某某、中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申1121号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）***，男，1966年1月16日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市南明区新华路102号。

委托诉讼代理人：杨波、潘艳，国浩律师（贵阳）事务所律师。

一审第三人:贵州睿力房地产开发有限公司。住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城物业服务中心二楼。

法定代表人：陈建国，该公司总经理。

一审第三人：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司。住所地贵州省铜仁市碧江区睿力新城特1号。

法定代表人：陈建国，该公司总经理。

诉讼代表人：贵州驰铭律师事务所和铜仁同致联合会计师事务所。系贵州睿力集团铜仁房地产有限公司管理人。

一审第三人：陈林，男，1959年1月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。

再审申请人***因与被申请人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融公司）及一审第三人贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称睿力房开公司）、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称睿力铜仁公司）、陈林申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2020）黔民终763号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。

***申请再审称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定申请再审，请求：1.撤销贵州高院（2020）黔民终763号民事判决，维持贵州省贵阳市中级人民法院(2019)黔01民初1098号民事判决。2.一审、二审诉讼费用由被申请人华融公司承担。事实及理由：一、二审判决认定申请人对案涉房屋享有的权利为普通债权系事实认定错误。***是案涉房屋买受人，享有优先权利。秦X已经全部支付了购房款，依据其与睿力房开公司所签订的《商品房买卖合同》，其享有要求睿力房开公司交付案涉房屋、办理产权证、支付违约办证的违约金等所有的合同权利。秦X将《商品房买卖合同》中的上述所有权利全部转让给***用于抵偿其所欠***的债务，并不是二手房交易。二、***是案涉房屋的真正买受人，二审判决认定***不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条所称房屋买受人，于法无据。三、***作为案涉房屋买受人，实际占有并使用该房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，依法享有排除强制执行的民事权益。

本院经审查认为，本案为申请执行人执行异议之诉。再审审查重点为：***对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。

关于***对案涉房屋的权利是否优先于华融公司抵押权。《执行和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行的登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。该条规定是为保护作为消费者购房人的物权期待权。此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，应严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。这里的商品房消费者应当仅限于《执行和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用《执行和复议规定》第二十七条的规定。

本案中，据原审查明，申请执行人华融公司于2013年9月2日受让招商银行贵阳有限公司贵阳分行对睿力房开公司的债权，与睿力房开公司签订了《抵押协议》，对案涉房屋办理了抵押登记，最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决亦确认华融公司对案涉房屋享有优先受偿权。另据二审查明，案涉房屋的用途为商业用房，故***不符合上述商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权情形。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因案涉房屋未办理所有权过户登记，***对案涉房屋享有的权利系基于其与睿力房开公司签订的《商品房买卖合同》而享有房屋交付请求权，其本质为请求合同债务人履行合同义务的债权请求权，该权利不能对抗华融公司的抵押权，其主张适用上述司法解释第二十八条的规定享有排除执行的民事权益的理由不能成立，不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回***的再审申请。

审判长　　孙晓光

审判员　　肖宝英

审判员　　刘丽芳

二〇二一年三月三十一日

法官助理刘晴

书记员何玉瑩