的部分，红线内应由康都置业公司承担，该协议并没反映出二次管网由康都置业公司移交给热电公司。庭审中，康都置业公司承诺庭后5个工作日内提交证据原件，如逾期提交不了，自行承担相应的法律后果。但至今未提交证据原件，亦未提交其他证据对上述证据予以佐证。

一审法院认为，涉案事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，仍然适用双方争议法律事实发生时的法律规定。本案为财产损害赔偿纠纷，该纠纷是指因为财产受到损害，权利人请求赔偿损失的纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，***在承租房屋过程中，因管道漏水造成的损失，应由管道的权利人予以赔偿。经庭审调查，该管道系供热公共管道，与房屋出租人汉裕金信公司无关，故***诉求汉裕金信公司承担赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。康都置业公司作为供热管道的所有权人，未及时行使管理职责，造成他人物权受损，故应对权利人的损失承担赔偿责任。康都置业公司主张已将涉案小区的供热交付热电公司，但未提交合法有效的证据证实其观点，热电公司又不认可，故对其该抗辩意见一审法院不予采信。现***诉求康都置业公司赔偿损失，符合法律规定，一审法院予以支持。对于赔偿的数额，经一审法院委托，鉴定机构对涉案地下室的装修损失（包含装修材料和人工费）、被浸泡财物的损失作出价格评估，该评估意见程序合法，内容客观真实，一审法院予以采信。康都置业公司虽对评估意见及异议回复提出异议，但未提交证据证实其观点，故一审法院对其质证意见不予采信。因鉴定机构作出的评估意见书中认定的损失价值95480元已涵盖了***的第一项诉讼请求，故***依然坚持该项诉求，不符合法律规定，一审法院不予支持。对***支出的鉴定费6500元系其为本次诉讼的必要合理支出，其诉求由被告承担，符合法律规定，一审法院予以支持。对***主张的律师费，因双方没有约定，且其未提交合法有效的证据予以证实，康都置业公司、汉裕金信公司又不认可，故其该项诉求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、济南康都置业有限公司于判决生效之日起10日内赔偿***涉案地下室的装修损失（包含装修材料和人工费）、被浸泡财物的损失95480元；二、济南康都置业有限公司于判决生效之日起10日内赔偿***其他经济损失（评估费）6500元。三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1780元，由***负担610元，济南康都置业有限公司负担1170元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。康都置业公司提交如下证据：：1、证据一：北纬路派出所出具的《证明》一份，共1页；证明涉案房屋所在的楼宇4号楼原为7号楼；2、证据二：《工程竣工验收报告》一份，共1页，；证明涉案楼宇在2011年7月15日已经过四方验收，故涉案事故发生时，涉案供热管道已过质保期。3、证据三：馆驿街西片区地块二（和信花园）临时管理规约一份，共8页；4、证据四：和信花园（一期）小区房屋交接单一份，共2页；证据三、四共同证明：涉案房屋所在的小区已由相关的物业管理公司对其进行管理、维护，并对小区内的水、电、暖等配套设施进行了交接。故自交接之日起，康都置业公司对涉案供热管道已无管理、维护之责。经质证，***对证据一的真实性不予认可，在一审开庭时康都置业公司称建设时涉案房屋为4号楼，现登记为10号楼，该证明与一审陈述不符。康都置业公司为实际的建设单位，对于其楼号变更康都置业公司是最清楚，因此对派出所出具的该证明不予认可。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议。该验收报告涉及的工程为和信小区5-10号楼管网敷设及新建换热站一座，至于管网铺设的是哪一部分没有具体的说明，不能证明涉案房屋内的管网也是由热电公司铺设，更不能证明涉案房屋管道漏水与康都置业公司无关。而且该验收报告中的地点仅为天桥区经一路南侧、馆驿街北侧，不能证明该工程涉及楼宇内的管网铺设，也有可能只是对楼宇之外的管网的铺设。该证据应由其他施工建设材料共同组成，但其仅提供验收报告，故无法证明具体铺设的是哪一部分管道。对证据三真实性无法核实，对证明内容不予认可。在该临时惯例规约中第7条约定，未售出的商业用房及配套的设施设备为建设单位所有，在一审程序中***提交了与康都置业公司首次签订的租赁合同，结合该证据可以证明涉案的商业用房并不在该临时规约范围之内，而且其签订该协议也仅是对相关物业服务的临时约定，而且该规约只有康都置业公司的公章及济南市房管局的备案章，并没有迪洋物业公司的公章。对证据四真实性无法核实，对证明内容不予认可。结合其提交的证据三无法证实其将涉案房屋的物业管理交付给迪洋物业公司。即使该证据是真实的，也不能免除康都置业公司作为建设单位应承担的赔偿责任。对于证据四中的交接明细系复印件，对其真实性、证明目的均不予认可。汉裕金信公司、热电公司对证据1至4的真实性无异议。本院认为，证据1、2均已经在一审中提交，本院不予评判。对证据3、4的证明效力，在本院认为部分予以评判。

本院认为，《山东省物业管理条例》第二十五条规定，建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续。热电公司出具的《信访事项处理意见书》中载明，涉案小区供热二次管网并未移交热电公司管理。康都置业公司亦未提交充分证据证明其已经将涉案小区内的二次供热管网设施移交热电公司维护管理。二审中，康都置业公司主张涉案楼座的供热配套设施已经交由案外人济南迪洋物业管理有限公司进行管理，并提交与其签订的《馆驿街西片区地块二（和信花园）临时管理规约》及《和信花园（一期）小区房屋交接单》予以证明。康都置业公司提交的《馆驿街西片区地块二（和信花园）临时管理规约》虽加盖了济南市房产管理局物业管理服务合同备案章，但并未加盖济南迪洋物业管理有限公司的公章，无签订日期。康都置业公司主张就涉案管道与济南迪洋物业管理有限公司进行了交接，但因济南迪洋物业管理有限公司并未进入本案诉讼，就该部分的交接情况及相应的管理权限在无其他证据予以佐证的情况下无法核实。鉴于现有证据尚不足以证实就涉案管道康都置业公司已经与济南迪洋物业管理有限公司进行交接并由济南迪洋物业管理有限公司进行维护管理，康都置业公司自身亦负有移交二次供热管网至专业经营单位管理维护的义务，故涉案供热管道爆裂造成的损失由康都置业公司承担并无不当，如康都置业公司认为本案损失应由他人承担，可待履行赔偿责任后另案主张。

本案中，汉裕金信公司系涉案房屋的出租人，涉案管道系供热公共管道，***主张汉裕金信公司承担赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持其主张。关于***主张的地上一层的装修损失及人工费用，其主张一审提交的证据收款证明及《基本配套工程一（预）结算表》能够证明，但经查阅一审开庭笔录，其在证据交换及质证中明确表示该证据用于证明***承租涉案房屋后，装修一楼（即地下室）支出的费用共计56000元。故***的该项主张不能成立。一审法院认为鉴定机构作出的评估意见书中的认定价值中包含了装修材料费和人工费，已经涵盖***的第一项诉讼请求，故不予支持，并无不当，本院予以确认。

综上所述，***、康都置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7120元，由上诉人***、济南康都置业有限公司各负担3560元。

本判决为终审判决。

审 判 员　武绍山

二〇二二年二月二十四日

法官助理　杨　锐

书 记 员　徐　敏