广州市金升物业管理有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0103民初12919号 原告：广州市金升物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区多宝路290号。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市天元（广州）律师事务所律师。 被告：***，男，1974年11月12日出生，汉族，住广东省海丰县。 被告：***，女，1970年6月18日出生，汉族，住广东省海丰县。 原告广州市金升物业管理有限公司与被告***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州市金升物业管理有限公司及其委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，被告***、***经本院合法传唤无到庭。本案现已审理终结。 原告广州市金升物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与***于2018年9月1日签订的《房屋使用协议》；2、判决两被告在判决生效之日起三日内向原告交还广州市荔湾区长寿东路长寿东24号302房屋；3、判决两被告向原告支付应付未付的合同押金2200元；4、判决两被告向原告支付2021年1月1日至2021年12月7日期间的房屋使用管理费14593.55元；5、判决两被告向原告支付2021年12月8日至实际交还房屋之日止的房屋占用费(参照租金标准1300元/月计算)；6、判决两被告向原告支付自2021年1月1日起至实际清偿欠费之日止的违约金(暂计至2022年3月31日为49985元)；7、判令本案的诉讼费、律师费代理费由两被告承担。事实和理由：原告系广州市荔湾区长寿东路24号物业的管理方，广州市荔湾区长寿东路长寿东24号302房屋属原告的物业管理用房，原告对该房屋享有实际使用权。2018年9月1日，原告与***共同签订了《房屋使用协议》，约定原告将广州市荔湾区长寿东路24号302房屋提供给两被告作住宅用途使用，协议期限为2018年9月1日至2020年8月31日；被告应在每月5日前向原告支付当月房屋使用管理费人民币1300元，并于签订协议时一次性以现金向原告交纳押金人民币2200元整；被告逾期支付房屋使用管理费的，每逾期一日须按拖欠金额的1%向原告支付违约金，如逾期2个月，原告有权终止协议并收回房屋，并有权追讨被告拖欠的房屋使用管理费和违约金，由此造成的损失由被告承担；协议期届满，双方未续订协议而原告要求收回房屋，被告拒不交出房屋的，甲方除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费(房屋占用费比照房屋使用管理费收取)外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金。协议签订后，两被告并未依约向原告支付押金2200元；原告依约向两被告提供涉案房屋，两被告亦已实际使用涉案房屋。然而遗憾的是，两被告自2020年12月1日起便拖欠房屋使用管理费拒不清偿。期间，原告多次通知两被告缴纳房屋使用管理费，均无果。2021年12月3日，原告向被告发出《通知》，再次敦促被告偿还房屋使用管理费，并决定与被告终止房屋使用协议并收回房屋，如被告于2021年12月7日仍未搬离及缴清欠费的，原告将依约清理回收房屋、追索违约金及房屋占用费。《通知》发出后仍未果，遂成讼。 被告***、***没有答辩也没有提交证据。 本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区长寿东路长寿东24号302房的权属人是广州市荔湾区房地产管理局。2018年9月1日，原告（甲方）与***（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方将广州市荔湾区长寿东路24号302房屋提供给乙方作住宅用途使用，每月房屋管理使用费1300元，协议期限为2018年9月1日至2020年8月31日；房屋使用管理费按自然月结算，乙方应在每月5日前向甲方支付当月房屋使用管理费。乙方在签订本协议时一次性以现金向甲方交纳押金2200元及第一个月的房屋管理使用费1300元。乙方逾期支付房屋使用管理费的，每逾期一日乙方须按拖欠房屋使用管理费金额的1%向甲方支付违约金，如逾期2个月，甲方有权终止协议并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的房屋使用管理费和违约金，由此造成的损失由乙方承担。协议期届满，甲乙双方未续订协议而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费(房屋占用费比照房屋使用管理费收取)外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金。 合同签订后，原告将房屋交付给***，但***未支付押金。2020年10月27日和2020年12月1日，原告分别向***发出《催交通知》，***签收了前述通知。2021年2月8日，***向原告出具《***》，确认其承租涉案房屋从2020年7月1日至2021年2月28日的租金共10400元未向原告缴交。承诺从2021年3月份起每月交当月房租和补交一个月欠租共交租2600元，一直到结清为止。预计到2021年10月可全部交齐所欠房租。若做不到上述承诺，本人立即搬离长寿东路24号302房屋，并承担由此给原告造成的所有损失和法律责任。***和“**”在承诺人处签名。“**”另签有一份《***》，除《***》中“预计到2021年8月可全部交齐所欠房租”外，其余内容与前述《***》一致。 2021年12月3日，原告在涉案房门张贴《通知》，载明***至今拖欠15个月的房屋使用管理费共19500元。已严重违反协议约定，我司决定与你终止房屋使用协议并收回房屋，限你在三日之内补齐拖欠费用清空该房屋内所有属于你的物品并搬离。同日，原告员工将该通知发送给微信备注名为“**（***老婆）”的人。2022年5月10日，微信备注名为“**（***老婆）”的人交纳了2020年12月的租金。 庭审中，原告陈述原告与***之间是租赁关系，《房屋使用协议》上的地址为广州市荔湾区长寿东路24号302房存在笔误，实际租赁的地址是广州市荔湾区长寿东路长寿东24号302房，双方之间的租赁关系于2021年12月3日解除，当天有电话通知***解除双方之间的租赁关系。原告明确租金计算至2021年12月3日，之后为房屋占用费。 本院认为：根据《房屋使用协议》约定，***每月固定向原告支付1300元，双方之间构成租赁关系。原告与***签订的《房屋使用协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。 依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，原告与***签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是被告方继续使用涉案房屋，原告未提出异议，因此，原告与***之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国民法典》第七百三十条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。原告提交的证据可以证明其在2021年12月3日已将解除的通知送达***，故本院确定双方的租赁合同关系在2021年12月3日解除。租赁关系解除后，***及同住人员应当将房屋腾空交还给原告，但应给予合理的搬迁期限，本院酌定搬迁期限为三十日。 关于合同解除前欠付租金问题。***拖欠从2021年1月起的租金，其应当向原告支付从2021年1月起至合同解除之日止的租金，经计算为1300×11+1300÷31×3=14425.81元。原告主张的违约金过高，本院以实际损失为基础，对违约金的标准酌情予以调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，且违约金应以当月租金为限。 关于房屋占用费及逾期退房违约金。《房屋使用协议》终止后，承租人支付逾期退房的占用费及违约金有明确约定，原告依此主张租赁关系解除后按租金标准计算房屋占用费有事实依据，本院予以支持，房屋占用费支付期限自合同解除之次日起至腾退涉案房屋之日止；至于逾期退房违约金，原告要求按照每月1300元的标准支付，本院予以准许。 关于押金，押金是为了保证双方之间的合同履行，现双方之间的合同已经解除，故原告要求***支付押金，本院予以驳回。关于律师费，原告未提供其支付律师费的相关证据，且无合同依据，故对律师费的诉求，本院亦予以驳回。 至于***是否应当承担责任的问题，原告未提供证据证明《***》中的“**”与被告***为同一人，不能视为***同意承担租金等义务，另外本案合同纠纷，***并非合同当事人，也无证据证明***与***是夫妻关系，故原告要求***承担责任，本院予以驳回。 ***、***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百三十条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、确认原告广州市金升物业管理有限公司与被告***关于广州市荔湾区长寿东路长寿东24号302房的租赁合同关系于2021年12月3日解除； 二、在本判决发生法律效力之日起三十天内，被告广***及共同使用人腾空广州市荔湾区长寿东路长寿东24号302房并交还给原告广州市金升物业管理有限公司； 三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告***向原告广州市金升物业管理有限公司支付2021年1月至2021年12月3日的租金14425.81元及违约金（违约金以当月欠付的租金为当期本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，自当月第六日起计至实际支付之日止，当期违约金不得超过当期本金）； 四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告***向原告广州市金升物业管理有限公司支付自2021年12月4日起至实际腾空交还广州市荔湾区长寿东路长寿东24号302房之日止的房屋占用费（房屋占用费按1300元/月计）； 五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告***向原告广州市金升物业管理有限公司支付自2021年12月4日起至实际腾空交还广州市荔湾区长寿东路长寿东24号302房之日止的逾期退房违约金（违约金按1300元/月计）； 六、驳回原告广州市金升物业管理有限公司的其他诉讼请求。 债务人***可将本判决确定的应付款项汇入债权人广州市金升物业管理有限公司指定的以下收款账户。 户名 广州市金升物业管理有限公司 账号 44001450605050260566 开户行 中国建设银行广州龙津支行 债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等措施；债务人还可能需要承担因强制执行产生的费用。 案件受理费1631元，由原告广州市金升物业管理有限公司负担100元，被告***负担1531元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员　　** 二〇二二年六月三十日 书记员　　** ***