广州市金升物业管理有限公司
广州市金升物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤0103民初16141号
原告：广州市金升物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区多宝路290号。
法定代表人：余绍兵，职务：总经理。
委托诉讼代理人：谢开玫，北京德和衡（广州）律师事务所律师。
被告：***，男，1957年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。
原告广州市金升物业管理有限公司与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2021年12月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢开玫、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案件事实
一、物业服务小区的位置和名称：广州市荔湾区宝盛XXXX小区。
二、物业服务合同的签订情况：2013年3月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务协议》，约定房屋座落位置为荔湾区XXXX街XXX号XXXXX房，房屋使用性质为住宅；住宅物业服务费按1.98元/平方米/月收取；管理服务费按房屋建筑面积计收；乙方在每月5日之前向甲方交付当月的管理服务费用；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠缴之管理费，并从逾期之日起每天按欠款的千分之三交纳滞纳金；等。
案外人广州市荔湾区旧城改造项目中心（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对宝盛XXXX小区提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.98元/月.平方米；等。
2016年3月14日，广州市荔湾区旧城改造项目中心（甲方）与原告（乙方）签订《广州市荔湾区宝盛XXXX前期物业服务合同书》补充合同，约定原合同延期三年，从2016年4月1日至2019年3月31日止；在该合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止；等。
三、涉案房产的位置、面积及权属情况：广州市荔湾区XXXX街XX号XXX房，77.398平方米。被告确认其原为涉案房屋的权属人，其于2020年11月26日在交易中心办理过户手续将涉案房屋出售给案外人梁奇生。
四、涉案小区是否已成立业主委员会：双方确认未成立业主委员会。
五、被告支付物业服务费的情况：物业服务费的标准为153.25元/月，被告自2019年2月1日起未向原告支付物业服务费。
六、被告支付垃圾处理费的情况：广州市荔湾区XXX街市容环境卫生站出局《委托书》，委托原告向宝盛XXXX小区的住户收取城市生活垃圾处理费，每月每户5元，从2014年4月1日起生效。被告自2019年2月1日起未向原告支付垃圾处理费。
七、原告的诉讼请求：1.判令被告***向原告支付涉案房产自2019年2月1日至2020年10月31日的物业管理费3218.25元（按153.25元/月标准计算）；2.判令被告***向原告支付逾期支付物业管理费的滞纳金（以当月拖欠金额为基数，按每天千分之三比例收取，从当月6日起计算至清偿之日止）；3.判令被告***向原告支付涉案房产2019年2月1日至2020年10月31日的垃圾处理费；4.本案诉讼费由被告承担。
八、被告的答辩意见：被告没有交物管费的原因是因为涉案房屋在顶楼，楼顶一直漏水，导致家里灯具都被漏水浸坏了，而且被告居住了八年，门禁一直没有使用。物管管理混乱，电梯等公共区域的卫生也很差。被告因上述问题多次向物管反映，但仍未有改善。被告认为原告没有尽到管理义务，所以从2019年2月1日起未缴纳物管费。
裁判理由与结果
本院认为：被告与原告签订的《物业服务协议》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效。
根据《物业服务协议》的约定，被告应向原告支付物业服务费。被告欠付上述费用，并主张原告物业服务质量问题。首先，被告提交的证据不足以证明其主张。其次，即使原告存在上述问题，被告还可依据相关法律规定，另行向原告主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但被告以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，本院不予采纳。经计算，被告应按153.25元/月的标准向原告支付2019年2月1日至2020年10月31日的物业服务费3218.25元。
关于物业服务费滞纳金。被告未按约定的时间支付物业服务费的原因在于，原告对被告的服务质量存在异议。被告拖欠费用不存在主观恶意，其原因存在一定的客观性。故本院对原告主张的滞纳金，不予支持。
关于垃圾处理费。原告受有关部门委托收取垃圾处理费，合法有理，被告理应向原告支付。经计算，被告应按5元/月的标准向原告支付2019年2月1日至2020年10月31日的垃圾处理费105元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告***向原告广州市金升物业管理有限公司支付2019年2月1日至2020年10月31日的物业服务费3218.25元；
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告***向原告广州市金升物业管理有限公司支付2019年2月1日至2020年10月31日的垃圾处理费105元；
三、驳回原告广州市金升物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费88.28元，由原告广州市金升物业管理有限公司负担33.28元，由被告***负担55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。
审判员 谭碧婷
二〇二二年四月一日
书记员 彭 嫦
何嘉欣
