临沂铭信置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

山东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）鲁民申3552号

再审申请人（一审被告，二审上诉人）：临沂铭信置业有限公司，住所地山东省临沂市河东区建行河东支行办公楼二楼。

法定代表人：洪建明，董事长。

委托诉讼代理人：刘宇涵、秦玉娥，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。

被申请人（一审原告，二审被上诉人）：山东奥德城投开发有限公司，住所地临沂市河东区工业园109路1号。

法定代表人：孙炜，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王英连，山东鼎航律师事务所律师。

再审申请人临沂铭信置业有限公司(以下简称铭信公司)因与被申请人山东奥德城投开发有限公司(以下简称奥德公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2018）鲁13民终8516号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

铭信公司申请再审称，1.被申请人自2014年下半年至2015年初，代收王新义等房款，该房款抵扣了申请人的借款利息。该行为表明被申请人认可双方之间是借贷关系，而非房屋买卖关系。再者，从代收房款的房屋价格可以看出，远高于《商品房现房买卖合同》《商品房预售合同》中的房屋价格。2.原判决认定双方之间构成房屋买卖关系的理由不成立或缺乏证据证明。⑴《商品房现房买卖合同》《商品房预售合同》签订日期是在借款期限届满之后；⑵上述合同中的房屋及价格均不是双方协商确定的，也不是出于申请人的真实意愿，其中有些房产已经被出售，而且期间的市场价格也发生了变动；⑶原判决依据房产钥匙、物业费收据认定涉案房产已经交付，属认定事实错误，双方从未签订过结算移交协议，涉案房屋未正式交付；⑷原判决认定价格属于合理对价不能成立。且申请人没有主张撤销权，并不能因此就否认房产价格明显不合理的事实；⑸网签时间为2016年2月，虽然远超出借款期限，但并不能以此说明上述合同就是双方新达成的意思表示。3.原判决对申请人提出的《商品房现房买卖合同》《商品房预售合同》是非典型担保的主张不予采纳的理由无证据证明。4.本案中《商品房现房买卖合同》《商品房预售合同》实际上属于“以物抵债”协议，而“以物抵债”协议属于实践性合同，涉案房屋没有办理产权过户手续，双方并未实际履行协议，没有达到抵偿原债权债务关系的法律后果。5.一审法院审理程序不合法，二审法院未予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（六）、（十）项的规定申请再审。

本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是：1.申请人提交《奥德紫荆城代收房款明细》等作为新证据，是否足以推翻原审判决；2.申请人与被申请人之间是否构成房产买卖关系；3.原一审法院审理本案程序是否合法。

本案中，申请人与被申请人双方之间共计签订四份协议，分别为：《楼房买卖补充协议书》《楼房买卖协议书》和《商品房现房买卖合同》《商品房预售合同》。对于前两份协议为非典型担保，双方构成借贷关系，无异议。现申请人主张于借款期满后签订的《商品房现房买卖合同》《商品房预售合同》亦为非典型担保。参照最高人民法院指导性案例第72号，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。原审判决根据申请人与被申请人双方约定的借款期限届满后，签订了《商品房现房买卖合同》《商品房预售合同》，交付了合同中约定的房屋并到房产管理部门做了网签备案，且申请人提交的证据未能证明房产价格低于正常市场价格的70%等事实，认定借款到期后双方进行了重新协商，就借款本息进行了结算，将借款本息转化为售房款，以房屋买卖合同的方式消灭之前的民间借贷关系，构成房产买卖法律关系，认定事实、适用法律并无不当。

申请人铭信公司提交的《奥德紫荆城代收房款明细》等证据，即使可以采信为再审中“新的证据”，其证明的房产销售价格与抵顶债务的房产价格证据亦不具有可比性，不足以推翻原判决对于价格并未过低的认定，进而不足以推翻原判决。即使如申请人主张，双方之间系“以物抵债”协议关系。在我国，“以物抵债”协议属于诺成合同而非实践合同，不以抵债物的交付作为成立要件。如果抵债物尚未交付债权人的，债权人有权请求债务人履行“以物抵债”协议。鉴于“以物抵债”协议系双方事后达成，一般不会对债务人造成不公平，故无须履行清算程序，债权人可以直接请求履行“以物抵债”协议。原判决依据双方《商品房现房买卖合同》《商品房预售合同》，判令被申请人按照合同约定协助被申请人办理涉案房产的产权证书，适用法律并无不当。

关于申请人铭信公司提出原一审未经传票传唤、缺席判决等申请再审事由。经查，本案为申请再审案件，程序是针对原生效判决可能出现的错误而赋予当事人的特别救济，审查的对象为原二审判决，申请人未提交证据证明原二审程序中存在缺席判决等情形，故该项申请再审事由不能成立。

综上，再审申请人铭信公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（六）、（十）项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回临沂铭信置业有限公司的再审申请。

审判长　程　林

审判员　张光荣

审判员　张　华

二〇二〇年六月二十八日

法官助理刘洋

书记员王亚男