南京上元机电有限公司与某某、某某等房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

江苏省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏民再178号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京上元机电有限公司，住所地江苏省南京市江宁区东山上元大街456号。

法定代表人：巫厚贵，该公司总经理。

委托诉讼代理人：徐金琪，江苏汇商律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：严伟杰，男，1990年7月16日生，汉族，户籍地福建省平和县。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：***，男，1945年5月14日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。

委托诉讼代理人：戴建军，江苏致邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丛宾，江苏致邦律师事务所律师。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：谷文燕，女，1970年3月10日生，汉族，户籍地江苏省南京市白下区。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：李志彬，男，1983年1月12日生，汉族，户籍地福建省安溪县。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：艾文文，女，1985年4月27日生，汉族，户籍地江西省九江市***。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：艾红妮，女，1987年9月2日生，汉族，户籍地江西省九江市***。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：薛恩青，女，1984年3月1日生，汉族，户籍地福建省平和县。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：周雪辉，男，1984年6月24日生，汉族，户籍地福建省安溪县。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：李琳，女，1986年10月10日生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：穆云翔，男，1981年5月30日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：郭佳，男，1980年3月15日生，汉族，户籍地江苏省灌南县。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：袁后平，男，1970年6月14日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：陈佩福，男，1984年6月8日生，汉族，户籍地福建省安溪县。

被申请人（一审第三人）：陈强，男，1971年10月21日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。

被申请人（一审第三人）：宋沙沙，女，1986年11月8日生，汉族，户籍地江苏省沛县。

再审申请人南京上元机电有限公司（以下简称上元机电公司）因与被申请人严伟杰、***、谷文燕、李志彬、艾文文、艾红妮、薛恩青、周雪辉、李琳、穆云翔、郭佳、袁后平、陈佩福、陈强、宋沙沙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第2921号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月5日作出（2016）苏民申4045号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人上元机电公司的委托诉讼代理人徐金琪，被申请人***及其委托诉讼代理人戴建军、丛宾，被申请人袁后平到庭参加诉讼。被申请人严伟杰、谷文燕、李志彬、艾文文、艾红妮、薛恩青、周雪辉、李琳、穆云翔、郭佳、陈佩福、陈强、宋沙沙经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

上元机电有限公司申请再审称，二审判决认定事实、适用法律错误。1.二审法院认为“上元机电公司自称其员工当场在承诺书加注意见，并没有证据证明”，该认定违反举证规则。上元机电公司举证的严伟杰出具的承诺书上已记载了当天的日期，被申请人否认其真实性应当举证证明，一审法院已明确要求被申请人否认真实性可以申请鉴定，但被申请人放弃申请鉴定，其没有证据否认承诺书的真实性。2.二审法院认为该承诺书也不应理解为严伟杰到期不付房租，租赁合同就当然解除，该认定违背民事行为认定规则。该承诺书为附条件民事行为，严伟杰在承诺书中明确到期不付房租，上元机电公司有权收回房屋并解除合同，上元机电公司同意承诺予以确认，因此在该所附条件成立时，承诺生效，租赁合同解除，不存在通知程序问题，收回房屋是上元机电公司权利。上元机电公司在2013年8月５日书面通知次承租人迁让房屋就是行使权利。3.二审法院认为上元机电公司第一次起诉时使用过2013年7月4日解除合同申请书，因此否认承诺书的效力，该认定依据不足。严伟杰为了转嫁向次承租人所承诺义务，提出让上元机电公司解决三个问题，写了所谓申请书，此后就下落不明了。其下落不明行为就是表明根本不履行租赁合同了。在第二次起诉前，上元机电公司员工才找到严伟杰的承诺书，但不能因之前未举证承诺书而否定其真实性。4.二审判决严重不公平。多数次承租人租赁期限为一年，在2014年4、5月份到期，而按二审判决从2014年8月29日起才计算房屋使用费，之前使用的可以不支付任何费用，严伟杰与上元机电公司都无合同依据主张，显然不公平。5.***与严伟杰之间的所谓债权债务的约定，不能对抗其他人，二审判决***不支付房屋使用费是错误的。综上，二审判决认定错误，判决不当，请求撤销二审判决，维持一审判决。

***辩称，二审判决对上元机电公司与严伟杰之间租赁合同的解除时间及***无需向上元机电公司支付房屋使用费的认定是正确的，请求驳回上元机电公司的再审请求。1.严伟杰向上元机电公司出具的承诺书仅是其发出的关于上元机电公司在何种条件下享有合同解除权的要约，而非合同发生解除效果的合同状态问题。关于上元机电公司在承诺书上加注“同意承诺，到期不付房租，房屋租赁合同解除”的内容，首先上元机电公司不能证明将该内容送达严伟杰，且与严伟杰再次出具合同解除申请报告相矛盾；其次，仅从该加注内容来看，也仅能认定为其认可严伟杰未按时支付房租的情况下其享有合同解除权的承诺，而非房屋租赁合同得立即发生“自动解除”的关于合同状态的承诺，否则超出了严伟杰发出要约的范围。严伟杰再次出具合同解除申请报告是新的协商解除合同的要约。上元机电公司始终未将其解除合同意思有效送达给相对人严伟杰，上元机电公司与严伟杰之间的房屋租赁合同的解除时间应为二审法院认定的2014年8月28日法院将上元机电公司的起诉书公告送达严伟杰的时间。2.***与严伟杰之间存在借贷关系，双方已在借款合同中明确租金从第二期还款中扣除，故***未欠付严伟杰租金，无需另行向上元机电公司支付房屋使用费。

袁后平辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持二审判决。

2014年3月13日，上元机电公司起诉至南京市江宁区人民法院，请求判令：一、确认其与严伟杰之间的房屋租赁合同于2013年6月26日解除。二、严伟杰支付拖欠房屋租金260000元，支付违约金240000元。三、***支付房屋使用费75829元（自2013年8月17日至2014年9月17日共13个月，每月5833元）；谷文燕将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月10833元；李志彬将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3167元；艾文文将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2917元；艾红妮将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3333元；陈强支付房屋使用费33330元（自2013年8月17日至2014年1月17日共5个月，每月6666元）；薛恩青支付房屋使用费11334元（自2013年8月17日至2013年10月17日共2个月，每月5667元）；周雪辉将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2667元；李琳将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2500元；穆云翔将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3500元；宋沙沙将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3000元；郭佳将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月6833元；袁后平将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月21533元；陈佩福将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2667元。四、严伟杰和各第三人承担本案诉讼费用。

***一审辩称：第一，其已经支付严伟杰5年的房租，严伟杰欠其70万元债务，以该债务抵扣了其5年的房租，租金为7万元/年。第二，其与严伟杰签订了租赁合同，约定其承租楼上、楼下各一间房屋，但严伟杰只交付了楼上的一间房屋，其于2014年9月17日将楼上的房间交还给了上元机电公司。

谷文燕一审辩称：一、其已经交付严伟杰13万元的房租，即已付至2014年3月10日的房租，自2014年3月11日起按合同约定的租金标准的房租其愿意支付，但是其与上元机电公司之间没有合同，故其不应当把租金交给上元机电公司。如果上元机电公司愿意与其直接签订房屋租赁合同其也愿意，租金可以给直接与其签合同的相对方。二、近半年来，承租房屋内没有物业管理，致其无法正常营业，损失很大，上元机电公司应该负责赔偿，因为其是因上元机电公司同意严伟杰转租才与严伟杰签订合同的。综上，其要求继续使用承租房屋。

李志彬一审辩称：一、其已支付一年的房租4万元。二、其要求继续使用房屋，也愿意按合同约定标准支付房屋使用费，但是因为最近不能正常营业，故其认为应从上元机电公司与其重新直接签订合同之日起开始支付租金，标准按其与严伟杰签订的合同执行。

艾红妮一审辩称：一、其已支付了一年的房租。二、其要求继续使用房屋，与严伟杰的合同到期后的房租由于没有物业管理，还经常关门，停电，致其不能正常营业，故后面租金也不应当支付。三、其愿意从上元机电公司与其重新直接签订合同之日起开始支付租金，标准按其与严伟杰签订的合同执行。

陈强一审辩称：一、其租金已付至2014年11月，共支付了8万元租金和1万元押金。二、其已经提前退还房屋，其于2013年12月底腾空房屋，与上元机电公司办理房屋交接手续大概是在2014年1月初。

李琳一审辩称，其愿意将房屋腾空交付给上元机电公司，但是其不同意支付上元机电公司房屋使用费，因为其已经支付了一年的租金给严伟杰。

穆云翔一审辩称，其要求继续使用房屋，其已经支付了严伟杰一年的房租42000元，到期后的房租由于没有物业管理，且经常关门、停电，致其不能正常营业，故此后的租金其不应当支付。

郭佳一审辩称：一、其已支付租金107486元。二、要求继续使用房屋，愿意按合同约定标准支付房屋使用费，但是因为最近不能正常营业，故其认为应从上元机电公司与其重新直接签订合同之日开始支付租金，标准按其与严伟杰签订的合同执行。

袁后平一审辩称，其已经支付严伟杰279000元的房租，此后的租金其可以按照其与严伟杰之间的合同约定的租金标准支付，但其认为不能将租金支付给上元机电公司，因为其和上元机电公司之间没有租赁合同关系。

严伟杰、艾文文、薛恩青、周雪辉、宋沙沙、陈佩福一审未应诉。

南京市江宁区人民法院一审查明，位于南京市江宁区东山街道上元大街707号的江宁商场营业楼的登记所有权人为江宁商场。2005年5月8日，江宁商场与上元机电公司签订了《租赁合同》一份，约定江宁商场将位于江宁区上元大街707号江宁商场营业楼西侧1-3层建筑面积约3500平方米及负一层和后院简易仓库出租给上元机电公司进行商业经营；上元机电公司在确保江宁商场在本合同下的利益不受转租之影响的情况下，在租赁期限内可将租赁物业转租给第三方用于合法商业经营；租赁期限为10年，自2005年7月1日至2015年6月30日。

2013年1月18日，上元机电公司与严伟杰签订《房屋租赁合同》一份，约定上元机电公司将位于江宁区上元大街707号江宁商场1-3楼租赁给严伟杰使用，租赁面积约3500平方米；租赁期限为五年，从2013年1月18日至2018年1月17日止；租赁费用为2013年1月18日至2015年1月17日每年160万元整，2015年1月18日至2018年1月17日每年165万元整，租赁费用“先付后使用”；如严伟杰违约导致上元机电公司提前解除合同，严伟杰应向上元机电公司支付相当于半年租赁费用的违约金，同时不得要求退还保证金。该合同签订后，上元机电公司将房屋交付给了严伟杰。2013年5月3日，江宁商场向严伟杰出具《同意转租证明》一份，载明江宁商场同意将位于江宁区东山街道上元大街707号营业楼西侧1-3层的房屋转租给严伟杰。

严伟杰后又将房屋分割转租给***、谷文燕、李志彬、艾文文、艾红妮、陈强、薛恩青、周雪辉、李琳、穆云翔、宋沙沙、郭佳、袁后平、陈佩福。上元机电公司同意严伟杰将涉案房屋转租给上述第三人。

一审法院另查明，2013年8月5日，上元机电公司向***、谷文燕、李志彬、艾文文、艾红妮、陈强、薛恩青、周雪辉、李琳、穆云翔、宋沙沙、郭佳、袁后平、陈佩福出具《敬告各商户书》一份，并通过中通速递送达上述第三人。《敬告各商户书》载明：“上元机电公司与严伟杰于2013年1月17日签订房屋租赁合同，严伟杰拖欠房屋租金未付。2013年7月4日严伟杰书面通知上元机电公司提出解除租房合同，且严伟杰下落不明。贵商户与严伟杰签订房屋租赁合同，为次承租人。……根据相关法律的规定，现上元机电公司通知贵商户，请贵商户于2013年8月16日前腾空房屋，交付给上元机电公司。请贵商户予以配合。如果贵商户逾期腾空房屋，上元机电公司将通过法律途径解决。并要求贵商户支付逾期腾空房屋的占用使用费。”

就上元机电公司与严伟杰之间的房屋租赁合同是否已经解除的争议问题。上元机电公司主张其与严伟杰之间的房屋租赁合同已于2013年6月26日解除，并提供2013年6月17日的承诺书原件一份予以证明，承诺人为严伟杰，内容为：“本人承租贵司位于江宁区上元大街707号一至三楼房屋并签署租赁合同。因资金周转困难尚欠贵司2013年4月17日至2013年7月16日房屋租金计人民币肆拾万元整。本人承诺于2013年6月25日前将该租金支付给贵司，否则贵司有权收回房屋且解除该租赁合同。本人愿意承担因解除该合同所产生的所有违约责任及其他责任，本人不要求补偿任何装修费用及其他任何费用；同时因该房屋装潢产生的债权债务都由本人承担，概与贵司无关！”该承诺书左下角有手写加注：“同意承诺，到期不付房租，房屋租赁合同解除”，日期亦为2013.6.17，并加盖有上元机电公司印章，上元机电公司主张该手写部分是严伟杰将承诺书给其时，其员工当着严伟杰的面写上去并当场加盖了印章。***、谷文燕、李志彬、艾红妮、陈强、李琳、郭佳、袁后平、穆云翔对该承诺书的真实性不予认可，并认为手写加注部分是后补的，因为上元机电公司在之前的诉讼过程中提交了严伟杰于2013年7月4日出具的合同解除申请报告，两者矛盾，但对承诺书中加注的该部分文字的形成时间不申请鉴定。合同解除申请报告的申请人为“严伟杰”，报告载明：“我方因资金周转不开，应缴纳贵公司的（上元大街707号江宁商场）房屋租金迟迟未交，我方提出解除合同希望贵公司同意解除，因虑唐朝茶城的商户利益问题和贵公司的利益希望和贵公司双方协商解决方案：1、商户处理问题：希望贵公司接手茶城、能让商户好好经营下去。合同内容不变（具体以合同为准）。2、美容院和足疗的电梯使用问题希望贵公司出面协商。3、贵公司的经济损失我方愿承担部分损失。”

一审法院另查明，2013年1月23日，严伟杰（甲方）与袁后平（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场3楼整层1300平方米（另加一楼门面房电梯口位置，约60平方米）的房屋出租给袁后平经营使用；租期为五年，从2013年1月18日至2018年1月17日止;甲方给予乙方3个多月的装修期，在该期间内甲方免收乙方房租（从2013年1月18日至2013年5月1日）；租赁费用为2013年1月18日至2015年1月18日租金为518000元，后三年每年租金为538000元；租赁费用“先付后使用”，乙方在合同签订时向甲方支付半年租金，以后租赁费用每半年支付一次。袁后平主张其已经支付严伟杰租金279000元，并提交房租收条原件等证据。

2013年3月7日，严伟杰（甲方）与谷文燕（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号建筑面积约为235平方米的房屋出租给谷文燕经营使用；租期为五年，租赁费用为2013年3月7日至2016年3月7日为13万元整，2016年到2018年每年递增10%房租。谷文燕主张其已付房租132000元，房租已付至2014年3月10日，另严伟杰欠其水电安装费8700元、垃圾清理费1500元、借款10500元、消防工程款20000元，严伟杰同意将上述费用抵付租金，并提交收条、收据、借款便条各一张予以证明。收条内容为：“于2013年6月23日截此共计收到房租102000元，之前收到全部作废。（2013年6月25日收到房租30000元有效）”，收条落款处有收款人严伟杰及付款人谷文燕签名，签名下方注明水电安装费8700元、垃圾清运费1500元。收据交款单位为“江宁茶城茶吧”，金额为2万元，收款事由为消防工程款增项款，并加盖有印文为“南京华锋电子工程有限公司江宁分公司”的印章，在该收据左上角有“今收谷文燕：消防设备、验收费用共计贰万元整”字样，并有严伟杰签名。上元机电公司对收条、收据的真实性无异议，对借款便条不予认可，但均认为与本案无关。

2013年4月19日，严伟杰（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号唐朝茶城二楼B-11号建筑面积约为110平方米的房屋出租给***经营使用；租期为五年，甲方于2013年4月19日将房屋交付乙方用于进场装修，甲方给予乙方三个月的装修期，在该期间内甲方免收乙方房租;租赁费用为70000元整，乙方在合同签订时向甲方支付一年租金，以后租赁费用每年支付一次，“先付后使用”。严伟杰将上述唐朝茶城二楼B-11号租赁物交付给了***，***已于2014年9月17日将该租赁物交还上元机电公司。***主张其已经支付了严伟杰5年的房租，是以严伟杰欠其债务抵扣了其5年的房租，房屋租金为7万元/年，并提交2013年5月2日***与严伟杰签订的借款合同、2013年6月28日严伟杰出具的借条一份予以证明。借款合同载明：严伟杰共拖欠***54万余元，严伟杰保证分两期偿还，第一期从2013年5月中旬开业后收取的商户租金中归还25万元整，第二期2014年5月中旬在收取的商户租金中归还29万余元……***租用严伟杰二楼商铺一间约100平米和一楼仓库一间约30平米，共收取年租金7万元整，***表示该租金可以从第二期还款的28万余元中扣除。借条载明：今借***人民币贰拾万元整，每月利息人民币壹万元整，利息每月支付。上元机电公司对于借款合同及借条的真实性无异议，但认为与本案无关，是***与严伟杰之间的借贷关系，不能证明***已经支付房租给严伟杰。

2013年4月1日，严伟杰（甲方）与宋沙沙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场建筑面积约为50平方米的房屋出租给宋沙沙经营使用；租期为一年，租赁费用为每年租金36000元整。宋沙沙在上元机电公司起诉其的(2013)江宁民初字第3486号案件庭审时陈述其已付房租51000元，其中16000元是签订租赁合同当天支付的，其余款项是通过转账方式支付的，是严伟杰向其借款，并承诺如果返还不了就抵交下一年的房租，严伟杰另欠其货款6960元，并提交严伟杰于2013年4月1日出具的收条一份予以证明，收条内容为“今收到谢贤旭房租订金为16000元整”。上元机电公司在该案庭审中对收条真实性无异议，但对其他款项不予认可。

2013年5月18日，严伟杰（甲方）与艾红妮（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将40平方米的房屋出租给艾红妮经营使用；租期为一年，租赁费用为租金2万元整，管理费2万元整。艾红妮主张其已付租金2万元，但未提交证据予以证明，另外其每月支付保安和保洁人员管理费250元。上元机电公司对此不予认可，认为与本案无关。

2013年5月18日，严伟杰（甲方）与艾文文（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将面积约为90平方米的房屋出租给艾文文经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修;租赁费用为租金15000元整，管理费用为20000元整。

2013年5月18日，严伟杰（甲方）与郭佳（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将面积约为120平方米的房屋出租给郭佳经营使用；租期为一年，租赁费用为租金32000元整，管理费50000元整。郭佳主张其已经支付严伟杰租金107486元，并提交严伟杰出具的收条2张予以证明，2013年3月3日的收条内容为“今收郭佳房租46000元”，2013年5月18日的收条内容为“今收到郭佳房租61486元”。上元机电公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，且总额超过了郭佳与严伟杰约定的租金标准。

2013年6月3日，严伟杰（甲方）与周雪辉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将建筑面积约为40平方米的房屋出租给周雪辉经营使用；租期为一年，租赁费用为16000元整，管理费用为16000元整。周雪辉在上元机电公司起诉其的(2013)江宁民初字第3515号案件庭审时陈述其已付房租16000元，另外严伟杰欠其茶叶款45580元，严伟杰承诺抵房租，提交送货单原件一份予以证明，送货单载明日期为2012年12月7日、品名为茶叶、金额为65580、备注支付20000元余款45580元，收货盖章处有严伟杰签名。上元机电公司在该案庭审中对送货单真实性无异议，但认为与本案无关，系周雪辉与严伟杰之间的债权债务关系。

2013年6月3日，严伟杰与陈佩福签订《房屋租赁合同》一份，将面积约为40平方米的房屋出租给陈佩福经营使用；租期为一年，租赁费用为16000元整，管理费16000元整。陈佩福在上元机电公司起诉其的(2013)江宁民初字第3482号案件庭审时陈述其已付房租25000元，并提交2013年5月18日的收据一份予以证明，交款单位为凝瑞园茶业，金额为25000元，收款事由为管理费用人民币壹万元房租人民币壹万伍仟元，并有严伟杰签名。上元机电公司在该案庭审中对收据真实性无异议，但认为与本案无关。

2013年6月3日，严伟杰（甲方）与李琳（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将面积约为50平方米的房屋出租给李琳经营使用；租期为一年，租赁费用为租金15000元整，管理费15000元整。李琳主张其已经支付了一年的租金给严伟杰，但没有提交证据证明。一审审理中，李琳于2014年11月22日将其承租的房屋交还给上元机电公司。上元机电公司撤回要求李琳腾空交付房屋的诉讼请求，房屋使用费主张至2014年11月22日止。

2013年6月3日，严伟杰（甲方）与李志彬（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区001号铺建筑面积约为50平方米的房屋出租给李志彬经营使用；租期为一年，租赁费用为20000元整，管理费用为18000元整。李志彬主张已经支付严伟杰租金40000元，并提交收据原件2张、2013年5月20日严伟杰出具的收条原件1张予以证明，2013年3月11日的收据金额为4000元，另一张收据金额为20000元，收款事由为管理费用人民币壹万元整，房租人民币壹万元，两张收据上均有严伟杰签名；收条内容为“今收到李志彬人民币壹万陆仟元整”。上元机电公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，且超过了李志彬与严伟杰的租赁合同约定的租金标准。

2013年6月3日，严伟杰（甲方）与穆云翔（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区002号铺建筑面积约为50平方米的房屋出租给穆云翔经营使用；租期为一年，租赁费用为22000元整，管理费20000元整。穆云翔主张其已付租金37000元，提交卡卡转账的回执原件一张（转账金额为7000元，转入方姓名为严伟杰，时间为2013年6月5日）和收据复印件一张、收条复印件一张，收据及收条的金额均为壹万元。上元机电公司对证据的真实性无异议，但是认为与本案无关。

2013年6月6日，严伟杰与陈强签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区007号铺建筑面积约为160平方米的房屋出租给陈强经营使用；租期自2013年6月1日至2014年11月30日;租赁费用为40000元整，管理费用为40000元整。陈强已于2014年1月6日腾空并搬离涉案房屋。陈强主张其已经支付严伟杰租金8万元，押金1万元，提交严伟杰签字的收据原件2张予以证明，一张金额为1万元整，收款事由为保证金<7号-9号>一楼，另一张日期为2013年5月18日，金额为8万元整，收款事由为上元大街707号房租2013年6月1日至2014年11月30日，两张收据的交款单位均为陈强。上元机电公司对收据的真实性无异议，但认为与本案无关。

另，严伟杰与薛恩青达成房屋租赁合同，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场B区6号铺建筑面积约为80平方米的房屋出租给薛恩青经营使用。严伟杰将上述租赁物交付给了薛恩青。上元机电公司提交的薛恩青的房屋租赁合同并无出租人签名，仅有薛恩青签名。薛恩青在上元机电公司起诉其的(2013)江宁民初字第3518号案件庭审时陈述其已付一年房租20000元，但未提供证据予以证明。上元机电公司在该案庭审中对此不予认可，认为与其无关。

谷文燕、李志彬、艾红妮、穆云翔、郭佳关于近期房屋不能正常营业故不应支付房屋使用费的主张，未提供证据予以证明，但陈述断过两次电（一次半天，一次两小时）、关过两次门（都是关了大半天）。上元机电公司认可断电过一次，约两小时，关门时后门开着，对营业没有影响。

一审法院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，房屋所有权人江宁商场同意上元机电公司将租赁物转租给严伟杰，故上元机电公司与严伟杰之间的转租行为本身并不违反法律规定，但上元机电公司与严伟杰约定的转租期限超过上元机电公司剩余租赁期限，超过部分即2015年7月1日起的租赁期限应属无效，但该超过部分无效并不影响其他部分效力，故上元机电公司与严伟杰之间租赁合同的其他部分合法有效。严伟杰经上元机电公司同意将涉案房屋转租给本案中十四位第三人，亦不违反法律规定，但其中超过上元机电公司的承租期限2015年6月30日的租赁期限无效，其余部分有效，即严伟杰与***、谷文燕、袁后平之间的房屋租赁合同自2015年7月1日起的租赁期限无效，其余部分合法有效；严伟杰与李志彬、艾文文、艾红妮、陈强、薛恩青、周雪辉、李琳、穆云翔、宋沙沙、郭佳、陈佩福之间的房屋租赁合同合法有效。合同当事人应当按照各自的合同全面履行义务。

根据法律规定，承诺生效时合同成立。承诺通知到达要约人时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。本案中，上元机电公司就其与严伟杰之间的房屋租赁合同已经于2013年6月26日解除的主张，提供了严伟杰出具的《承诺书》，该《承诺书》为严伟杰作出的要约，要约的内容为要求将欠付租金的付款期限延至2013年6月25日，逾期则上元机电公司有权解除房屋租赁合同；上元机电公司于当天在该承诺书上作出加注，此加注为承诺，即同意严伟杰关于延期及到期不付违约责任的要约，并明确如逾期不付房租的条件成就则合同解除。首先，虽然第三人对该承诺书真实性有异议，并认为加注内容为事后添加，但是第三人并不申请对加注内容的形成时间进行鉴定；其次，严伟杰未对此提出抗辩，亦未提交证据证明其按照承诺书的约定于2013年6月25日前将欠付的租金40万元交付上元机电公司；再次，虽然上元机电公司在其他案件审理过程中提交了严伟杰于2013年7月4日的《合同解除申请报告》，但是该报告仅是严伟杰作出的单方要约，且是在解除条件成就后作出的要约；因此，一审法院认定上元机电公司与严伟杰就合同解除的生效条件成就，对于上元机电公司要求确认其与严伟杰的房屋租赁合同于2013年6月26日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对上元机电公司要求谷文燕、李志彬、艾文文、艾红妮、周雪辉、穆云翔、宋沙沙、郭佳、袁后平、陈佩福将各自所占用的房屋腾空并交付上元机电公司的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对上元机电公司要求严伟杰支付拖欠房屋租金26万元的诉讼请求，严伟杰于2013年6月17日出具的承诺书载明拖欠租金40万元，严伟杰亦未到庭抗辩，故对该诉讼请求，一审法院予以支持。对上元机电公司主张的违约金24万元，根据上元机电公司与严伟杰签订的房屋租赁合同约定，如因严伟杰违约导致合同提前解除，严伟杰应向上元机电公司支付相当于半年租赁费用的违约金，现上元机电公司主张的违约金数额并不明显过高，故对该诉讼请求，一审法院亦予以支持。

根据规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因严伟杰将争议房屋转租给涉案十四名原审第三人是得到上元机电公司同意的，上述第三人根据其与严伟杰的房屋租赁合同约定在收到腾房通知之前支付的租金可以对抗上元机电公司主张的房屋使用费。因上元机电公司未提供证据证明其对争议承租物提供了管理，故上元机电公司按照严伟杰与第三人的约定向第三人主张逾期腾房期间的管理费用没有事实与法律依据，该期间的房屋使用费应参照严伟杰与第三人约定的租金标准确定，对于上元机电公司主张的房屋使用费超出该标准的部分不予支持。对于部分第三人主张的近半年因断电、关门造成其不能正常营业故不应支付房屋使用费的主张，因第三人未提供证据予以证明，故对第三人主张近半年均不能正常营业一审法院不予采信，结合上元机电公司自认的断电及关门情况，一审法院酌定扣除第三人一天的房屋使用费。

就上元机电公司主张的各第三人逾期腾房期间的房屋使用费数额。一、***主张其已付5年租金，提交了借款合同予以证明，借款合同载明租金可以从第二期还款中扣除，虽然严伟杰未予以抗辩，但是借款合同约定的租金抵扣是在第二期2014年5月中旬还款时抵扣，而上元机电公司通知***腾房及支付逾期腾空房屋的房屋使用费是在2013年8月5日，即使以严伟杰应返还的第二期还款抵付***应付严伟杰的租金亦是发生于上元机电公司通知***腾空交付房屋之后，故对于上元机电公司要求***按照每月5833元支付自2013年8月17日至2014年9月17日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，经计算为75635元。

二、谷文燕主张其已付至2014年3月10日的租金计132000元，提供了收条予以证明，严伟杰未予以抗辩，一审法院对该收条予以采信。对于2014年3月11日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费一审法院予以支持，标准为每月10833元。

三、李志彬主张其已付租金40000元，提供了收据及收条予以证明，严伟杰未予以抗辩，一审法院对该收据及收条予以采信，认定李志彬已支付租金30000元、管理费用10000元，即李志彬已支付租金至2014年11月17日，对于2014年11月18日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费一审法院予以支持，标准为每月1666.7元。

四、艾文文未到庭予以抗辩，故对上元机电公司要求艾文文支付自2013年8月17日起至实际交房之日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，标准为每月1250元。

五、艾红妮主张其已付租金20000元，但未提供证据予以证明，一审法院不予采信。故对上元机电公司要求艾红妮支付自2013年8月17日起至实际交房之日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，标准为每月1666.7元。

六、陈强主张其已付租金80000元、押金10000元，提供了收据予以证明，严伟杰未予以抗辩，一审法院对收据予以采信，认定陈强已支付租金80000元、押金10000元。按照陈强与严伟杰约定的租金及管理费用标准，陈强已经付清自2013年6月1日至2014年11月30日的租金及管理费用，且均是在2013年8月5日前支付。因陈强已于2014年1月6日交还房屋给上元机电公司，故对上元机电公司要求陈强支付自2013年8月17日至2014年1月6日的房屋使用费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。

七、薛恩青主张其已支付一年的租金20000元，因未提供证据证明，一审法院不予采信。故对上元机电公司要求薛恩青支付自2013年8月17日至2013年10月17日的房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，虽然上元机电公司提交的薛恩青的房屋租赁合同并无严伟杰签名，但是薛恩青自认一年租金为20000元，故房屋使用费标准亦应按照该标准确定，即标准为每月1666.7元，经计算房屋使用费为3333.4元。

八、周雪辉主张已付房租16000元，另严伟杰欠其茶叶款45580元严伟杰承诺抵房租，仅提供了送货单予以证明，但是送货单中并无关于抵付房租的约定，周雪辉亦未提供已付房租16000元的凭证，故对周雪辉的主张一审法院不予采信。对上元机电公司要求周雪辉支付自2013年8月17日起至实际交房之日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，标准为每月1333.3元。

九、李琳主张其已付一年房租，但未提供证据予以证明，一审法院不予采信。故对上元机电公司要求李琳支付自2013年8月17日起至2014年11月22日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，标准为每月1250元，合计18958元。

十、穆云翔主张其已付租金37000元，但其提供的证据中仅卡卡转账回执为原件，收据及收条均为复印件，故对于收据和收条一审法院不予采信，对于卡卡转账的金额予以认定，即认定穆云翔已付租金7000元，按照穆云翔与严伟杰约定的租金标准计算，穆云翔已付至2013年9月12日的租金。故对于2013年9月13日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费一审法院予以支持，标准为每月1833.3元。

十一、宋沙沙主张其已付租金51000元，仅提供了一张金额为16000元的收条予以证明，严伟杰亦未到庭抗辩，故对该收条一审法院予以采信。按照宋沙沙与严伟杰约定的租金标准计算，宋沙沙已付至2013年9月17日的租金。故对于2013年9月18日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费一审法院予以支持，标准为每月3000元。

十二、郭佳主张其已付租金107486元，仅提供了收条2张予以证明，严伟杰亦未到庭抗辩，故对上述收条一审法院予以采信，认定郭佳已付107486元，按照郭佳与严伟杰的约定，郭佳已付清一年的租金及管理费，并多付25486元，多付的款项为合同到期后的房屋使用费，经计算，郭佳已付至2015年3月6日的房屋使用费。故对上元机电公司要求郭佳支付2015年3月6日前的房屋使用费一审法院不予支持，对于2015年3月7日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费一审法院予以支持，标准为每月2666.7元。

十三、袁后平主张其已付租金279000元，并提供了收条、储蓄存款凭条予以证明，严伟杰未到庭抗辩，故对上述收条一审法院予以采信，认定袁后平已付279000元。上元机电公司主张房屋使用费为21533元每月，按照此标准，袁后平已付使用费至2014年2月16日。故对上元机电公司要求袁后平支付2014年2月16日前的房屋使用费一审法院不予支持，对于2014年2月17日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费一审法院予以支持，标准为每月21533元。

十四、陈佩福主张其已付租金25000元，并提供了收据予以证明，严伟杰未到庭抗辩，故对上述收据一审法院予以采信，认定陈佩福已付租金15000元，管理费用10000元，按照郭佳与严伟杰约定的租金标准计算，陈佩福已付租金至2014年4月25日。故对上元机电公司要求陈佩福支付2014年4月25日前的房屋使用费一审法院不予支持，对于2014年4月26日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费一审法院予以支持，标准为每月1333.33元。

为便于计算，上述应扣除1天房屋使用费的第三人的房屋使用费，起算日期顺延1天。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条的规定，于2014年12月8日作出（2014）江宁民初字第999号民事判决：一、上元机电公司与严伟杰于2013年1月18日签订的房屋租赁合同于2013年6月26日解除。二、严伟杰支付上元机电公司房屋租金260000元，违约金240000元，合计500000元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。三、***支付上元机电公司房屋使用费75635元，于判决发生法律效力之日起30日内付清。四、谷文燕于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。谷文燕支付上元机电公司自2014年3月12日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月10833元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。五、李志彬于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。李志彬支付上元机电公司自2014年11月19日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1666.7元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。六、艾文文于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。艾文文支付上元机电公司自2013年8月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1250元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。七、艾红妮于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。艾红妮支付上元机电公司自2013年8月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1666.7元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。八、薛恩青支付上元机电公司房屋使用费3333.4元，于判决发生法律效力之日起30日内付清。九、周雪辉于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。周雪辉支付上元机电公司自2013年8月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1333.3元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十、李琳支付上元机电公司房屋使用费18958元，于判决发生法律效力之日起30日内付清。十一、穆云翔于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。穆云翔支付上元机电公司自2013年9月14日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1833.3元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十二、宋沙沙于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。宋沙沙支付上元机电公司自2013年9月19日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月3000元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十三、郭佳于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。郭佳支付上元机电公司自2015年3月8日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月2666.7元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十四、袁后平于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。袁后平支付上元机电公司自2014年2月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月21533元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十五、陈佩福于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。陈佩福支付上元机电公司自2014年4月27日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1333.33元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十六、驳回上元机电公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费14490元、财产保全费5000元、公告费560元，合计20050元，由上元机电公司负担369元，由严伟杰负担9360元，由***负担1690元，由谷文燕负担1695元，由李志彬负担50元，由艾文文负担269元，由艾红妮负担425元，由薛恩青负担50元，由周雪辉负担300元，由李琳负担274元，由穆云翔负担442元，由宋沙沙负担850元，由郭佳负担50元，由袁后平负担4176元，由陈佩福负担50元。

***不服一审判决，提起上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足。1.2013年12月14日，一审法院在（2013）江宁民初字第3484号民事判决书中，对上元机电公司在该案中提出的其与严伟杰之间的房屋租赁合同已经于2013年7月4日解除的主张，未予支持。因此，***与严伟杰签订的房屋租赁合同是合法有效的。2.***的第一期房租是2013年7月19日至2014年7月18日止，合同签订时，***与严伟杰约定，房租从严伟杰拖欠***的货款及借款中予以扣除。故***认为上元机电公司要求其从2013年8月16日起缴纳房屋使用费没有依据。3.上元机电公司于2013年8月5日发了《敬告各商户书》，***认为该文只是说严伟杰书面通知上元机电公司提出解除合同，***的《房屋租赁合同》系与严伟杰签订，***既未得知严伟杰是否确认此事，又未看到上元机电公司与严伟杰正式解除合同的文本，对《敬告各商户书》不能确信。

谷文燕、李志彬、艾文文、艾红妮、薛恩青、周雪辉、李琳、穆云翔、郭佳、袁后平、陈佩福均不服一审判决，提起上诉称：一、一审判决认定基本事实不清。上元机电公司与严伟杰之间的房屋租赁合同合法有效，且经过房主确认，应当受到法律保护。上元机电公司与房屋产权人江宁商场签订的《租赁合同》未经出示、未经质证，未经产权人确认租赁期限，即使如此认定，依法也要分清责任，上诉人并无过错，上元机电公司和严伟杰应共同承担导致合同无效的赔偿责任。二、上元机电公司和严伟杰之间的房屋租赁合同并未解除。1.上诉人对于上元机电公司提供的《承诺书》的真实性不认可。2.在（2013）江宁民初字第3555号等判决中，上元机电公司主张房屋租赁合同解除系严伟杰于2013年7月4日提供《合同解除申请报告》而单方解除，其于本案中却主张以2013年6月25日的《承诺书》而解除，应当属于反言，不应采信。3.退一步说，即使《承诺书》是真实的，那么严伟杰承诺的是，逾期付款则上元机电公司有权解除房屋租赁合同，这是对租赁合同中约定的上元机电公司享有单方解除权的重复认可，其并没有与对方合意解除的意思表示，那么上元机电公司加注的内容显然不构成承诺，系新的要约，结合2013年7月4日的《合同解除申请报告》，严伟杰并未与上元机电公司达成解除合意，租赁合同并未解除。三、上元机电公司称严伟杰于2013年6月6日支付房租4万，于同年6月9日支付房租3万，《承诺书》中载明欠2013年4月17日至2013年7月16日的租金40万，而租赁合同中记载的是2013年1月18日至2015年1月17日的每年租金为160万，其中2013年1月18日至2013年4月17日为免租期，那么《承诺书》应当记载的欠付租金必然不是40万，故上诉人认为《承诺书》系虚假的。四、上诉人与严伟杰之间的租赁合同、上元机电公司与严伟杰之间的租赁合同均为合法有效，上诉人基于其与严伟杰之间的租赁合同仍然享有租赁权，合法占有承租房屋并使用、收益，一审判决判令上诉人限期迁出承租房屋系认定事实错误、适用法律错误。五、上元机电公司对租赁房屋进行断电、关门、停止公共部分的管理和服务，造成上诉人商业损失的事实一审法院未查明，仅减租金是错误的。六、上诉人已付房租的事实不清楚。袁后平除一审认定的租金外，还代严伟杰支付安装电梯、消防等费用合计353200元，应当与欠付严伟杰的租金抵销；谷文燕还支付水电安装费、垃圾清理费以及消防工程款合计30200元；艾红妮、艾文文支付的租金虽无收据，但可以根据合同约定推定，另外艾红妮、艾文文每个月还支付了保安的费用，应当在本案中抵销；严伟杰还欠周雪辉茶业款45580元未付，曾口头约定冲抵房租；郭佳提供的房租收条均注明系房租，但原审将其拆分为房租和管理费，没有依据；穆云翔提供的证据虽有复印件，但上元机电公司对证据的真实性无异议，应当认定穆云翔已付房租27000元；薛恩青于2013年10月1日就已退房，一审计算至2013年10月17日，存在错误；李琳未提供付款凭证，但可以通过日常习惯和经验法则来认定事实；对一审查明的陈佩福、李志彬的相关事实无异议。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回上元机电公司的诉讼请求。

二审中，上诉人主张李志彬于2014年9月1日已经搬离，薛恩青于2013年10月1日搬离，周雪辉于2015年4月30日搬离，陈佩福于2013年3月1日搬离，郭佳于2015年3月6日搬离；袁后平主张其于2015年7月1日与江宁商场签订租赁合同；穆云翔认可其系2015年6月30日搬离案涉房屋。上诉人认为上述人员搬离时被上诉人拒绝给单独的业主办理手续，除薛恩青有搬离通知外，其他人没有证据证明上述人员搬离时间。艾文文、艾红妮主张其于2013年9月6日搬离案涉房屋，并提供了霍朋丽、何翠红、刘云、张娜玉签名的证明原件一份，及霍朋丽、何翠红、刘云、张娜玉签名的证明艾文文、艾红妮于2014年3月2日撤离的证明复印件各一份，并申请霍朋丽到庭作证。霍朋丽陈述，其系南京一鸣美容美体有限公司的员工，与艾红妮在同一栋楼上班，其曾到艾红妮店里买过茶叶，艾红妮在2014年春节后搬出，艾文文的情况不清楚，其在证明上签名时未核实证明内容。被上诉人上元机电公司认可薛恩青搬离时间系2013年10月1日，袁后平因与江宁商场重新签订合同，视为其于2015年6月30日搬离，案涉业主中只有谷文燕至今未搬，其他人员搬迁均未办理手续，其认可其他人员是2015年6月30日搬离；对于艾文文及艾红妮提供的证明内容的真实性不予认可，对霍朋丽证人证言的真实性不予认可，不能证明艾红妮、艾文文的具体搬出时间。

二审查明，本案诉讼之前，上元机电公司曾向一审法院起诉本案第三人***等十四名业主，认为其于2013年1月18日与严伟杰签订《房屋租赁合同》一份，严伟杰又分别与***等十四名业主签订租赁合同。严伟杰于2013年7月4日书面向其提出解除合同，且拖欠其房租未付。其于同年8月5日以挂号信书面通知***等业主于同年8月16日前将商铺腾空交付，但***等拒绝，故诉至法院要求判决***等十四名业主返还占用的商铺并支付占有使用费。该案中，原审查明了案涉房屋登记权利人系江宁商场、江宁商场与上元机电公司签订租赁合同、上元机电公司与严伟杰签订租赁合同、严伟杰将承租房屋出租给***等业主的事实，该案一审法院认定***等业主与严伟杰签订的租赁合同中超出上元机电公司承租期限的部分无效，并认为严伟杰的合同解除申请系附条件的合同解除申请，双方并未达成一致意见并最终确定解除合同，故驳回了上元机电公司的诉讼请求。上元机电公司不服上述十四件案件一审判决向二审法院提起上诉，又撤回上诉。现上述十四件案件一审判决已经发生法律效力。

一审法院于2014年6月28日在人民法院报上刊登公告，向严伟杰、***、艾文文、陈强、薛恩青、宋沙沙、陈佩福送达本案起诉状副本、开庭传票等法律文书，明确自公告刊登次日起经过60日，即视为送达。

二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

二审法院认为，案涉房屋权利人为江宁商场，江宁商场与上元机电公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2005年7月1日至2015年6月30日，该事实有生效裁判文书已经作出认定，上诉人认为一审法院未查明房屋权属就认定租赁合同效力，缺乏事实和法律依据，二审法院不予采信。

本案中，上元机电公司认为严伟杰于2013年6月17日向其提交承诺书一份，承诺于2013年6月25日前支付房屋租金，否则上元机电公司有权解除合同收回房屋，而上元机电公司的员工当着严伟杰的面当场加盖公章，并加注：“同意承诺，到期不付房租，房屋租赁合同解除”现严伟杰到期未付房屋租金，故其与严伟杰之间的《房屋租赁合同》已经于2013年6月26日解除。对此二审法院认为，上元机电公司自称其员工当场在承诺书加注意见，并没有证据证明，且即使该承诺书的加注意见系当场加注，也不应理解为严伟杰到期不付房租，租赁合同就当然解除。从承诺书的内容来看，是严伟杰向上元机电公司作出的不交房租就赋予上元机电公司行使合同解除权的承诺，而上元机电公司回复意见如果理解为不交房租合同自动解除，则明显超出严伟杰的承诺范围。再结合严伟杰在当年7月4日向上元机电公司提交合同解除申请报告，及上元机电公司依据严伟杰的解除申请向法院起诉的事实，可以印证严伟杰与上元机电公司均未认为房屋租赁合同已经于2013年6月26日解除。综上，严伟杰于2013年6月17日提交给上元机电公司的承诺书，不能视为严伟杰已经与上元机电公司达成到期不交房租，租赁合同自动解除的约定，上元机电公司起诉要求法院确认其与严伟杰签订的《房屋租赁合同》于2013年6月26日解除，依据不足，不予采纳。但上元机电公司于2014年3月13日向一审法院起诉要求确认与严伟杰解除合同的时间，应视为明确向严伟杰提出了解除合同的意思表示，而严伟杰并未到庭应诉，应视为放弃质证及答辩的权利；一审法院于2014年6月28日向严伟杰公告送达起诉状副本，自公告刊登次日起经过60日即视为送达，应视为严伟杰于2014年8月28日收到上元机电公司解除合同的通知，故二审法院认定上元机电公司与严伟杰签订的《房屋租赁合同》于2014年8月28日解除。因严伟杰违约导致合同解除，应承担违约责任，上元机电公司要求严伟杰承担拖欠的租金40万元及违约金24万元，一审法院判决支持上元机电公司此项诉讼请求并无不当。

房屋租赁合同解除后，转租合同自然终止，次承租人再占有房屋不再具有合同依据，故上元机电公司有权主张其拥有房屋合法使用权期间次承租人的占有使用费。因上元机电公司的承租期限至2015年6月30日已届满，现其已无房屋合法使用权，而其与次承租人之间并无合同关系，其再要求占有房屋的次承租人迁出案涉房屋，已无合同依据，不予支持。对于部分上诉人主张的因断电、关门造成其不能正常营业故不应支付房屋使用费的主张，因各上诉人未提供证据予以证明，一审结合上元机电公司自认的断电及关门情况，酌定扣除各次承租人一天的房屋使用费并无不当，二审法院予以确认。

关于各次承租人应当承担的房屋迁让义务及占有使用费用，二审法院逐一认定如下：

1.***与严伟杰签订的租赁合同中约定的租赁期限超出了上元机电公司的承租期限，超出部分无效。***提交借款合同主张其所欠租金可以从2014年5月中旬第二期还款中扣除，严伟杰未予以抗辩，故对严伟杰与***之间存在以租金抵扣借款的事实予以确认。现上元机电公司与严伟杰于2014年8月28日解除合同，***应付的第二年租金应当抵扣严伟杰的欠款，而***于2014年9月17日迁出案涉房屋，故上元机电公司再向***主张至迁出之日的房屋使用费，依据不足，不予支持。

2.谷文燕在二审中主张其合同中约定的租金标准为2013年3月7日至2016年3月7日共13万元，因谷文燕主张的租金标准与其实际履行的交费情况不符，且与其一审中的陈述相悖，故应认定其与严伟杰约定的租金标准应为前三年每年13万元，折合成每日356.16元。谷文燕还主张其向严伟杰支付了水电安装费、垃圾清理费及消防工程款，还有借给严伟杰的款项共30200元应冲抵房租，因谷文燕所称的相应费用与本案并非同一法律关系，且未提供其与严伟杰之间达成的相应费用的冲抵约定，故不予处理。现谷文燕与严伟杰之间的租赁关系于2014年8月28日终止，而上元机电公司与江宁商场的租赁合同至2015年6月30日到期，故谷文燕应当向上元机电公司支付2014年8月29日至2015年6月30日期间扣除一日共305天的房屋使用费108628.8元。

3.李志彬主张其于2014年9月1日即已搬离案涉房屋，但未提供证据证明，上元机电公司认可李志彬于2015年6月30日搬离案涉房屋，二审予以采纳。故李志彬应当承担2014年11月18日起至2015年6月30日止再扣除一天共223天的房屋使用费12219.18元。

4.艾文文虽然与严伟杰签订了租赁合同并据此占有使用房屋，但其并未提供证据证明其已经按约支付了全部租金，艾文文二审中出具的霍朋丽等人的证明不能证明其搬离时间，故以上元机电公司认可其搬离的时间为准。艾文文与严伟杰的租赁合同关系自2014年5月17日期满，故艾文文应当承担自2014年5月18日起至2015年6月30日止扣除一天共408天的房屋占有使用费16767.12元。

5.艾红妮主张其已按合同约定支付租金20000元，但未提供证据证明其实际支付的租金情况，艾红妮二审提供的证明和证人证言均不足以证明其搬离时间，故以上元机电公司认可的搬离时间为准。艾红妮与严伟杰的租赁合同关系自2014年5月17日期满，故艾红妮应当承担自2014年5月18日起至2015年6月30日止扣除一天共408天的房屋占有使用费22356.16元。

6.薛恩青二审中提出其于2013年10月1日已经迁出案涉房屋，上元机电公司予以认可。薛恩青租赁合同中约定租期一年，甲方于2013年5月17日交付房屋，故薛恩青在合同期满之日前已经迁出案涉房屋，上元机电公司再向其主张房屋占有使用费，缺乏事实依据。

7.周雪辉主张已付房租16000元，严伟杰欠其茶叶款45580元，严伟杰曾口头承诺以茶业款冲抵房租；其于2015年4月30日搬离案涉房屋。因周雪辉未能提供其支付房租及搬离的证据，对其此项抗辩意见不予采信，对其搬离时间以上元机电公司认可的时间为准。严伟杰欠周雪辉的茶叶款与本案并非同一法律关系，周雪辉未能提供证据证明其与严伟杰就冲抵房租已经达成一致，故周雪辉此项抗辩意见不足以对抗上元机电公司主张的房屋占有使用费。周雪辉于2013年6月3日与严伟杰签订房屋租赁合同，约定租期为一年，故该合同租期至2014年6月2日届满，周雪辉应当承担自2014年6月3日起至2015年6月30日止扣除一天共391天的房屋占有使用费17139.13元。

8.李琳主张其已付一年房租，但未提供证据予以证明。李琳于2013年6月3日与严伟杰签订房屋租赁合同，约定租期为一年，故该合同租期至2014年6月2日届满。二审中，上元机电公司认可李琳于2015年6月30日搬离案涉房屋，故李琳应当承担自2014年6月3日起至2015年6月30日止扣除一天共391天的房屋占有使用费16068.49元。

9.穆云翔主张其已付租金37000元，虽然其提供的证据中只有卡卡转账回执为原件，收据及收条均为复印件，但上元机电公司在质证中对上述证据的真实性无异议；上元机电公司虽对证据的关联性提出异议，但并未说明理由，故对上元机电的抗辩意见不予采纳，应认定穆云翔已支付租金37000元。按穆云翔与严伟杰约定的租金标准计算，穆云翔已付至2015年1月21日的租金，故穆云翔应承担2015年1月22日起至2015年6月30日止扣除一天共159天的房屋使用费9583.56元。

10.宋沙沙二审未上诉，亦未到庭参加诉讼，故对一审认定其已付租金16000元，其租金已付至2013年9月17日的事实予以确认。因宋沙沙与严伟杰的租赁合同约定租期为一年，严伟杰于2013年4月8日交付房屋，并给予宋沙沙两个月的装修免租期，故宋沙沙与严伟杰的租赁合同应自2014年6月7日届满。二审中，上元机电公司认可宋沙沙于2015年6月30日搬离案涉房屋，故宋沙沙应当承担自2014年6月8日起至2015年6月30日止扣除一天共376天的房屋占有使用费37084.93元。

11.郭佳主张其已付租金107486元，并提供了证据证明，一审法院据此认定郭佳支付的租金已付至2015年3月6日并无不当，上元机电公司亦未对此提出上诉，故予以确认。郭佳主张其于2015年3月6日搬离，但未提供证据证明，故以上元机电公司认可的2015年6月30日搬离时间为准。郭佳应承担2015年3月7日起至2015年6月30日扣除一天共114天的房屋占有使用费9994.52元。

12.袁后平主张其已付租金279000元，并提供了证据证明，一审法院据此认定袁后平支付的租金已付至2014年2月16日并无不当。袁后平还主张其代严伟杰支付353200元，因该款与本案并非同一法律关系，袁后平并未提供双方已达成以房租进行冲抵的证据，故袁后平要求以代付款冲抵房租，依据不足。现袁后平与严伟杰的租赁合同关系自2014年8月28日终止，袁后平于2015年7月1日与江宁商场达成租赁协议，故上元机电公司作为房屋合法使用人有权要求袁后平支付2014年8月29日至2015年6月30日扣除一天共305天的房屋占有使用费340254.79元。

13.陈佩福主张其已付租金25000元，并提供了证据证明，一审法院据此认定陈佩福支付的租金已付至2014年4月25日并无不当。陈佩福于2013年6月3日与严伟杰签订房屋租赁合同，约定租期为一年，故该合同租期至2014年6月2日届满，陈佩福主张其已于2014年3月1日搬离，但未提供证据证明。二审中，上元机电公司认可陈佩福于2015年6月30日搬离案涉房屋，故陈佩福应当承担自2014年6月3日起至2015年6月30日止扣除一天共391天的房屋占有使用费17139.73元。

14.上元机电公司要求陈强支付的房屋使用费，一审予以驳回后双方均未对此提出上诉，不再重复处理。

综上，二审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，于2015年11月10日作出（2015）宁民终字第2921号民事判决：一、维持南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第999号民事判决第二项；二、变更南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第999号民事判决第一项为：上元机电公司与严伟杰于2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月28日解除；三、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第999号民事判决第三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六项；四、谷文燕于本判决发生法律效力之日起30日内支付上元机电公司房屋使用费108628.8元；五、李志彬于本判决发生法律效力之日起30日内支付上元机电公司房屋使用费12219.18元；六、艾文文于本判决发生法律效力之日起30日内支付上元机电公司房屋使用费16767.12元；七、艾红妮于本判决发生法律效力之日起30日内支付上元机电公司房屋使用费22356.16元；八、周雪辉于本判决发生法律效力之日起30日内支付上元机电公司房屋使用费17139.13元；九、李琳于本判决发生法律效力之日起30日内支付上元机电公司房屋使用费16068.49元；十、穆云翔于本判决发生法律效力之日起30日内支付上元机电公司房屋使用费9583.56元；十一、宋沙沙于本判决发生法律效力之日起30日内支付上元机电公司房屋使用费37084.93元；十二、郭佳于本判决发生法律效力之日起30日内支付上元机电公司房屋使用费9994.52元；十三、袁后平于本判决发生法律效力之日起30日内支付上元机电公司房屋使用费340254.79元；十四、陈佩福于本判决发生法律效力之日起30日内支付上元机电公司房屋使用费17139.73元；十五、驳回上元机电公司其他诉讼请求。

一审案件受理费14490元、财产保全费5000元、公告费560元，合计20050元，由上元机电公司负担2912元，由严伟杰负担9360元，由谷文燕负担1695元，由李志彬负担105元，由艾文文负担284元，由艾红妮负担446元，由周雪辉负担317元，由李琳负担284元，由穆云翔负担50元，由宋沙沙负担963元，由郭佳负担50元，由袁后平负担3314元，由陈佩福负担270元。二审案件受理费14490元、公告费600元，合计15090元，由上元机电公司负担3387元，由谷文燕负担2472元，由李志彬负担105元，由艾文文负担219元，由艾红妮负担358元，由周雪辉负担228元，由李琳负担201元，由穆云翔负担50元，由郭佳负担50元，由袁后平负担7792元，由陈佩福负担228元。

本院再审查明事实与原一、二审法院查明事实一致。

再审另查明，2013年9月上元机电公司起诉***等十四个次承租人房屋租赁合同系列案件中，一审法院于2013年10月16日、2013年11月12日分别组织证据交换和开庭审理，上元机电公司在该案审理中承认其经理武玉平参加2013年7月10日涉案商场开业典礼，并认可2013年7月4日之后还与严伟杰、***见面了解严伟杰是否有能力继续履行合同，2013年7月底后严伟杰下落不明；***陈述严伟杰2013年7月20日后离开南京，其他次承租人认可联系不到严伟杰。

本案再审争议焦点是：（一）上元机电公司与严伟杰签订的房屋租赁合同解除的时间。（二）各次承租人分别应支付上元机电公司房屋使用费的数额。

一、关于上元机电公司与严伟杰之间租赁合同的合同解除时间问题。

本案中，上元机电公司就其与严伟杰之间的房屋租赁合同已于2013年6月26日解除的主张，提供了严伟杰2013年6月17日出具的承诺书，虽然第三人对该承诺书真实性有异议，并认为加注内容为事后添加，但是严伟杰因未应诉而未提出抗辩，第三人在法院释明情况下也不申请对加注内容的形成时间进行鉴定，故应当确认该承诺书的真实性。严伟杰在承诺书中承诺“本人承诺于2013年6月25日前将该租金支付给贵司，否则贵司有权收回房屋且解除该租赁合同”，上元机电公司加注“同意承诺，到期不付房租，房屋租赁合同解除”，表明双方对解除合同的条件达成一致意见，逾期不付租金上元机电公司有权解除房屋租赁合同。但根据该承诺书内容仅能得出上元机电公司享有合同解除权，并不能得出严伟杰逾期不付租金则合同自动解除的结论。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同并不因一方享有解除权而当然解除，享有合同解除权一方当事人主张解除合同，应当通知对方。而根据上元机电公司陈述，其经理武玉平还参加2013年7月10日商场开业典礼，并与严伟杰见面协商，说明当时上元机电公司尚未行使合同解除权。故上元机电公司主张合同自2013年6月26日即自动解除，没有事实和法律依据。但严伟杰自2013年8月后下落不明，以实际行为表明其已不再履行合同，不仅违背承诺书的约定，其严重违约行为也符合法定解除合同的条件，由于上元机电公司已无从直接向严伟杰主张权利，故上元机电公司于2013年8月5日向各次承租人发《敬告各商户书》声明与严伟杰解除合同并要求各次承租人腾退房屋，应视为行使合同解除权。法律规定合同解除制度的价值功能之一即是让合同守约一方及时解除合同约束，以维护守约方的合法权益，因此不应苛求合同守约方在合同违约方下落不明时，仍必须通过向法院提起诉讼的方式才能解除合同。二审判决认定自2014年3月13日向法院起诉严伟杰并经公告送达之日，才能视为上元机电公司明确向严伟杰提出了解除合同的意思表示，显然与法律规定的目的不符。关于严伟杰于2013年7月4日出具的《合同解除申请报告》，由于该报告仅是严伟杰的单方申请，其提出要求上元机电公司解决次承租人的问题，上元机电公司有权利不接受，在上元机电公司持有承诺书且严伟杰严重违约的情况下，并不因《合同解除申请报告》而限制上元机电公司行使原有的解除合同的权利。综上所述，本院确认上元机电公司与严伟杰签订的租赁合同应于2013年8月5日解除。

因严伟杰违约导致合同解除，应承担违约责任，上元机电公司要求严伟杰承担拖欠的租金26万元及违约金24万元，原一、二审判决支持上元机电公司此项诉讼请求并无不当，本院予以确认。

二、关于各次承租人分别应支付上元机电公司房屋使用费数额问题。

由于可以确认上元机电公司与严伟杰签订的租赁合同于2013年8月5日解除，严伟杰与各第三人签订的转租合同自然终止，故上元机电公司可以主张腾房截止之日后即2013年8月17日起至2015年6月30日止的房屋占有使用费。因严伟杰将房屋转租给本案十四名第三人是经过上元机电公司同意，本案十四名第三人根据其与严伟杰的房屋租赁合同约定在收到腾房通知之前支付的租金可以对抗上元机电公司主张的房屋使用费。原一、二审对部分第三人应支付的房屋占有使用费认定错误，现重新逐一认定如下：

1.***主张其已付5年租金，不应再承担房屋占有使用费。***提交的2013年5月2日***与严伟杰签订的借款合同、2013年6月28日严伟杰出具的借条载明：严伟杰共拖欠***54万余元，严伟杰保证分两期偿还，第一期从2013年5月中旬开业后收取的商户租金中归还25万元整，第二期2014年5月中旬在收取的商户租金中归还29万余元……***租用严伟杰二楼商铺一间约100平米和一楼仓库一间约30平米，共收取年租金7万元整，***表示该租金可以从第二期还款的28万余元中扣除。本院认为，根据借款合同及借条内容，双方以欠款抵扣租金的意思是明确的，***所写“可以从第二期还款的28万余元中扣除”应当理解为第一期还款25万应足额支付给***，第一年租金7万元不需要另行支付，第二期还款中可以将第一、第二年租金扣除，否则在第一期还款时***在尚未收回全部债权情况下还需要另行支付债务人严伟杰租金，显与常理不符。在第二年租赁期满前，***于2014年9月17日迁出案涉房屋，故上元机电公司向***主张至迁出之日的房屋使用费，依据不足，本院不予支持。

2.谷文燕主张其已付至2014年3月10日的租金计132000元，并提供了收条予以证明，一审法院予以采信并无不当。二审期间谷文燕主张三年租金132000元，但未提交证据证实，二审认定谷文燕与严伟杰约定的租金标准应为前三年每年13万元，折合成每日356.16元，并无不当。谷文燕应当承担2014年3月11日至2015年6月30日期间扣除一日共475天的房屋使用费169176元。

3.李志彬提供了收据及收条予以证明其已付租金30000元、管理费10000元，故应认定李志彬已支付租金至2014年11月17日。李志彬主张其于2014年9月1日即已搬离案涉房屋，但未提供证据证明，故李志彬应当承担2014年11月18日起至2015年6月30日止再扣除一天共223天的房屋使用费。李志彬与严伟杰约定租金标准为每年20000元，故李志彬还应当支付占有房屋期间的使用费12219元。

4.艾文文未提供证据证明其已经按约支付了全部租金，艾文文二审中出具的霍朋丽等人的证明不能证明其搬离时间，应以上元机电公司认可其2015年6月30日搬离的时间为准。艾文文应当承担自2013年8月17日起至2015年6月30日止扣除一天共682天的房屋占有使用费，艾文文与严伟杰的租赁合同约定年租金为15000元，经计算上述费用为28027元。

5.艾红妮主张其已按合同约定支付租金20000元，但未提供证据证明其实际支付的租金情况，艾红妮二审提供的证明和证人证言均不足以证明其搬离时间，应以上元机电公司认可其2015年6月30日搬离时间为准。故艾红妮应当承担自2013年8月17日起至2015年6月30日止扣除一天共682天的房屋占有使用费，艾红妮与严伟杰的租赁合同约定年租金为20000元，经计算上述费用为37370元。

6.薛恩青主张其已按合同约定支付一年租金20000元，但未提供证据证明其实际支付的租金情况，薛恩青二审中提出其于2013年10月1日已经迁出案涉房屋，上元机电公司予以认可，对此应予以确认。薛恩青应当承担自2013年8月17日起至2013年10月1日止共46天的房屋占有使用费，薛恩青自认一年租金为20000元，经计算上述费用为2520元。

7.周雪辉主张已付房租16000元，严伟杰欠其茶叶款45580元，严伟杰曾口头承诺以茶业款冲抵房租；其于2015年4月30日搬离案涉房屋，但周雪辉未能提供其支付房租及搬离的证据，对其搬离时间应以上元机电公司认可的2015年6月30日为准。周雪辉未能提供证据证明其与严伟杰就冲抵房租已经达成一致，故周雪辉此项抗辩意见不能成立。周雪辉应当承担自2013年8月17日起至2015年6月30日止扣除一天共682天的房屋占有使用费，周雪辉与严伟杰的租赁合同约定年租金为16000元，经计算上述费用为29896元。

8.李琳主张其已付一年房租，但未提供证据予以证明，李琳于2014年11月22日搬离案涉房屋，故李琳应当承担自2013年8月17日起至2014年11月22日止扣除一天共462天的房屋占有使用费，李琳与严伟杰的租赁合同约定年租金为15000元，经计算上述费用为18986元。

9.穆云翔主张其已付租金37000元，虽然其提供的证据中只有卡卡转账7000元回执为原件，收据10000元及收条10000元均为复印件，但上元机电公司在质证中对上述证据的真实性无异议，故应认定穆云翔已支付租金27000元。按穆云翔与严伟杰约定的租金标准计算，穆云翔已付清448天至2014年8月9日的租金。故穆云翔应当承担2014年8月10日起至2015年6月30日止扣除一天共324天的房屋使用费，穆云翔与严伟杰的租赁合同约定年租金为22000元，经计算上述费用为19529元。

10.宋沙沙二审未上诉，亦未到庭参加诉讼，故对一审认定其已付租金16000元，其租金已付至2013年9月17日的事实予以确认。宋沙沙应当承担自2013年9月18日起至2015年6月30日止扣除一天共650天的房屋占有使用费，宋沙沙与严伟杰的租赁合同约定年租金为36000元，经计算上述费用为64110元。

11.郭佳已付租金107486元，支付的租金已付至2015年3月6日。郭佳主张其于2015年3月6日搬离，但未提供证据证明，应以上元机电公司认可的2015年6月30日搬离时间为准。故郭佳应当承担2015年3月7日起至2015年6月30日扣除一天共114天的房屋占有使用费，郭佳与严伟杰的租赁合同约定年租金为32000元，经计算上述费用为9995元。

12.袁后平主张其已付租金279000元，并提供了证据证明，一、二审法院据此认定袁后平支付的租金已付至2014年2月16日并无不当，本院予以确认。袁后平还主张其代严伟杰支付353200元，因该款与本案并非同一法律关系，袁后平并未提供双方已达成以房租进行冲抵的证据，故袁后平要求以代付款冲抵房租，依据不足，不予支持。袁后平应当承担2014年2月17日至2015年6月30日扣除一天共498天的房屋占有使用费，袁后平与严伟杰约定租赁费用2013年1月18日至2015年1月18日租金为518000元，根据此标准计算房屋占有使用费为353375元。

13.陈佩福主张其已付租金25000元，并提供了证据证明，据此应认定陈佩服支付的租金已付至2014年4月25日。陈佩服主张其已于2014年3月1日搬离，但未提供证据证明，应以上元机电公司认可陈佩福于2015年6月30日搬离案涉房屋为准。故陈佩福应当承担自2014年4月26日起至2015年6月30日止扣除一天共430天的房屋占有使用费，陈佩福与严伟杰的租赁合同约定年租金为16000元，经计算上述费用为18849元。

14.上元机电公司要求陈强支付的房屋占有使用费，一审予以驳回后双方均未对此提出上诉，二审不再重复处理，本院再审亦予以确认。

综上，原一、二审判决关于上元机电公司与严伟杰签订的租赁合同解除时间认定均有不当，本院予以纠正，并相应对本案十四名第三人应付上元机电公司房屋占有使用费予以重新认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：

一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第2921号民事判决以及南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第999号民事判决；

二、南京上元机电有限公司与严伟杰于2013年1月18日签订的房屋租赁合同于2013年8月5日解除；

三、严伟杰支付南京上元机电有限公司房屋租金260000元，违约金240000元，合计500000元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；

四、谷文燕于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费169176元；

五、李志彬于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费12219元；

六、艾文文于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费28027元；

七、艾红妮于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费37370元；

八、薛恩青于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费2520元；

九、周雪辉于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费29896元；

十、李琳于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费18986元；

十一、穆云翔于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费19529元；

十二、宋沙沙于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费64110元；

十三、郭佳于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费9995元；

十四、袁后平于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费353375元；

十五、陈佩福于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费18849元；

十六、驳回南京上元机电有限公司对***、陈强的诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费14490元、财产保全费5000元、公告费560元，合计20050元，由上元机电公司负担2431元，由严伟杰负担9360元，由谷文燕负担1695元，由李志彬负担50元，由艾文文负担269元，由艾红妮负担425元，由薛恩青负担40元，由周雪辉负担300元，由李琳负担274元，由穆云翔负担80元，由宋沙沙负担850元，由郭佳负担50元，由袁后平负担4176元，由陈佩福负担50元。

二审案件受理费9471元、公告费600元，合计10071元，由上元机电公司负担1700元，由谷文燕负担1695元，由李志彬负担100元，由艾文文负担329元，由艾红妮负担485元，由薛恩青负担90元，由周雪辉负担360元，由李琳负担334元，由穆云翔负担502元，由郭佳负担100元，由袁后平负担4276元，由陈佩福负担100元。

本判决为终审判决。

审判长　　苏学增

审判员　　曹　霞

审判员　　傅志成

二〇一七年十月十九日

书记员　　戴玉华