眉山环天发展有限公司、某某等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

四川省眉山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川14民终904号

上诉人（原审被告）：眉山环天发展有限公司，住所：四川省眉山市仁寿县视高中建大道1号。

法定代表人：吴军，总经理。

委托诉讼代理人：徐雨莎，眉山环天发展有限公司律师。

委托诉讼代理人：杨鸷，眉山天府新区投资集团有限公司律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1987年9月27日出生，汉族，住资阳市乐至县。

被上诉人（原审原告）：罗志伟，男，1988年4月18日出生，汉族，住资阳市乐至县。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：贾镒肖，四川宪恒律师事务所律师。

上诉人眉山环天发展限公司（以下简称“环天公司”）因与被上诉人***、罗志伟商品房预约合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2021）川1421民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

环天公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人要求退还购房定金40000元的诉讼请求，一、二审的案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一、在签署认购书前，上诉人已向被上诉人明示《商品房买卖合合同示范文本》等文件，并在售楼部现场公示，上诉人已履行合理提示及说明义务。一审法院认定认购书中的格式条款系无效条款，属于认定事实错误、适用法律错误。二、《商品房认购书》中重要条款均以加黑、加粗方式进行了特别提示，上诉人已尽到格式合同的提示和说明义务。一审法院认定认购书中的格式条款系无效条款，属于认定事实错误、适用法律错误。三、被上诉人单独签署了书面承诺，承诺知晓并接受《商品房买卖合同》及补充协议内容，一审法院认定上诉人未对格式条款进行明确说明，属于认定事实错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决书中错误判决内容，并依法改判。

***、罗志伟辩称，一审判决证据充分，适用法律正确，判决公平公正。1、上诉人主张已在售楼部公示合同文本文件，但是不能免去上诉人对被上诉人进行明确告知以及提示说明的义务；2、虽然认购协议有部分加粗加黑，但是字体过小篇幅较大，并不足以让上诉人明确区分内容，加之该认购协议条款存在免除上诉人的责任，并且排除被上诉人的主要权利，同时限制被上诉人的合法权益，因此应当属于无效条款；3、本案双方作为签订合同的当事人，应当是平等的民事主体，根据公平、自愿原则，被上诉人具有与上诉人平等磋商合同条款内容的权利，而上诉人拒绝与被上诉人磋商合同条款内容，属于剥夺了被上诉人的合法权益，利用其优势地位想让被上诉人与其签订不平等条约。因此上诉人的主张违反公平自愿原则，一审法院判决正确、适用法律正确，应当予以维持。

***、罗志伟向一审法院起诉请求：1．请求判令环天公司向其返还40,000元定金并支付资金利息178.83元（按照实际支付之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2020年12月7日计算至实际返还定金之日，暂以起诉日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年12月7日至起诉之日），以上合计40,178.83元；2．本案诉讼费由环天公司承担。

一审法院认定事实如下：2020年11月28日，罗志伟、***作为买受人（乙方）与环天公司作为出卖人（甲方）签订了编号为0000175和编号为0000176的《商品房认购协议》，编号为0000175号认购书约定：1．乙方自愿认购位于眉山市，优惠后房屋总价675978元；2．乙方自愿选择商业贷款方式付清房款，并承诺在签订《商品房买卖合同》时付清应付款项；3．定金50000元整（大写人民币伍万元整），须于签订本《认购协议》时付清；4．乙方须于2020年12月3日前，携带《商品房认购协议》、定金收据、身份证明等到（环天时代中心销售中心）或甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件等，双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为所购买的首期房款，本协议失效；5．甲方已将本协议第四条第1款约定的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件样本在销售现场予以公示，乙方对其全部内容已经知悉、充分理解并同意按此文本与甲方签约，承诺不对《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件内容提出异议并作为拒绝签订的理由；6．乙方若未按照本协议所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，乙方承担违约责任，自本认购协议第四条第1款约定的签约期限届满之次日起，乙方已缴纳的定金不予退还，甲方有权将认购商品房另行出售而不再另行通知乙方；7．协议另对其他事项进行了约定。《商品房认购协议》签订当日，罗志伟、***向环天公司支付购房定金20000元，环天公司销售人员在《商品房认购协议》书写“因客户定房匆忙，特申请交小定20000（贰万元整）并承诺于2020年12月2日前付首付款及定金。”罗志伟、***签字并捺印。编号为0000176号认购书约定：乙方自愿认购位于眉山市，优惠后房屋总价690360元，其余条款和编号为0000175的认购协议一致。《商品房认购协议》签订当日，罗志伟、***向环天公司支付购房定金20000元，环天公司销售人员在《商品房认购协议》书写“因客户定房匆忙，特申请交小定20000（贰万元整）并承诺于2020年12月2日前补足定金及首期房款。”罗志伟、***签字并捺印。罗志伟、***同时签订了定金告知确认单，载明“《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人不履行债务后，定金应抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。”罗志伟、***同时签署书面承诺，载明：“本人已知晓且接受上述商品房买卖合同及补充协议的全部内容，理解并接受条款中所列的房屋信息、付款条款、办证时间、违约责任、解约条款等重要事项，并已将上述内容充分作为本商品房购买交易的重要考虑因素，签署本样本合同视为本人已接受上述信息”。

另查明，案涉《商品房认购书》签订后约定的签订商品房买卖合同的时间为2020年12月3日前，在2020年11月28日至2020年12月16日期间，罗志伟通过微信与环天公司置业顾问袁小萍多次联系协商签约事宜，从微信记录内容来看，罗志伟最初以其亲属生病为由向环天公司置业顾问袁小萍微信联系退回定金，后因环天公司未同意，罗志伟于2020年12月4日与袁小萍联系表示因袁小萍于2020年12月3日晚告知罗志伟事情办不成，赶不过来签约，表示于今日过来签约。袁小萍微信表示因其可能要做手术，会安排好的。2020年12月4日，罗志伟、***赴环天公司销售中心进行签约事宜，但罗志伟、***对合同的部分条款如环天公司逾期交房和罗志伟、***逾期付款的责任不对等、环天公司逾期办证的违约责任过低等提出异议，双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。2020年12月21日，罗志伟、***向袁小萍邮寄了一份《退款申请书》，通知环天公司中止双方签订的两份《商品房认购协议》，并要求环天公司退还定金4万元，环天公司已于2020年12月22日签收。2021年1月1日，环天公司向罗志伟、***邮寄了两份《关于解除的告知函》，告知罗志伟、***因罗志伟、***未在约定的期限与环天公司签订正式合同，《商品房认购协议》解除，且不退还罗志伟、***支付的定金，罗志伟、***于2021年1月3日签收。

一审法院认为，双方对签订案涉《商品房认购协议》及缴纳定金的事实无异议。本案的争议焦点为：1．案涉认购合同是否生效；2．双方未能签订商品房买卖合同的原因是罗志伟、***一方原因所致还是不可归责于双方的事由所致，环天公司应否向罗志伟、***返还定金40,000元及资金占用利息。

关于焦点一，关于案涉合同是否成立生效的问题，罗志伟、***称两份《商品房认购协议》约定其认购的每套房屋定金均是5万元，因签订认购协议时订房匆忙，每套房屋只交了2万元定金，并承诺于2020年12月2日前补足定金及首期房款。其认为其一直未补足定金，故其签订的认购协议并未生效。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额”规定，定金合同是实践合同，在定金交付另一方接收后，定金合同生效。在本案中虽然约定的定金金额是每套房屋5万元，但经双方协商一致罗志伟、***于签订订购协议当天每套房屋交2万元，剩余定金于2020年12月2日前补足，罗志伟、***也于签订协议当天支付了每套房屋2万元，共计4万元的定金，其合同关系已生效，对双方具有法律效力。虽然在本案中，罗志伟、***未在约定的时间2020年12月2日前补足定金，但不影响其合同的效力。

焦点二，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”及《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”之规定，本案中，双方于2020年11月28日的两份《商品房认购协议》是环天公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，认购协议第四条第二款及第五款免除了对方磋商主要条款之外的其他条款权利，环天公司应当对上述条款尽到合理提示及说明义务并承担相应的举证责任。环天公司辩称案涉认购书以加粗方式特别提示了买受人，在签署认购协议时，环天公司向罗志伟、***出示案涉房屋对应的《商品房买卖合同》及相关文件的样本合同，其在阅读后对书面承诺进行了签字、捺印。一审法院认为，虽认购书中该条款有加粗，但是并不明显，且环天公司不能提供证据证明其在与罗志伟、***签订认购协议时，针对该条款进行了相应的明确说明。因此，该条款为无效条款。《商品房认购协议》的其他条款系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，一审法院予以确认。本案中，因罗志伟、***向环天公司邮寄送达了《退款申请书》，表示终止《商品房认购协议》，环天公司也向罗志伟、***邮寄送达《关于解除的告知函》，表示合同已解除，双方签订《商品房认购协议》的合同目的已不能实现，故《商品房认购协议》已经解除。关于最终未能签订正式的购房合同的归责问题。罗志伟、***在2020年12月3日前以亲属生病为由向环天公司提出请求解除合同，返还定金，因其提交的手续环天公司置业顾问袁小萍于2020年12月3日晚才回复不能退款，故罗志伟、***和袁小萍约定2020年12月4日约定前往售楼部签合同，袁小萍因要做手术安排其他置业顾问接待。虽袁小萍仅为环天公司置业顾问，但却是与罗志伟、***签订《商品房认购协议》、协商签约事宜的主要联络人，罗志伟、***有理由相信袁小萍确认签约的行为代表环天公司，因此罗志伟、***和袁小萍在在微信中确认2021年12月4日前往售楼部签约不能视为罗志伟、***逾期签约。罗志伟、***虽然之前因为其他原因表示过有解除合同，退还定金的意愿，但并不能因此证明其系因为自身不想购房的原因未能与环天公司签订正式的商品房买卖合同。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，本案中，罗志伟、***已按合同约定向环天公司交付40,000元定金，并按双方协商的时间前往环天公司商谈签订正式《商品房买卖合同》，罗志伟、***与环天公司因案涉案房屋逾期交房和其逾期付款的责任不对等、环天公司逾期办证的违约责任过低等未磋商一致，导致双方在约定时间内未签订《商品房买卖合同》，显然属于不能归责于双方当事人的事由，故罗志伟、***主张环天公司退还其购房定金40,000元的请求，因事实和理由充分，证据充足，一审法院予以支持。关于罗志伟、***主张资金利息的问题，一审法院认为，因未订立商品房买卖合同的事由不可归责于双方当事人，即环天公司不存在违约行为或过错，故罗志伟、***主张利息的请求一审法院不予支持。

遂依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、眉山环天发展有限公司于本判决生效之日起十五日内退还***、罗志伟购房定金40,000元；二、驳回***、罗志伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计402元，由眉山环天发展有限公司公司负担。

二审中，双方当事人未提交新证据。

二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：环天公司是否应退***、罗志伟定金4万元。

首先，本案中的两份《商品房认购协议》约定每套房屋定金均是5万元，因签订认购协议时订房匆忙，***、罗志伟每套房屋只交了2万元定金，并承诺于2020年12月2日前补足定金及首期房款。其认为其一直未补足定金，故其签订的认购协议并未生效。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额”规定，定金合同是实践合同，在定金交付另一方接收后，定金合同生效。在本案中虽然约定的定金金额是每套房屋5万元，但经双方协商一致罗志伟、***于签订订购协议当天每套房屋交2万元，剩余定金于2020年12月2日前补足，罗志伟、***已于签订协议当天支付了每套房屋2万元，共计4万元的定金，其合同关系已生效，对双方具有法律效力。虽然在本案中，罗志伟、***未在约定的时间2020年12月2日前补足定金，但不影响其合同的效力。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务时，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”结合《商品房认购协议》的名称和内容，可知《商品房认购协议》是双方当事人将来订立商品房买卖合同的契约，属于商品房买卖合同的预约合同。预约合同的签订是为了保障双方在公平、诚实信用原则下继续进行磋商，为最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。本案中，《商品房认购协议》第四条第二款明确约定“甲方已将本协议第四条第1款约定的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件样本在销售现场予以公示，乙方对其全部内容已经知晓、充分理解并同意按此文本与甲方签约，承诺不对《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件内容提出异议并作为拒绝签订的理由。”***、罗志伟系具有完全民事行为能力人，其年龄、智力和日常经验足以充分理解其在《商品房认购协议》上签字行为的性质和法律后果。其在签署《商品房认购协议》时，未对约定内容提出异议，说明其与环天公司达成了以公示的本约文件为准。不再磋商《商品房买卖合同》等合同条款的合意，并非剥夺其作为购房人对未约定部分的后续磋商权利。现被上诉人否认《商品房认购书》中该部分已决条款，以《商品房买卖合同》存在诸多不合理的条款为由要求修改本约条款，在上诉人拒绝修改、增加条款的情况下，不与上诉人签订《商品房买卖合同》，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。

其次，关于环天公司是否尽到了格式合同的提示和说明义务的问题。本案中，虽《商品房认购协议》系环天公司提供的格式合同，但环天公司已在《商品房认购协议》中用加黑、加粗字体对第四条第二、五款等免除和限制其责任的条款做了特别标识，且从罗志伟、***同时签署书面承诺载明“本人已知晓且接受上述商品房买卖合同及补充协议的全部内容，理解并接受条款中所列的房屋信息、付款条款、办证时间、违约责任、解约条款等重要事项，并已将上述内容充分作为本商品房购买交易的重要考虑因素，签署本样本合同视为本人已接受上述信息”内容上看，其对上述重点提示内容知悉并予以确认。按照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，应认定环天公司已尽到提示及说明的义务。

最后，根据***、罗志伟签订了定金告知确认单约定“《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人不履行债务后，定金应抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，现***、罗志伟拒绝履行认购协议的内容，导致商品房买卖合同不能签订，故其主张由环天公司退还已支付的定金40,000元既不符合双方约定，也不符合法律规定，本院不予支持。

综上，上诉人环天公司上诉请求成立，应予支持；一审判决认定《商品房认购协议》中格式条款系部分无效属于理解和适用法律错误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：

一、撤销四川省仁寿县人民法院（2021）川1421民初1345号民事判决；

二、驳回***、罗志伟的诉讼请求。

一审案件受理费减半收取402元，由***、罗志伟负担；二审案件受理费804元，由***、罗志伟负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王美福

审判员　　罗卫平

审判员　　覃　棱

二〇二一年七月三十日

书记员　　李龙宇