中冶南方（武汉）置业有限公司、武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)二审行政判决书

湖北省武汉市中级人民法院

行 政 判 决 书

（2019）鄂01行终772号

上诉人（原审原告）中冶南方（武汉）置业有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区大学园路33号。

法定代表人闫双，总经理。

上诉人（原审被告）武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局，住所地武汉东湖新技术开发区高新大道777号。

法定代表人简建勇，局长。

上诉人中冶南方（武汉）置业有限公司（以下简称中冶公司）与上诉人武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局（以下简称东湖规划局）规划行政行为一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2018）鄂0192行初113号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2010年7月，武汉市国土资源和规划局作出P（2010）056号武汉市国有建设用地使用权挂牌文件出让18宗地块的国有建设用地使用权，其中的P（2010）056号地块位于武汉东湖新技术开发区民族大道以西、中环线以南，该宗地由A、B两个地块组成，A地块规划用地总面积为93199.60平方米，其中规划净用地面积为85922.27平方米，土地用途为商业、居住用地，建筑面积不超过净用地与容积率的乘积（公建建筑规模占60%、住宅建筑规模占40%），容积率不大于1.5；B地块规划用地总面积为74850.67平方米，其中规划净用地面积为67662.60平方米，土地用途为居住用地，建筑面积不超过净用地与容积率的乘积，容积率1.0-1.5，以上面积均以实测为准，具体规划要求和房屋套型建筑面积以最终审批的规划设计条件为准。2010年7月29日，原告竞得上述P（2010）056号地块，与被告签订《国有建设用地使用权成交确认书》，载明成交地块规划净用地面积为152075.20平方米（以实测为准），成交价款总额为51000万元。2011年3月16日，原、被告签订编号为鄂WH(DHK)-2011-00015、鄂WH(DHK)-2011-00016的两份《国有建设用地使用权出让合同》，载明宗地编号X02010016土地总面积93120.97平方米（以实测为准），出让宗地面积85736.37平方米（以实测为准），出让价款为28752.58万元；宗地编号X02010015土地总面积73419.37平方米（以实测为准），出让宗地面积66338.83平方米（以实测为准），出让价款为22247.42万元，合同均约定出让价款最终以每平方米3353.60元单价为标准按实测面积据实结算，合同第十三条还约定原告在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件，其中，建筑面积不超过净用地与容积率的乘积，建筑容积率不大于1.5，另外还在违约责任条款中明确了就违反建筑容积率约定所导致的法律后果。2011年3月29日，被告向原告颁发地字第武规（东开）地[2011]号、[2011]号《建设用地规划许可证》，证载用地面积分别为74850.67平方米、93199.60平方米。2011年5月13日，原告向被告作出面积差调整申请报告，主要内容为因原告已缴纳51000万元的土地成交费用，而土地实测面积与挂牌面积存在1509.67平方米的差异，为了公平，请求被告同意原告按照挂牌成交总净地面积计算开发建设面积。2011年7月12日、13日，被告依次向原告颁发武新国用（2011）第号、（2011）第号《国有土地使用证》，证载使用权面积分别为66338.83平方米、85736.37平方米。2011年10月12日，被告向原告颁发中冶南方国际社区一期的建字第武规（东开）建[2011]号《建设工程规划许可证》，证载总建筑面积为地上153046.83平方米、地下63264平方米。2013年11月26日，被告向原告颁发中冶南方国际社区二期的建字第武规（东开）建[2013]号《建设工程规划许可证》，证载总建筑面积49266.69平方米，其中计容面积37812.59平方米。2013年12月4日，被告向原告颁发中冶南方国际社区一期的武规（东开）验[2013]号《建设工程规划验收合格证》，证载总建筑面积为85146.83平方米。2016年10月24日，被告出具《情况说明》，载明原告一期北区取得武规（东开）验[2013]号《建设工程规划验收合格证》后，一期南区于2015年4月15日通过规划方案调整，调整后总建筑面积90364.56平方米（其中计容建筑面积67479.73平方米、不计容建筑面积22884.83平方米），调整后一期总建筑面积为206775.39平方米（其中计容建筑面积152626.56平方米、不计容建筑面积54148.83平方米）。2018年4月18日，被告向原告颁发中冶南方国际社区一期南区住宅和北区住宅地下室的武规（东开）验[2018]号《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，证载总建筑面积：一期南区为90736.64平方米（其中地上含不计容为68432.22平方米）、一期北区为25925.75平方米（全为地下）。2018年4月3日，被告向原告作出涉案《催款通知书》,并将武汉汉信房地资产评估咨询有限公司出具的土地估价报告作为被告核缴土地出让价款的参考。另查明：2010年7月26日，原告缴纳土地竞买保证金1亿元。2011年2月25日，原告缴纳土地出让价款4.1亿元。2018年4月4日，原告按被告《催款通知书》缴纳了超建部分土地出让金332.4456万元。

原审法院认为,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条规定，县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。被告对于辖区内的国有土地使用权出让的相关管理负有法定职责，原、被告对此均无异议。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地……本案中，原、被告签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》中的“净用地面积”与原告两份国有土地使用权证中的“使用权面积”相互对应，即案涉两地块净用地面积分别为85736.37㎡、66338.83㎡，应以此作为计算建筑面积及建筑容积率的依据，即住宅建筑面积共计150950.067㎡=85736.37㎡×1.5×40%+66338.83㎡×1.5，故被告认定两地块住宅部分规划总建筑面积不应大于150950.067㎡无误。如总建筑面积超过该数额，则原告违反了出让合同关于总建筑面积及建筑容积率的约定，应当按照合同违约责任条款承担相应违约责任。至于原告认为合同面积与当初挂牌面积差距太大，应当退还相关费用的问题，属于该土地出让合同关系范畴，不属于本案催缴通知书合法性的审查范围，原告需另行诉讼解决。根据后期验收的相关资料，涉案项目实际计容面积为152626.56㎡，即与合同约定的面积超出了2093.453㎡。关于该超过的面积是由于原告主动申请调增还是因原被告合同面积与前期挂牌差距太大而做出协商解决的原因，目前没有相关有力证据予以证实。原告举证的调整申请报告只能证明其有协商意愿，被告同意改变原合同约定的总建筑面积及容积率，该事实可以由后期颁发的《建设工程规划验收合格证》相佐证，但并不能证明被告同意调整面积后免除相关费用；被告举证的情况说明为其单方陈述，亦不能说明原告有调增的主动申请。但《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》中第二点规定：“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。”本案中，原告改变土地出让合同及规划条件中的容积率，被告用后期颁发相关验收合格证的行为表明其经过了相关的批准，但无论是调增还是协商同意，都应当按照规定补交不同容积率的土地差价，故虽然被告的催缴理由在表述上有瑕疵，但根据上述通知关于加强国有土地资产管理、切实防止国有资产流失的精神，其催缴行为有法律依据。《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》规定，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。故被告以土地估价报告中确认的楼面地价为参考，根据《建设工程规划验收合格证》验收的面积，核定原告增加容积率的面积2093.453㎡应补缴土地出让金8601998元及超建面积409.87㎡应补缴3324456元有事实和法律依据，本院予以支持。且原告对超建面积的补缴亦无异议，并已实际履行。关于滞纳金的催缴部分：无论是2018年3月31日之前的滞纳金，还是2018年4月8日以后的滞纳金，其针对的均是因改变合同约定的容积率而新增面积的土地出让金，该《催缴通知书》中所列明的法律依据及出让合同中均没有对新增面积产生的土地出让金进行加收滞纳金的相关规定，且2018年3月31日之前的滞纳金部分，因原告已经按照合同约定的价款缴纳了土地出让金，被告并未举证在本次催缴之前有向原告告知过应当就增补部分向其补缴涉案土地的出让金及具体数额，该部分催缴即无事实依据，亦无法律依据。综上所述，本院对滞纳金部分的催缴行为予以撤销。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，原审判决：一、撤销东湖规划局于2018年4月3日向中冶公司作出的《催缴通知书》的第一项中“延期缴付土地出让金，应按未缴付土地出让金的日千分之一支付滞纳金，直至付清全部土地出让金之日止”的催缴行为；二、撤销东湖规划局于2018年4月3日向中冶公司作出的《催缴通知书》中的第二项关于调增部分土地出让金的滞纳金803.4267万元的催缴行为。

原审宣判后，中冶公司和东湖规划局均不服原审判决提起了上诉。

上诉人中冶公司诉称，原审判决认定事实和适用法律均错误，涉案的项目建面并非《催缴通知书》所述面积，也从未对容积率进行变更。请求撤销原审判决和东湖规划局作出的《催缴通知书》中第一项关于要求补缴调增部分土地出让金860.1998万元、“延期缴付土地出让金应按未缴付土地出让金的日千分这一支付滞纳金，直至付清全部土地出让金之日止”的催缴行为和第二项关于调增部分土地出让金的滞纳金803.4267万元的催缴行为，并由被上诉人负担本案诉讼费用。

上诉人东湖规划局诉称，2018年4月3日向中冶公司作出的《催缴通知书》事实清楚，程序合法，符合相关规定。原审判决适用法律有误，请求撤销原审判决，改判驳回中冶公司的全部诉讼请求，并由其承担本案诉讼费用。

各方当事人向原审法院提交的证据、依据均已随案移送本院，本院对证据的采信认定与原审法院一致，对原审法院认定的事实予以确认。

本院认为，本案系土地规划的事后追缴行政行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，原审法院对涉案土地面积和超建面积的补缴已作了释明。对双方争议较大的滞纳金的催缴部分，原审法院以“无论是2018年3月31日之前的滞纳金，还是2018年4月8日以后的滞纳金，其针对的均是因改变合同约定的容积率而新增面积的土地出让金，该《催缴通知书》中所列明的法律依据及出让合同中均没有对新增面积产生的土地出让金进行加收滞纳金的相关规定，且2018年3月31日之前的滞纳金部分，因原告已经按照合同约定的价款缴纳了土地出让金，被告并未举证在本次催缴之前有向原告告知过应当就增补部分向其补缴涉案土地的出让金及具体数额，该部分催缴即无事实依据，亦无法律依据。综上所述，本院对滞纳金部分的催缴行为予以撤销”并无不妥。本院对原审法院的解析予以认定。涉案的《催缴通知书》原标注名称为《催款通知书》，在此一并注释。原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，审判程序合法。上诉人中冶公司、东湖规划局的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人中冶南方（武汉）置业有限公司、武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局各负担25元。

本判决为终审判决。

审判长　　曾文亮

审判员　　李　丽

审判员　　程　艳

二〇一九年九月二十三日

书记员　　花小敏