某某与山东潍柴地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

山东省潍坊市奎文区人民法院

民事判决书

（2017）鲁0705民初3854号

原告：任军亮。

委托诉讼代理人：**，山东诚公律师事务所律师。

被告：山东潍柴地产置业有限公司。

法定代表人：ＸＸ，董事长。

委托诉讼代理人：***，山东王杨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：左飞，山东王杨律师事务所实习律师。

原告任军亮与被告山东潍柴地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**，被告委托诉讼代理人***、左飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告任军亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因逾期办理房屋产权登记备案手续的违约金10949.7元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2009年10月28日签订了商品房预售合同，约定被告将潍柴水岸华庭×号楼×单元×号房屋售与原告，房屋总价款为462014元。同时合同约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定的期限之内取得房地产权属证书的，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，被告于2011年10月21日交房，但是被告未在合同约定的期限内给原告办理涉案房屋的产权登记备案手续，使原告在2013年6月18日才取得房产证，被告逾期办理房产证的时间长达237天，根据合同约定，被告应向原告支付2013年2月21日至2013年6月18日期间的违约金10949.75元。原告诉至法院，要求判如所请。

被告山东潍柴地产置业有限公司辩称，原告要求被告支付违约金的请求权是一种债权请求权，应当适用民法通则关于诉讼时效的规定，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起算，原告权利受到侵害是在违约之日，原告的诉讼请求已经超过二年的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。原告提交的商品房预售合同、房产证、涉案房屋查档证明、完税证，被告对其真实性均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院确认的上述证据，本院认定如下事实：

2009年10月28日，原、被告签订商品房预售合同一份，约定被告将潍柴水岸华庭×号楼×单元×号室建筑面积123.43平方米的房屋出售给原告，房屋总价款462084元，于2011年8月31日前交房。合同第十五条关于产权登记约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同中约定，原告采用在签订合同时向被告付清首付款102084元，余款360000元向银行申请按揭贷款的方式付款。

2013年5月27日，被告到房产登记部门办理了涉案房屋的产权登记备案手续，业务编号为201305270167。2013年6月18日房产登记部门颁发证号为潍房权证市属字第××号的房产证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

原告提供维修基金代收收据一份、维修基金个人缴存凭证一份、个人购房贷款及担保合同一份、招商银行股份有限公司潍坊支行个人信贷业务流水一份，证明原告已付房款共计462084元，其中首付款102084元，按揭贷款360000元。被告质证后认为，上述证据不足以证明原告向被告缴纳购房款的事实，购房款金额无法确定。

本院认定，原告提供的证据能够形成证据琏，能够证明原告已向被告交付房款462084元，其中首付款102084元，按揭贷款360000元。

原告提供山东英皇管家物业服务有限公司出具的收款收拾据一份，证明被告于2011年10月21日交付房屋，根据商品房买卖合同的约定，被告应于商品房交付使用后365日内办理产权登记备案手续，即于2012年10月21日前将该登记备案手续办理完毕，原告取得房产证。被告质证后认为，该证据只证明原告向山东英皇管家物业服务有限公司交付过物业费，不能证明房屋交付时间是原告主张的时间。

本院认定，被告虽否认于2011年10月21日交付房屋，但未提供相反证据证明，根据原告提供的收款收据上载明的时间，能够认定被告于2011年10月21日交付房屋。

原告提供EMS快递单、EMS快递查询单、律师函各二份，主张原告2014年4月23日、2016年4月15日以律师函的形式向被告索要违约金，被告已收到该律师函，原告的诉讼时效中断，没有超过诉讼时效。被告质证后认为，对证据的真实性无异议，但是一是被告未收到上述快递，二是该快递单中没有标明寄送的是律师函，三是该快递的寄件人不是原告本人，原告委托代理人没有证明有寄送该律师函的授权，因此，该证据不能证明原告曾经向被告主张过权利，也无法证明寄件内容就是原告主张的律师函，被告认为原告的起诉超过诉讼时效，应当予以驳回。

本院认定，原告提供的2014年4月23日的EMS快递单、EMS快递查询单显示，被告工作人员已经于2014年4月24日签收原告发送的律师函，该律师函内容已经载明原告向被告主张逾期办理房产证手续的违约责任，故原告于2014年4月24日已经向被告主张权利，诉讼时效因原告于2014年4月24日向被告主张权利而中断，应重新计算诉讼时效。本案原告于2017年4月5日至本院诉讼，只要原告能够证明其在诉讼期间届满前曾向被告主张诉讼权利，就会产生诉讼时效中断的法律后果。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二项“当事人一方以发送信件或数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”，应认定为《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，从而产生诉讼时效中断的效力。2016年4月15日，律师**作为寄件人向被告邮寄律师函，被告未予签收，邮件未妥投，但快递单上的收件地址“潍坊市奎文区民生东街936号”系被告的工商登记信息，通常情况下足以使快递员联系到被告，足以认定该律师函“到达或者应当到达对方当事人”，可以证明原告在诉讼时效期间内再次向被告主张逾期办理房产证手续的违约责任，故原告于2016年4月15日已经向被告主张权利，诉讼时效因原告于2016年4月15日向被告主张权利而中断，应重新计算诉讼时效。被告称快递单中没有标明寄送的是律师函，但不能否认寄送的是律师函的事实，被告亦没有提供收到的是其他文件的证据予以证明；寄件人***（山东诚公律师事务所律师）、**是否系得到原告授权而发邮件，以原告的意思表示为准，不需另作证明，被告所提异议不能成立，本院不予支持。

本院认为，原、被告双方之间的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，合法有效，且双方当事人均已履行完相关的合同义务。

原、被告双方争议的主要焦点问题：1、被告是否存在逾期办理产权登记备案手续的违约情形；2、原告的起诉是否超过诉讼时效。

关于第一个争议焦点，本院认为，根据原、被告签订的商品房预售合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。该条款明确了应由被告承担的办证前备案登记义务，即被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如果被告未在该期限内履行该义务，即构成违约。根据原告提供的证据，被告向原告的交房时间为2011年10月21日，故被告提交办证资料的最长期限至2012年10月20日，而房产登记部门出具的查档证明载明，被告提交房管登记部门进行产权登记备案的时间为2013年5月27日，故被告存在逾期办理产权备案登记的情形，被告应当按合同约定承担违约责任，逾期天数为219天（2012年10月20日至2013年5月26日）。

关于第二个焦点问题，被告于2012年10月20日违约后，原告于2014年4月24日已经通过律师函的形式向被告主张权利，诉讼时效因原告于2014年4月24日主张权利而中断，应当重新计算诉讼时效，至2016年4月23日为二年。2016年4月15日，原告又通过律师函的形式向被告主张权利，诉讼时效因原告于2016年4月15日再次主张权利而中断，应当重新计算诉讼时效，至2018年4月14日为二年。原告至2017年4月5日向本院递交起诉状，通过诉讼方式主张自己的权利，未超过诉讼时效。

综上所述，诉讼时效制度设立的目的是为了督促权利人及时行使权利，只要权利人在法定期间恪尽一定注意义务向义务的提示权利，应认定为已向义务人提出了履行要求，产生诉讼时效中断之效果。故原告要求被告承担逾期办理房屋产权登记备案手续违约金的诉讼请求，合法有据，被告应当支付原告违约金10119.64元（462084元×219天×0.1‰）。

据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律法规之规定，判决如下：

被告山东潍柴地产置业有限公司支付原告任军亮逾期办理房屋产权登记备案手续违约金10119.64元，于本判决生效之日起十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费74元，减半收取计37元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

审判员*倩

二〇一八年二月十三日

书记员***