某某；广州市金升物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终11057号

上诉人（原审***）：***，男，1957年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。

被上诉人（原审金升物业管理公司）：广州市金升物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区多宝路290号。

法定代表人：余绍兵，该公司总经理。

委托诉讼代理人：苏家颖，北京天元（广州）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人广州市金升物业管理有限公司（以下简称金升物业管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初16141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月27日立案后，依法组成合议庭公开进行审理。现已审理终结。

上诉人***上诉请求：依法撤销一审判决，驳回金升物业管理公司的诉讼请求。事实和理由：一、***多次向金升物业管理公司反映涉案物业楼顶漏水问题，金升物业管理公司工作部也多次上门检查，但无人跟进。二、***从未签订2016年3月14日的《广州市荔湾区*前期物业服务合同》补充合同约定原合同延期三年。三、金升物业管理公司管理混乱，消防通道放满杂物，公共卫生差，八年来从未使用过门禁，物业管理处未尽物业管理书上列明的责任。

被上诉人金升物业管理公司二审辩称:第一，***在本案中并未提交证据证明涉案房屋楼顶存在漏水现象。且据与物业管理工程部经办人员核实确认涉案房屋存在的部分漏水现象均已得到妥善的解决，故***所称楼顶存在漏水现象与事实不符，且该理由并非拒绝缴纳物业管理服务费的理由。第二，2019年2月1日至2020年10月31日期间，金升物业管理公司根据双方签订的物业服务协议向***提供物业管理服务，***应当依约支付该期间的物业服务费，且直至今日金升物业管理公司仍是涉案房屋所处小区的适格物业服务管理方，仍为该小区提供物业管理服务。第三，金升物业管理公司一直依照双方签订的物业服务协议内容为***提供物业管理服务，***拒绝缴纳物业管理费及垃圾处理费，严重损害金升物业管理公司合法权益。综上，恳请驳回***的全部上诉请求。

金升物业管理公司于2021年12月7日向一审法院提出诉讼请求：1.***向金升物业管理公司支付涉案房产自2019年2月1日至2020年10月31日的物业管理费3218.25元（按153.25元/月标准计算）；2.***向金升物业管理公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金（以当月拖欠金额为基数，按每天千分之三比例收取，从当月6日起计算至清偿之日止）；3.***向金升物业管理公司支付涉案房产2019年2月1日至2020年10月31日的垃圾处理费；4.本案诉讼费由***承担。

一审法院经审理查明：一、物业服务小区的位置和名称：广州市荔湾区*小区。

二、物业服务合同的签订情况：2013年3月30日，金升物业管理公司（甲方）与***（乙方）签订《物业服务协议》，约定房屋座落位置为荔湾区*房，房屋使用性质为住宅；住宅物业服务费按1.98元/平方米/月收取；管理服务费按房屋建筑面积计收；乙方在每月5日之前向甲方交付当月的管理服务费用；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠缴之管理费，并从逾期之日起每天按欠款的千分之三交纳滞纳金；等。

案外人广州市荔湾区旧城改造项目中心（甲方）与金升物业管理公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对*小区提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.98元/月.平方米；等。

2016年3月14日，广州市荔湾区旧城改造项目中心（甲方）与金升物业管理公司（乙方）签订《广州市荔湾区*前期物业服务合同书》补充合同，约定原合同延期三年，从2016年4月1日至2019年3月31日止；在该合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止；等。

三、涉案房产的位置、面积及权属情况：广州市荔湾区*号2802房，77.398平方米。***确认其原为涉案房屋的权属人，其于2020年11月26日在交易中心办理过户手续将涉案房屋出售给案外人梁*生。

四、涉案小区是否已成立业主委员会：双方确认未成立业主委员会。

五、***支付物业服务费的情况：物业服务费的标准为153.25元/月，***自2019年2月1日起未向金升物业管理公司支付物业服务费。

六、***支付垃圾处理费的情况：广州市荔湾区*市容环境卫生站出局《委托书》，委托金升物业管理公司向*小区的住户收取城市生活垃圾处理费，每月每户5元，从2014年4月1日起生效。***自2019年2月1日起未向金升物业管理公司支付垃圾处理费。

一审法院认为，***与金升物业管理公司签订的《物业服务协议》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效。

根据《物业服务协议》的约定，***应向金升物业管理公司支付物业服务费。***欠付上述费用，并主张金升物业管理公司物业服务质量问题。首先，***提交的证据不足以证明其主张。其次，即使金升物业管理公司存在上述问题，***还可依据相关法律规定，另行向金升物业管理公司主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但***以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，一审法院不予采纳。经计算，***应按153.25元/月的标准向金升物业管理公司支付2019年2月1日至2020年10月31日的物业服务费3218.25元。

关于物业服务费滞纳金。***未按约定的时间支付物业服务费的原因在于，金升物业管理公司对***的服务质量存在异议。***拖欠费用不存在主观恶意，其原因存在一定的客观性。故一审法院对金升物业管理公司主张的滞纳金，不予支持。

关于垃圾处理费。金升物业管理公司受有关部门委托收取垃圾处理费，合法有理，***理应向金升物业管理公司支付。经计算，***应按5元/月的标准向金升物业管理公司支付2019年2月1日至2020年10月31日的垃圾处理费105元。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，于2022年4月1日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，***向广州市金升物业管理有限公司支付2019年2月1日至2020年10月31日的物业服务费3218.25元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，***向广州市金升物业管理有限公司支付2019年2月1日至2020年10月31日的垃圾处理费105元；三、驳回广州市金升物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费44.14元，由广州市金升物业管理有限公司负担19.14元，由***负担25元。

经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

***二审提交涉案小区的照片，拟证明涉案小区门禁没有启用以及金升物业管理公司提供的物业服务不到位。经质证，金升物业管理公司认为：对证据的三性不予确认，不属于新证据，依法不应采纳；且***未提供证据的原始载体，故对真实性、合法性均不予确认；其不启用小区的门禁是征询广大业主意见，依据多数人的意见作出的决定，具有充分的事实依据。

金升物业管理公司二审提交门禁系统调查表，拟证明涉案小区门禁不启用是征求大部分业主的意见后作出。经质证，***认为：其居住涉案小区8年，金升物业管理公司从未征询其意见。

本院认为：本案二审争议焦点为：***是否应当向金升物业公司支付2019年2月1日至2020年10月31日期间的物业服务费以及垃圾处理费。对此，本院认定如下：

根据一审查明的事实，金升物业管理公司先后与广州荔湾区旧城改造项目中心签订《前期物业服务合同》以及补充合同，对广州市荔湾区*小区进行物业服务管理。***所有的房屋位于该小区内，且***亦与金升物业管理公司签订《物业服务协议》，金升物业管理公司有权依据协议的约定向***收取物业服务费。且金升物业管理公司一审已经提供证据证明其受有关部门委托收取垃圾处理费，故一审判决***向金升物业管理公司支付2019年2月1日至2020年10月31日的物业服务费及垃圾处理费，理据充分，本院予以维持。关于***的上诉理由。其一，***是否参与涉案补充合同的签订，不影响金升物业管理公司依据其与***签订的《物业服务协议》以及为涉案小区提供物业服务的事实，依法向***主张权利。其二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即使***主张的金升物业管理公司提供的物业服务存在未完全履行合同约定的情况属实，***可以请求金升物业管理公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但无权以此为由拒绝支付物业服务费。

综上所述，***的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李光华

审判员　　邓　颖

审判员　　谭红玉

二〇二二年六月二十九日

书记员　　望聪颖

卢天风