某某、华润置地（山东）发展有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南市市中区人民法院

山东省济南市市中区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0103民初10013号

原告：**，男，1989年3月23日出生，汉族，三晟制药有限公司销售，住。

委托诉讼代理人：裴成君，山东诚信人律师事务所律师。

被告：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市市中区纬二路1号东泰凯悦中心23层。

法定代表人：蒋智生，董事长。

委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

第三人：济南热电有限公司，住所地济南市天桥区生产路2号。

法定代表人：许宝星，董事长。

委托诉讼代理人：付进，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：李姝婧，泰和泰（济南）律师事务所律师。

原告**与被告华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润山东公司）、第三人济南热电有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年9月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，依法适用普通程序、独任制公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人裴成君、被告华润山东公司的委托诉讼代理人刘保喜、第三人济南热电有限公司的委托诉讼代理人付进、李姝婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1.判令华润山东公司为**重新铺设地暖或采取其他补救措施解决地暖不能正常供暖问题；2.判令华润山东公司赔偿因地暖不能正常供热对**造成的损失，包括原装修拆除费用，重新装修费用，开始维修至达到入住条件期间的租房费用等（具体数额鉴定后确定）；3.本案诉讼费、保全费、鉴定费等维权费用由华润山东公司负担。诉讼过程中，**明确以商品房销售合同关系主张本案权利，主张华润山东公司交付房屋的供暖设备与约定不符，其放弃第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为：判令华润山东公司赔偿因地暖不能正常供热对**造成的原装修拆除费用、重新装修费用、地暖重新铺设费用三项损失共计154500元，装修期间租房费用22400元，搬家费用6802.8元，退还暖气费13229.46元，上述费用共计196932.26元；明确第三项诉讼请求为：案件诉讼费用及8000元鉴定费由华润山东公司负担。事实与理由：2013年5月19日，**与华润山东公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定**购买由华润山东公司开发建设的商品房一套，该套房屋于2015年4月底完成交付。2015年11月，**在第一个采暖季发现室内地暖无法正常供暖，导致室内温度达不到法定要求。自2015年至今，**曾多次向华润物业及华润售后致电反映并通过1××××热线投诉，虽然华润物业及售后人员多次上门，并采取放水、冲洗管道、增加管道压力、增加入水口水温等方式处理，但直到2019年11月第5个采暖季，**地暖无法正常供热问题仍未能解决，以上5个采暖季，**室内平均温度仅为13度，远未达到国家标准。综上，**购买的涉案房屋地暖无法正常供暖，华润山东公司应采取补救措施或赔偿**损失。

华润山东公司辩称，根据**提供的维修配合函可以证明，华润山东公司已将维修方案报给**，因**不配合致使无法及时展开维修，责任不在华润山东公司，且**并未对涉案房屋进行装修或拆除，故不存在损失，**诉请无事实依据。针对**补充证据二租金损失相关证据，包括书面说明以及装修合同，华润山东公司认为该两种证据均为**庭后找第三方予以盖章，不符合证据的要素，不具有证明效力，而且**也没有该房屋租金损失，济南泉泽置业有限公司单方出具了一份房屋租金说明，该说明并不能证明**所诉称的租金问题，对于补充证据二**搬家费用损失的证据，因为该损失评估明细系**单方认可，未与华润山东公司达成一致意见，故该证据并不能证明**所述称的搬家问题，而且根据山东得惠价格评估有限公司针对本案出具的评估报告，也可以看出**诉称该项损失无事实依据，根据第三组证据**请求退还六年暖气费的证据，因**并不能举证证明未使用暖气，也不能否认济南热力公司提供的暖气服务，所以要求退还暖气费用没有依据。

济南热电有限公司陈述意见称，其已依约向**提供供热服务，无责任需要承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对**提交的《济南市商品房买卖合同》、不动产权证书、维修配合函、暖气费缴费账单（2018年至2020年三年采暖季）、居住证明、结婚证、离婚证、济南热电有限公司提交的20份测温记录，以及价格评估报告及鉴定费发票的真实性，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议事实如下：2013年5月19日，**（买受人）购买华润山东公司（出卖人）开发建设的华润依山郡2号楼2单元3层301商品房一套，约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准……买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……附件三约定了装饰、设备标准，其中“供热：采用市政集中供热，分户计量，安装热量表，采用地暖，卫生间及厨房采用暖气片”，附件四系民用建筑节能信息公示，包括供热采暖系统及其节能设施相关信息。**于2015年4月底完成对涉案房屋的收房，并于2016年办理涉案房屋的不动产权登记证书，其与案外人穆慧玲于2013年5月2日登记结婚，于2018年2月12日办理离婚登记，华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司于2021年1月31日为**、穆慧玲出具居住证明，证明其二人系华润中央公园二期项目业主，居住2号楼2单元301室。

**称已缴纳自2015年11月起共6个采暖季的暖气费共计13229.46元，并提交2018年、2019年、2020年缴纳暖气费的支付凭证，可看出2018年至2020年三个采暖季**共缴纳暖气费6417.75元（1876.61+2270.57+2270.57），济南热电有限公司称在**反映温度情况时，已经将393.96元差价退回到**供热卡上。**并未提交2015年至2017年三个采暖季的暖气费缴纳凭证，济南热电有限公司称2015年至2017年的暖气费系由开发商统一管理，物业公司统一将暖气费交到济南热电有限公司，对于涉案房屋在2015年至2017年三个采暖季有无报停，是否缴费及缴费金额等问题，其未提交书面答复。

华润山东公司曾于2020年6月24日向**（中央公园2栋2单元301号房业主）发出维修配合函（业主），载明：我司于2020年6月13日接到您关于室内地暖不热的沟通函，因地暖不热造成的问题我司感到十分抱歉，目前我司已将维修方案告知，需将家中不热房间地面局部破除至暖气管道，已便于查看具体导致不热的原因，因您不同意破除地面，故我司无法及时展开维修，未避免您的权益受损故发送此函通知。华润山东公司称因其与**并未就维修达成一致，因此不能提供该维修配合函中所载明的维修方案。

**申请就“与涉案房屋类似条件的房屋租金价格进行司法鉴定”，后因其称提供其他证据证实租金价格而申请撤回该项鉴定申请。**申请就涉案房屋墙体保暖材料是否符合国家相关标准及合同约定进行司法鉴定，烟台市质量技术监督评估鉴定所受理该鉴定事项后，认为委托鉴定的项目未提供明确的质量要求，作退案处理。**申请就涉案房屋地暖重新铺设造成的装修损失（包括但不限于拆除现有装修所需费用、重新装修所需费用、地暖重新铺设费用、重新装修及地暖重新铺设所需时间等）进行司法鉴定评估，本院依法委托山东得惠价格评估有限公司对**所申请事项进行评估，该价格评估有限公司出具DHJG（JN2021）第0055号价格评估结论书，价格评估结果为：在价格评基准估日2021年5月13日，**地暖重新铺设造成的装修损失（包括但不限于：拆除现有装修所需费用、重新装修所需费用、地暖重新铺设费用、重新装修及地暖重新铺设所需时间）的市场价格为154500元，**为该项评估项目支出鉴定评估费8000元。**、华润山东公司、济南热电有限公司均对前述鉴定相关客观事实无异议，对退案说明及价格评估结论书、鉴定评估费发票均无异议。

另，《山东省供热条例》中规定“供热企业应当保证采暖供热期内用户卧室、起居室的温度不低于十八摄氏度。”

对以下事实，当事人存在争议：

一、涉案房屋是否存在供暖期间室内温度不达标的情况。**主张涉案房屋自2015年11月起共6个采暖季均出现室内暖气不热的情况，其称华润物业等人员曾经多次上门采取放水、冲洗管道、增加管道压力等多种方式处理仍未得到解决，其因此拨打华润热线、1××××热线以及与华润公司沟通，并为此提交济南热电有限公司所制作的测温单打印件4份及沟通函、维修配合函（业主）复印件、1××××电话录音和华润热线录音。华润山东公司认为通过维修配合函可证实其已将维修方案告知**，系**不配合导致无法及时维修，并对于测温单、沟通函、电话录音的真实性不予认可。济南热电有限公司提交其前往涉案房屋进行测温的测温记录原件，其中1月1日、3日、5日、7日的测温记录中载明的室内检测温度均值与**所提交的测温单所记载的室温一致，并称根据《山东省供热条例》规定，供暖期室内温度应不低于十八摄氏度。

本院认为，**所提交的测温记录中载明的测温时间和温度与济南热电有限公司所提交的测温记录原件中相应内容一致，本院对于真实性予以认可。电话录音内容完整，无论通话对方是1××××工作人员还是华润热线工作人员，都认可涉案房屋住户曾在多个采暖季就涉案房屋供暖不热反映过问题，结合济南热电有限公司曾因供暖温度不够向**退回取暖费393.96元差价的事实，并且济南热电有限公司在2019年采暖季对涉案房屋所进行的20次测温均显示室内检测温度均值在18摄氏度以下，加之华润山东公司并未对涉案房屋供热温度低的事实提出异议，亦未提交反驳证据，且其在维修配合函（业主）中亦认可地暖不热问题，因此本院对于涉案房屋存在供暖期间室内温度不达标的事实予以认定。

二、**因地暖重新铺设及二次装修所产生的损失费用问题。**主张租金损失22400元、两次搬家费用6802.8元，其表示已与山东辰舍装饰工程有限公司签订装修合同，估算重新装修涉案房屋所需时间为5个月，加上家中有老人及儿童需增加3个月祛除甲醛的时间，重新装修至实际入住的时间应计算8个月，并主张按2800元/月为标准计算相同类型房屋的租金，为此提交：1.济南泉泽置业有限公司出具的《房屋租金说明》，载明：……其中华润中央公园小区113平米三室两厅户型成交22套，平均成交月租金2800元，落款处加盖济南泉泽置业有限公司合同专用章，未载明日期及经办人，华润山东公司对该证据不予认可，其认为同等情况的房屋租金应在2000元附近，并认为济南泉泽置业有限公司无权证明小区房屋租金，且**在鉴定期间撤回对租金的主张应视为对于该项诉讼请求的放弃；2.**与山东辰舍装饰工程有限公司签订的《山东辰舍装饰施工合同》，载明工期150天，华润山东公司对此不予认可，认为协议开头及落款处乙方名称不一致，无开工竣工日期，施工时间不符合常识；3.装饰装修损失评估明细表载明评估值合计91286元，审核合价57287.38元，其中第40条“搬家费（2次）”，数量113.38，综合单价60，评估值6802.8，审核单价和合价处空白，备注显示“出具票据”，“房屋租金损失”计量单位为“月”，数量6，综合单价3500，评估值21000，审核单价2600，审核合价15600，备注“需出具租金合同，暂按2600/月计算”，**称该明细表系华润山东公司向其出具的，其仅对第40条关于搬家费的评估价值6802.8元予以认可，华润山东公司认为该证据未经**及华润山东公司协商一致，不具有证明效力；4.通话录音一份，**称系与华润工作人员巩书泽（音译）的通话，录音中对方称“价格出来了，有个价目表……差不多是十万左右……”，华润山东公司认为该录音无法核实通话对象，不能证明华润山东公司同意了赔偿主张，亦未答应**的诉请，华润山东公司未提交关于巩书泽（音译）是否是公司员工的回复。

本院认为，**在司法鉴定过程中称因有其他证据证明租金价格而提出撤回对租金价格的鉴定申请，并非对诉讼请求的放弃，**所提交的房屋租金说明、《山东辰舍装饰施工合同》均系由案外人制作，未有经办人签名，且无其他证据佐证，因此对于该这两份证据的真实性本院不予认定。**提交的通话录音内容完整，可以得知通话双方在沟通（鉴定）价格、拆装、装修等问题，对方表示有个价目表出来了，在华润山东公司并未就**所称的通话对象巩书泽（音译）是否是公司员工、未提交反驳证据，亦不提交维修配合函中所载明的维修方案的情况下，加之华润山东公司对于评估明细表不予认可的理由在于该证据未经**及华润山东公司协商一致、不具有证明效力，因此本院对于该份录音及评估明细表的真实性予以认定。**、穆慧玲均居住在华润中央公园二期2号楼2单元301室，若涉案房屋重新铺设采暖管道必将致使该户原居住人员搬出而需解决住房问题，并且在此期间还会必然产生两次搬家费，**在本案中一并主张该两项损失费用，为避免当事人诉累，本院在本案中一并处理，具体分析如下：评估明细表中载明审核后的房屋租金损失为15600元（2600元/月*6个月），该租金月租价格、计算期限均较为合理，符合日常生活法则，本院对此予以确认。评估明细表中载明搬家费（2次）评估值为6802.8元，虽华润山东公司备注出具票据，但是**认可该项金额，在华润山东分公司无反驳证据推翻该评估价格的情况下，本院对于搬家费（2次）的金额6802.8元予以确认。

本院认为，本案争议焦点在于**诉请华润山东公司赔偿各项损失有无事实和法律依据。

本院已经查明并认定涉案房屋自交付当年的采暖季便出现供暖期间室内温度不达标的情况，且**称经华润物业等人员多次上门采取放水、冲洗管道、增加管道压力等多种方式处理，该供暖温度不达标的情况一直未得到解决，综合当事人陈述和审查确认的证据，本院认为**关于华润山东公司所交付的涉案房屋地暖不能正常供热的主张已达到高度盖然性标准，而华润山东公司作为涉案房屋的销售方，负有交付符合约定及标准的商品房的义务，故而**要求华润济南分公司赔偿其因地暖不能正常供热而造成的损失的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。根据查明的事实，因地暖不热需重新铺设而产生的原装修拆除及重新装修费用、地暖重新装修费用共计154500元损失，本院予以确认。房屋租金损失及搬家费（2次）费用虽均未实际发生，但如前所述，该两项费用的发生系可预见到且必然产生的损失，且有相关证据予以参考认定，为避免当事人诉累，本院对房屋租金15600元（2600元/月*6个月）、搬家费（2次）为6802.8元的损失予以认定，**超出上述部分的损失，本院不予支持。关于暖气费损失，**提供的证据仅能证实其缴纳的2018年、2019年、2020年三年的暖气费金额6417.75元，而因涉案房屋供暖不达标的原因在于华润山东公司，故该费用可认定为因供暖不达标而给**造成损失；**主张的其他暖气费损失，证据不足，本院不予支持。综上，**关于由华润山东公司赔偿原装修拆除及重新装修费用、地暖重新装修费用154500元，房屋租金损失15600元，搬家费（2次）损失6802.8元，暖气费损失6417.75元的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。**支出鉴定费用8000元，系为确定其损失而支出的必要合理的费用，应当由华润山东公司负担。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告**各项损失共计183320.55元（包括原装修拆除及重新装修费用、地暖重新装修费用154500元，房屋租金损失15600元，搬家费（2次）为6802.8元，暖气费损失6417.75元）。

二、被告华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告**鉴定费损失8000元。

三、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4200元，由**负担100元，由被告华润置地（山东）发展有限公司负担4100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员　　栾桂秀

二〇二一年十一月二十日

书记员　　公浩然