某某、某某等与保定新某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

河北省保定市满城区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀0607民初1959号

原告：***，男，1972年9月7日出生，汉族，住保定市满城区。

原告：***，男，1992年11月23日出生，汉族，住保定市满城区。

委托诉讼代理人：张娇，河北言复律师事务所律师。

被告：保定新***房地产开发有限公司，住所地保定市满城区南外环。

法定代表人：刘旭，总经理。

委托诉讼代理人：崔超，河北满星律师事务所律师。

原告***、***与被告保定新***房地产开发有限公司（以下简称新阳开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、***的委托诉讼代理人张娇，被告新阳开发有限公司的委托诉讼代理人崔超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告给付二原告逾期交房违约金27126元。2、本案因诉讼费产生的相关费用由被告承担。事实和理由:2015年11月20日，原、被告签订《新阳.理想城预定合同》，约定：二原告共同购买被告开发建设的位于满城县房屋一套，房屋总价款为495000元，付款方式为银行按揭，首付款198000元，余款297000元作银行按揭，房屋交付时间为2017年12月31日。合同签订后，原告按约定履行合同义务，于2017年10月26日将全部购房款（包括银行按揭）给付被告。但是被告并未按期交付房屋，至2019年10月1日止被告已经逾期548天，违约金共计27126元。综合上述，原告认为，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，望贵院查清案件事实，以事实为依据，以法律为准绳，依法公判，支持原告诉请。

被告新阳开发公司辩称：原告***主体不适格。原告与我公司签订的备案合同只有***一个人，并没有***。原告所诉签订合同的时间为2015年11月20日，按照双方2017年8月11日签订的备案合同，约定的交房时间为2018年12月31日，并不是2017年12月31日。并且被告也已经于2019年5月27日向原告告知交付房屋。所以，原告将违约金计算至2019年10月1日不正确。2015年1月20日至2018年期间因大气污染，省市县发起停工通知，最终导致延误交付房屋，而延误期间属于政府行为，并非我公司能够控制，应属于不可抗力的范围。根据民法通则和合同法规定，应全部免除责任。另根据合同约定还应扣除三个月的违约时间。故原告所诉违约金数额过高，请法院予以调整。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提供了2015年11月20日双方签订的《新阳.理想城预订合同》、购房款收据复印件，证实在签订房屋预订合同时买受方为二原告，并有二原告的签字。该预订合同第四条约定，交房时间为2017年12月31日；该预订合同第六条第2款规定，甲方超过三个月后每延期一天交付房屋须向乙方按每日已付房款的万分之一支付滞纳金，同时乙方有权解除合同；该预订合同第六条第5款还规定，根据甲方的开发进度，乙方在收到甲方关于签订《商品房买卖合同》的通知后5日内，应携带本合同及相关证件到达甲方指定地点，签订《商品房买卖合同》。如乙方未在规定的期限内签署《商品房买卖合同》的，视为自动放弃购买权利，甲方有权解除本合同……。依据上述规定，原告的预订合同以及交房款的收据的原件已在办理房贷时均由被告收回。被告对该预订合同以及收款凭证的真实性认可，但提出该合同只是预订合同，原告系以按揭方式购买的房屋，根据银行规定，办理房贷必须采用备案后的正式合同做抵押，而按照在房产部门备案的合同，对买受方和交付房屋的时间的约定均与原预定合同不同。要求应以备案后的正式合同为准。原告则提出，该备案合同的签订二原告并不知情，合同上***的签字也不是***本人所签。并于庭审后提交了笔记鉴定申请书，要求对该合同中***的签字给与鉴定。

被告对自己的主张提供了《商品房买卖合同》（备案合同）、商品房预售合同登记备案表，该合同与预订合同约定的房价款、购买方式等内容基本一致。但在合同当事人一栏以及买受人签字一栏中只显示***，并无***。且两个合同约定的交房时间也明显不同。该合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。在第十二条逾期交付责任中约定，除不可抗力外……，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（两个合同关于逾期交房的违约金内容基本一致）。

被告还提出自己逾期交房主要是由于政府及其相关部门于2015年10月20日至2018年期间因大气污染等原因，省、市、县多次发出停工通知，最终导致的延误交房。该情形应属于民法上的不可抗力，属于免责事由。并提供了以下证据：1、满城区住建局文件《关于落实“河北省新15条措施”和“保定市22条标准”扬尘治理集中攻坚行动通知》，该文件责令被告于2016年3月18日至2016年6月3日停工78天；2、保定市满城区委办公室、人民政府办公室文件《关于印发保定市满城区2016年冬季采暖空气质量保障超常应急措施的通知》，该文件责令被告自2016年11月15日至2017年3月15日停工4个月121天；3、2017年9月16日，保定市高新区住房和城乡建设局下发文件《关于落实高新区环境保护督查整改改坚风暴行动实施方案要求停止不达标建筑工程项目实施工的通知》，政府依据该文件要求其停工直至整改完成，停工至少3个月（91天）；4、2017年12月12日至12月15日，保定市大气污染防治工作领导小组办公室下发文件《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应措施的紧急通知》要求停工4天;2018年2月28日,保定市满城区大气污染防治工作领导小组办公室下发文件《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应措施的紧急通知》要求停工直至整改完成，至少到停止供暖，停工16天；2018年3月23日至2018年3月28日，保定市满城区大气污染防治工作领导小组办公室下发文件《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应措施的紧急通知》要求停工6天；2017年12月15日至2018年3月28日之间，集体供暖后政府要求停工，共计停工26天；5、微信截图二张，2018年7月2日至7月24日空气污染指数增加，程区长现场批示后才能开工，停工23天。6、微信截图一张，2018年7月30日至8月3日因执法局检查停工5天。7、微信截图二张，2018年8月28日至9月7日因执法局检查停工21天。8、保定市大气污染防治工作领导小组办公室下发文件《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应措施的紧急通知》2018年10月20日至10月22日停工3天。9、保定市大气污染防治工作小组办公室下发文件《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应措施的紧急通知》2018年10月31日至11月5日，停工6天。10、保定市大气污染防治工作小组办公室下发文件《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应措施的紧急通知》2018年11月11日至11月16日，停工6天。11、保定市大气污染防治工作小组办公室下发文件《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应措施的紧急通知》2018年11月22日至11月27日，停工6天。12、保定市满城区大气污染防治工作领导小组办公室下发文件《关于继续维持重污染天气Ⅱ级响应措施的紧急通知》2018年11月28日至12月3日。停工6天。13、保定市满城区大气污染防治工作领导小组办公室下发文件《关于启动重污染天气二级应急响应措施的紧急通知》2018年12月12日至12月23日。停工12天。原告对被告提供的上述证据不认可，认为，被告因生产条件不达标导致政府责令其整改，致使施工时间延误纯属于其自身的过错造成的，不属于不可抗力，不能免责。

被告还述称，2019年5月27日已经向原告发出通知书告知其交付房屋，即使自己构成违约，也应截止至2019年5月27日。并提供了交房通知书领取登记表，其中显示，原告***于2019年5月27日已接到被告的交房通知书，并在登记表中有其签字证实。

本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。双方对形成的房屋买卖合同关系无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：本案房屋买卖合同关系应依据原告提供的2015年11月20日签订的《新阳.理想城预订合同》，还是依据被告提供的2017年8月11日签订的《商品房买卖合同》（备案合同）。这就涉及到如何认定两份合同的效力问题。

根据原告提供的预订合同复印件第六条第5项规定，双方要根据被告的施工进度还应签订《商品房买卖合同》，这说明，原预订合同只是双方当事人对购房达成的一种意向，具体条款的实施和履行还要按照后来签订的正式合同为准。双方签订《商品房买卖合同》（备案合同）后，就是对原《预订合同》的变更和完善。且不论从合同的形式上还是内容上分析，后者都远远较前者完善。另从证据的形式分析，我国《民事诉讼法》也规定，证据应提交原件，复印件不能作为证据使用。原告提供的《新阳.理想城预订合同》的原件在办理按揭时已由被告收回，也足以证实原来的预订合同随着备案合同的重新签订已宣布作废，双方于2017年8月11日签订的《商品房买卖合同》（备案合同）才是本案中生效的合同。故双方应按后者的条款和内容来履行。

退一步讲，即使备案合同上的买受方不是***本人签字，但其对按揭购房等手续均明知或应当明知，其在办理房贷时一定要使用备案后的正式合同。原告办理的房贷手续已完全成功，也应视为二原告追认了该备案的合同内容。故原告***要求对备案合同上的签字进行鉴定已无实际意义，本院依法驳回其申请。原告***虽对上述备案合同表示不知情，但其对办理按揭房贷等手续应及时查询和了解，因其对此不闻不问，应对自己不参与办理按揭购房等事宜所造成的后果承担责任。故根据备案后的合同，其在本案中的主体资格不适格，应驳回其对本案的起诉。

根据《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方因违约给对方造成损失的应承担违约责任。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2018年12月31日前交付房屋，却于2019年5月27日才通知原告交接房屋。扣除合同约定的逾期交房90日以内可不承担违约责任外，逾期90日以后至原告收到交接房屋通知书期间，被告应承担违约责任。故被告自2019年4月1日至2019年5月27日应按房屋总价款的万分之一（495000元×0.1‰×87天，即4306.5元）承担本案的违约金。被告主张政府部门以大气污染等原因多次责令其停工整改，致使施工时间延误属于不可抗力，要求全部免责的观点不能成立，本院不予支持。

综上所述，原告***的主体资格不适格，应驳回其对本案的起诉。双方应按照2017年8月11日签订的《商品房买卖合同》（备案合同）执行。依照该合同，被告应给付原告自2019年4月1日至2019年5月27日的违约金4306.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条、第一百一十九条第（一）项的规定，判决如下：

一、驳回原告***对本案的起诉。

二、被告保定新***房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告***违约金4306.5元。

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费239元，原告***负担189元，被告保定新***房地产开发有限公司负担50元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员　　杜兰涛

二〇二〇年三月二十六日

书记员　　王艺颖