西宁新能源开发有限公司与***、***房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

青海省西宁市城中区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）中民一初字第792号

原告（反诉被告）：西宁新能源开发有限公司。

法定代表人：赵恕，该公司董事长。

委托代理人：王伟中，该公司办公室主任。

被告（反诉原告）：***，女，汉族。

委托代理人：陈学忠、刘艳，青海晨雨阳律师事务所律师。

被告：***，男，汉族。

委托代理人：陈学忠、刘艳，青海晨雨阳律师事务所律师。

原告（反诉被告）西宁新能源开发有限公司（以下简称新能源公司）与被告（反诉原告）***（以下简称***）、被告***（以下简称***）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法由审判员林强适用简易程序，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。新能源公司委托代理人王伟中，***及其委托代理人陈学忠、刘艳，***的委托代理人陈学忠、刘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新能源公司诉称：2014年5月7日，新能源公司与***、***签订了西宁市城南新区塘马坊市场18间房的《房屋租赁合同》，租赁期两年零五个月，从2014年6月1日至2016年10月30日止。合同生效后，***、***按合同约定向新能源公司支付第一年租金64800元。2015年5月29日，***突然提出解除房屋租赁合同，提出理由为其工作环境变迁及原有房屋不能满足经营需求，并拒绝支付2015年6月1日至2016年10月3日期间房屋租赁费用91800元。***、***在合法有效租赁期，突然提出终止合同，严重侵害了新能源公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、***、***向新能源公司支付截止2015年11月30日前的租金32400元；二、***、***向新能源公司支付电费1463元；三、本案诉讼费由***、***承担。

***针对本诉答辩并反诉称：2015年5月29日，新能源公司与***均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，且新能源公司已收回了该房屋的钥匙。据此，新能源公司不应再主张租赁费，其主张的租赁费32400元没有法律依据。新能源公司要求给付电费的诉求也没有法律依据，合同解除已有半年时间，新能源公司没有向***主张过电费，也没有向***提交缴纳电费的依据。综上，新能源公司的诉讼请求无事实、法律依据，应予以驳回。另新能源公司与***签订的《房屋租赁合同》，虽约定租赁库房为18间，但新能源公司实际向***交付的库房为17间，新能源公司应返还多收取的一间库房租金3600元。***租赁使用17间库房期间，对该库房进行了装修，花费装修费59000元。2015年5月29日新能源公司收回出租的库房钥匙，其行为已同意解除《房屋租赁合同》，双方虽未对装修物的归属及费用承担进行约定，但新能源公司在使用中获得了装修带来的收益，根据公平原则，新能源公司应当承担对未使用年限部分的装修款项34586元。为此，现依法提起反诉，请求判令：一、新能源公司退还多收取的一间库房租金3600元；二、新能源公司给付房屋装修未使用年限部分的款项34586元；三、本案反诉费由新能源公司承担。

新能源公司针对***的反诉请求辩称：我与***、***签订的《房屋租赁合同》没有解除，合同签订时约定租赁的房屋实际是17间，但按18间收取租金，且合同签订后***、***按合同支付了第一年租金64800元，合同履行一年之后才提出对租赁库房间数有异议，不符合逻辑。对库房装修我不承担，是***提出的解除合同，让我承担装修费有失公平。

***辩称：《房屋租赁合同》是新能源公司与***签订的，新能源公司诉我主体不适格。

新能源公司提交以下证据：证据一、《房屋租赁合同》，证明《房屋租赁合同》经双方协商签订，是双方真实意思表示，应按照合同履行；证据二、***、***业务经理魏刚证明一份，证明17间房屋按18间计费的事实；证据三、塘马坊村村委会证明一份，证明我方是按18间数向塘马坊村村委会交付租金。

***、***质证认为：对证据一真实性认可，对证明方向不予认可，该合同已于2015年5月29日解除，且新能源公司收回了该房屋钥匙，新能源公司再依此合同主张租金没有依据；对证据二不予质证，证人应出庭作证；对证据三不认可，该证据显示的房屋是H区的，不是本案诉争的房屋，该证据不具有证据的效力，与本案无关。

本院认为，证据一经质证，对真实性无异议，本院予以采信；证据二该证明系复印件且证人未出庭，真实性无法确定，本院不予采信；证据三与本案无关联性，本院不予采信。

***、***提交以下证据：证据一、《房屋租赁合同解除通知书》，证明新能源公司收到解除合同的通知，该合同经双方协商已于2015年5月29日解除；证据二、证人证言三份，证明双方签订的合同已于2015年5月29日解除，同时证明合同解除后新能源公司在使用交回的房屋；证据三、照片5张，证明双方解除合同后，新能源公司在使用原租赁库房的事实；证据四、录音光盘一张，证明双方之间的租赁合同已于2015年5月29日解除，新能源公司再起诉被告存在不合适的事实；证据五、《房屋租赁合同》，证明合同约定的租赁间数为18间，新能源公司交付的是17间，没有约定17间按18间给付租金；证据六、《库房装修施工合同》，证明***支付的装修款是59000元；证据七收据，证明***进行了装修及施工方收到装修款项的事实。

新能源公司质证认为：对证据一不认可，没有我方的签字，是***单方提出的；对证据二中证人蔡国民的证言不认可，不是我心甘情愿接受的钥匙，解除合同通知上我也没有签字，对证人张宏、徐宁霞的证言认可；对证据三无异议；对证据四谈话内容认可，证明方向不认可；对证据五真实性认可，对证明方向不予认可，双方有口头协议，按18间收取租金；对证据六、七与我方无关，不予认可。

本院认为，证据一、二能够证实其证明方向，本院予以采信；证据三经质证，无异议，本院予以采信；证据四对真实性无异议，本院予以采信；证据五被告虽持有异议，但无相关证据印证，本院予以采信；证据六、七不能有效证实其证明方向，本院不予采信。

经***申请，本院前往城南新区塘马坊市场，对《房屋租赁合同》中约定的E、F18间库房的实际租赁和使用情况制作笔录，***证明新能源公司交付给其实际使用的库房为17间，新能源公司质证认为，应按合同约定的18间计算租金。

本院认为，结合租赁房屋使用情况，能证明***证明方向，本院予以采信。

经审理查明，2014年5月7日，新能源公司与***签订《房屋租赁合同》，合同约定：新能源公司将城南新区塘马坊市场E、F区18间库房租给***用于综合食品仓储使用，租赁期自2014年6月1日至2016年10月30日，每间库房每月租金300元，两区月租金共5400元。合同签订后，***向新能源公司支付了2014年6月1日至2015年5月31日的租金64800元。庭审中，双方均认可实际交付的房屋是17间。2015年5月29日，***向新能源公司送达《房屋租赁合同解除通知书》，内容为：西宁新能源开发有限公司与***签订的《房屋租赁合同》截止时间为2016年10月30日，由于***工作环境变迁及原有房屋不能满足其经营需求，现已付清至2015年5月31日房租64800元，剩余租期2015年6月1日至2016年10月30日房租无法承担，故要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。当日，***将库房钥匙留在了新能源公司主任王伟中办公室。庭审中，新能源公司认可收到***送达的《房屋租赁合同解除通知书》及库房钥匙，但其当时拒绝在该通知书中签字。

另查明，《房屋租赁合同》签订后，新能源公司要求***丈夫***在新能源公司持有的合同承租方处补签了姓名，但未在承租人***持有的合同中补签，***表示对***在新能源公司持有的合同中的签名不予认可。

本院认为，新能源公司与***签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。在该合同履行过程中，***向新能源公司送达《房屋租赁合同解除通知书》，新能源公司虽主张不同意解除《房屋租赁合同》，但认可2015年5月29日收到***向其送达的《房屋租赁合同解除通知书》及库房钥匙。根据《中华人民共和国合同法》第九十六规定，合同自解除合同的通知送达对方时解除，故新能源公司与***签订的《房屋租赁合同》于2015年5月29日解除，且根据查明的事实，***已将库房租金交付至2015年5月31日，并自2015年5月29日后未再使用租赁库房，新能源公司要求***承担2015年6月1日至2015年11月30日的库房租金32400的诉讼请求无事实依据，但***在《房屋租赁合同》租赁期间届满前，以合同约定的租赁库房不能满足其经营需要为由，提出解除合同，其存在违约，双方虽对违约金及违约金计算方法未进行约定，但***在租赁期间未到期情况下解除合同，会给新能源公司造成损失，该损失应由***承担，故本院酌定由***支付二个月租金为宜，即10200元。关于新能源公司要求***承担电费1463元的诉讼请求，其未提交相关证据，故本院不予支持。关于新能源公司要求***承担责任的诉讼请求，因新能源公司持有的《房屋租赁合同》中***的签名系补签且未经***同意，事后***对***的签名亦不予认可，且新能源公司无证据证实***系《房屋租赁合同》的实际履行主体，故对该诉讼请求本院不予支持。关于***要求新能源公司退还多收取租金3600元的反诉请求，庭审中，双方均认可合同约定租赁库房为18间，实际交付库房为17间，新能源公司无证据证实双方约定交付的17库房按18间计算租金，故新能源公司应当退还多收取的租金，对该反讼请求，本院予以支持。对***要求新能源公司给付库房装修未使用年限部分的款项34586元的反讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，双方现对装饰装修处理未进行约定，且解除合同是因***违约导致，故对该反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）***于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）西宁新能源开发有限公司房屋租金10200元。

二、驳回原告（反诉被告）西宁新能源开发有限公司的其他诉讼请求。

三、原告（反诉被告）西宁新能源开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付被告（反诉原告）***多收取的一间库房租金3600元。

四、驳回被告（反诉原告）***的其他反诉请求。

本诉案件受理费2157元，减半收取1078.5元，由原告（反诉被告）西宁新能源开发有限公司负担961.5元，由被告（反诉原告）***负担117元［此款原告（反诉被告）已预交，被告（反诉原告）随同上述款项一并给付被告（反诉原告）］；反诉案件受理费377元，由被告（反诉原告）***负担341元，原告（反诉被告）西宁新能源开发有限公司负担36元［此款被告（反诉原告）已预交，原告（反诉被告）随同上述款项一并给付被告（反诉原告）］。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。

审判员　林　强

二〇一五年十一月二十八日

书记员　李顺慧

附：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十一条第二款承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。

《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。