某某、某某等与眉山环天发展有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

四川省仁寿县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川1421民初1435号

原告：***，女，1987年9月27日出生，汉族，住资阳市乐至县。

原告：***，男，1988年4月18日出生，汉族，住资阳市乐至县。

二原告共同委托诉讼代理人：贾镒肖，四川宪恒律师事务所律师。

被告：眉山环天发展有限公司，住所：四川省眉山市仁寿县视高中建大道1号，统一社会信用代码：91511400MA67RCN437。

法定代表人：吴军，总经理。

委托诉讼代理人：徐雨莎，眉山环天发展有限公司律师。

委托诉讼代理人：杨鸷，眉山天府新区投资集团有限公司律师。

原告***、***与被告眉山环天发展限公司（以下简称“环天公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***、***的共同委托诉讼代理人贾镒肖，被告环天公司的委托诉讼代理人徐雨莎、杨鸷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告返还40,000元定金并支付资金利息178.83元（按照实际支付之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2020年12月7日计算至实际返还定金之日，暂以起诉日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年12月7日至起诉之日），以上合计40,178.83元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2020年11月28日向被告支付了40,000元认购定金，认购被告开发的眉山市环天时代中心一期12栋0601号商品房和时代中心一期12栋0501号商品房，双方签订《商品房认购协议》。原告于2020年12月4日前往被告售楼部办理签订《商品房买卖合同》事宜，因被告此前一直未向原告出示《商品房买卖合同》等文本，经原告要求，原告在被告售楼部首次阅读了《商品房买卖合同》模板。在仔细阅读后，原告发现该合同存在不合理之处，如双方违约责任不对等，显失公平；被告办理商品房的房屋所有权证书的时间过长且违约成本过低；房屋质量存在问题时被告不承担违约责任且因此导致延期交房也无相应的赔偿责任等，原告据此多次要求被告请求修改上述有违公平的要求，遭被告拒绝。被告明确拒绝修改显示公平的合同及补充协议，剥夺了原告作为合同一方平等协商确定合同内容之权利，有违公平原则，被告单方制作的《商品房买卖合同》严重倾向被告，损害原告利益。综上，原告决定不与被告签订《商品房买卖合同》，并已向被告发函告知解除“认购协议”并要求退还定金，被告拒绝了原告要求，导致双方对合同内容及补充协议无法达成一致，原告有权要求退还全部定金。为维护原告合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。

被告环天公司辩称，原告逾期未与被告签署《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关文件，应承担违约责任，被告有权不予退还已交纳定金，并将认购商品房另行出售。被告已将《商品房买卖合同》等文本在售楼部现场公示，原告在起诉状中所称“被告未出示《商品房买卖合同》等文本”不是事实，且认购协议中也明确原告对《商品房买卖合同》内容充分了解予以认可，不能签约的责任应归责于原告。《商品房买卖合同》中不存在原告所称不合理约定，原告无权据此要求解除《商品房认购协议》、返还已支付4万元定金。综上，原告在本案中关于返还定金、支付资金占用利息的主张，缺乏事实依据、合同约定及法律支撑，请求驳回对原告的诉讼请求。

原告***、***围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：提交的微信聊天记录截图真实性认可，能证明原、被告双方就《商品房买卖合同》条款进行了磋商，未达成一致意见；对原告提交的录音文字说明，因未提交录音资料，本院不予认可；对原告提交的退款申请书及妥投信息的真实性予以认可，能证明原告向被告邮寄了退款申请书并妥投的事实。

被告环天公司围绕诉讼主张依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告提交的《商品房认购协议》、《定金告知确认单》三性认可，但不能达到被告的证明目的；对被告提交《关于解除的告知函》和邮寄记录的三性予以认可；对被告提交的《四川省商品房买卖合同（预售）及补充协议的样本合同文本》及现场公示照片真实性认可，但对关联性和证明目的不认可，从照片并不能看出公示的时间，不能达到被告的证明目的；对微信聊天记录真实性认可，但不能达到被告的证明目的。

根据双方当事人的陈述和审理查明事实，本院认定事实如下：

2020年11月28日，原告***、***作为买受人（乙方）与被告环天公司作为出卖人（甲方）签订了编号为0000175和编号为0000176的《商品房认购协议》，编号为0000175号认购书约定：1．乙方自愿认购位于眉山市，优惠后房屋总价675978元；2．乙方自愿选择商业贷款方式付清房款，并承诺在签订《商品房买卖合同》时付清应付款项；3．定金50000元整（大写人民币伍万元整），须于签订本《认购协议》时付清；4．乙方须于2020年12月3日前，携带《商品房认购协议》、定金收据、身份证明等到（环天时代中心销售中心）或甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件等，双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为所购买的首期房款，本协议失效；5．甲方已将本协议第四条第1款约定的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件样本在销售现场予以公示，乙方对其全部内容已经知悉、充分理解并同意按此文本与甲方签约，承诺不对《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件内容提出异议并作为拒绝签订的理由；6．乙方若未按照本协议所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》及其附件、补充协议、其他相关文件的签署，或位于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，乙方承担违约责任，自本认购协议第四条第1款约定的签约期限届满之次日起，乙方已缴纳的定金不予退还，甲方有权将认购商品房另行出售而不再另行通知乙方；7．协议另对其他事项进行了约定。《商品房认购协议》签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，被告销售人员在《商品房认购协议》书写“因客户定房匆忙，特申请交小定20000（贰万元整）并承诺于2020年12月2日前付首付款及定金。”原告***、***签字并捺印。编号为0000176号认购书约定：乙方自愿认购位于眉山市，优惠后房屋总价690360元，其余条款和编号为0000175的认购协议一致。《商品房认购协议》签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，被告销售人员在《商品房认购协议》书写“因客户定房匆忙，特申请交小定20000（贰万元整）并承诺于2020年12月2日前补足定金及首期房款。”原告***、***签字并捺印。原告***、***同时签订了定金告知确认单，载明“《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人不履行债务后，定金应抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。”原告同时签署书面承诺，载明：“本人已知晓且接受上述商品房买卖合同及补充协议的全部内容，理解并接受条款中所列的房屋信息、付款条款、办证时间、违约责任、解约条款等重要事项，并已将上述内容充分作为本商品房购买交易的重要考虑因素，签署本样本合同视为本人已接受上述信息”。

另查明，案涉《商品房认购书》签订后约定的签订商品房买卖合同的时间为2020年12月3日前，在2020年11月28日至2020年12月16日期间，原告***通过微信与被告环天公司置业顾问袁小萍多次联系协商签约事宜，从微信记录内容来看，原告最初以其亲属生病为由向被告置业顾问袁小萍微信联系退回定金，后因被告环天公司未同意，原告于2020年12月4日与袁小萍联系表示因袁小萍于2020年12月3日晚告知原告事情办不成，赶不过来签约，表示于今日过来签约。袁小萍微信表示因其可能要做手术，会安排好的。2020年12月4日，原告赴被告环天公司销售中心进行签约事宜，但原告对合同的部分条款如被告逾期交房和原告逾期付款的责任不对等、被告逾期办证的违约责任过低等提出异议，双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。2020年12月21日，原告向袁小萍邮寄了一份《退款申请书》，通知被告中止双方签订的两份《商品房认购协议》，并要求被告退还定金4万元，被告已于2020年12月22日签收。2021年1月1日，被告环天公司向原告邮寄了两份《关于解除的告知函》，告知原告因原告未在约定的期限与被告签订正式合同，《商品房认购协议》解除，且不退还原告支付的定金，原告于2021年1月3日签收。

本院认为，双方对签订案涉《商品房认购协议》及缴纳定金的事实无异议。本案的争议焦点为：1．案涉认购合同是否生效；2．双方未能签订商品房买卖合同的原因是原告一方原因所致还是不可归责于双方的事由所致，被告应否向原告返还定金40,000元及资金占用利息。

关于焦点一，关于案涉合同是否成立生效的问题，原告称两份《商品房认购协议》约定原告认购的每套房屋定金均是5万元，因签订认购协议时订房匆忙，每套房屋只交了2万元定金，并承诺于2020年12月2日前补足定金及首期房款。原告认为其一直未补足定金，故其签订的认购协议并未生效。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额”规定，定金合同是实践合同，在定金交付另一方接收后，定金合同生效。在本案中虽然约定的定金金额是每套房屋5万元，但经双方协商一致原告于签订订购协议当天每套房屋交2万元，剩余定金于2020年12月2日前补足，原告也于签订协议当天支付了每套房屋2万元，共计4万元的定金，其合同关系已生效，对双方具有法律效力。虽然在本案中，原告未在约定的时间2020年12月2日前补足定金，但不影响其合同的效力。

焦点二，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”及《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”之规定，本案中，原、被告于2020年11月28日的两份《商品房认购协议》是被告环天公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，认购协议第四条第二款及第五款免除了对方磋商主要条款之外的其他条款权利，被告应当对上述条款尽到合理提示及说明义务并承担相应的举证责任。被告辩称案涉认购书以加粗方式特别提示了买受人，在签署认购协议时，被告向原告出示案涉房屋对应的《商品房买卖合同》及相关文件的样本合同，其在阅读后对书面承诺进行了签字、捺印。本院认为，虽认购书中该条款有加粗，但是并不明显，且被告不能提供证据证明其在与原告签订认购协议时，针对该条款进行了相应的明确说明。因此，该条款为无效条款。《商品房认购协议》的其他条款系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院予以确认。本案中，因原告向被告邮寄送达了《退款申请书》，表示终止《商品房认购协议》，被告也向原告邮寄送达《关于解除的告知函》，表示合同已解除，双方签订《商品房认购协议》的合同目的已不能实现，故《商品房认购协议》已经解除。关于最终未能签订正式的购房合同的归责问题。原告在2020年12月3日前以亲属生病为由向被告提出请求解除合同，返还定金，因其提交的手续被告环天公司置业顾问袁小萍于2020年12月3日晚才回复不能退款，故原告和袁小萍约定2020年12月4日约定前往售楼部签合同，袁小萍因要做手术安排其他置业顾问接待。虽袁小萍仅为被告环天公司置业顾问，但却是与原告签订《商品房认购协议》、协商签约事宜的主要联络人，原告有理由相信袁小萍确认签约的行为代表被告公司，因此原告和袁小萍在在微信中确认2021年12月4日前往售楼部签约不能视为原告逾期签约。原告虽然之前因为其他原因表示过有解除合同，退还定金的意愿，但并不能因此证明原告系因为自身不想购房的原因未能与被告签订正式的商品房买卖合同。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，本案中，原告已按合同约定向被告交付40,000元定金，并按双方协商的时间前往被告处商谈签订正式《商品房买卖合同》，原告与被告因案涉案房屋逾期交房和原告逾期付款的责任不对等、被告逾期办证的违约责任过低等未磋商一致，导致双方在约定时间内未签订《商品房买卖合同》，显然属于不能归责于双方当事人的事由，故原告主张被告退还其购房定金40,000元的请求，因事实和理由充分，证据充足，本院予以支持。关于原告主张资金利息的问题，本院认为，因未订立商品房买卖合同的事由不可归责于双方当事人，即被告环天公司不存在违约行为或过错，故原告主张利息的请求本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：

一、被告眉山环天发展有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告***、***购房定金40,000元；

二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计402元，由被告眉山环天发展有限公司公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。

审 判 员　李君

二〇二一年四月二十八日

法官助理　蓝林

书 记 员　陈旭