中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司、贵州睿力房地产开发有限公司等债权转让合同纠纷执行异议执行裁定书

贵州省贵阳市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）黔01执异836号

案外人：李忠华，男，1959年12月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。

申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。

负责人:张旭东。

被执行人：贵州睿力房地产开发有限公司,住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城物业服务中心2楼。

法定代表人：陈建国,该公司执行董事兼总经理。

被执行人：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司,住所地贵州省铜仁市碧江区睿力新城特1号。

法定代表人:陈建国，该公司执行董事。

被执行人:**,男,1959年1月24日出生,汉族,住所地重庆市南岸区。

本院受理的中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融资产公司贵州分公司”）申请执行贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称“睿力房开公司”）、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、**不良债权转让合同纠纷一案，案外人李忠华向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人李忠华称，请求中止对位于贵州省贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城A组团1栋A组团1幢单元1层4号（建筑面积306.36平方米）、A组团1栋A组团1幢单元1层5号（建筑面积333.19平方米）房屋的执行。事实与理由：根据贵院（2021）黔01执恢99号之一公告，贵院拟对上述房屋启动评估、拍卖程序，异议人请求中止对执行标的的执行，理由为：1、睿力房开公司对赵荣与案外人李忠华负债2500万元。两人合伙共同投资睿力房开公司开发项目，投资本金500万元，约定投资利润为2000万元。2、执行标的以物抵债后，睿力房开公司与案外人之间系商品房买卖合同的法律关系。睿力房开公司无力支付赵荣与案外人投资本金及利润2500万元，以执行标的抵偿异议人债务，签订了书面合同，收取了相关款项（包含购房款及税费），办理了房屋交接，了结了双方的债权债务关系。2013年，赵荣要求睿力房开公司支付投资本金及利润2500万元，双方达成口头协议，以执行标的在内的5个门面抵偿债务。2013年6月21日，赵荣与案外人一起到睿力房开公司就抵债的执行标的签订《商品房买卖合同》，当日支付了100万元的购房尾款，睿力房开公司出具收据，并办理了交接手续。综上，由于睿力房开公司无力及时支付赵荣与案外人投资本金及利润2500万元，案外人被迫接受睿力房开公司以执行标的抵偿债务的方案。3、案外人对执行标的提出执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条，能够排除和阻却执行。在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。异议人在2013年6月23日与睿力房开签订《商品房买卖合同》。执行标的在2016年8月31日、2016年9月8日被查封。在人民法院查封前已合法占有该不动产。在《商品房买卖合同》签订当日即完成房屋交付，异议人合法占有至今，并已支付全部价款。综上，因案外人因对睿力房开公司享有到期债权，在签订《商品房买卖合同》后案外人与睿力房开公司以债务抵消方式支付了购房款。债务抵消后，案外人依据《商品房买卖合同》的约定支付了100万元购房尾款，并给付相关债权凭证（协议书、收条），即履行了合同约定的全部付款义务。睿力房开公司将执行标的交付给案外人，即清偿了案外人的债权。案外人与睿力房开公司之间的债权抵消行为符合法律规定，合法有效。4、非因买受人原因未办理过户登记。签订《商品房买卖合同》时，案外人即向睿力房开公司支付了办理产权手续的费用，但睿力房开公司并未依约办理，购房人不存在过错，其合法有效的不动产交易行为应得到法律保护。

案外人李忠华为证明其主张，向本院提交了以下材料：一、李忠华与睿力房开公司签订的《商品房买卖合同》（无合同编号、无落款时间）复印件一份，载明：李忠华向睿力房开公司购买该公司开发的位于贵州省贵阳市观山湖区侧睿力上城Ａ1，Ａ2，Ａ3栋1层4号房。房屋建筑面积为306.14平方米，套内面积为266.7平方米，房屋总价为9184200元，付款方式为一次性付款。二、李忠华与睿力房开公司签订的《商品房买卖合同》（无合同编号、无落款时间）复印件一份，载明：李忠华向睿力房开公司购买该公司开发的位于贵州省贵阳市观山湖区侧睿力上城Ａ1，Ａ2，Ａ3栋1层5号房。房屋建筑面积为332.96平方米，套内面积为290.06平方米，房屋总价为9988800元，付款方式为一次性付款。三、睿力房开公司出具专用收据复印件五张。

本院查明，本院依据已经发生法律效力的最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决，依法受理华融资产公司贵州分公司申请执行睿力房开公司、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、**金融不良债权转让合同纠纷一案，案号为（2018）黔01执1050号。在执行中，本院于2018年12月4日向贵阳市不动产登记中心送达了（2018）黔01执1050号执行裁定书、协助执行通知书依法查封了被执行人睿力房开公司名下位于贵阳市观山湖区团的房屋，查封期限为三年。本院于2019年10月25日作出（2018）黔01执1050号之二执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。之后，本院根据申请执行人的申请，对该案立案恢复执行，案号为（2021）黔01执恢99号。2021年9月1日，本院作出（2020）黔01执恢99号之一《公告》，拟对被执行人睿力房开公司名下的位于贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城（世纪警苑）Ｂ组团、Ｃ组团3栋3幢单元2层1号（建筑面积：1576.90平方米）、Ａ组团1栋Ａ组团1幢单元1层4号（建筑面积306.36平方米）、Ａ组团1栋Ａ组团1幢单元1层5号（建筑面积333.19平方米）房屋启动评估、拍卖程序。案外人李忠华遂向本院提出异议，请求如前所述。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人基于实体权利主张排除执行，同时符合上述四个要件的，应予支持。本案中，首先，案外人虽向本院提供了《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》未载明签订时间。其次，案外人所述案涉房屋系投资利润“以物抵债”，该抵债行为未经生效法律文书确认，不能证明案外人已支付案涉房屋的全部价款。综上，案外人所提异议请求不符合上述法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回李忠华的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　毛　丽

审 判 员　　朱小龙

审 判 员　　张世海

二〇二一年九月二十八日

法官助理　　李肇星

书 记 员　　石　嫘