南京上元机电有限公司
上诉人某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某、某某与被上诉人南京上元机电有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2921号
上诉人（原审第三人）***，男，1945年5月14日生，汉族。
委托代理人李敏，江苏昌禾律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）***，女，1970年3月10日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）***，男，1983年1月12日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）***，女，1985年4月27日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）***，女，1987年9月2日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）***，女，1984年3月1日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）***，男，1984年6月24日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）**，女，1986年10月10日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）穆云翔，男，1981年5月30日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）**，男，1980年3月15日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）***，男，1970年6月14日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审第三人）***，男，1984年6月8日生，汉族，个体工商户。
以上十一位上诉人共同委托代理人徐赟，江苏同盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京上元机电有限公司，组织机构代码××，住所地南京市江宁区东山上元大街456号。
法定代表人巫厚贵，该公司总经理。
委托代理人徐金琪，江苏汇商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）严伟杰，男，1990年7月16日生，汉族。
原审第三人陈强，男，1971年10月21日生，汉族。
原审第三人宋沙沙，女，1986年11月8日生，汉族。
上诉人***、***、***、***、***、***、***、**、穆云翔、**、***、***因与被上诉人南京上元机电有限公司（以下简称上元机电公司）、严伟杰、原审第三人陈强、宋沙沙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人***的委托代理人李敏，上诉人***、***、***、***、***、***、**、穆云翔、**、***、***的共同委托代理人徐赟、被上诉人上元机电公司的委托代理人徐金琪到庭参加诉讼，被上诉人严伟杰、原审第三人陈强、宋沙沙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
上元机电公司原审诉称，2005年5月8日，其与南京市江宁区江宁商场（以下简称江宁商场）签订《租赁合同》一份，约定江宁商场将位于江宁区上元大街707号江宁商场营业楼西侧1-3层房屋租赁给其使用，并约定其可以将租赁物转租给第三方用于合法商业经营。2013年1月18日，其与严伟杰签订《房屋租赁合同》一份，将上述房屋租赁给严伟杰使用，每年租金160万元。合同签订后，其将房屋交付给严伟杰，严伟杰严重违约欠付房租，其多次催要，严伟杰于2013年6月6日支付房租4万元，于同年6月9日支付房租3万元。严伟杰于同年6月17日向其书面承诺：“于2013年6月25日前支付拖欠的40万元房租，否则上元机电公司有权收回房屋且解除该租赁合同，愿意承担因解除该合同所产生的所有违约责任及其他责任”。其在该书面承诺上签署“同意承诺，到期不付房租，合同解除”的意见，双方达成一致意见。同年6月25日严伟杰没有支付房租，严伟杰承诺的解除合同条件成就，合同解除。同年6月28日严伟杰支付房租7万元，至此严伟杰共计支付房租14万元，其余房租至今未付。严伟杰于2013年7月4日丢下书面通知后不久即下落不明。另，严伟杰分别与各第三人签订《房屋租赁合同》，将位于江宁区上元大街707号江宁商场相应位置的商铺房屋租赁给各原审第三人使用。2013年8月5日，其书面通知各原审第三人，请各原审第三人于2013年8月16日前腾空商铺将房屋交付给其，逾期交付房屋，其依法主张房屋使用费。***于2013年10月17日退回房屋给其，陈强于2014年1月17日退回房屋给其，***于2014年9月17日才退回房屋给其，其余第三人拒绝交付商铺。上元机电公司认为，严伟杰的行为已经严重违约，致合同无法继续履行，双方的房屋租赁合同根据严伟杰的承诺和双方的约定已于2013年6月26日解除。严伟杰应当支付拖欠的房租及承担违约责任。根据相关司法解释的规定，其有权要求各原审第三人支付占用房屋使用期间的使用费，并且腾空房屋交付给其。故上元机电公司诉至法院，要求判令：一、确认其与严伟杰之间的房屋租赁合同于2013年6月26日解除。二、严伟杰支付拖欠房屋租金260000元，支付违约金240000元。三、***支付房屋使用费75829元（自2013年8月17日至2014年9月17日共13个月，每月5833元）；***将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月10833元；***将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3167元；***将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2917元；***将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3333元；陈强支付房屋使用费33330元（自2013年8月17日至2014年1月17日共5个月，每月6666元）；***支付房屋使用费11334元（自2013年8月17日至2013年10月17日共2个月，每月5667元）；***将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2667元；**将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2500元；穆云翔将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3500元；宋沙沙将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月3000元；**将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月6833元；***将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月21533元；***将所占用的房屋腾空交付给其，并支付占用期间的房屋使用费，自2013年8月17日起至实际交房之日止，标准为每月2667元。四、严伟杰和各原审第三人承担本案诉讼费用。
严伟杰原审未应诉。
***原审辩称：第一，其已经支付严伟杰5年的房租，严伟杰欠其70万元债务，以该债务抵扣了其5年的房租，租金为7万元／年。第二，其与严伟杰签订了租赁合同，约定其承租楼上、楼下各一间房屋，但严伟杰只交付了楼上的一间房屋，其于2014年9月17日将楼上的房间交还给了上元机电公司。第三，上元机电公司要求确认与严伟杰解除合同，与其无关，但如果解除合同，上元机电公司应当承担其的损失，因为上元机电公司存在重大过错，上元机电公司与严伟杰约定先付后租，但是却在严伟杰一分房租未付的情况下将房屋交付给严伟杰，且没有通知其严伟杰要求终止合同，造成其被蒙蔽，造成重大损失。第四，其已经按照其与严伟杰之间的租赁合同约定交付了租金，至于严伟杰欠付上元机电公司租金与其无关，上元机电公司应当向严伟杰索要。
***原审辩称：一、其已经交付严伟杰13万元的房租，即已付至14年3月10日的房租，自14年3月11日起按合同约定的租金标准的房租其愿意支付，但是其与上元机电公司之间没有合同，故其不应当把租金交给上元机电公司。如果上元机电公司愿意与其直接签订房屋租赁合同其也愿意，租金可以给直接与其签合同的相对方。二、近半年来，承租房屋内没有物业管理，致其无法正常营业，损失很大，上元机电公司应该负责赔偿，因为其是因上元机电公司同意严伟杰转租才与严伟杰签订合同的。综上，其要求继续使用承租房屋。
***原审辩称：一、其已支付一年的房租4万元。二、其要求继续使用房屋，也愿意按合同约定标准支付房屋使用费，但是因为最近不能正常营业，故其认为应从上元机电公司与其重新直接签订合同之日起开始支付租金，标准按其与严伟杰签订的合同执行。
***原审未应诉。
***原审辩称：一、其已支付了一年的房租。二、其要求继续使用房屋，与严伟杰的合同到期后的房租由于没有物业管理，还经常关门，停电，致其不能正常营业，故后面租金也不应当支付。三、其愿意从上元机电公司与其重新直接签订合同之日起开始支付租金，标准按其与严伟杰签订的合同执行。
陈强原审辩称：一、其的租金已付至14年11月，共支付了8万元租金和1万元押金。二、其已经提前退还房屋，其于2013年12月底腾空房屋，与上元机电公司办理房屋交接手续大概是在2014年1月初。
***原审未应诉。
***原审未应诉。
**原审辩称，其愿意将房屋腾空交付给上元机电公司，但是其不同意支付上元机电公司房屋使用费，因为其已经支付了一年的租金给严伟杰。
穆云翔原审辩称，其要求继续使用房屋，其已经支付了严伟杰一年的房租42000元，到期后的房租由于没有物业管理，且经常关门、停电，致其不能正常营业，故此后的租金其不应当支付。
宋沙沙原审未应诉。
**原审辩称：一、其已支付租金107486元。二、其要求继续使用房屋，愿意按合同约定标准支付房屋使用费，但是因为最近不能正常营业，故其认为应从上元机电公司与其重新直接签订合同之日开始支付租金，标准按其与严伟杰签订的合同执行。
***原审辩称，其已经支付严伟杰279000元的房租，此后的租金其可以按照其与严伟杰之间的合同约定的租金标准支付，但其认为不能将租金支付给上元机电公司，因为其和上元机电公司之间没有租赁合同关系。
***原审未应诉。
原审法院经审理查明，位于南京市江宁区东山街道上元大街707号的江宁商场营业楼的登记所有权人为江宁商场。2005年5月8日，江宁商场与上元机电公司签订了《租赁合同》一份，约定江宁商场将位于江宁区上元大街707号江宁商场营业楼西侧1-3层建筑面积约3500平方米及负一层和后院简易仓库出租给上元机电公司进行商业经营；上元机电公司在确保江宁商场在本合同下的利益不受转租之影响的情况下，在租赁期限内可将租赁物业转租给第三方用于合法商业经营；租赁期限为10年，自2005年7月1日至2015年6月30日。2013年1月18日，上元机电公司与案外人严伟杰签订《房屋租赁合同》一份，约定上元机电公司将位于江宁区上元大街707号江宁商场1-3楼租赁给严伟杰使用，租赁面积约3500平方米；租赁期限为五年，从2013年1月18日至2018年1月17日止；租赁费用为2013年1月18日至2015年1月17日每年160万元整，2015年1月18日至2018年1月17日每年165万元整，租赁费用“先付后使用”；如严伟杰违约导致上元机电公司提前解除合同，严伟杰应向上元机电公司支付相当于半年租赁费用的违约金，同时不得要求退还保证金。该合同签订后，上元机电公司将房屋交付给了严伟杰。2013年5月3日，江宁商场向严伟杰出具《同意转租证明》一份，载明江宁商场同意将位于江宁区东山街道上元大街707号营业楼西侧1-3层的房屋转租给严伟杰。严伟杰后又将房屋分割转租给***、***、***、***、***、陈强、***、***、**、穆云翔、宋沙沙、**、***、***。上元机电公司同意严伟杰将涉案房屋转租给上述原审第三人。
原审法院另查明，2013年1月23日，严伟杰（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场3楼整层1300平方米（另加一楼门面房电梯口位置，约60平方米）的房屋出租给***经营使用；租期为五年，从2013年1月18日至2018年1月17日止；甲方给予乙方3个多月的装修期，在该期间内甲方免收乙方房租（从2013年1月18日至2013年5月1日）；租赁费用为2013年1月18日至2015年1月18日租金为518000元，后三年每年租金为538000元；租赁费用“先付后使用”，乙方在合同签订时向甲方支付半年租金，以后租赁费用每半年支付一次。严伟杰将上述江宁商场3楼整层租赁物交付给了***，现由***占有使用。***主张其已经支付严伟杰租金279000元，提交房租收条原件3张（分别为严伟杰于2013年1月23日、3月5日、3月25日出具，金额分别为159000元、80000元、40000元，合计279000元）、南京银行储蓄存款凭条原件1张（户名为严伟杰，金额为154000元，时间为2013年1月23日）、严伟杰于2013年4月29日出具的消防费用凭证原件1张（内容为：三楼足疗消防费用出租方支付10000元整，材料送检费由出租方支付）、电梯销售安装合同1份、江苏富继电梯工程有限公司的收款收据1张（金额为138000元）、宫尚飞于2013年6月8日出具的收条一份（内容为：今收到大汉电梯井道工程款伍万贰仟元整，小写51200元）。上元机电公司对房租收条及南京银行储蓄存款凭条的真实性无异议，但认为未写明房租起止日期，与本案无关；其他证据亦与本案无关。
2013年3月7日，严伟杰（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号建筑面积约为235平方米的房屋出租给***经营使用；租期为五年，甲方于2013年3月7日将房屋交付乙方用于进场装修，具体起租日以双方房屋实际交接日为准，甲方给予乙方2个月的装修期，在该期间内甲方免收乙方房租；租赁费用为2013年3月7日至2016年3月7日为13万元整，2016年到2018年每年递增10%房租，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付一年租金，以后租赁费用每壹年支付一次；乙方在本合同签订时向甲方支付合同履行保证金2万元。严伟杰将上述上元大街707号建筑面积约为235平方米的租赁物交付给了***，现由***占有使用。***主张其已付房租132000元，房租已付至2014年3月10日，另严伟杰欠其水电安装费8700元、垃圾清理费1500元、借款10500元、消防工程款20000元，严伟杰同意将上述费用抵付租金，并提交收条、收据、借款便条各一张予以证明。收条内容为：“于2013年6月23日截此共计收到房租102000元，之前收到全部作废。（2013年6月25日收到房租30000元有效）”，收条落款处有收款人严伟杰及付款人***签名，签名下方注明水电安装费8700元、垃圾清运费1500元。收据交款单位为“江宁茶城茶吧”，金额为2万元，收款事由为消防工程款增项款，并加盖有印文为“南京华锋电子工程有限公司江宁分公司”的印章，在该收据左上角有“今收***：消防设备、验收费用共计贰万元整”字样，并有严伟杰签名。上元机电公司对收条、收据的真实性无异议，对借款便条不予认可，但均认为与本案无关。
2013年4月1日，严伟杰（甲方）与宋沙沙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场建筑面积约为50平方米的房屋出租给宋沙沙经营使用；租期为一年，甲方于2013年4月8日将房屋交付乙方用于进场装修，甲方给予乙方二个月的装修期，在该期间内甲方免收乙方房租；租赁费用为每年租金36000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付一年租金，以后租赁费用每年支付一次。严伟杰将上述江宁商场建筑面积约为50平方米的租赁物交付给了宋沙沙，现由宋沙沙占有使用。宋沙沙在上元机电公司起诉其的（2013）江宁民初字第3486号案件庭审时陈述其已付房租51000元，其中16000元是签订租赁合同当天支付的，其余款项是通过转账方式支付的，是严伟杰向其借款，并承诺如果返还不了就抵交下一年的房租，严伟杰另欠其货款6960元，并提交严伟杰于2013年4月1日出具的收条一份予以证明，收条内容为“今收到谢贤旭房租订金为16000元整”。上元机电公司在该案庭审中对收条真实性无异议，但对其他款项不予认可。
2013年4月19日，严伟杰（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号唐朝茶城二楼B-11号建筑面积约为110平方米的房屋出租给***经营使用；租期为五年，甲方于2013年4月19日将房屋交付乙方用于进场装修，甲方给予乙方三个月的装修期，在该期间内甲方免收乙方房租；租赁费用为70000元整，乙方在合同签订时向甲方支付一年租金，以后租赁费用每年支付一次，“先付后使用”。严伟杰将上述唐朝茶城二楼B-11号租赁物交付给了***，***已于2014年9月17日将该租赁物交还上元机电公司。***主张其已经支付了严伟杰5年的房租，是以严伟杰欠其的债务抵扣了其5年的房租，房屋租金为7万元／年，并提交2013年5月2日***与严伟杰签订的借款合同、2013年6月28日严伟杰出具的借条一份予以证明。借款合同载明：严伟杰共拖欠***54万余元，严伟杰保证分两期偿还，第一期从2013年5月中旬开业后收取的商户租金中归还25万元整，第二期2014年5月中旬在收取的商户租金中归还29万余元……***租用严伟杰二楼商铺一间约100平米和一楼仓库一间约30平米，共收取年租金7万元整，***表示该租金可以从第二期还款的28万余元中扣除。借条载明：今借***人民币贰拾万元整，每月利息人民币壹万元整，利息每月支付。上元机电公司对于借款合同及借条的真实性无异议，但与本案无关，是***与严伟杰之间的借贷关系，不能证明***已经支付房租给严伟杰。
2013年（合同落款的年份为2017年）5月18日，严伟杰（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场B区7号建筑面积约为40平方米的房屋出租给***经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为租金2万元整，管理费2万元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全年费用租金，以后租赁费用每一年支付一次。严伟杰将上述江宁商场B区7号租赁物交付给了***，现由***占有使用。***主张其已付租金2万元，但未提交证据予以证明，另外其每月支付保安和保洁人员管理费250元。上元机电公司对此不予认可，认为与本案无关。
2013年5月18日，严伟杰（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场B区8号建筑面积约为90平方米的房屋出租给***经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为租金15000元整，管理费用为20000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全年费用租金，以后租赁费用每壹年支付一次。严伟杰将上述江宁商场B区8号租赁物交付给了***，现由***占有使用。
2013年5月18日，严伟杰（甲方）与**（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场建筑面积约为120平方米的房屋出租给**经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为租金32000元整，管理费50000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全年费用租金，以后租赁费用每壹年支付一次。严伟杰将上述江宁商场建筑面积约为120平方米的租赁物交付给了**，现由**占有使用。**主张其已经支付严伟杰租金107486元，并提交严伟杰出具的收条2张予以证明，2013年3月3日的收条内容为“今收**房租46000元”，2013年5月18日的收条内容为“今收到**房租61486元”。上元机电公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，且总额超过了**与严伟杰约定的租金标准。
2013年6月3日，严伟杰（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区005号铺建筑面积约为40平方米的房屋出租给***经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为16000元整，管理费用为16000元整，采用“先付后使用”方式。严伟杰将上述江宁商场A区005号铺租赁物交付给了***，现由***占有使用。***在上元机电公司起诉其的（2013）江宁民初字第3515号案件庭审时陈述其已付房租16000元，另外严伟杰欠其茶叶款45580元，严伟杰承诺抵房租，提交送货单原件一份予以证明，送货单载明日期为2012年12月7日、品名为茶叶、金额为65580、备注支付20000元余款45580元，收货盖章处有严伟杰签名。上元机电公司在该案庭审中对送货单真实性无异议，但认为与本案无关，系***与严伟杰之间的债权债务关系。
2013年6月3日，严伟杰与***签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区006号铺建筑面积约为40平方米的房屋出租给***经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为16000元整，管理费16000元整，采用“先付后使用”方式；租赁费用支付方式如下：乙方在合同签订时向甲方支付全部费用租金，以后租赁费用每壹年支付一次。严伟杰将上述江宁商场A区006号铺租赁物交付给了***，现由***占有使用。***在上元机电公司起诉其的（2013）江宁民初字第3482号案件庭审时陈述其已付房租25000元，并提交2013年5月18日的收据一份予以证明，交款单位为凝瑞园茶业，金额为25000元，收款事由为管理费用人民币壹万元房租人民币壹万伍仟元，并有严伟杰签名。上元机电公司在该案庭审中对收据真实性无异议，但认为与本案无关。
2013年6月3日，严伟杰（甲方）与**（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区009号铺建筑面积约为50平方米的房屋出租给**经营使用；租期为一年，甲方于2013年6月3日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为租金15000元整，管理费15000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全部费用租金，以后租赁费用每一年支付一次。严伟杰将上述江宁商场A区009号铺租赁物交付给了**，现由**占有使用。**主张其已经支付了一年的租金给严伟杰，但没有提交证据证明。上元机电公司对此不予认可，认为与其无关。
2013年6月3日，严伟杰（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区001号铺建筑面积约为50平方米的房屋出租给***经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为20000元整，管理费用为18000元整，采用“先付后使用”方式。严伟杰将上述江宁商场A区001号铺租赁物交付给了***，现由***占有使用。***主张已经支付严伟杰租金40000元，并提交收据原件2张、2013年5月20日严伟杰出具的收条原件1张予以证明，2013年3月11日的收据金额为4000元，另一张收据金额为20000元，收款事由为管理费用人民币壹万元整，房租人民币壹万元，两张收据上均有严伟杰签名；收条内容为“今收到***人民币壹万陆仟元整”。上元机电公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，且超过了***与严伟杰的租赁合同约定的租金标准。
2013年6月3日，严伟杰（甲方）与穆云翔（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区002号铺建筑面积约为50平方米的房屋出租给穆云翔经营使用；租期为一年，甲方于2013年5月18日将房屋交付乙方用于进场装修；租赁费用为22000元整，管理费20000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全部费用租金，以后租赁费用每壹年支付一次。严伟杰将上述江宁商场A区002号铺租赁物交付给了穆云翔，现由穆云翔占有使用。穆云翔主张其已付租金37000元，提交卡卡转账的回执原件一张（转账金额为7000元，转入方姓名为严伟杰，时间为2013年6月5日）和收据复印件一张、收条复印件一张，收据及收条的金额均为壹万元。上元机电公司对证据的真实性无异议，但是认为与本案无关。
2013年6月6日，严伟杰与陈强签订《房屋租赁合同》一份，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场A区007号铺建筑面积约为160平方米的房屋出租给陈强经营使用；租期自2013年6月1日至2014年11月30日；租赁费用为40000元整，管理费用为40000元整，采用“先付后使用”方式，乙方在合同签订时向甲方支付全部费用租金，以后租赁费用每壹年支付一次。严伟杰将上述江宁商场A区007号铺租赁物交付给了陈强，陈强已于2014年1月6日腾空并搬离涉案房屋。陈强主张其已经支付严伟杰租金8万元，押金1万元，提交严伟杰签字的收据原件2张予以证明，一张金额为1万元整，收款事由为保证金﹤7号-9号﹥一楼，另一张日期为2013年5月18日，金额为8万元整，收款事由为上元大街707号房租2013年6月1日至2014年11月30日，两张收据的交款单位均为陈强。上元机电公司对收据的真实性无异议，但认为与本案无关。
另，严伟杰与***达成房屋租赁合同，约定严伟杰将江宁区上元大街707号江宁商场B区6号铺建筑面积约为80平方米的房屋出租给***经营使用。严伟杰将上述租赁物交付给了***。上元机电公司提交的***的房屋租赁合同并无出租人签名，仅有***签名。***在上元机电公司起诉其的（2013）江宁民初字第3518号案件庭审时陈述其已付一年房租20000元，但未提供证据予以证明。上元机电公司在该案庭审中对此不予认可，认为与其无关。
原审法院另查明，2013年8月5日，上元机电公司向***、***、***、***、***、陈强、***、***、**、穆云翔、宋沙沙、**、***、***出具《敬告各商户书》一份，并通过中通速递送达上述原审第三人。《敬告各商户书》载明：“上元机电公司与严伟杰于2013年1月17日签订房屋租赁合同，严伟杰拖欠房屋租金未付。2013年7月4日严伟杰书面通知上元机电公司提出解除租房合同，且严伟杰下落不明。贵商户与严伟杰签订房屋租赁合同，为次承租人。……根据相关法律的规定，现上元机电公司通知贵商户，请贵商户于2013年8月16日前腾空房屋，交付给上元机电公司。请贵商户予以配合。如果贵商户逾期腾空房屋，上元机电公司将通过法律途径解决。并要求贵商户支付逾期腾空房屋的占用使用费。”
就上元机电公司与严伟杰之间的房屋租赁合同是否已经解除的争议问题。上元机电公司主张其与严伟杰之间的房屋租赁合同已于2013年6月26日解除，并提供2013年6月17日的承诺书原件一份予以证明，承诺人为严伟杰，内容为：“本人承租贵司位于江宁区上元大街707号一至三楼房屋并签署租赁合同。因资金周转困难尚欠贵司2013年4月17日至2013年7月16日房屋租金计人民币肆拾万元整。本人承诺于2013年6月25日前将该租金支付给贵司，否则贵司有权收回房屋且解除该租赁合同。本人愿意承担因解除该合同所产生的所有违约责任及其他责任，本人不要求补偿任何装修费用及其他任何费用；同时因该房屋装潢产生的债权债务都由本人承担，概与贵司无关！”，该承诺书左下角有手写加注：“同意承诺，到期不付房租，房屋租赁合同解除”，日期亦为2013.6.17，并加盖有上元机电公司印章，上元机电公司主张该手写部分是严伟杰将承诺书给其时，其的员工当着严伟杰的面写上去并当场加盖了印章。***、***、***、***、陈强、**、**、***、穆云翔对该承诺书的真实性不予认可，并认为手写加注部分是后补的，因为上元机电公司在之前的诉讼过程中提交了严伟杰于2013年7月4日出具的合同解除申请报告，两者矛盾，但对承诺书中加注的该部分文字的形成时间不申请鉴定。合同解除申请报告的申请人为“严伟杰”，报告载明：“我方因资金周转不开，应缴纳贵公司的（上元大街707号江宁商场）房屋租金迟迟未交，我方提出解除合同希望贵公司同意解除，因虑唐朝茶城的商户利益问题和贵公司的利益希望和贵公司双方协商解决方案：1、商户处理问题：希望贵公司接手茶城、能让商户好好经营下去。合同内容不变（具体以合同为准）。2、美容院和足疗的电梯使用问题希望贵公司出面协商。3、贵公司的经济损失我方愿承担部分损失。”
***、***、***、穆云翔、**关于近期房屋不能正常营业故不应支付房屋使用费的主张，未提供证据予以证明，但陈述断过两次电（一次半天，一次两小时）、关过两次门（都是关了大半天）。上元机电公司认可断电过一次，约两小时，关门时后门开着，对营业没有影响。
原审审理中，**于2014年11月22日将其承租的房屋交还给上元机电公司。上元机电公司撤回要求**腾空交付房屋的诉讼请求，房屋使用费主张至2014年11月22日止。
原审法院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，房屋所有权人江宁商场同意原告上元机电公司将租赁物转租给严伟杰，故上元机电公司与严伟杰之间的转租行为本身并不违反法律规定，但上元机电公司与严伟杰约定的转租期限超过上元机电公司剩余租赁期限，超过部分即2015年7月1日起的租赁期限应属无效，但该超过部分无效并不影响其他部分效力，故上元机电公司与严伟杰之间租赁合同的其他部分合法有效。严伟杰经上元机电公司同意将涉案房屋转租给本案中十四位原审第三人，亦不违反法律规定，但其中超过上元机电公司的承租期限2015年6月30日的租赁期限无效，其余部分有效，即严伟杰与***、***、***之间的房屋租赁合同自2015年7月1日起的租赁期限无效，其余部分合法有效；严伟杰与***、***、***、陈强、***、***、**、穆云翔、宋沙沙、**、***之间的房屋租赁合同合法有效。合同当事人应当按照各自的合同全面履行义务。
根据法律规定，承诺生效时合同成立。承诺通知到达要约人时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。本案中，上元机电公司就其与严伟杰之间的房屋租赁合同已经于2013年6月26日解除的主张，提供了严伟杰出具的《承诺书》，该《承诺书》为严伟杰作出的要约，要约的内容为要求将欠付租金的付款期限延至2013年6月25日，逾期则上元机电公司有权解除房屋租赁合同；上元机电公司于当天在该承诺书上作出加注，此加注为承诺，即同意严伟杰关于延期及到期不付违约责任的要约，并明确如逾期不付房租的条件成就则合同解除。首先，虽然第三人对该承诺书真实性有异议，并认为加注内容为事后添加，但是第三人并不申请对加注内容的形成时间进行鉴定；其次，严伟杰未对此提出抗辩，亦未提交证据证明其按照承诺书的约定于2013年6月25日前将欠付的租金40万元交付上元机电公司；再次，虽然上元机电公司在其他案件审理过程中提交了严伟杰于2013年7月4日的《合同解除申请报告》，但是该报告仅是严伟杰作出的单方要约，且是在解除条件成就后作出的要约；因此，原审法院认定上元机电公司与严伟杰就合同解除的生效条件成就，对于上元机电公司要求确认其与严伟杰的房屋租赁合同于2013年6月26日解除的诉讼请求，原审法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对上元机电公司要求***、***、***、***、***、穆云翔、宋沙沙、**、***、***将各自所占用的房屋腾空并交付上元机电公司的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。对上元机电公司要求严伟杰支付拖欠房屋租金26万元的诉讼请求，严伟杰于2013年6月17日出具的承诺书载明拖欠租金40万元，严伟杰亦未到庭抗辩，故对该诉讼请求，原审法院予以支持。对上元机电公司主张的违约金24万元，根据上元机电公司与严伟杰签订的房屋租赁合同约定，如因严伟杰违约导致合同提前解除，严伟杰应向上元机电公司支付相当于半年租赁费用的违约金，现上元机电公司主张的违约金数额并不明显过高，故对该诉讼请求，原审法院亦予以支持。
根据规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因严伟杰将争议房屋转租给涉案十四名原审第三人是得到上元机电公司同意的，上述第三人根据其与严伟杰的房屋租赁合同约定在收到腾房通知之前支付的租金可以对抗上元机电公司主张的房屋使用费。因上元机电公司未提供证据证明其对争议承租物提供了管理，故上元机电公司按照严伟杰与第三人的约定向第三人主张逾期腾房期间的管理费用没有事实与法律依据，该期间的房屋使用费应参照严伟杰与第三人约定的租金标准确定，对于上元机电公司主张的房屋使用费超出该标准的部分本院不予支持。对于部分第三人主张的近半年因断电、关门造成其不能正常营业故不应支付房屋使用费的主张，因第三人未提供证据予以证明，故对第三人主张近半年均不能正常营业原审法院不予采信，结合上元机电公司自认的断电及关门情况，原审法院酌定扣除第三人一天的房屋使用费。
就上元机电公司主张的各原审第三人逾期腾房期间的房屋使用费数额。一、***主张其已付5年租金，提交了借款合同予以证明，借款合同载明租金可以从第二期还款中扣除，虽然严伟杰未予以抗辩，但是借款合同约定的租金抵扣是在第二期2014年5月中旬还款时抵扣，而上元机电公司通知***腾房及支付逾期腾空房屋的房屋使用费是在2013年8月5日，即使以严伟杰应返还的第二期还款抵付***应付严伟杰的租金亦是发生于上元机电公司通知***腾空交付房屋之后，故对于上元机电公司要求***按照每月5833元支付自2013年8月17日至2014年9月17日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持，经计算为75635元。
二、***主张其已付至2014年3月10日的租金计132000元，提供了收条予以证明，严伟杰未予以抗辩，原审法院对该收条予以采信。故对上元机电公司要求***支付2014年3月10日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2014年3月11日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月10833元。
三、***主张其已付租金40000元，提供了收据及收条予以证明，严伟杰未予以抗辩，原审法院对该收据及收条予以采信，认定***已支付租金30000元、管理费用10000元，即***已支付租金至2014年11月17日，上元机电公司要求***支付2014年11月17日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2014年11月18日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月1666.7元。
四、***未到庭予以抗辩，故对上元机电公司要求***支付自2013年8月17日起至实际交房之日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，标准为每月1250元。
五、***主张其已付租金20000元，但未提供证据予以证明，原审法院不予采信。故对上元机电公司要求***支付自2013年8月17日起至实际交房之日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，标准为每月1666.7元。
六、陈强主张其已付租金80000元、押金10000元，提供了收据予以证明，严伟杰未予以抗辩，原审法院对收据予以采信，认定陈强已支付租金80000元、押金10000元。按照陈强与严伟杰约定的租金及管理费用标准，陈强已经付清自2013年6月1日至2014年11月30日的租金及管理费用，且均是在2013年8月5日前支付。因陈强已于2014年1月6日交还房屋给上元机电公司，故对上元机电公司要求陈强支付自2013年8月17日至2014年1月6日的房屋使用费的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
七、***主张其已支付一年的租金20000元，因未提供证据证明，原审法院不予采信。故对上元机电公司要求***支付自2013年8月17日至2013年10月17日的房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，虽然上元机电公司提交的***的房屋租赁合同并无严伟杰签名，但是***自认一年租金为20000元，故房屋使用费标准亦应按照该标准确定，即标准为每月1666.7元，经计算房屋使用费为3333.4元。
八、***主张已付房租16000元，另严伟杰欠其茶叶款45580元严伟杰承诺抵房租，仅提供了送货单予以证明，但是送货单中并无关于抵付房租的约定，***亦未提供已付房租16000元的凭证，故对***的主张原审法院不予采信。对上元机电公司要求***支付自2013年8月17日起至实际交房之日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持，标准为每月1333.3元。
九、**主张其已付一年房租，但未提供证据予以证明，原审法院不予采信。故对上元机电公司要求**支付自2013年8月17日起至2014年11月22日止扣除一天的房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，标准为每月1250元，合计18958元。
十、穆云翔主张其已付租金37000元，但其提供的证据中仅卡卡转账回执为原件，收据及收条均为复印件，故对于收据和收条原审法院不予采信，对于卡卡转账的金额予以认定，即认定穆云翔已付租金7000元，按照穆云翔与严伟杰约定的租金标准计算，穆云翔已付至2013年9月12日的租金。故对上元机电公司要求穆云翔支付2013年9月12日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2013年9月13日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月1833.3元。
十一、宋沙沙主张其已付租金51000元，仅提供了一张金额为16000元的收条予以证明，严伟杰亦未到庭抗辩，故对该收条原审法院予以采信，认定宋沙沙已付租金16000元，按照宋沙沙与严伟杰约定的租金标准计算，宋沙沙已付至2013年9月17日的租金。故对上元机电公司要求宋沙沙支付2013年9月17日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2013年9月18日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月3000元。
十二、**主张其已付租金107486元，仅提供了收条2张予以证明，严伟杰亦未到庭抗辩，故对上述收条原审法院予以采信，认定**已付107486元，按照**与严伟杰的约定，**已付清一年的租金及管理费，并多付25486元，多付的款项为合同到期后的房屋使用费，经计算，**已付至2015年3月6日的房屋使用费。故对上元机电公司要求**支付2015年3月6日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2015年3月7日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月2666.7元。
十三、***主张其已付租金279000元，并提供了收条、储蓄存款凭条予以证明，严伟杰未到庭抗辩，故对上述收条原审法院予以采信，认定***已付279000元。上元机电公司主张房屋使用费为21533元每月，按照此标准，***已付使用费至2014年2月16日。故对上元机电公司要求***支付2014年2月16日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2014年2月17日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月21533元。
十四、***主张其已付租金25000元，并提供了收据予以证明，严伟杰未到庭抗辩，故对上述收据原审法院予以采信，认定***已付租金15000元，管理费用10000元，按照**与严伟杰约定的租金标准计算，***已付租金至2014年4月25日。故对上元机电公司要求***支付2014年4月25日前的房屋使用费原审法院不予支持，对于2014年4月26日起直至实际返还房屋之日止扣除一天的房屋使用费原审法院予以支持，标准为每月1333.33元。
为便于计算，上述应扣除1天房屋使用费的第三人的房屋使用费，起算日期顺延1天。严伟杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审缺席判决：一、上元机电公司与严伟杰于2013年1月18日签订的房屋租赁合同于2013年6月26日解除。二、严伟杰支付上元机电公司房屋租金260000元，违约金240000元，合计500000元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。三、***支付上元机电公司房屋使用费75635元，于判决发生法律效力之日起30日内付清。四、***于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。***支付上元机电公司自2014年3月12日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月10833元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。五、***于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。***支付上元机电公司自2014年11月19日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1666.7元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。六、***于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。***支付上元机电公司自2013年8月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1250元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。七、***于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。***支付上元机电公司自2013年8月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1666.7元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。八、***支付上元机电公司房屋使用费3333.4元，于判决发生法律效力之日起30日内付清。九、***于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。***支付上元机电公司自2013年8月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1333.3元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十、**支付上元机电公司房屋使用费18958元，于判决发生法律效力之日起30日内付清。十一、穆云翔于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。穆云翔支付上元机电公司自2013年9月14日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1833.3元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十二、宋沙沙于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。宋沙沙支付上元机电公司自2013年9月19日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月3000元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十三、**于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。**支付上元机电公司自2015年3月8日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月2666.7元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十四、***于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。***支付上元机电公司自2014年2月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月21533元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十五、***于判决发生法律效力之日起30日内迁出位于江宁区上元大街707号江宁商场的承租房屋。***支付上元机电公司自2014年4月27日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为每月1333.33元），于判决发生法律效力之日起30日内付清。十六、驳回上元机电公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费14490元、财产保全费5000元、公告费560元，合计20050元，由上元机电公司负担369元，由严伟杰负担9360元，由***负担1690元，由***负担1695元，由***负担50元，由***负担269元，由***负担425元，由***负担50元，由***负担300元，由**负担274元，由穆云翔负担442元，由宋沙沙负担850元，由**负担50元，由***负担4176元，由***负担50元。
上诉人***不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，证据不足。一、2013年12月14日，原审法院在（2013）江宁民初字第3484号民事判决书中，对上元机电公司在该案中提出的其与严伟杰之间的房屋租赁合同已经于2013年7月4日解除的主张，未予支持。因此，***认为其与严伟杰签订的房屋租赁合同是合法有效的。二、***（乙方）与严伟杰（甲方）于2013年10月19日签订的《房屋租赁合同》载明，租赁期为五年，甲方于2013年4月19日将房屋交付给乙方用于进场装修，若甲方提前或延迟交付，则乙方的起租期相应提前或顺延，甲方给乙方三个月的装修期，在该期间甲方免收乙方房租，房租每年七万元，一年一付，先付后用。上诉人***的第一期房租是2013年7月19日至2014年7月18日止，合同签订时，***与严伟杰约定，房租从严伟杰拖欠***的货款及借款中予以扣除。故***认为上元机电公司要求其从2013年8月16日起缴纳房屋使用费没有依据。三、2013年6月28日，严伟杰因需向上元机电公司交付第二期房租40万元，向***借款19万元，双方约定其中7万用于支付***的房租，且***与严伟杰共同前往银行将7万元付给了上元机电公司。四、上元机电公司于2013年8月5日发了《敬告各商户书》，***认为该文只是说严伟杰书面通知上元机电公司提出解除合同，***的《房屋租赁合同》系与严伟杰签订，***既未得知严伟杰是否确认此事，又未看到上元机电公司与严伟杰正式解除合同的文本，对《敬告各商户书》不能确信。五、***与严伟杰签订的《借款合同》中约定，***租用严伟杰二楼商铺一间约100平方米和一楼的仓库约30平方米，但一楼的仓库并未实际交付，该仓库一直由茶城物管老王居住，该部分房租应予剔除。综上，请求二审法院撤销原审判决书，并依法改判驳回上元机电公司原审对***的诉讼请求，上元机电公司承担本案的一、二审诉讼费用。
上诉人***、***、***、***、***、***、**、穆云翔、**、***、***均不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判决认定基本事实不清。1、上元机电公司对涉案房产租赁权及其租赁期限等事实未提供证据证明。2、本案中未有证据显示产权人为江宁区江宁商场，上元机电公司未出示其与江宁商场签订的《租赁合同》，且其出具的证据材料中每个公章明显不一致，涉嫌伪造。3、原判决在第一手租赁期限未查明的情况下，对2015年7月1日起的租赁期限部分无效的裁判错误。上元机电公司与严伟杰之间的房屋租赁合同合法有效，且经过房主确认，应当受到法律保护。合同约定的租赁期为2013年1月18日至2018年1月17日，原判决认定租赁期限在2015年6月30日之前的部分有效，自2015年7月1日起的部分无效，认定依据为上述《租赁合同》，而该合同未经出示、未经质证，未经产权人确认租赁期限，即使如此认定，依法也要分清责任，上诉人并无过错，上元机电公司和严伟杰应共同承担导致合同无效的赔偿责任。二、上元机电公司和严伟杰之间的房屋租赁合同并未解除。1、上诉人对于上元机电公司提供的《承诺书》的真实性不认可。2、在（2013）江宁民初字第3555号等判决中，上元机电公司主张房屋租赁合同解除系严伟杰于2013年7月4日提供《合同解除申请报告》而单方解除，其于本案中却主张以2013年6月25日的《承诺书》而解除，应当属于反言，不应采信。3、退一步说，即使《承诺书》是真实的，那么严伟杰承诺的是，逾期付款则上元机电公司有权解除房屋租赁合同，这是对租赁合同中约定的上元机电公司享有单方解除权的重复认可，其并没有与对方合意解除的意思表示，那么上元机电公司加注的内容显然不构成承诺，系新的要约，结合2013年7月4日的《合同解除申请报告》，严伟杰并未与上元机电公司达成解除合意，租赁合同并未解除。三、上元机电公司称严伟杰于2013年6月6日支付房租4万，于同年6月9日支付房租3万，《承诺书》中载明欠2013年4月17日至2013年7月16日的租金40万，而租赁合同中记载的是2013年1月18日至2015年1月17日的每年租金为160万，其中2013年1月18日至2013年4月17日为免租期，那么《承诺书》应当记载的欠付租金必然不是40万，故上诉人认为《承诺书》系虚假的。四、上诉人与严伟杰之间的租赁合同、上元机电公司与严伟杰之间的租赁合同均为合法有效，上诉人基于其与严伟杰之间的租赁合同仍然享有租赁权，合法占有承租房屋并使用、收益，原判决判令上诉人限期迁出承租房屋系认定事实错误、适用法律错误。五、上元机电公司对租赁房屋进行断电、关门、停止公共部分的管理和服务，造成上诉人商业损失的事实原审法院未查明，仅减租金是错误的。六、上诉人已付房租的事实不清楚。***除原审认定的租金外，还代严伟杰支付安装电梯、消防等费用合计353200元，应当与欠付严伟杰的租金抵销；***还支付水电安装费、垃圾清理费以及消防工程款合计30200元；***、***支付的租金虽无收据，但可以根据合同约定推定，另外***、***每个月还支付了保安的费用，应当在本案中抵销；严伟杰还欠***茶业款45580元未付，曾口头约定冲抵房租；**提供的房租收条均注明系房租，但原审将其拆分为房租和管理费，没有依据；穆云翔提供的证据虽有复印件，但上元机电公司对证据的真实性无异议，应当认定穆云翔已付房租27000元；***于2013年10月1日就已退房，原审计算至2013年10月17日，存在错误；**未提供付款凭证，但可以通过日常习惯和经验法则来认定事实；对原审查明的***、***的相关事实无异议。七、根据严伟杰和上元机电公司签订的合同来看，合同主体为上元机电公司和南京市下关区苏闽包装经营部（以下简称苏闽经营部），而严伟杰是该经营部的经营者，依据民事诉讼法司法解释的规定，本案的主体应该是该经营部，而不应该是严伟杰个人，上诉人认为本案主体不适格，应该驳回上元机电公司诉请。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回上元机电公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由上元机电公司承担。
被上诉人上元机电公司辩称，各上诉人上诉理由没有事实依据和法律依据，不能成立。一、严伟杰与上元机电公司签订房屋租赁合同后，仅仅支付上元机电公司14万元后就下落不明。从2013年1月至2015年6月30日，上元机电公司共支付江宁商场房租四百多万元。上诉人中只有***、***与严伟杰签订了五年期合同，其他上诉人与严伟杰签订的都是一年期合同，一年期合同早已到期，各上诉人与严伟杰之间也没有再续签订租赁合同，但各上诉人实际使用房屋均超过一年以上，各上诉人在没有租赁合同的情况下无偿使用案涉房屋至2015年6月30日，现各上诉人均认为严伟杰与上元机电公司之间的租赁合同没有解除，仍在无偿地使用案涉房屋。上诉人坚持严伟杰与上元机电公司之间的租赁合同没有解除，要求撤销原审判决目的就是要继续保持这种无合同依据且无偿使用房屋的状态，上元机电公司认为上诉人的上诉理由丧失了最起码的公平性。二、各上诉人的第一、二、三条上诉理由毫无依据。三、各上诉人认为《承诺书》系虚假的，但并未提供证据证明。四、上元机电公司采取停水系在上诉人没有合同依据无偿使用房屋的情况下发生的。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人严伟杰未答辩。
原审第三人陈强、宋沙沙均未答辩。
二审中，上诉人主张***于2014年9月1日已经搬离，***于2013年10月1日搬离，***于2015年4月30日搬离，***于2013年3月1日搬离，**于2015年3月6日搬离；***主张其于2015年7月1日与江宁商场签订租赁合同；穆云翔认可其系2015年6月30日搬离案涉房屋。上诉人认为上述人员搬离时被上诉人拒绝给单独的业主办理手续，除***有搬离通知外，其他人没有证据证明上述人员搬离时间。***、***主张其于2013年9月6日搬离案涉房屋，并提供了霍朋丽、何翠红、刘云、张娜玉签名的证明原件一份，及霍朋丽、何翠红、刘云、张娜玉签名的证明***、***于2014年3月2日撤离的证明复印件各一份，并申请霍朋丽到庭作证。霍朋丽陈述，其系南京一鸣美容美体有限公司的员工，与***在同一栋楼上班，其曾到***店里买过茶叶，***在2014年春节后搬出，***的情况不清楚，其在证明上签名时未核实证明内容。被上诉人上元机电公司认可***搬离时间系2013年10月1日，***因与江宁商场重新签订合同，视为其于2015年6月30日搬离，案涉业主中只有***至今未搬，其他人员搬迁均未办理手续，其认可其他人员是2015年6月30日搬离；对于***及***提供的证明内容的真实性不予认可，对霍朋丽证人证言的真实性不予认可，不能证明***、***的具体搬出时间。
上诉人***等11人二审提供严伟杰以苏闽经营部名义与上元机电公司签订的房屋租赁合同复印件一份，及苏闽经营部已经于2014年12月23日注销的工商管理部门的查询记录，证明房屋租赁合同主体应当为苏闽经营部。上元机电公司认为该合同仅为复印件，而其执有的合同上只有严伟杰的签名。
二审查明，本案诉讼之前，上元机电公司曾向原审法院起诉本案原审第三人***等14名业主，认为其于2013年1月18日与严伟杰签订《房屋租赁合同》一份，严伟杰又分别与***等14名业主签订租赁合同。严伟杰于2013年7月4日书面向其提出解除合同，且拖欠其房租未付。其于同年8月5日以挂号信书面通知***等业主于同年8月16日前将商铺腾空交付，但***等拒绝，故诉至法院要求判决***等14名业主返还占用的商铺并支付占有使用费。该案中，原审查明了案涉房屋登记权利人系江宁商场、江宁商场与上元机电公司签订租赁合同、上元机电公司与严伟杰签订租赁合同、严伟杰将承租房屋出租给***等业主的事实，该案原审法院认定***等业主与严伟杰签订的租赁合同中超出上元机电公司承租期限的部分无效，并认为严伟杰的合同解除申请系附条件的合同解除申请，双方并未达成一致意见并最终确定解除合同，故驳回了上元机电公司的诉讼请求。上元机电公司不服上述14案一审判决向本院提起上诉，又撤回上诉。现上述14案一审判决已经发生法律效力。
二审中，原审法院于2014年6月28日在人民法院报上刊登公告，向严伟杰、***、***、陈强、***、宋沙沙、***送达起诉状副本、开庭传票等法律文书，明确自公告刊登次日起经过60日，即视为送达。
二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，案涉房屋权利人为江宁商场，江宁商场与被上诉人上元机电公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2005年7月1日至2015年6月30日，而被上诉人上元机电公司与原审被告严伟杰签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2013年1月18日至2018年1月17日，故上元机电公司与严伟杰所签订的《房屋租赁合同》中超出上元机电公司承租期限的部分应属无效。此后，严伟杰分别与***等上诉人及原审第三人陈强、宋沙沙签订的《房屋租赁合同》，凡超出上元机电公司承租期限的部分亦应无效。上述事实有生效裁判文书已经作出认定，上诉人认为原审法院未查明房屋权属就认定合同效力，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人在二审中提交了上元机电公司与严伟杰以南京市下关区苏闽包装经营部名义签订的租赁合同复印件一份，该份租赁合同上有南京市下关区苏闽包装经营部的印章。上诉人***等人认为原审确认严伟杰的主体资格有误，本案合同主体应当系南京市下关区苏闽包装经营部。对此本院认为，上诉人***等认为南京市下关区苏闽包装经营部系与上元机电公司签订租赁合同的合同主体，但其只提供了合同复印件，并未提供合同原件，而上元机电公司提供的租赁合同上只有严伟杰的签字，并无南京市下关区苏闽包装经营部的印章；且南京市下关区苏闽包装经营部已经注销，亦不能作为一方当事人参加诉讼，故原审将严伟杰列为当事人并无不当，上诉人***等人认为原审法院列严伟杰为被告不当，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
本案中，上元机电公司认为严伟杰于2013年6月17日向其提交承诺书一份，承诺于2013年6月25日前支付房屋租金，否则上元机电公司有权解除合同收回房屋，而上元机电公司的员工当着严伟杰的面当场加盖公章，并加注：“同意承诺，到期不付房租，房屋租赁合同解除”现严伟杰到期未付房屋租金，故其与严伟杰之间的《房屋租赁合同》已经于2013年6月26日解除。对此本院认为，上元机电公司自称其员工当场在承诺书加注意见，并没有证据证明，且即使该承诺书的加注意见系当场加注，也不应理解为严伟杰到期不付房租，租赁合同就当然解除。从承诺书的内容来看，是严伟杰向上元机电公司作出的不交房租就赋予上元机电公司行使合同解除权的承诺，而上元机电公司回复意见如果理解为不交房租合同自动解除，则明显超出严伟杰的承诺范围。再结合严伟杰在当年7月4日向上元机电公司提交合同解除申请报告，及上元机电公司依据严伟杰的解除申请向法院起诉的事实，可以印证严伟杰与上元机电公司均未认为房屋租赁合同已经于2013年6月26日解除。综上，严伟杰于2013年6月17日提交给上元机电公司的承诺书，不能视为严伟杰已经与上元机电公司达成到期不交房租，租赁合同自动解除的约定，上元机电公司起诉要求法院确认其与严伟杰签订的《房屋租赁合同》于2013年6月26日解除，依据不足，本院不予采纳。但上元机电公司于2014年3月13日向原审法院起诉要求确认与严伟杰解除合同的时间，应视为明确向严伟杰提出了解除合同的意思表示，而严伟杰并未到庭应诉，应视为放弃质证及答辩的权利；原审法院于2014年6月28日向严伟杰公告送达起诉状副本，自公告刊登次日起经过60日即视为送达，应视为严伟杰于2014年8月28日收上元机电公司解除合同的通知，故本院认定上元机电公司与严伟杰签订的《房屋租赁合同》于2014年8月28日解除。因严伟杰违约导致合同解除，应承担违约责任，上元机电公司要求严伟杰承担拖欠的租金40万元及违约金24万元，原审法院判决支持上元机电公司此项诉讼请求并无不当。
房屋租赁合同解除后，转租合同自然终止，次承租人再占有房屋不再具有合同依据，故上元机电公司有权主张其拥有房屋合法使用权期间次承租人的占有使用费。因上元机电公司的承租期限至2015年6月30日已届满，现其已无房屋合法使用权，而其与次承租人之间并无合同关系，其再要求占有房屋的次承租人迁出案涉房屋，已无合同依据，本院不予支持。因严伟杰转租房屋系上元机电公司同意，故次承租人在房屋租赁合同解除前支付给严伟杰的租金可以对抗上元机电公司主张的房屋使用费。因上元机电公司未提供证据证明其对案涉房屋提供了管理，故上元机电公司按照严伟杰与各次承租人的约定主张逾期腾房期间的管理费用没有事实与法律依据，该期间的房屋使用费应参照严伟杰与各次承租人约定的租金标准确定，对于上元机电公司主张的房屋使用费超出该标准的部分本院不予支持。对于部分上诉人主张的因断电、关门造成其不能正常营业故不应支付房屋使用费的主张，因各上诉人未提供证据予以证明，原审结合上元机电公司自认的断电及关门情况，酌定扣除各次承租人一天的房屋使用费并无不当，本院予以确认。
关于各次承租人应当承担的房屋迁让义务及占有使用费用，本院逐一认定如下：
一、***主张其与严伟杰的租赁合同合法有效，且已付5年租金，不应再承担房屋占有使用费。对此本院认为，***与严伟杰签订的租赁合同中约定的租赁期限超出了上元机电公司的承租期限，超出部分无效。***提交借款合同主张其所欠租金可以从2014年5月中旬第二期还款中扣除，严伟杰未予以抗辩，本院对严伟杰与***之间存在以租金抵扣借款的事实予以确认。现上元机电公司与严伟杰于2014年8月28日解除合同，***应付的第二年租金应当抵扣严伟杰的欠款，而***于2014年9月17日迁出案涉房屋，故上元机电公司再向***主张至迁出之日的房屋使用费，依据不足，本院不予支持。
二、***主张其已付至2014年3月10日的租金计132000元，并提供了收条予以证明，原审法院予以采信并无不当。但***在二审中又主张其合同中约定的租金标准为2013年3月7日至2016年3月7日共13万元，因***主张的租金标准与其实际履行的交费情况不符，且与其原审中的陈述相悖，故本院认定其与严伟杰约定的租金标准应为前三年每年13万元，折合成每日356.16元。***还主张其向严伟杰支付了水电安装费、垃圾清理费及消防工程款，还有借给严伟杰的款项共30200元应冲抵房租，因***所称的相应费用与本案并非同一法律关系，且未提供其与严伟杰之间达成的相应费用的冲抵约定，故本院不予处理。现***与严伟杰之间的租赁关系于2014年8月28日终止，而上元机电公司与江宁商场的租赁合同至2015年6月30日到期，故***应当向上元机电公司支付2014年8月29日至2015年6月30日期间扣除一日共305天的房屋使用费108628.8元。上元机电公司与江宁商场的租赁合同期满后，其已经丧失案涉房屋的合法使用权，而其与***之间并无直接的合同关系，此时上元机电公司再主张***迁让，已无合同和法律依据，本院不予支持。关于***的迁让问题，可由案涉房屋的权利人另案主张。
三、***主张其已付租金40000元，并提供了收据及收条予以证明，原审法院据此认定***已支付租金至2014年11月17日，上元机电公司并未对此提出上诉，本院对此予以确认。***主张其于2014年9月1日即已搬离案涉房屋，但未提供证据证明，本院不予采信。上元机电公司认可***于2015年6月30日搬离案房屋，本院予以采纳。故***应当承担2014年11月18日起至2015年6月30日止再扣除一天共223天的房屋使用费。***与严伟杰约定租金标准为每年20000元，故***还应当支付占有房屋期间的使用费12219.18元。
四、***原审未到庭应诉，二审中其对原审查明的相关事实无异议，但认为其向严伟杰支付租金后，严伟杰未出具收据。对此本院认为，***虽然与严伟杰签订了租赁合同并据此占有使用房屋，但其并未提供证据证明其已经按约支付了全部租金，故其此项抗辩意见不能对抗上元机电公司主张的房屋占有使用费。***二审中出具的霍朋丽等人的证明不能证明其搬离时间，本院以上元机电公司认可其搬离的时间为准。因***与严伟杰约定的租赁期限只有一年，之后双方并未继续签订租赁合同，故***与严伟杰的租赁合同关系自2014年5月17日期满；此后***继续占有使用房屋，上元机电公司作为房屋合法使用权人有权收取***的房屋使用费，故***应当承担自2014年5月18日起至2015年6月30日止扣除一天共408天的房屋占有使用费，***与严伟杰的租赁合同约定年租金为15000元，经计算上述费用为16767.12元。
五、***主张其已按合同约定支付租金20000元，但未提供证据证明其实际支付的租金情况，本院对此不予采信。因***与严伟杰约定的租赁期限只有一年，之后双方并未继续签订租赁合同，故***与严伟杰的租赁合同关系自2014年5月17日期满；此后***继续占有使用房屋已无合同依据，上元机电公司作为房屋合法使用权人有权收取***的房屋使用费。***二审提供的证明和证人证言均不足以证明其搬离时间，本院以上元机电公司认可的搬离时间为准。故***应当承担自2014年5月18日起至2015年6月30日止扣除一天共408天的房屋占有使用费，***与严伟杰的租赁合同约定年租金为20000元，经计算上述费用为22356.16元。
六、***二审中提出其于2013年10月1日已经迁出案涉房屋，上元机电公司予以认可，本院予以确认。虽然***的租赁合同中并无严伟杰签名，但有***的签名，从***自述其已向严伟杰支付一年租金20000元的事实来看，***与严伟杰之间应当存在租赁合同关系；从***已经实际在案涉房屋经营的事实来看，***已经实际履行该合同，现严伟杰未到庭参加诉讼，故本院酌定以***签名的合同确定双方的权利义务。***租赁合同中约定租期一年，甲方于2013年5月17日交付房屋，故***在合同期满之日前已经迁出案涉房屋，上元机电公司再向其主张房屋占有使用费，缺乏事实依据，本院不予采纳。
七、***主张已付房租16000元，严伟杰欠其茶叶款45580元，严伟杰曾口头承诺以茶业款冲抵房租；其于2015年4月30日搬离案涉房屋。因***未能提供其支付房租及搬离的证据，本院对其此项抗辩意见不予采信，对其搬离时间以上元机电公司认可的时间为准。严伟杰欠***的茶叶款与本案并非同一法律关系，***未能提供证据证明其与严伟杰就冲抵房租已经达成一致，故***此项抗辩意见不足以对抗上元机电公司主张的房屋占有使用费。***于2013年6月3日与严伟杰签订房屋租赁合同，约定租期为一年，故该合同租期至2014年6月2日届满，此后***继续占有使用房屋已无合同依据，上元机电公司作为房屋合法使用权人有权收取***的房屋使用费。故***应当承担自2014年6月3日起至2015年6月30日止扣除一天共391天的房屋占有使用费，***与严伟杰的租赁合同约定年租金为16000元，经计算上述费用为17139.13元。
八、**主张其已付一年房租，但未提供证据予以证明，其抗辩意见不足以对抗上元机电公司主张的房屋占有使用费，本院不予采信。**于2013年6月3日与严伟杰签订房屋租赁合同，约定租期为一年，故该合同租期至2014年6月2日届满，此后**继续占有使用房屋已无合同依据，上元机电公司作为房屋合法使用权人有权收取**的房屋使用费。二审中，上元机电公司认可**于2015年6月30日搬离案涉房屋，故**应当承担自2014年6月3日起至2015年6月30日止扣除一天共391天的房屋占有使用费，**与严伟杰的租赁合同约定年租金为15000元，经计算上述费用为16068.49元。
九、穆云翔主张其已付租金37000元，虽然其提供的证据中只有卡卡转账回执为原件，收据及收条均为复印件，但上元机电公司在原审质证中对上述证据的真实性无异议；上元机电公司虽对证据的关联性提出异议，但并未说明理由，故本院对上元机电的抗辩意见不予采纳，认定穆云翔已支付租金37000元。按穆云翔与严伟杰约定的租金标准计算，穆云翔已付至2015年1月21日的租金，故上元机电公司要求穆云翔支付2015年1月21日前的房屋使用费本院不予支持，对于2015年1月22日起至穆云翔2015年6月30日止扣除一天共159天的房屋使用费，本院予以支持；穆云翔与严伟杰的租赁合同约定年租金为22000元，经计算上述费用为9583.56元。
十、宋沙沙二审未上诉，亦未到庭参加诉讼，故本院对原审认定其已付租金16000元，其租金已付至2013年9月17日的事实予以确认。因宋沙沙与严伟杰的租赁合同约定租期为一年，严伟杰于2013年4月8日交付房屋，并给予宋沙沙两个月的装修免租期，故本院认定宋沙沙与严伟杰的租赁合同自2014年6月7日届满，此后宋沙沙继续占有使用房屋已无合同依据，上元机电公司作为房屋合法使用权人有权收取宋沙沙的房屋使用费。二审中，上元机电公司认可宋沙沙于2015年6月30日搬离案涉房屋，故宋沙沙应当承担自2014年6月8日起至2015年6月30日止扣除一天共376天的房屋占有使用费，宋沙沙与严伟杰的租赁合同约定年租金为36000元，经计算上述费用为37084.93元。
十一、**主张其已付租金107486元，并提供了证据证明，原审法院据此认定**支付的租金已付至2015年3月6日并无不当，上元机电公司亦未对此提出上诉，本院予以确认。**主张其于2015年3月6日搬离，但未提供证据证明，故本院以上元机电公司认可的2015年6月30日搬离时间为准。因**实付租金期限迟于上元机电公司与严伟杰解除合同的时间，故本院对上元机电公司要求**支付2015年3月6日前的房屋使用费，不予支持；对2015年3月7日起至2015年6月30日扣除一天共114天的房屋占有使用费予以支持。**与严伟杰的租赁合同约定年租金为32000元，经计算上述费用为9994.52元。
十二、***主张其已付租金279000元，并提供了证据证明，原审法院据此认定***支付的租金已付至2014年2月16日并无不当，本院予以确认。***还主张其代严伟杰支付353200元，因该款与本案并非同一法律关系，***并未提供双方已达成以房租进行冲抵的证据，故***要求以代付款冲抵房租，依据不足，本院不予支持。现***与严伟杰的租赁合同关系自2014年8月28日终止，***于2015年7月1日与江宁商场达成租赁协议，故上元机电公司作为房屋合法使用人有权要求***支付2014年8月29日至2015年6月30日扣除一天共305天的房屋占有使用费，***与严伟杰的租赁合同约定年租金为518000元，经计算上述费用为432849.32元。
十三、***主张其已付租金25000元，并提供了证据证明，原审法院据此认定陈佩服支付的租金已付至2014年4月25日并无不当，上元机电公司亦未对此提出上诉，本院予以确认。陈佩服主张其已于2013年3月1日搬离，但未提供证据证明，本院不予采信。***于2013年6月3日与严伟杰签订房屋租赁合同，约定租期为一年，故该合同租期至2014年6月2日届满，此后***继续占有使用房屋已无合同依据，上元机电公司作为房屋合法使用权人有权收取***的房屋使用费。二审中，上元机电公司认可***于2015年6月30日搬离案涉房屋，故***应当承担自2014年6月3日起至2015年6月30日止扣除一天共391天的房屋占有使用费，***与严伟杰的租赁合同约定年租金为16000元，经计算上述费用为17139.73元。
十四、上元机电公司要求陈强支付的房屋使用费，原审予以驳回后双方均未对此提出上诉，本院不再重复处理。
综上，因部分上诉人在原审宣判后迁出案涉房屋，影响原判决结果，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，缺席判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第999号民事判决第二项；
二、变更南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第999号民事判决第一项为：南京上元机电有限公司与严伟杰于2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月28日解除；
三、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第999号民事判决第三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六项；
四、***于本判决发生法律效力之日起30日内南京上元机电有限公司房屋使用费108628.8元；
五、***于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费12219.18元；
六、***于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费16767.12元；
七、***于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费22356.16元；
八、***于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费17139.13元；
九、**于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费16068.49元；
十、穆云翔于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费9583.56元；
十一、宋沙沙于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费37084.93元；
十二、**于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费9994.52元；
十三、***于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费432849.32元；
十四、***于本判决发生法律效力之日起30日内支付南京上元机电有限公司房屋使用费17139.73元；
十五、驳回南京上元机电有限公司其他诉讼请求。
原审案件受理费14490元、财产保全费5000元、公告费560元，合计20050元，由上元机电公司负担2912元，由严伟杰负担9360元，由***负担1695元，由***负担105元，由***负担284元，由***负担446元，由***负担317元，由**负担284元，由穆云翔负担50元，由宋沙沙负担963元，由**负担50元，由***负担3314元，由***负担270元。二审案件受理费14490元、公告费600元，合计15090元，由上元机电公司负担3387元，由***负担2472元，由***负担105元，由***负担219元，由***负担358元，由***负担228元，由**负担201元，由穆云翔负担50元，由**负担50元，由***负担7792元，由***负担228元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十一月十日
书 记 员 冯 超
