芜湖明远集团公司、某某等执行异议之诉民事一审民事判决书

安徽省芜湖市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）皖0207民初2979号 原告（申请执行人）：芜湖明远集团公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，安徽纬纶律师事务所律师。 被告（案外人）：***，男，1990年5月30日出生，汉族，户籍地浙江省东阳市，现住安徽省芜湖市**区。 委托诉讼代理人：***，安徽江声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，安徽江声律师事务所律师。 第三人（被执行人）：芜湖新华联盛世置业有限公司，住所地安徽省芜湖市**区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 原告芜湖明远集团公司诉被告***、第三人芜湖新华联盛世置业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2022年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，并由审判员***独任审理，于2022年5月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***，被告***及其委托诉讼代理人**，第三人委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告***对位于芜湖市××室房屋不享有排除强制执行的权益；2、撤销（2022）皖0207执异2号民事裁定书,判决恢复对位于芜湖市××室房屋的执行；3、本案诉讼费被告承担。 事实与理由:原告芜湖明远集团公司（以下简称明远公司）诉第三人芜湖新华联盛世置业有限公司（以下简称新华联盛世公司）建设工程施工合同纠纷一案于2021年8月3日在贵院立案受理。2021年8月5日，明远公司向贵院申请财产保全，贵院依法作出（2021）皖0207民初4280号民事裁定书，裁定冻结新华联盛世公司银行存款4500000元或查封、扣押其等额财产。2021年8月20日，贵院对登记在新华联盛世公司名下的新华联铂悦府13-2-102室、13-2-1102室、13-1-1601室及22-2-1101室房屋予以查封。2021年12月13日贵院依法作出（2021）皖0207民初4280号民事判决书，判决新华联盛世公司支付明远公司工程款4165708.11元及逾期付款违约金等。判决生效后新华联盛世置业公司未按期足额履行判决，明远公司于2022年2月21日向贵院申请强制执行，贵院依法受理［案号:（2022）皖0207执662号］。后被告***向贵院就执行标的位于芜湖市××室的房屋提出执行异议，贵院于2022年4月14日作出（2022）皖0207执异2号执行裁定书，依法裁定中止对位于芜湖市××室房屋的执行。 明远公司认为，(2022)皖0207执异2号执行裁定书适用法律错误，被告***不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“买受人”,***就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，适用的主体是与作为经营者的开发商签订商品房买卖合同的“消费者”,其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。本案中，***与新华联盛世置业公司之间并未达成真实的以商品房买卖合意为基础的不动产买卖关系，双方签订的《商品房买卖合同》系以买卖涉案房屋的方式来抵销因建设工程施工而产生的债权债务，进而实现债权债务的清偿，系以房屋买卖合同之形式行以物抵债之实，该《商品房买卖合同》应当认定为以物抵债协议。***作为基于该《商品房买卖合同》而拟受让涉案房屋的“买受人”，在本质上系“出卖人”新华联盛世置业公司的普通金钱债权人，在完成不动产权属转移登记之前，基于债的平等性原则，***对新华联盛世置业公司享有的债权并不较明远公司对新华联盛世公司享有的债权更具有优先实现的价值利益，因此，***对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第二百三十四条之规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。 被告辩称：1、被告购买案涉房屋系基于家庭居住需求的目的，并非以房抵债的目的。被告在芜湖打拼多年，名下无房，准备购买一套位于新华联铂悦府小区的房屋用于居住，该房也作为其将来的婚房。购房前，被告首先向安徽沁徽堂建筑工程有限公司（以下简称沁徽堂公司）索要工程款，该公司告知，因发包人芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司（以下简称新华联文旅公司）欠付其工程款未支付，故自己也难以向被告支付工程款，并提出既然被告有购买新华联铂悦府小区房屋的意愿，其可先与新华联文旅公司通过工程款抵扣房款的方式购买房屋，然后再将房屋更名至被告名下，被告也可通过工程款抵扣的方式支付房款。由此可知，被告是先有购房意愿及需求，在沁徽堂公司未能偿付欠款又急于购买房屋的情况下，才采取工程款支付房款的方式购买案涉房屋。 2、**区法院作出的执行裁定书适用法律正确，被告对案涉房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，有权排除执行。首先，法院查封之前被告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同。2019年8月16日，第三人已与被告就案涉房屋的购买达成约定，沁徽堂公司出具房屋更名承诺书，第三人就更名申请经内部程序予以批准。2019年12月24日，双方在平等自愿的情况下正式签订《商品房买卖合同》，并对房屋位置、面积、价款等作出明确约定。双方签订的该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。另，2021年月20日，法院才对案涉房屋予以查封，查封在后，签订合同在前。其次，被告所购商品房系用于居住且被告名下无其他用于居住的房屋。被告购买的案涉房屋性质为住宅，购买的目的就是为了自住，且2021年7月上旬，被告就已实际居住在房屋内。除案涉房屋外，被告名下也无其他用于居住的房屋。第三，被告已支付合同约定全部价款。案涉房屋约定的付款方式为工程款抵房款，其中的795640元房款系用沁徽堂公司应支付给被告的工程款予以抵扣，另500000元系用沁徽堂公司应支付给案外人**的工程款予以抵扣，而关于**的应收工程款500000元，被告也陆续向其偿还了部分款项，足见被告有真实的购房意愿。2019年12月24日，第三人向被告出具收据，确认已收到被告全部的购房款，2021年11月24日，第三人又出具证明，**已收到案涉房屋全部款项并且办理了财务入账手续。第四，第三人愿意配合办理案涉房屋过户手续且在贵院执行局曾多次表示希望能够尽快解除对案涉房屋的查封，以免对被告的生活产生影响。 3、原告可通过对第三人名下其他无争议房屋强制执行方式来实现债权，无需强制执行案涉房屋。2022年2月21日，原告对第三人申请强制执行，据执行局反映，第三人名下尚有商铺、别墅等多套未出售的房屋可供采取执行措施，第三人也愿意配合处置无争议的其他房产。故原告完全可以通过对第三人名下无争议的房产采取拍卖、变卖等方式实现债权且不侵害被告的合法权益。 4、原告对第三人的查封属于超标的额查封，故应当解除对超标的额部分财产即案涉房屋的查封。本案中，根据执行裁定书中法院查明的事实所载，就原告与第三人的执行案件，法院已查封了第三人名下的新华联铂悦府13-2-102室、13-2-1102室、13-1-1601室及22-2-1101室四套房屋，该四套房屋每套面积约为150平方米，一套房屋的市场价值在200万元左右，合计价值约为800万元，而原告对第三人仅享有400万元左右的债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，超标的额查封的部分应当解除查封。 综上，原告的诉讼请求无法成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人辩称：1、第三人与沁徽堂公司签订了工抵房协议，协议约定，房价款以工程款抵消的形式进行支付，意味着签订协议当天，沁徽堂公司事实上已经支付了案涉房屋的全部价款。协议签订后，案涉房屋的所有权事实上应当归属沁徽堂公司所有，而当时原告尚未取得法院的生效裁判文书；2、案涉房屋的所有权之所以由现在的被告所享有是因为沁徽堂公司提出要求第三人配合将房屋更名至被告名下。所以本质上并非是被告向第三人直接买受该房，而是第三人配合沁徽堂公司来办理案涉房屋的有关手续。第三人认为第三人与沁徽堂公司之间的约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，案外人沁徽堂公司已经足额支付了全部的房价款，案外人要求第三人配合被告办理相关手续合法合规。 原、被告为证明各自的主张及抗辩意见均向本院提交了证据。对双方当事人提交的原告企业工商信息、被告身份证复印件、（2021）皖0207民初4280号民事裁定书、（2021）皖0207民初4280号民事判决书、协助执行通知书回执、（2022）皖0207执662号执行案件受理通知书、工程款冲抵房款协议书、《商品房买卖合同》、（2022）皖0207执异2号民事裁定书、第三人的企业工商信息、微信聊天记录、房屋更名承诺书、对账单、收据、照片、芜湖市不动产登记信息查询结果、商品房预售许可证、东阳市自然资源和规划局产权人不动产信息查询信息、网上银行电子回单、营业执照，上述证据的三性本院均予以确认，但能否实现各自的证明目的本院将综合予以认定。被告提交的沁徽堂公司出具的情况说明，不符合法律规定的单位出具的证明材料的形式要件，故对该份说明，本院不予认定。 根据以上双方当事人提交的证据，结合庭审中当事人的**，本院经审理查明确认的事实如下，新华联铂悦府小区由第三人新华联盛世公司开发建设。新华联文旅公司与第三人新华联盛世公司均为北京新华联置地有限公司独资设立的有限责任公司。新华联文旅公司与沁徽堂公司存在建设工程的发包与承包关系，后因新华联文旅公司欠付沁徽堂公司工程款，经多方协商，就工程款支付问题，新华联文旅公司（甲方）、沁徽堂公司（乙方）、黟县新兴建筑安装工程有限责任公司（丙方）以及第三人（**）签订《工程款冲抵房款协议书》一份，协议书中明确，甲方系***镇1-4号地块和老街06、07地块项目的建设单位，甲方与乙方已于2017年9月28日签订了《芜湖新华联***镇1-4号地块牌楼施工工程承包合同》，现乙方拟购买**位于新华联梦想城-铂悦府小区的13号楼2**102室房屋，各方经友好协商，就相关事宜，订立协议，其中：该房屋预售总价款为1295640元，乙方应付**的购房款1295640元由乙方和丙方代为支付，乙方代付的房款与甲方应付乙方的工程款599910.08***抵，丙方代付的房款与甲方应付丙方的工程款695729.92***抵，乙方和丙方之间的债权债务由乙方与丙方另行自行结算，与甲方和**无关。乙方和丙方将向**代为支付购房款的义务委托甲方代为支付，甲方代付的购房款与甲方应向乙方和丙方支付的工程款相冲抵。 2017年，沁徽堂公司将其承建工程中的门窗花板项目交给被告施工。2019年7月，被告向沁徽堂公司索要工程款，沁徽堂公司无力支付。后双方达成一致意见，可以工程款冲抵购房款的方式将沁徽堂公司依据前述《工程款冲抵房款协议书》取得的案涉房屋出售给被告。2019年8月16日，沁徽堂公司以房屋原购买人的身份、被告以房屋现购买人的身份共同向第三人出具《房屋更名承诺书》，要求将案涉房屋由原房屋购买人沁徽堂公司更名为房屋现购买人***。2019年12月24日，第三人与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定第三人将其开发建设的铂悦府13-2-102室出售给被告，房屋总价款1295640元，合同同时约定买受人于2019年12月24日一次性付清总房款。同日，第三人向被告出具了1295640元的售房收据。2021年11月24日，第三人出具《证明》一份，上载：“本公司于2019年12月24日与***签订铂悦府13#楼2**102室《商品房买卖合同》，并于2019年8月20日收到该合同项下全部售房款（工程款抵付房款），办理了财务入账手续，且愿意配合***办理该房产不动产产权登记”。 另查明，2021年8月3日，原告向本院提起对第三人的建设工程施工合同纠纷之诉，本院以（2021）皖0207民初4280号案件予以受理。2021年8月5日，原告申请财产保全，本院依法作出（2021）皖0207民初4280号民事裁定书，查封了登记在第三人名下的芜湖市××室、13-2-1102室、13-1-1601室及22-2-1101室四套房屋。2021年12月13日，本院作出（2021）皖0207民初4280号民事判决书，判决第三人需支付原告工程款4165708.11元及相应的逾期付款违约金。判决生效后，因第三人未主动履行判决书确定的给付义务，原告向本院申请强制执行。执行过程中，被告就执行标的新华联铂悦府13-2-102室提出执行异议。经审查，本院于2022年4月14日作出（2022）皖0207执异2号执行裁定书，依法裁定中止对案涉房屋的执行。原告对该裁定不服，遂于2022年4月26日向本院提起执行异议之诉。 再查明，1、2021年7月中旬，被告入住案涉房屋。经芜湖市不动产登记中心和东阳市自然资源和规划局不动产登记部门分别查询，被告名下均无用于居住的房屋。2、被告应支付的案涉房屋购房款1295640元，其中795640元以沁徽堂公司应支付给自己的工程款抵付，剩余500000元以沁徽堂公司应支付给案外人**的工程款抵付。**代被告支付房款500000元后，被告于2020年2月10日通过自己经营的东阳市南马特佩雅木工艺品厂代为转账归还了200000元。 本案开庭审理之后，为核实当事人**的相关情况，本院于2022年5月31日与案外人**谈话并制作谈话笔录一份，****，其曾从沁徽堂公司处承包水电工程，沁徽堂公司欠付其工程款未支付。2019年，沁徽堂公司用工程款在新华联铂悦府抵偿了几套房屋，被告有购房需求且沁徽堂公司也欠付被告材料款未付清，故双方达成沁徽堂公司用铂悦府的一套房屋抵偿欠款的合意，抵偿后，被告还需支付沁徽堂公司500000元，因自己与被告关系很好，所以借了500000元给被告，该500000元同样以沁徽堂公司应支付给自己的工程款折抵。被告借款时承诺2020年春节后归还200000元，余款待房屋抵押贷款手续办好后归还。后被告按照其承诺的确实归还了200000元，该200000元是按照自己的要求转账至**的账户。 本院认为，本案争议的焦点为：（一）能否确认被告为案涉房产的买受人；（二）被告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 买受人为买卖合同中支付价金的一方，相关法律并未对买受人支付价金的方式进行限定，被告以工程款冲抵房款的方式支付了价金，且按照合理对价购买了案涉房产，可以认定被告为案涉房产的买受人。综合本案具体情况，被告虽不能直接确认为案涉房产所有权人，但被告对该房产享有登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据原告的申请对案涉房产的强制执行。理由是：一方面，从两种请求权产生的时间来看，被告对案涉房产享有的请求权是基于2019年12月24日被告与第三人签订了《商品房买卖合同》并一次性付清了全部购房款而产生，因第三人的原因迟迟没有办理登记手续。而原告享有的请求权是基于2021年其与第三人完成工程结算后产生的。原告的物权请求权成立在前，被告的债权请求权与原告的物权请求权相比较，被告的债权请求权在后，在时间上不具有优先性。另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，根据相关法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。可见，不动产权属证是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记簿的内容应认定是物权归属和内容的表面证据，如无相反的证据予以推翻，可以认定不动产登记簿记载的权利人为物权所有人。可见，不动产登记簿对物权具有推定效力，房屋产权证只是确定房屋所有权的依据之一，并非唯一的依据。本案中，被告在***部购房款后，取得案涉房屋并居住至今，由于第三人的原因未及时办理案涉房屋登记手续。虽被告未取得案涉房屋的产权证，但并不妨碍其取得房屋所有权。被告享有的是针对案涉房产要求登记为所有权人的请求权，而原告享有的是一般金钱债权请求权，第三人也没有将案涉房屋为原告设立抵押。因而，原告的金钱债权请求权与被告的物权所有权请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告与第三人就案涉房屋的买卖发生在本院查封之前，亦签订了合法有效的《房屋买卖合同》。合同签订后，被告通过工程款冲抵房款的方式一次性付清了全部购房款，第三人向被告出具了1295640元的售房收据并办理了财务入账手续。除案涉房屋外，被告名下并无其他用于居住的房屋，且被告也已实际入住了房屋。综上，被告享有对案涉房屋排除强制执行的权益。故对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告芜湖明远集团公司的诉讼请求。 本案案件受理费16410元，由原告芜湖明远集团公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年六月十五日 法官助理　胡　欣 书 记 员　*** 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第二百一十七条不动产权属证是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。