眉山环天发展有限公司、某某事二审民事判决书

四川省眉山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川14民终958号

上诉人（原审被告）：眉山环天发展有限公司，住所四川省眉山市仁寿县视高镇中建大道1号。

法定代表人：周超群，系公司总经理。

委托诉讼代理人：徐丽莎，眉山环天发展有限公司律师。

委托诉讼代理人：杨鸷，眉山天府新区投资集团有限公司律师。

被上诉人（原审原告）：**，女，汉族，生于1998年6月15日，住四川省达州市达川区。

委托诉讼代理人：王陈聪，四川宪恒律师事务所律师。

上诉人眉山环天发展有限公司（以下简称环天公司）因与被上诉人**商品房预售合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2021）川1421民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本院现已审理终结。

环天公司上诉请求：一、依法撤销（2021）川1421民初1617号民事判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人退还购房定金5万元的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定案涉《商品房认购书》中的格式条款无效，属于错误认定，适用法律错误。1、在签署《商品房认购书》前，上诉人已经向被上诉人明示《商品房买卖合同示范文本》等文件，并在售楼部现场公示，上诉人已经履行了合理的提示说明义务。2、在案涉《商品房认购书》中用加黑、加粗字体对第四条第二款及第五款等条款作了特别标识，应认定上诉人已尽到合理的提示及说明义务。同时，第四条第二款已明确约定，双方在签订《商品房认购书》以前，上诉人已向被上诉人明示了《商品房买卖合同》等本约文件，被上诉人也对其全部内容已经知晓、充分理解并同意按照此本文与甲方签约，承诺不对《商品房买卖合同》以及附件、补充协议、其他相关文件内容提出异议并作为拒绝签订的理由。被上诉人在签署《商品房认购书》时未对约定内容提出异议，说明其与上诉人达成了以出示样本、公示的本约文件为准，不再磋商《商品房买卖合同》等合同条款的合意，并非剥夺其作为购房人的后续磋商权利。被上诉人作为完全民事行为能力人，年龄、智力和日常经验足以充分理解其在《商品房认购书》上签字行为的性质及法律后果，且从双方提出的微信聊天记录等证据中磋商过程来看，被上诉人也具备对合同条款的识别能力。现被上诉人否认《商品房认购书》中该部分已决条款，以《商品房买卖合同》存在诸多不合理的条款为由要求修改本约条款，在上诉人拒绝修改、增加条款的情况下，不与上诉人签订《商品房买卖合同》，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。3、被上诉人单独签署了书面承诺函，承诺知晓并接受《商品房买卖合同》及补充协议内容，表明上诉人进一步履行了合理提示及说明义务。

**答辩称，**给伍臣蓉的授权短信，并未载明其有与上诉人协商商品房买卖合同内容的权利，一审已经认定伍臣蓉签订相关内容超出授权范围，承诺对商品房买卖合同不再进行磋商的行为是无效的，因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。

**向一审法院起诉请求：1．判令解除**与环天公司签订的《商品房认购协议》；2.判令环天公司返还**购房定金50,000元及资金占用利息（自2021年1月7日起，按中国人民银行同期同类贷款利率3.85%计算至实际返还时止）；3．本案诉讼费等由环天公司承担。

一审法院审理查明事实：2021年1月4日，**通过短信委托其表姐伍臣蓉办理案涉房屋的认购手续，短信载明：“本人**，自愿认购环天时代中心5栋8楼2号住房，因本人个人原因不能到现场办理认购手续，现委托伍臣蓉全权代理本人办理认购手续，本人愿意承担由此产生的一切责任。”同日，伍臣蓉代理**与环天公司签订了**作为买受人（乙方）与环天公司作为出卖人（甲方），编号为0000361的《商品房认购协议》，约定：乙方自愿认购位于眉山市，优惠后房屋总价751074元；乙方自愿选择商业贷款方式付清房款，并承诺在签订《商品房买卖合同》时付清应付款项；定金50000元整（大写人民币伍万元整），须于签订本《认购协议》时付清；乙方须于2021年1月9日前，携带《商品房认购协议》、定金收据、身份证明等到（环天时代中心销售中心）或甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件等，双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为所购买的首期房款，本协议失效；甲方已将本协议第四条第1款约定的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件样本在销售现场予以公示，乙方对其全部内容已经知悉、充分理解并同意按此文本与甲方签约，承诺不对《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件内容提出异议并作为拒绝签订的理由；乙方若未按照本协议所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，乙方承担违约责任，自本认购协议第四条第1款约定的签约期限届满之次日起，乙方已缴付的定金不予退还，甲方有权将认购商品房另行出售而不再另行通知乙方；协议另对其他事项进行了约定。同日，伍臣蓉代**与环天公司签订《延期签约申请单》，约定：“本人应于2021年1月6日缴纳房款251074元，并签署《商品房买卖合同》，现因资金未到位，申请延期至2021年1月19日……”。

一审法院另查明，《商品房认购协议》签订当日，**向环天公司支付购房定金50,000元。伍臣蓉还代**签订了《代客落定承诺书》及书面承诺，《代客落定承诺书》载明：“本人伍臣蓉于2021年1月4日代**认购贵公司开发的位于环天时代中心项目5-802号房屋。由于买受人不能亲临现场办理认购手续及签署样本合同，特由本人代其完成认购手续、签署样本合同并承诺：1、此定房行为系房屋买受人、受托办理人均知晓并认可；2、买受人将按照《认购协议》约定履行签约及付款义务；3、若因本人未取得授权导致认购协议及样本合同无效，本人愿意承担由此产生的一切责任，且本人愿意双倍返还定金并赔偿给贵方造成的全部损失。本人承诺本人所交定金人民币20,000元+30,000元为代**支付购买5-802商品房定金，该笔款项由本人与**自行结算，与贵公司无关。”书面承诺载明：“本人已知晓且接受上述商品房买卖合同及补充协议的全部内容，理解并接受条款中所列的房屋信息、付款条款、办证时间、违约责任、解约条款等重要事项，并已将上述内容充分作为了本商品房购买交易的重要考虑因素，签署本样本合同视为本人已接受上述信息。”

一审法院再查明，2021年1月7日，**在其家人的陪同下到环天公司售楼部，环天公司向**出示了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，因**对房屋整改期、逾期交房违约责任、办理产权证时间等有异议，双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。2021年1月12日,**通过微信向环天公司的置业顾问发送了退款申请书。2021年1月27日，环天公司向**送达了《关于催告签订的告知函》，告知函载明请**在2021年1月30日前与环天公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则不予归还定金50000元，并将案涉房屋另行出售。

一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”及《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”之规定，本案中，原、被告于2021年1月4日签订的《商品房认购协议》系环天公司提供的格式条款合同，认购协议第四条第二款及第五款免除了对方磋商主要条款之外的其他条款权利，环天公司应当对上述条款尽到合理提示及说明义务并承担相应的举证责任。环天公司辩称案涉认购书以加粗方式特别提示了买受人，在签署认购协议时，环天公司向**的委托代理人伍臣蓉出示案涉房屋对应的《商品房买卖合同》及相关文件的样本合同，其在阅读后对书面承诺进行了签字、捺印。一审法院认为，虽认购书中该条款有加粗，但是并不明显，且环天公司不能提供证据证明其在与**签订认购协议时，针对该条款进行了相应的明确说明。另外，**仅委托案外人伍臣蓉办理认购手续，伍臣蓉在合同样本的书面承诺处签名捺印并未征得**的同意，故该格式条款应为无效条款。《商品房认购协议》的其他条款系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，予以确认。

关于**和环天公司签订的《商品房认购协议》是否解除的问题。环天公司于2021年1月12日收到**的退款申请书，已知悉了**要求解除认购协议的意思表示。2021年1月27日，环天公司向**送达了催告函，该函明确告知若**未在2021年1月30日前与环天公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，则将案涉房屋另行出售。双方对于解除《商品房认购协议》的意思表示达成一致，双方签订的《商品房认购协议》已于2021年1月31日解除，故依法确认双方签订的《商品房认购协议》已经解除。

关于环天公司是否应当退还**购房定金50,000元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，本案中，**已按合同约定向环天公司交付50,000元定金，并按双方协商的时间前往环天公司处商谈签订正式《商品房买卖合同》，双方因案涉房屋整改期、逾期交房违约责任、办理产权证时间等未磋商一致，导致双方在约定时间内未签订《商品房买卖合同》，显然属于不能归责于双方当事人的事由。**于2021年1月4日以资金未到位为由申请延期签约，环天公司予以同意，仅能证明**需要时间筹集资金，并不能因此证明**因为资金原因未能与环天公司签订正式的商品房买卖合同。故**主张环天公司退还其购房定金50,000元的请求，因事实和理由充分，证据充足，予以支持。

关于**主张资金利息的问题，一审法院认为，因未订立商品房买卖合同的事由不可归责于双方当事人，即环天公司不存在违约行为或过错，故**主张利息的请求不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、原告**与被告眉山环天发展有限公司签订的《商品房认购协议》于2021年1月31日解除；二、被告眉山环天发展有限公司于本判决书生效之日起十五日内退还原告**购房定金50,000元；三、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计525元，由被告眉山环天发展有限公司负担。

本院二审期间，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议也均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

二审另查明，伍臣蓉在环天公司提供的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同样本的书面承诺处签名捺印。环天公司在一审庭审中陈述，伍臣蓉是大唐房地产销售中介公司的职业顾问，主要负责视高片区房屋销售，对买房流程比较熟悉，**的特别授权委托诉讼代理人王陈聪表示认可。

本院认为，本案二审中双方争议焦点为：伍臣蓉代理**与环天公司签订的《商品房认购协议》的性质及效力问题。

首先，《中华人民共和国民法典》第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”。本案中，**通过短信委托其表姐伍臣蓉办理案涉房屋的认购手续，因此，伍臣蓉有权代表**与环天公司签订《商品房认购协议》，其协议内容对**与环天公司均具有约束力。同时，《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务时，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”，结合《商品房认购协议》的名称和内容，可知《商品房认购协议》是双方当事人将来订立商品房买卖合同的契约，属于商品房买卖合同的预约合同。预约合同的签订是为了保障双方在公平、诚实信用原则下继续进行磋商，为最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。本案中，《商品房认购协议》第四条第二款明确约定“甲方已将本协议第四条第1款约定的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件样本在销售现场予以公示，乙方对其全部内容已经知晓、充分理解并同意按此文本与甲方签约，承诺不对《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件内容提出异议并作为拒绝签订的理由。”。作为**代理人的伍臣蓉，系具有完全民事行为能力人，其年龄、智力和日常经验足以充分理解其在《商品房认购协议》上签字行为的性质和法律后果。且伍臣蓉作为房屋销售中介公司的职业顾问，具有一定的房屋买卖经验，对案涉认购协议的条款和效力具有识别和理解能力。伍臣蓉在签署《商品房认购协议》时，未对约定内容提出异议，说明**与环天公司达成了以公示的本约文件为准。不再磋商《商品房买卖合同》等合同条款的合意，并非剥夺其作为购房人对未约定部分的后续磋商权利。现被上诉人否认《商品房认购书》中该部分已决条款，以《商品房买卖合同》存在诸多不合理的条款为由要求修改本约条款，在上诉人拒绝修改、增加条款的情况下，不与上诉人签订《商品房买卖合同》，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。

其次，关于环天公司是否尽到了格式合同的提示和说明义务的问题。本案中，虽《商品房认购协议》系环天公司提供的格式合同，但环天公司已在《商品房认购协议》中用加黑、加粗字体对第四条第二、五款等免除和限制其责任的条款做了特别标识，且伍臣蓉在《四川省商品房买卖合同（预售）》合同样本的书面承诺处签名捺印，证明环天公司在与伍臣蓉签订《商品房认购协议》时，向伍臣蓉出示了《商品房买卖合同》等样本已经尽到提示说明义务。伍臣蓉在认购协议落款处签名并捺印的行为，表明其对上述重点提示内容知悉并予以确认。按照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，应认定环天公司已尽到提示及说明的义务。

最后，至于**辩称伍臣蓉关于不再对商品房买卖合同进行磋商的承诺超出了**的授权范围，应属于无效承诺的问题，本院认为，伍臣蓉承诺的内容均是对《商品房认购协议》重点内容的强调，未超出**的授权范围，同时也能佐证环天公司就《商品房认购协议》中的重点条款进行了提示说明。

综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”和《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收取定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”之规定，现**拒绝履行认购协议的内容，导致商品房买卖合同不能签订，故**已支付的定金50,000元不予退还，符合认购协议的约定和相关法律规定。

综上，上诉人眉山环天发展有限公司上诉请求成立，应予支持。一审法院认定《商品房认购协议》中格式条款系无效条款以及认定伍臣蓉超越授权，属于理解和适用法律错误，本院在二审中予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：

一、维持四川省仁寿县人民法院（2021）川1421民初1617号民事判决第一项，即：“原告**与被告眉山环天发展有限公司签订的《商品房认购协议》于2021年1月31日解除”；

二、撤销四川省仁寿县人民法院（2021）川1421民初1617号民事判决第二项、第三项，即：“被告眉山环天发展有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告**购房定金50,000元”、“驳回原告**的其他诉讼请求”；

三、驳回**的其他诉讼请求。

一审案件受理费525元，由**负担；二审案件受理费1050元，由**负担。

本判决为终审判决。

审判长　　吴良军

审判员　　魏　东

审判员　　陈晓梅

二〇二一年七月二十八日

书记员　　喻　静