某某与山东开元工业设备安装工程有限公司、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省青岛市黄岛区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁0211民初14284号

原告:***，男，1969年1月18日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。

委托诉讼代理人：丁军，山东凯恩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高磊，山东凯恩律师事务所实习律师。

被告：山东开元工业设备安装工程有限公司，住所地山东省日照市。

法定代表人：张念高，职务总经理。

委托诉讼代理人：徐正刚，山东光浩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李世阳，山东光浩律师事务所实习律师。

被告：***，男，1958年8月16日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。

原告***与被告山东开元工业设备安装工程有限公司、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人丁军、高磊、被告山东开元工业设备安装工程有限公司的委托诉讼代理人徐正刚、被告***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告山东开元工业设备安装工程有限公司于2017年3月15日签订的青岛开发区长江新苑4号住宅楼17层1704室房屋认购协议无效；2.判令被告山东开元工业设备安装工程有限公司返还原告购房定金105000元及自2017年3月15日起至实际给付之日止的利息并赔偿原告一倍的定金105000元；3.判令被告山东开元工业设备安装工程有限公司支付原告自2017年3月15日起至2018年4月6日止（共387天），按每天2000元计算的奥迪A8轿车（牌照B5W10P，发动机号：CGW024071,车架号：WAURGB4H5CN011899）的占用使用费774000元；4.判令被告***对以上诉讼请求承担连带赔偿责任；5.判令两被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2017年3月15日，被告山东开元工业设备安装工程有限公司的法定代表人张念高与原告商定，将其工程抵款的位于青岛开发区长江新苑4号住宅楼17层1704室房屋以总价835560元卖与原告，并于当日签订了房屋认购协议，被告***系担保人。原告依约于当日将自有的奥迪A8轿车（牌照B5W10P，发动机号：CGW024071,车架号：WAURGB4H5CN011899）交付被告山东开元工业设备安装工程有限公司的法定代表人张念高，同时交付购房定金105000元。至原告起诉之日，被告山东开元工业设备安装工程有限公司拒不履行双方签订的房屋认购合同约定的卖方义务，后经原告了解，被告山东开元工业设备安装工程有限公司签约时尚未实际取得涉案房屋的处分权。被告将无处分权的房屋销售给原告属于欺诈行为，据此原告要求被告山东开元工业设备安装工程有限公司返还定金105000元，并赔偿原告一倍定金105000元，同时依合同约定支付占有奥迪A8轿车的占用使用费。

山东开元工业设备安装工程有限公司辩称，原告与答辩人签订的《认购书》无效，原告的诉讼请求缺乏法律依据。答辩人于2010年6月3日与青岛宏亚置业有限公司（以下简称宏亚置业公司）签订《青岛长江新苑4#楼地暖工程施工合同》，约定：答辩人承包长江新苑4#楼户内地暖工程安装，宏亚置业公司以4#17层抵顶工程款。答辩人遂与原告签订《认购书》，原告认购17层1704房，但因宏亚置业公司未依照施工合同约定将涉案房屋抵顶给答辩人，导致答辩人无法履行与原告签订的《认购书》。因答辩人未取得涉案房屋的处分权，1704房的权利人亦未对《认购书》进行追认，故《认购书》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，答辩人具有向原告返还因签订《认购书》而取得的财产的义务，即向原告返还其支付的105000元及其交付答辩人使用的车辆。答辩人已于2018年4月将使用的车辆返还原告。《认购书》无效，原告要求答辩人赔偿一倍定金并按照《认购书》中的约定以每天2000元的标准支付车辆的占用使用费没有法律依据。综上所述，答辩人与原告签订《认购书》无效，答辩人具有向原告返还要求答辩人赔偿一倍定金且按照认购书约定的标准支付车辆使用费缺乏法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。

***辩称，原告诉状所述属实，但是我只是给原告担保的，对于原告不能交付的购房款，我自愿担保，所以我不应当成为被告。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提交了房屋认购协议、定金收据、机动车交通事故责任强制保险单、机动车综合商业保险单抄件、录音资料等证据。被告山东开元工业设备安装工程有限公司提交了施工合同。被告***未提交证据。对原被告提交的证据，本院依法组织了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

1.2017年3月15日，原告（认购方甲方）与被告山东开元工业设备安装工程有限公司（出售方乙方）、被告***（担保人）签订认购书，约定：一、乙方自愿认购甲方工程款顶置的长江新苑4号住宅楼17层1704房（自东排号），建筑面积75.96平方米（实际面积最终以房管局实测面积为准，据实结算多退少补）；二、认购价：（1）认购价为11000元/㎡。（2）认购总价835560元；三、本认购书签订时，乙方同意向甲方交付105560元作为购房定金，其余房款在办理购房手续前，接到甲方通知三日内交齐。乙方如不按时交齐房款，视为自动放弃房屋购买权……五、经甲乙双方同意，在办理购房手续时，乙方用奥迪A8车抵顶房款额550000元。型号为奥迪：WAURGB4H,发动机号码为：CGW024071,车架号码为：WAURGB4H5CN011899。待剩余房款交付时，办理车辆过户手续。办理过户产生的相关费用，由乙方承担；六、奥迪A8车在签订本协议之日起由甲方使用。如甲方未能办理购房手续，则乙方有权解除本协议，同时甲方应支付自甲乙双方签订合同之日起期间的车辆使用费（按2000元/天计算）……。

协议签订的当天，原告支付给被告山东开元工业设备安装工程有限公司款105000元。被告山东开元工业设备安装工程有限公司于2017年3月15日给原告出具了加盖单位财务专用章的收款收据，收款项目载明：今收长江新苑4号住宅楼17层1704房订金105000元。原告也将协议中约定的奥迪A8车交付给了被告山东开元工业设备安装工程有限公司使用。原被告在庭审中确认被告山东开元工业设备安装工程有限公司占有使用原告奥迪A8车的时间为2017年3月16日至2018年3月31日。双方确认的时间与原告提交的录音资料证实的时间一致。

2.2010年6月3日，被告（承包方乙方）山东开元工业设备安装工程有限公司与青岛宏亚置业有限公司（发包方甲方）签订青岛长江新苑4号楼地暖工程施工合同，约定：甲方将位于青岛市黄岛区长江东路441号长江新苑4号楼地暖工程承包给乙方，承包方式为包公包料，一次性包死……合同价款……总价款约924000元……工程款支付：合同签订后，甲方与10日内拨付给乙方总造价25%的预付款230000元，余款在扣除总造价5%的保修金后，以甲方建成房屋抵顶，实行多退少补，按75%工程款抵顶甲方拥有的4号楼17层，价格与楼盘开盘价相同，总价款按甲方最终确定的房屋单价乘以施工工程量确认。

被告山东开元工业设备安装工程有限公司称，因青岛宏亚置业有限公司没有履行合同义务，所以才没有向原告交付涉案楼房，不存在欺骗原告的行为。

3.原被告均认可涉案房屋系被告山东开元工业设备安装工程有限公司以工程款抵顶的房屋，至今未取得涉案房屋的所有权、处分权。原被告确认系因被告山东开元工业设备安装工程有限公司无权处分涉案房屋，从而导致认购协议无效。

本院认为，原告与被告山东开元工业设备安装工程有限公司所签订的房屋认购协议中涉及到的房屋，系被告山东开元工业设备安装工程有限公司以工程款抵顶的房屋，因其一直未取得所有权、处分权，故该认购协议应系无效合同。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告山东开元工业设备安装工程有限公司在未取得涉案房屋的所有权、处分权的情况下，与原告签订房屋认购协议，并收取原告的款项，其过错在被告山东开元工业设备安装工程有限公司。被告山东开元工业设备安装工程有限公司依法应将所收取原告的款105000元返还给原告，并支付原告自收取款之日起至实际给付之日止，按年利率6%计算的利息。虽然，原告与被告山东开元工业设备安装工程有限公司在认购协议中约定“本认购书签订时，乙方同意向甲方交付105560元作为购房定金”，但被告山东开元工业设备安装工程有限公司在给原告出具的收款收据中明确载明“今收长江新苑4号住宅楼17层1704房订金105000元”，据此，本院确认原告所支付给被告山东开元工业设备安装工程有限公司的款105000元，并非法律规定的定金，而是购房款，故本案不适用定金罚则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定:本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中的被告山东开元工业设备安装工程有限公司及担保人即被告***，不是指房地产开发企业，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行裁判，综上，原告诉求被告山东开元工业设备安装工程有限公司赔偿一倍定金105000元，不符合法律规定，本院不予支持。原被告在庭审中确认被告山东开元工业设备安装工程有限公司占有使用原告奥迪A8车的时间为2017年3月16日至2018年3月31日，对此本院予以确认。根据原被告确认的时间，被告山东开元工业设备安装工程有限公司共占有使用原告奥迪A8车380天。前述，导致合同无效的过错在被告山东开元工业设备安装工程有限公司，故被告山东开元工业设备安装工程有限公司应支付原告奥迪A8车使用费，其支付标准，应比照双方合同约定的标准每日2000元计算，应为760000元（380天×每天2000元）。被告***抗辩称“我只是给原告担保的，对于原告不能交付的购房款，我自愿担保”，因其未提交证据佐证，本院不予采信，本院确认其系对原告和被告山东开元工业设备安装工程有限公司的共同行为进行担保，其系本案适格的被告。担保合同系从合同，本院已经确认原告与被告山东开元工业设备安装工程有限公司签订的认购协议无效，故作为担保合同的从合同亦无效。原告未举证证明被告***存在着过错，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八条：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”的规定，被告***在本案中不承担法律责任。

综上，依据照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告与被告山东开元工业设备安装工程有限公司于2017年3月15日签订的青岛开发区长江新苑4号住宅楼17层1704室房屋认购协议无效；

二、被告山东开元工业设备安装工程有限公司于判决生效后十日内返还原告***购房款105000元；

三、被告山东开元工业设备安装工程有限公司于判决生效后十日内支付原告***以款105000元为基数，自2017年3月15日起至实际给付款之日止按年利率6%计算的利息；

四、被告山东开元工业设备安装工程有限公司于判决生效后十日内支付原告***奥迪A8车使用费760000元；

五、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13640元，减半收取6820元，保全费5000元，合计款11820元，此款原告已预交，由原告负担1820元，由被告山东开元工业设备安装工程有限公司负担10000元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审判员　　郝李丽

二〇一九年九月二十六日

书记员　　李晓春