北京北控中燕物业管理有限公司与某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2022）京03民终1602号

上诉人（原审被告）：北京北控中燕物业管理有限公司，住所地北京市房山区燕山燕化星城健德三里甲6号。

法定代表人：林华敏，执行董事。

委托诉讼代理人：赵新力，男，1972年9月1日出生，汉族，北京北控中燕物业管理有限公司员工，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：吴璇，女，1979年3月26日出生，汉族，北京北控中燕物业管理有限公司员工，住北京市房山区。

被上诉人（原审原告）：**，男，1982年8月28日出生，汉族，住北京市房山区。

委托诉讼代理人：于晓宇（**之妻），1985年9月27日出生，汉族，住北京市房山区。

上诉人北京北控中燕物业管理有限公司（以下简称中燕公司）因与被上诉人**物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初4107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

中燕公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回**的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由**承担。事实与理由：1.一审判决认定责任主体有误。一审判定中燕公司未尽到公共管道管理和维护义务，造成**涉案房屋出现返水受到损失，扩大、加重了中燕公司的物业管理职责。中燕公司与**基于《广泰西路3号院物业服务协议》形成合同关系，协议第18条、第10条对物业管理项目、共用部位及共用设施日常维护服务进行了概括性约定，协议附件4《物业服务三级标准》规定了各项业务的具体服务标准，第2条“共用部位及公用设施设备运行、维修养护”第（二）款“共用部位”第3项“附属构筑物”中明确“每月巡查1次道路……管井、沟渠等；每季度检查一次雨、污水管井”。污水管道安装位置、材质决定了管道是否堵塞无法在日常巡检中从外界用肉眼判断，巡检主要工作内容是从外观判断管道是否有破损、渗漏等情况以进行维修养护，防治内部堵塞需依靠定期冲洗疏通等技术手段，中燕公司提供了2020年1月至6月《污水井巡检记录》《外线下水管道清洗记录》等工作记录，证明1月及3月已对小区污水管道进行了预防性冲洗疏通及日常按时巡检，中燕公司已认真履行污水管道日常巡查、定期清掏等养护、检查维护职责，符合双方合同约定。涉案房屋污水管道堵塞不是因中燕公司疏于履行职责造成的。同时，协议第20条约定业主“禁止堵塞任何窗户、风口、管井门、给排水管道等其他设施”，业主有合理使用管道的责任，**起诉状及中燕公司一审答辩中均多次阐明涉案房屋污水管道堵塞物为沙子灰浆及其他杂物，明显属于管道使用不当造成，该管道共同使用人包括**以及楼上同一侧所有住户。因小区处于集中装修期，经排查2020年1月2日至6月10日上述范围入住装修的共19户，虽然中燕公司无法排查具体是哪一户，但不能因此排除管道使用人的责任，而认定由中燕公司承担物业职责范围之外的赔偿责任。**对涉案房屋有管理看护责任。2020年6月10日，中燕公司在日常巡检中发现漏水，第一时间通知**安排人来开门查看才发现屋内返水，从其装修基本竣工后房屋长期搁置，户内返水时间无法确定，如屋内有人或勤于看管，能够第一时间发现返水，中燕公司接到业主报修通知才能及时进行处置，一定程度也能将影响降到最低。春节及疫情期间虽情况特殊，但小区并未限制业主出入，**怠于行使自有财产管理责任，造成损失扩大，应自行承担看管不利责任。**作为污水管道共同使用人，没有证据证明其与管道堵塞无关，也应承担使用不当相应责任。2.一审判决认定损失不当。一审判定中燕公司需赔偿**装修损失30 000 元，是以**自行主张需更换大部分装修内容为基础经衡量确定，但其主张的更换维修范围明显大于实际损失，主要基于其个人主观意愿，而非客观反映室内设施的实际受损情况，不能作为认定损失的基础和依据。一审还认定了**的房屋租金损失，超出了房屋受损范围，没有法定依据。**主张因涉案房屋无法入住，影响其将现有房屋出租获益造成租金损失，但计划将房屋出租只是其美好生活规划，实现程度以及收益情况将受家庭、工作、环境、市场等多种因素影响，与涉案房屋情况不是直接、唯一的必然联系且没有实际发生，故认定租金损失没有依据。

**辩称，不同意中燕公司的上诉请求及理由，服从一审判决。

**向一审法院起诉请求：1.中燕公司赔偿装修损失97 070.1元；2.中燕公司赔偿租金损失54 600元；3.中燕公司赔偿保管费损失23 671.61元。

一审法院认定事实：2019年3月1日，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司作为甲方、**作为乙方签署《广华新城职工住宅配售合同》，约定乙方购买的职工住宅位于北京市朝阳区。

2019年10月23日，**作为甲方、中燕公司作为乙方签署《广泰西路3号院物业服务协议》，约定物业名称，建筑面积79.52平方米。物业管理服务内容房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，公共环境卫生的维护和管理，公共环境绿化的养护和管理、公共秩序的维护和管理等。乙方负责对小区共用部位、共用设施设备的日常养护和小修，确保正常使用运行。定期对化粪池、雨水井、雨水管、污水立管等设施进行检查维护等。乙方应按照有关法律法规及政策规定，依本协议的约定，负责对本住宅共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目实施专业化的物业管理服务。

一审庭审中，**表示在2020年6月10日，接到物业公司的电话，因楼下出现漏水情况，需进屋进行查看。后中燕公司的工作人员和**委托的人员进屋进行查看，发现涉案房屋从卫生间返水至屋内，造成整个房屋的地面均被污水浸泡。**表示堵塞的部位是卫生间的污水管，该管道为主管道，属于房屋的共用部位，应由中燕公司负责维护和管理，现该管道发生堵塞，导致涉案房屋出现返水，并导致整个房屋的地面被泡，系中燕公司维护不到位导致。

中燕公司对此不予认可，表示其疏通的是虽然是涉案房屋卫生间的污水管，但是从维修现场中清掏出沙子、水泥等建筑垃圾，在当时除**外，楼上还有19家业主也在进行装修，该部位被堵塞，系业主对于管道使用不当导致。而中燕公司在进行物业服务期间，已经对上述主管道进行多次疏通，在业主进行装修之前，亦已经告知业主禁止倾倒垃圾至主管道中，对于管道已经尽到了维护义务，故不应当承担赔偿责任。

关于装修损失，**提供房屋装修合同、设计施工图纸、发票、收据、聊天记录、照片等证据予以证明，并表示涉案房屋系新房，之前委托北京居然之家装饰工程有限公司在进行装修，目前已经安装了地板、门、瓷砖，装修工作已经完成了大部分，已经向装修公司支付了84 840元的装修费用。同时在装修过程中还有部分增项，包括改水电、木门、瓷砖薄贴、美缝、吊顶异形等，增项部分共计额外花费了费用23 035.1元。一审庭审中，**表示因涉案房屋的地板全部被泡，且家中被粪水浸泡，气味难闻，心理上也无法接受，故对于之前进行的装修大部分需要重新进行装修，地板、踢脚线、吊顶需要更换，墙体需要粉刷。因重新装修还产生了拆除费用，已经发生的拆除费为1200元，预计还需要花费拆除费7995元。另，**表示还未完成的装修项目包括橱柜和烟机灶具、厕所门和座便器，对于还未完成的装修项目以及不需要进行拆除的部分，已经在其主张的装修损失中予以扣除，扣除金额预估为20 000元。

一审庭审中，**表示因涉案房屋出现上述问题，导致其不能按时入住该房屋，亦无法将现在居住的房屋进行出租，导致其产生了租金损失54 600元。

一审庭审中，**表示因涉案房屋目前的装修工作无法进行，之前定制的橱柜无法送货并安装，导致橱柜厂家要求其支付保管费，亦给其造成了损失，保管费损失目前共计23 671.61元。一审经询，**表示上述费用目前尚未支付给橱柜厂家。

一审经询，中燕公司对于**主张的各项损失不予认可，表示**主张的损失不合理，对于装修全部更换也没有依据，故不同意赔偿上述损失。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。**与中燕公司签订的《广泰西路3号院物业服务协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。中燕公司作为小区的物业服务企业，对于该小区房屋的共用部位、公共设施具有维护和管理的义务。现涉案房屋于2020年6月10日因污水管堵塞导致涉案房屋出现返水的情形，并导致涉案房屋被泡。中燕公司虽抗辩管道堵塞系业主不当使用导致，但是根据一审法院查明的事实可知，堵塞的污水管道属于公共管道，中燕公司具有维护、修缮、管理责任，现涉案房屋内出现返水情形，说明其未尽到管理和维护义务，故其应当对涉案房屋的损失承担相应的赔偿责任。

对于**主张的装修损失，上述装修损失系因屋内被泡引起，故中燕公司应当予以赔偿，关于赔偿的具体金额，一审法院结合涉案房屋内装修的损坏程度、重新装修范围的合理性和必要性及本案的案情等因素，酌情予以确定。

关于**主张的房屋租金损失，涉案房屋被浸泡，导致**无法正常使用，给其造成了租金损失，但是其主张的租金损失过高，一审法院酌情予以支持。

关于**主张保管费，并非房屋返水所导致的必要合理费用，且上述费用并未实际发生，故一审法院对于其该项诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、中燕公司于判决生效之日起七日内赔偿**装修损失30 000元；二、中燕公司于判决生效之日起七日内赔偿**租金损失8000元；二、驳回**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：中燕公司关于不向**承担赔偿责任的主张能否成立。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，**与中燕公司签订的《广泰西路3号院物业服务协议》约定中燕公司的物业管理服务内容包括房屋共有部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，负责对小区共用部位、共用设施设备的日常养护和小修，确保正常使用运行。根据查明案件事实，涉案房屋因管道漏水导致受损，且发生漏水的管道系公共污水管道，故一审法院根据物业服务合同约定内容认定中燕公司对此具有维护、修缮及管理责任，具有相应依据，本院予以确认。现因该管道漏水导致涉案房屋受损，中燕公司作为物业服务提供方，应当赔偿**相应损失，其关于不承担赔偿责任的主张，理据不足，本院不予支持。

关于损失项目及金额。本案中，**为证明装修损失，于一审期间提交了照片、装修合同、施工证明以及发票、收据等证据，一审法院根据在案证据，结合装修受损情况及重新装修范围的合理性、必要性等因素，酌情认定中燕公司向**赔偿装修损失3万元，并无不当，本院予以维持。关于租金损失，一审法院结合涉案房屋的受损情况以及对**使用该房屋造成的影响，对**主张的租金损失酌情确定为8000元，亦无不当，本院亦予维持。

综上所述，中燕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费750元，由北京北控中燕物业管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　尚晓茜

审　　判　　员　　　郑吉喆

审　　判　　员　　　田　璐

二○二二年三月二十一日

法　官　助　理　　　刘　衍

书　　记　　员　　　郑海兴