芜湖明远集团公司、芜湖新华联盛世置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省芜湖市**区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）皖0207执异2号 案外人：***，男，1990年5月30日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人:***,安徽江声律师事务所律师。 委托诉讼代理人:**,安徽江声律师事务所律师。 申请执行人：芜湖明远集团公司,住所地安徽省芜湖市镜湖区北京路2号，统一社会信用代码91340200149412126Q。 法定代表人:***,董事长。 委托代理人：***，芜湖纬轮律师事务所律师。 被执行人:芜湖新华联盛世置业有限公司,住所地安徽省芜湖市**区官陡街道中江大道88号新悦都8#楼1-3，统一社会信用代码91340207083668769C（1-1）。 法定代表人:***，董事长。 在本院执行芜湖明远集团公司（以下简称明远公司）与芜湖新华联盛世置业有限公司（以下简称新华联盛世公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封新华联盛世公司开发的位于芜湖市××室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称，请求解除对新华联铂悦府13-2-102室的查封。事实和理由：2017年安徽沁徽堂建筑工程有限公司（以下简称沁徽堂公司）将其承建工程的门窗花板施工项目分包给异议人施工。2019年7月，异议人拟购买新华联铂悦府13-2-102室房屋用于居住，便向沁徽堂公司索要欠付工程款，沁徽堂公司告知因发包人芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司（以下简称新华联文化公司）欠付其工程款，提出其可先与新华联文化公司通过工程款抵扣房款方式购买案涉房屋，然后再将该房屋以抵扣异议人工程款的方式出卖给异议人，异议人对此表示同意。2019年8月，沁徽堂公司、新华联文化公司、黟县新兴建筑安装工程有限公司（以下简称新兴公司）及新华联盛世公司签订《工程款冲抵房款协议书》，约定沁徽堂公司购买新华联盛世公司开发的铂悦府13-2-102室房屋，房屋价款1295640元，其中599910.08元房款与新华联文化公司应付沁徽堂公司工程款抵消，剩余695729.92元房款与新华联文化公司应付新兴公司工程款抵消。同月，异议人、**与沁徽堂公司三方达成协议，约定沁徽堂公司将案涉房屋出卖给异议人，房屋价款1295640元通过工程款抵扣方式支付，其中795640元房款与沁徽堂公司应付异议人工程款抵消，剩余500000元房款与沁徽堂公司应付**工程款抵消。2019年8月16日，沁徽堂公司与异议人共同向新华联盛世公司出具房屋更名承诺书，要求将案涉房屋购买人由沁徽堂公司更名为异议人。2019年12月24日，新华联盛世公司与异议人签订商品房买卖合同。此后，异议人多次要求新华联盛世公司办理案涉房屋的产权登记未果。2021年8月5日，**区法院在审理明远公司与新华联盛世公司建设工程施工合同纠纷案件中作出（2021）皖0207民初4280号民事裁定书，冻结被申请人银行存款4500000元或查封、扣押其等额财产。2021年8月20日，**区法院对登记在新华联盛世公司名下的新华联铂悦府13-2-102室房屋予以查封。 依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其中权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。鉴于案涉房屋均具备上述情形，故异议人对案涉房屋享有物权期待性，有权请求法院支持异议人的异议请求，中止对案涉房屋的执行。 明远公司称：一、异议人***对涉案房屋不享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉不动产，即使***提交的《工程款冲抵房款协议书》，《商品房买卖合同》均是真实的，但案涉房屋的所有权未发生变动，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定系对不动产买受人物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产所有权的保护。***主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据。二、***就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定是解决在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护而设置的规则，其保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。本案中，新华联盛世公司与案外人签订的《工程款冲抵房款协议书》是为了冲抵新华联文旅公司与安徽沁徽堂公司的债务，安徽沁徽堂公司又将该权益转让给***，即***与新华联盛世公司签订的《商品房买卖合同》实质上是冲抵案外人新华联文旅公司欠付的工程款。***签订该合同的目的实际上并非为居住需要购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿，其不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的买受人。基于债的平等性原则，***对受让的新华联盛世公司的债权并不较明远公司所涉执行债权更具有优先实现的价值利益，故***就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。三、***提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除强制执行的要件。其提交的证据材料不足以证明其已经占有涉案房屋、非其自身原因未办理过户登记以及所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综上，明远公司请求法院依法驳回异议人的异议请求。 新华联盛世公司未向本院表达意见。 本院查明事实与*****一致。 另查明一：明远公司诉新华联盛世公司建设工程施工合同纠纷一案于2021年8月3日在本院立案受理。2021年8月5日，明远公司向本院申请财产保全，本院依法作出（2021）皖0207民初4280号民事裁定书，裁定冻结新华联盛世公司银行存款4500000元或查封、扣押其等额财产。2021年8月20日，本院对登记在新华联盛世公司名下的新华联铂悦府13-2-102室、13-2-1102室、13-1-1601室及22-2-1101室房屋予以查封。 另查明二：2019年12月24日，新华联盛世公司与异议人签订商品房买卖合同后，向其出具1295640元售房收据。经芜湖市不动产登记中心查询，除案涉房屋外，***名下无其他用于居住的房屋。 本院认为：本案的争议焦点为案外人***对案涉房产新华联铂悦府13-2-102室能否排除执行。针对这一争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，***与新华联盛世公司于2019年12月24日签订《商品房买卖合同》，签订时间在本院查封之前，且全额支付价款；另其除案涉房屋外，名下并无其他用于居住的房屋。鉴于***对案涉房屋提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其权利能够排除执行，故本院对其要求解除对新华联铂悦府13-2-102室查封的异议请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用解释》第四百六十三条规定、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十九条规定，裁定如下： 中止对位于芜湖市××室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年四月十三日 法官助理　*** 书 记 员　王　凤 附件： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用解释》 第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 三、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十九条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。