芜湖明远集团公司、芜湖新华联盛世置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省芜湖市**区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）皖0207执异5号 案外人：***，男，1981年4月14日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 申请执行人：芜湖明远集团公司,住所地安徽省芜湖市镜湖区北京路2号，统一社会信用代码91340200149412126Q。 法定代表人:***,董事长。 委托代理人：***，芜湖纬轮律师事务所律师。 被执行人:芜湖新华联盛世置业有限公司,住所地安徽省芜湖市**区官陡街道中江大道88号新悦都8#楼1-3，统一社会信用代码91340207083668769C（1-1）。 法定代表人:***，董事长。 在本院执行芜湖明远集团公司（以下简称明远公司）与芜湖新华联盛世置业有限公司（以下简称新华联盛世公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封新华联盛世公司开发的位于芜湖市××室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称，请求解除对新华联铂悦府13-1-1601室的查封。事实和理由：2019年8月，异议人与新华联盛世公司签订一份《工程款冲抵房款协议书》，约定异议人购买新华联盛世公司开发的芜湖新华联铂悦府三期13-1-1601室房产，购房款的支付方式为工程款相冲抵。2019年11月19日，异议人与新华联盛世公司签订《安徽省商品住宅销售明码标价书》、《商品房买卖合同》各一份，约定异议人于签订合同当日一次性付清总房款1554015元整，新华联盛世公司于2021年6月30日前将经验收合格的商品房交付异议人使用。2020年12月25日，新华联盛世公司向异议人送到《延期交房通知书》，告知交房时间推迟到2021年9月30日前。在异议人收房时，被告知**区法院下达（2021）皖0207民初4280号民事裁定书，案涉房屋被法院查封保全。异议人认为案涉房产系异议人以工程款抵债形式依法购买，且在**区法院查封前就签订了合法有效的合同，**区法院的执行行为损害了异议人的合法的财产权利，故异议人提出执行异议，请求法院中止对该房产的执行。 明远公司称：一、***就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋是***以工程款抵扣形式获取，***与新华联盛世公司直接没有债权债务关系，不能直接以新华联盛世公司所有的房屋抵扣其他公司的工程款，即使抵扣也仅仅是普通债权，不具有优先受偿权，该债务抵消行为侵害了明远公司的合法权益。二、异议人对案涉房屋并未占有使用，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定排除强制执行的条件。综上，***提交的证据不足以证明其非主观的购买房屋，而是基于工程款抵扣与新华联盛世公司签订的房屋买卖合同，双方之间真实意思表示是抵消债务，非消费者因居住需要购买房屋，异议人不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的买受人，其签订的商品房买卖合同的行为不能达到对涉案房屋具有足以排除强制执行，故明远公司请求法院依法驳回异议人的异议请求。 新华联盛世公司未向本院表达意见。 本院查明事实与*****一致。 另查明：明远公司诉新华联盛世公司建设工程施工合同纠纷一案于2021年8月3日在本院立案受理。2021年8月5日，明远公司向本院申请财产保全，本院依法作出（2021）皖0207民初4280号民事裁定书，裁定冻结新华联盛世公司银行存款4500000元或查封、扣押其等额财产。2021年8月20日，本院对登记在新华联盛世公司名下的新华联铂悦府13-2-102室、13-2-1102室、13-1-1601室及22-2-1101室房屋予以查封。 本院认为：本案的争议焦点为案外人***对案涉房产新华联铂悦府13-1-1601室能否排除执行。针对这一争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，据此，符合上述规定条件的买受人的物权期待权可以排除申请执行人的强制执行。具体到本案，***与新华联盛世公司于2019年11月19日签订《商品房买卖合同》，签订时间虽在本院查封之前，但在本院查封之前并未合法占有该案涉房屋，且异议人也无证据证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。鉴于***对案涉房屋提出异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，其权利不能够排除执行，故本院对其要求解除对新华联铂悦府13-1-1601室查封的异议请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用解释》第四百六十三条规定、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年五月二十五日 法官助理　何　伟 书 记 员　王　凤 附件： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用解释》 第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 三、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。