哈尔滨西奥电梯有限责任公司、***房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

文书内容

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黑01民终4934号

上诉人(原审被告)：哈尔滨西奥电梯有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区花园街201号。

法定代表人：冯非，总经理。

委托诉讼代理人：孙景荣，女，1965年4月4日出生，汉族，该公司销售部经理，住哈尔滨市道里区。

委托诉讼代理人：于欢欢，黑龙江恒金律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：***，女，1993年2月2日出生，汉族，无固定职业，住广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：燕红，女，1968年3月11日出生，汉族，哈尔滨冰花医院信息科工作人员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区，系***母亲。

被上诉人（原审被告）：黑龙江旺泰房地产综合开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市古塔东街90号。

法定代表人：韩宝成，经理。

委托诉讼代理人：王淑华，黑龙江元辰律师事务所律师。

上诉人哈尔滨西奥电梯有限责任公司（以下简称西奥电梯公司）因与被上诉人***、黑龙江旺泰房地产综合开发有限责任公司（以下简称旺泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。

西奥电梯公司上诉请求：撤销一审判决，改判由旺泰房地产公司承担向***返还房款及赔偿损失的责任。事实和理由：1.一审法院背离案件客观事实，认定事实存在明显错误。（1）一审法院以旺泰房地产公司未在房屋买卖合同中签章为由免除旺泰房地产公司对***的付款责任，判令西奥电梯公司承担全部责任明显错误。***的主张应全部由旺泰房地产公司承担。无论涉案房产是商品房还是经济适用房，以房产抵账及交易的发起者均是旺泰房地产公司，旺泰房地产公司在明知经济适用房不应该对外销售的情况下，将房产抵账给西奥电梯公司并允许西奥电梯公司对外代为销售，西奥电梯公司对房产性质不了解的情况下，与***于2011年7月7日签订了《房屋买卖协议》，应认定西奥电梯公司的售房代理行为有效。虽然旺泰房地产公司未在《房屋买卖协议》上签章，但是付款当天旺泰房地产公司向***出具了房票，应当认定为对西奥电梯公司该房产代理销售给***的认可或追认，通过旺泰房地产公司出具的房票，***有充分的理由相信西奥电梯公司有代理权。西奥电梯公司的代理行为的法律后果应直接约束被代理人旺泰房地产公司与***，西奥电梯公司自此就已经退出了该债务关系，西奥电梯公司作为代理人收取款项的法律后果亦应由被代理人旺泰房地产公司承担，而后西奥电梯公司将购房款全额转付给旺泰房地产公司，西奥电梯公司就已经在三方的关系中退出。退一步讲，即使按照房屋性质，认定涉案房产属于经济适用房不符合转让条件，抵款时未履行相关的审批手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，若确认旺泰房地产公司与西奥电梯公司的抵偿行为无效，则西奥电梯公司在旺泰房地产公司授意下与***签订的买卖合同也应当认定为无效，同样由于房屋的性质不符合转让条件，那么后续合同无法完成，买卖协议也应自始无效，旺泰房地产公司收取了***50万的购房款的法律后果应当是由旺泰房地产公司全额返还***50万购房款，也不涉及后续升值差额损失的问题。（2）一审法院仅认定西奥电梯公司与***之间签订的《房屋买卖协议》有效，但并未认定旺泰房地产公司与***之间的合同关系错误。旺泰房地产公司与西奥电梯公司约定西奥电梯公司对外售房后，应该将其收取的购房者的购房款交到旺泰房地产公司后，由旺泰房地产公司再返还西奥电梯公司（该事实已经在另案高级人民法院2018黑民终406号判决书中认定），无论双方后续款项结算的方式如何履行，均是旺泰房地产公司及西奥电梯公司有关双方结算方式的内部约定，不能对抗善意的购房者***。***支付西奥电梯公司50万购房款的行为，直接产生***向旺泰房地产公司购房的法律效果。***与旺泰房地产公司直接产生合同关系，已经覆盖西奥电梯公司与***的形式表面的合同关系。（3）一审认定无法交付房屋的原因在西奥电梯公司，明显错误，无法交付房屋的原因系旺泰房地产公司一房二卖，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。一审判决中认定：“西奥电梯公司作为合同甲方在房屋买卖合同中签章，应当遵守合同约定履行合同义务，现在该房屋已卖与他人，致使***无法实现合同目的，西奥电梯公司应当承担违约责任”，而实际上无法交付房屋的原因在于旺泰房地产公司，多年来西奥电梯公司一直配合***多次前往旺泰房地产公司主张进户交付房产，既然旺泰房地产公司在2011年已经认可了抵账行为，那么事后未经西奥电梯公司以及***同意的情况下，将房产与2015年转卖给第三人的行为违反在先的抵账及售房关系，侵害了***的财产权，该责任应由旺泰房地产公司承担。（4）一审法院并未对西奥电梯公司支付给旺泰房地产公司的50万元的性质究竟是购房款还是偿还借款进行任何确认的情况下就免除旺泰房地产公司责任明显存在偏袒，明显避重就轻，回避关键性问题。一审并未认定50万元是偿还的70万借款，结合旺泰房地产公司出示的70万借条证据，借款时间与还款时间均是2011年，西奥电梯公司向***收取房款的第二天即将全额50万购房款转付给旺泰房地产公司，结合哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初161号民事判决书以及黑龙江省高级人民法院（2018）黑01民终406号判决书生效文书的认定均能还原：“其他几套抵账的房产均是以西奥电梯公司收取第三方房款后交付给旺泰房地产公司，旺泰房地产公司再分别将房款支付给西奥电梯公司抵偿电梯款的形式完成，房款金额在旺泰房地产公司欠付西奥电梯公司的电梯款金额内扣除。”回归到本套房产，西奥电梯公司也是按照该种结算流程，将收取***的50万元购房款的第二天便交付旺泰房地产公司，如果没有收到购房款，旺泰房地产公司也不可能给***出具房票，但后续旺泰房地产公司并未将该笔款项在转付给西奥电梯公司。可见，该笔款项旺泰房地产公司已经收取。2.一审法院支持***房屋差价及鉴定评估费错误，***对房屋交付及合同的继续履行存在自身过错，对2014年后的房产升值损失应自行承担。在西奥电梯公司与旺泰房地产公司买卖合同纠纷的另案诉讼中，***的代理人即其母亲燕红于2014年2月21日到哈尔滨市中级人民法院做询问笔录明确主张解除合同关系，要求房屋返还给孙景荣，可见2014年初***已经放弃主张房屋，要求返还房款。如果当时***继续主张交付房屋，旺泰房地产公司也是有继续履行合同的可能，当事人一方行使解除权，或依照《中华人民共和国合同法》规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。可见2014年***要求返还房产的意思表示到达了西奥电梯公司，已经产生解除合同的法律效果。一审法院并未对合同解除时间予以明确，应当按照2014年2月确认解除时间，因此2014年至今的房产升值差额不应予以支持。3.本案还应当援引《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定认定西奥电梯公司代理旺泰房地产公司销售房产的表见代理行为。

***辩称，同意一审判决。***2014年在另案中并没有解除合同的意思表示。

旺泰房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。西奥电梯公司与***之间形成了直接买卖合同关系。因为案涉房屋是旺泰房地产公司抵账给西奥电梯公司的抵账房，然后由西奥电梯公司与***直接签订买卖协议，房款也是由***直接交付给西奥电梯公司，因为当时西奥电梯公司欠旺泰房地产公司70万借款，所以在这个时间段之内又往旺泰房地产公司还过50万，但50万元并不是说***的购房款交给旺泰房地产公司，而是偿还借款。关于案涉房屋是经济适用住房的性质是否影响房屋买卖合同效力的问题，旺泰房地产公司认为合同有效，经济适用住房关于销售禁止的规定仅是管理性规定，并不是效力性规定，不是导致合同无效的依据。西奥电梯公司与***签订的房屋买卖合同有效，西奥电梯公司应当对***承担违约责任。西奥电梯公司与旺泰房地产公司之间是电梯安装施工合同，关于电梯款如何结算，双方已经在另案处理。旺泰房地产公司也在另案当中将50万借款说清楚，旺泰房地产公司没有主张将50万元抵销电梯款。西奥电梯公司主张旺泰房地产公司与西奥电梯公司约定，西奥电梯公司对外售房后应该将其收取的购房款交到旺泰房地产公司后，由旺泰房地产公司再返还西奥电梯公司，该主张在另案中并没有认定。关于西奥电梯公司主张的适用表见代理，因为双方是西奥电梯公司与旺泰房地产公司以及西奥电梯公司与***之间均是相对独立的两个合同关系，不存在表见代理的问题。

***向一审法院起诉请求：1.西奥电梯公司、旺泰房地产公司共同返还***购房款50万元；2.西奥电梯公司、旺泰房地产公司共同赔偿***购房时房屋价格与现在房屋价格的差值463,854元。

一审法院认为，本案争议焦点为西奥电梯公司、旺泰房地产公司谁应当返还***购房款50万元并赔偿差价损失等。本案是房屋买卖合同纠纷，***作为买方与西奥电梯公司于2011年7月7日签订的房屋买卖协议。合同约定：位于河山小区2栋1单元602室房屋成交价59.3万元，房屋首付款50万元于合同签订当日由***直接交付西奥电梯公司。西奥电梯公司保证此房屋无债务纠纷，无抵押、贷款等；剩余款截止房产证下发后结清，西奥电梯公司负责房产证，此房屋按套出售，不退不补，西奥电梯公司负责开付开发公司收据。合同后附房票，注明此房屋为工程顶账房（西奥电梯公司认可当时是旺泰房地产公司同意将案涉房屋给付西奥电梯公司抵付工程款）。合同签订后，***已履行首付款给付义务，而西奥电梯公司仅协助***开付了开发公司收据，交付了房票，至今未能将房屋交付***。现该房屋已另卖与案外人。根据合同相对性原则，西奥电梯公司作为合同甲方在房屋买卖合同中签章，其应遵守合同约定履行合同义务，现在该房屋已卖与他人，致使***无法实现合同目的，西奥电梯公司应承担违约责任，返还***购房款50万元并赔偿差价损失。一审法院认为，***与西奥电梯公司之间签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。***已完成了首付款的给付义务，西奥电梯公司因故未能交付该房屋，现房屋另售他人，合同目的无法实现，西奥电梯公司对纠纷应负违约责任。***要求西奥电梯公司返还购房款、给付差价损失463,854元及鉴定评估费12,139元的诉讼请求，理由成立，予以支持。***要求旺泰房地产公司与西奥电梯公司共同承担付款责任的诉讼请求，因旺泰房地产公司未在房屋买卖合同中签章确认，故依据不足，不予支持。西奥电梯公司辩称应由旺泰房地产公司承担责任等抗辩主张，因旺泰房地产公司未在房屋买卖协议中签章，如西奥电梯公司认为是旺泰房地产公司原因造成房屋买卖协议无法履行，其应另案向旺泰房地产公司主张权利。判决：一、西奥电梯公司于判决生效之日十日内返还***购房款50万元。二、西奥电梯公司于判决生效之日十日内给付***差价损失463,854元及鉴定评估费12,139元。三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

本院经审理查明：2011年5月11日，西奥电梯公司与旺泰房地产公司签订《电梯合同》，由西奥电梯公司提供电梯、并进行安装及维修保养。合同履行过程中，西奥电梯公司、旺泰房地产公司协商以哈尔滨市道里区河松街121号河山小区（另一名称为财智公馆）2栋1单元602室、802室、901室、902室及商服5-7号房产抵偿欠付的电梯款。上述抵账房除商服5-7为商品房外，其他四套房屋均为经济适用房。2011年7月7日，西奥电梯公司销售部经理孙景荣代表西奥电梯公司与***签订《房屋买卖协议》，***购买哈尔滨市道里区河松街121号河山小区2栋1单元602室。该协议约定：房价款为59.3万元，分两期交付，首付款50万元于合同签订当日交付，剩余款截至房产证下发后结清；西奥电梯公司负责房产证，该房屋按套出售，不退不补，西奥电梯公司负责开具旺泰房地产公司收据。同日，***在旺泰房地产公司处取得由其盖章确认***购买案涉房产的房票。***按照该协议由其母亲燕红通过招商银行和工商银行分10万元、13万元、27万元三笔共计50万元转入孙景荣个人账户，孙景荣出具了收到该购房款的收据。孙景荣于2011年7月8日将50万元汇入旺泰房地产公司账户。旺泰房地产公司于2015年7月将案涉房产以63万元的价格出卖给案外人迟春红，迟春红于2018年取得不动产权证书。

哈尔滨市道里区人民法院依***申请委托鉴定机构黑龙江天策土地房地产评估有限公司对案涉房产进行现在的市场价值评估。黑龙江天策土地房地产评估有限公司于2018年12月21日出具鉴定意见：鉴定对象——哈尔滨市道里区河松街121号河山小区（财智公馆）2栋1单元602室住宅用途房地产于鉴定基准日2018年12月6日的市场价值960,854元。

本院认为，关于***与西奥电梯公司签订的《房屋买卖协议》效力问题。西奥电梯公司与旺泰房地产公司签订的《电梯合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但在合同履行过程中，旺泰房地产公司用以抵偿电梯款的五套房产中四套为经济适用房（即哈尔滨市道里区河松街121号河山小区2栋1单元602室、802室、901室、902室），因违反《经济适用住房管理办法》损害城市低收入群体利益从而导致以房抵账行为无效。基于前述理由，因其中案涉房产602室为经济适用房，***与西奥电梯公司签订的《房屋买卖协议》亦应归于无效范畴。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，关于西奥电梯公司向旺泰房地产公司账户打入50万元汇款性质是偿还借款还是购房款的问题。西奥电梯公司2011年6月23日向旺泰房地产公司借款70万元，西奥电梯公司并未举示证据证明其偿还该笔借款。且在西奥电梯公司与旺泰房地产公司买卖合同纠纷一案中，黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终406号民事判决书认定该50万元借款已经予以抵扣。故西奥电梯公司主张该50万元为***支付的购房款依据不足，本院不予支持。因此应当由收取购房款的合同当事人西奥电梯公司向***返还该笔款项。其次，关于赔偿损失的责任主体及责任比例问题。本案中，因西奥电梯公司负责人孙景荣未对案涉房产性质及是否对众可售进行考量即与***签订合同，且未将购房款交付给旺泰房地产公司，具有过错，对***的差价损失及鉴定评估评估费应予赔偿。由于旺泰房地产公司将案涉房产抵偿电梯款时并未明确告知案涉房产性质及相关购房限制而导致前述合同无效，并在另外西奥电梯公司与旺泰房地产公司另案诉讼过程中旺泰房地产公司将案涉房产出卖给案外人，亦存在过错，应当承担部分赔偿责任。而买受人***对于案涉房屋性质及限制未尽到谨慎的注意义务，自身存在过错，对于造成的损失应当承担一定的民事责任。关于双方责任比例，因各方均有过错，根据各方过错程度及本案纠纷产生的背景，本院酌定***自行承担20%责任，西奥电梯公司与旺泰房地产公司各承担40%责任较公平合理。

综上所述，西奥电梯公司的上诉请求部分成立，部分支持；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5462号民事判决第一、三项；

二、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5462号民事判决第二项为：哈尔滨西奥电梯有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付***差价损失185,541.6元及鉴定评估费4855.6元；

三、黑龙江旺泰房地产综合开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付***差价损失185,541.6元及鉴定评估费4855.6元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费27,120元，由***负担5424元，哈尔滨西奥电梯有限责任公司、黑龙江旺泰房地产综合开发有限责任公司各负担10,848元。

本判决为终审判决。

审判长　　宋凯

审判员　　柳波

审判员　　万迎

二〇一九年八月七日

此件与原本核对无异

法官助理孙志军

书记员周小倩