某某、中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申1130号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）***，男，1972年9月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。

委托诉讼代理人：秦祥国、刘鑫，贵州恭信律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市南明区新华路102号。

委托诉讼代理人：杨波、潘艳，国浩律师（贵阳）事务所律师。

一审第三人:贵州睿力房地产开发有限公司。住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城物业服务中心二楼。

法定代表人：陈建国，该公司总经理。

一审第三人：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司。住所地贵州省铜仁市碧江区睿力新城特1号。

法定代表人：陈建国，该公司总经理。

诉讼代表人：贵州驰铭律师事务所和铜仁同致联合会计师事务所。系贵州睿力集团铜仁房地产有限公司管理人。

一审第三人：陈林，男，1959年1月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。

再审申请人***因与被申请人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融公司）及一审第三人贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称睿力房开公司）、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称睿力铜仁公司）、陈林申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2020）黔民终750号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。

***申请再审称，原审判决适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第六项之规定申请再审，请求：1.撤销贵州省高级人民法院（2020）黔民终750号民事判决，维持贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初1102号民事判决；2.本案诉讼费用由被申请人承担。事实及理由：一、一、二审判决均认定申请人***在人民法院2018年12月4日查封案涉房屋前已与睿力房开公司签订了《商品房买卖合同》，付清了全部房款，且于人民法院查封前已合法占有案涉房屋。因睿力房开公司将案涉房屋办理抵押登记，申请人对未能办理过户登记不存在过错。因此，申请人作为一般买受人符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行和复议规定》）第二十八条规定的情形，无论案涉房屋的用途为商业用房还是住宅，或者申请人名下是否还有其他用于居住的房屋，均不影响申请人作为一般买受人依据该规定享有排除执行的民事权益。二、人民法院对执行异议既要审查买受人是否符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，同时又要审查是否符合第二十九条的规定，只要买受人符合上述其中一条规定的条件，人民法院就应当选择适用并予以排除执行。本案申请人作为一般买受人，符合上述司法解释第二十八条的规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。而二审判决以申请人名下还有其他用于居住的房屋就认定申请人不符合第二十九条的规定，忽视第二十八规定的保护条件。二审判决适用法律错误，应予撤销。

本院经审查认为，本案为申请执行人执行异议之诉，再审审查重点为：申请人***对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。

一、关于***对案涉房屋的权利是否优先于华融公司抵押权。《执行和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行的登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。该条规定是为保护作为消费者购房人的物权期待权。此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，应严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。这里的商品房消费者应当仅限于《执行和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用《执行和复议规定》第二十七条的规定。

二、关于***对案涉房屋是否享有商品房消费者的物权期待权。《执行和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。上述规定系基于居住利益优先保护的价值，故对商品房消费者的物权期待权优于抵押权予以保护，足以排除强制执行。本案中，据原审查明事实，除案涉房屋外，在贵阳市区***名下尚有三套房屋，其中两套房屋的登记用途均为住宅。不符合上述第二十九条第二项规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形。故二审判决认定***就案涉房屋申请排除强制执行不符合《执行和复议规定》第二十九条的规定并无不当。***依据其与睿力房开公司签订的《商品房买卖合同》，享有请求睿力房开公司交付案涉房屋的权利，该权利不能对抗华融公司的抵押权，其主张适用上述司法解释第二十八条的规定享有排除执行的民事权益的理由不能成立。

另，虽然***称其购买房屋是以睿力房开公司拖欠其工程款抵扣购房款，但未提供证据证明其主张，不享有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定的建筑工程承包人的工程价款优先受偿权。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回***的再审申请。

审判长　　孙晓光

审判员　　肖宝英

审判员　　刘丽芳

二〇二一年三月三十一日

法官助理刘晴

书记员何玉瑩