某某、中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申1129号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）**，女，1967年6月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。

委托诉讼代理人：秦祥国、刘鑫，贵州恭信律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市南明区新华路102号。

委托诉讼代理人：杨波、潘艳，国浩律师（贵阳）事务所律师。

一审第三人:贵州睿力房地产开发有限公司。住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城物业服务中心二楼。

法定代表人：陈建国，该公司总经理。

一审第三人：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司。住所地贵州省铜仁市碧江区睿力新城特1号。

法定代表人：陈建国，该公司总经理。

诉讼代表人：贵州驰铭律师事务所和铜仁同致联合会计师事务所。系贵州睿力集团铜仁房地产有限公司管理人。

一审第三人：陈林，男，1959年1月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。

再审申请人**因与被申请人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融公司）及一审第三人贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称睿力房开公司）、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称睿力铜仁公司）、陈林申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2020）黔民终754号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。

**申请再审称，原审判决适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第六项的规定申请再审，请求：1.撤销贵州省高级人民法院（2020）黔民终754号民事判决，依法改判维持贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初1106号民事判决；2.本案诉讼费用由被申请人承担。事实及理由：一、一、二审判决均认定申请人**在人民法院2018年12月4日查封案涉房屋前已与睿力房开公司签订《商品房买卖合同》，并于2013年8月23日向睿力房开公司付清了全部房款，于人民法院查封案涉房屋前已合法占有案涉房屋，因睿力房开公司将案涉房屋办理抵押登记，申请人对未能办理过户登记不存在过错。因此，申请人作为一般买受人符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行和复议规定》）第二十八条规定的情形，无论案涉房屋的用途为商业用房还是住宅，或者申请人名下是否还有其他用于居住的房屋，均不影响申请人作为一般买受人依据该规定享有排除执行的民事权益。二、人民法院对执行异议既要审查买受人是否符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，同时又要审查是否符合第二十九条的规定，只要买受人符合上述其中一条规定的条件，人民法院就应当选择适用并予以排除执行。本案申请人作为一般买受人，符合上述司法解释第二十八条的规定。故二审判决适用法律错误，应予撤销。

本院经审查认为，本案为申请执行人执行异议之诉。再审审查重点为：**对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。

一、关于**对案涉房屋的权利是否优先于华融公司抵押权。《执行和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行的登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。该条规定是为保护作为消费者购房人的物权期待权。此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，应严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。这里的商品房消费者应当仅限于《执行和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，则应当适用《执行和复议规定》第二十七条的规定。

本案中，据原审查明，申请执行人华融公司于2013年9月2日受让招商银行贵阳有限公司贵阳分行对睿力房开公司的债权，与睿力房开公司签订了《抵押协议》，对案涉房屋办理了抵押登记，最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决亦确认华融公司对案涉房屋享有优先受偿权。另据二审查明，案涉房屋为商业用房，故**不符合上述商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权情形。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因案涉房屋未办理所有权过户登记，**对案涉房屋享有的权利系基于其与睿力房开公司签订的《商品房买卖合同》而享有房屋交付请求权，其本质为请求合同债务人履行合同义务的债权请求权，不能对抗华融公司对案涉房屋享有的抵押权。

二、关于**对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。《执行和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

1.关于**是否已经支付了全部购房款。据原审查明，**为证明其向肖XX支付购房款，提交了**丈夫彭X银行账户2013年10月21日转账支出3500000元、2014年5月13日支出1362500元。上述转账凭证未显示收款人账户名，且与**、睿力房开公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定房屋价款3158100元不符。**称超出部分为代另案中郑杏玉支付房款，但未提交证据证明。故**未能举示充分证据证明其支付了全部购房款，其关于已向睿力房开公司支付了全部购房款的主张不能成立。

2.关于**在人民法院查封之前是否合法占有案涉房屋。**提交了肖XX与民生银行签订的《房屋（场地）租赁协议》，该协议约定肖XX将睿力上城X区X层X号房屋出租给民生银行及肖XX分别向彭X、**的转账凭证、民生银行向**的转账凭证。经审查，该组证据金额、时间不能一一对应，且民生银行向**支付款项，**并未提交双方租赁合同，不能形成证据链。另**亦未提交其向睿力房开公司接房的相关手续、物业服务费交纳依据等占有使用房屋的相关证据，不足以证明其在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋。

综上，**主张其作为一般买受人符合上述司法解释第二十八条的规定，享有排除华融公司申请执行的民事权益的理由不成立，不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回**的再审申请。

审判长　　孙晓光

审判员　　肖宝英

审判员　　刘丽芳

二〇二一年三月三十一日

法官助理刘晴

书记员何玉瑩