某某等与某某生活服务股份有限公司北京分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京03民终12002号

上诉人（原审被告）:***，男，1974年8月6日出生，汉族，户籍地北京市西城区。

被上诉人（原审原告）：**生活服务股份有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区南彩镇九王庄村村委会东南500米。

负责人：邵萌，总经理。

委托诉讼代理人：李忠进，北京格竹律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：**生活服务股份有限公司，住所地山东省济南市历下区经十路9777号**国奥城2号楼202室。

法定代表人：赵衍峰，董事长。

委托诉讼代理人：李忠进，北京格竹律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人**生活服务股份有限公司北京分公司（以下简称**北分公司）、**生活服务股份有限公司（以下简称**生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2022）京0113民初272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：（一）撤销一审顺义法院针对本案的所有判决；（二）判决**北分公司提交的前期物业服务合同复印件中约定提供物业服务位置的“月亮湾绿色家园一区、二区”，不同于顺义法院调取的***购买房屋《面积实测补差协议》中编号为“月亮湾绿色家园三区”××号楼的这一基本事实，人民法院应当驳回一审判决，重新审理；（三）判决**北分公司提交的“前期物业服务合同”中约定提供物业服务位置的“月亮湾绿色家园一区、二区”，不同于***和北京银座合智房地产开发有限公司（以下简称银座房地产公司）签署业主临时管理规约中约定提供物业服务的“顺义区××住宅楼”的这一基本事实，人民法院应当驳回一审判决，重新审理；（四）判决顺义法院未查清。涉诉房屋所在小区位于“月亮湾绿色家园一区、二区”，还是“月亮湾绿色家园三区”，还是“顺义区××住宅楼”，人民法院应当基于本案涉及房屋坐落位置不清楚这一基本事实，驳回一审判决，重新审理；（五）判决顺义法院违反法定程序及规定，始终未调取确定本案唯一法律关系的关键证据，即***与银座房地产公司签署的北京市商品房预售合同（合同编号××）的关键附件“一、前期物业服务合同”原件，人民法院应当基于**北分公司举证不能，驳回一审判决，重新审理；（六）判决顺义法院未查清**北分公司提交的“前期物业服务合同”复印件是否与***所购房屋“顺义区××住宅楼”有物业服务的法律关系，人民法院应当基于无法律关系事实驳回一审判决，重新审理；（七）判决顺义法院未查清**北分公司是否给***所购房屋“顺义区××住宅楼”提供了物业服务的客观事实，人民法院应当基于未提供物业服务事实驳回一审判决，重新审理；（八）判决顺义法院违反法定程序及规定，完全无视同时采信的两份合同证据矛盾且收费标准完全不同的事实，妄自裁决，人民法院应当驳回一审判决，重新审理审判决，重新审理；（九）判决**北分公司提交的所谓“前期物业服务合同”与本案***和银座房地产公司签署的“业主临时管理规约”不是同一个法律关系；（十）判决**北分公司在庭审前后，自行变更了被三中院驳回的本案相关房屋主体，且该诉讼标的房屋与***不存在物业服务合同关系和事实基础，一审不满足法定的立案条件及程序，不予立案：（十一）判决一审中认定事实的主要证据，存在缺乏证据、伪造、未调查收集等情形，人民法院应当再审；（十二）判决支持***在一审中提出的全部诉讼请求，进行重新审理；（十三）判决由**北分公司承担因一审、二审诉讼产生的所有费用。事实和理由：一审判决一直回避本案争议的焦点，即是否真实存在合法的物业服务合同这一基本事实，无视双方提交书面证据中反映的客观事实及两份合同证据中存在的巨大差异事实；而通过张冠李戴的方式将**北分公司单方面诉求信息，没有原则的杜撰并嫁接到***提供的业主临时管理规约中；一审整个审判过程从**北分公司立案、通知***举证、判决书送达方式等均没有依据适用法律公平公正的进行审理并给出清晰严谨的判决法律依据等。1.**北分公司提交的“前期物业服务合同”复印件中约定提供物业服务位置的“月亮湾绿色家园一区、二区”，不同于顺义法院调取的***购买房屋《面积实测补差协议》中编号为“月亮湾绿色家园三区”××号楼的这一基本事实，也不同于***和银座房地产公司签署“业主临时管理规约”中约定提供物业服务的“顺义区××住宅楼”的这一基本事实，人民法院应当驳回一审判决，重新审理。2.一审判决书中表明，“涉诉房屋所在小区的物业公司，为涉诉小区提供了物业服务”，但却没有明确，本案涉诉小区名称到底是什么，以及物业公司名称叫什么？请人民法院重新审理，并予以严谨的核查。3.顺义法院“违反法定程序及规定”，没有调取***与“银座房地产公司”签署本案最为关键的证据，即北京市商品房预售合同（合同编号××）的附件“一、前期物业服务合同”原件。无法表明**北分公司提交的前期物业服务合同复印件与***所购房屋“顺义区××住宅楼”有物业服务的法律关系；且因**北分公司一直拒绝出示该“一、前期物业服务合同”原件。为此人民法院应基于**北分公司举证不能，驳回一审判决，重新审理。**北分公司一审提交的前期物业合同是虚假伪造的。4.基于**北分公司在一审提供证据表明，其不仅未出示与***房屋具有唯一合法物业服务关系的“一、前期物业服务合同”原件，也没有为***购买小区提供物业服务的事实。一审判决记载的***住址和起诉状住址都不一样，且“月亮湾绿色家园”与本案业主的“蓝岸丽舍”两个小区物理空间完全不同、开发商及物业服务公司也完全不同。进一步表明起诉状中的房屋与本案业主不存在法律上的利害关系。5.顺义法院违反法定程序及规定，完全无视“同时采信的两份合同证据矛盾且收费标准完全不同的事实”妄自裁决。前期物业合同和临时管理规约存在多达11项根本性的不同，通过对上述合同核心条款及内容的逐一对比，足以证明此两个合同不具有同一性、明显不属于同一个法律关系；更无法证明**北分公司与***本身及“业主临时管理规约”有直接的利害关系及法律关系，**北分公司基于与其无关的“业主临时管理规约”起诉不符合立案条件。7.在一审法院判决书中，存在大量没有证据、出处、甚至是杜撰的虚假“事实”对影响本案判决结果的“基本事实”（当事人主体资格、案件性质、民事权利义务等）均没有审理清楚的前提下，却宣称要求***缴物业费“于法有据”，缺乏依据。8.在一审法院审判过程中，存在诸多适用法律不当及违反法定程序的问题，从而导致，实体及法定程序与案情事实不相适应。一审法院在在判决书发出后第15天时，才给***发送短信提醒，客观上没有充足的时间准备。对于反诉和追加第三人的申请未予准许也缺乏法律依据。庭审补充意见：涉案房屋是具有合法性的，***要求**北分公司、**生活公司出示本案唯一关键合同，预售房屋合同附件一的前期物业服务合同原件，来证明两合同之间关联性、合法性、真实性，如果**北分公司、**生活公司没有此合同，则说明**北分公司和前期物业公司没有关联，不应当向***收取物业费。

**北分公司、**生活公司辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求，请求二审法院驳回***的上诉请求，维持原判。

**北分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决***支付**北分公司2016年1月1日至2017年6月30日期间物业服务费14353.56元；2.判决***支付**北分公司2016年1月1日至2017年6月30日期间的违约金9604元；3.本案诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：***曾系北京市顺义区××室的业主，该房屋于2015年5月14日登记在***名下，于2017年7月4日登记至案外人名下，房屋建筑面积为267.59平方米。

**北分公司提交的证据如下：

一、《前期物业服务合同》，2009年4月，山东**物业服务有限公司北京分公司（2021年3月26日名称变更为**北分公司）与银座房地产公司签署《前期物业服务合同》，约定：本物业项目蓝岸丽舍，建筑面积187636平方米，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅5.8元/平方米/月，别墅6.8元/平方米/月；业主办理入住手续时预付半年的物业费用，此后按半年交纳。

二、《临时管理规约》，拟证明物业费收取标准、收取方式及违约金的计算标准。《临时管理规约》约定：本物业管理区域内物业名称蓝岸丽舍，建筑面积187636平方米；本物业区域内的业主应当按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用；本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照本规约的约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务，本物业服务费用收费标准为人民币2.98元/建筑平方米/月……在支付了首次物业服务费后，物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前交纳下个季度的物业服务费（按自然年计算）……如果业主在任何应付款项到期后的十五日内尚未支付该款项，物业管理企业有权就延迟付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的每日万分之五计算（业主并应赔偿物业管理企业为此催付行为付出的额外各项费用），物业管理企业可根据情况对该违约业主提起民事诉讼。

三、《现金收款单》、主体名称变更材料及物业费、违约金计算表。**北分公司称***已经交纳了截至2016年1月1日之前的物业费，自2016年1月1日起***未再交纳物业费。**北分公司主张因***欠缴物业费，其于2020年4月11日向***邮寄了《催费通知单》，**北分公司提交《邮件交接单》《催费通知单》予以佐证，《邮件交接单》显示的收件人为***，电话××，显示的邮寄地址为北京市顺义区××室。***的具体意见为：1.不认可《前期物业服务合同》，称没有银座房地产公司的公章，也没有招标记录，且其中约定的物业费是5.9-6.8元/月，与***和开发商所签合同约定的标准不一致，应属于是无效的合同。2.***认可《临时管理规约》的真实性，承诺书也是其本人签的，《临时管理规约》约定的物业费标准是2.98元/月，与《前期物业服务合同》不一致，两个合同的主要条款存在明显矛盾，《临时管理规约》即使约定物业服务方是**生活公司，与***也不存在合同关系。***认为其与任何公司都不存在物业合同关系。且根据《临时管理规约》第30、35、37条等，***认为**生活公司和开发商应给与其赔偿。3.***不认可缴费记录，认为是公司内部的，称其2016年以前确实交过物业费。***称其没有收到催缴函，***认可邮寄单上的电话是其本人的，称因为房子漏水没有住，且**北分公司2018年前没有任何主张物业费的记录。***不认可**北分公司的计算方式，称主体变更材料能证明**北分公司立案时是无效的公章。

***提交了《预售合同》、延期交房通知书、照片、微信截图等证据。《预售合同》载明：合同编号为××，买受人为***，项目名称为蓝岸丽舍，房屋坐落顺义区××号××302；物业服务机构名称为山东**物业服务有限公司，建设工程规划许可证编号为2010规（顺）建字0129号；2012年6月24日。***称《预售合同》是银座房地产公司与其签订，故应追加开发商为**生活公司，且根据相应的保修条款，涉案房屋一直漏水，还在保修期内，可以免费维修，但一直没有修好，故更应追加开发商。***认为外墙维修是物业的责任，出现问题，物业公司应消除隐患，且漏水严重，给其造成了损失。**北分公司称其公司收费标准2.98元没有超过5.8元，住宅质量保证书、延期交房通知书与本案无关，关于报修情况，其公司已经向开发商报告，保修期内由开发商负责，与其公司无关，***所述的财产损失，***邻居已与***达成协议，给予了赔偿。**北分公司不认可照片及微信截图。

对原***提交的证据，**生活公司均同**北分公司意见。

***向一审法院提交了追加第三人申请书及民事反诉状，申请追加**生活公司、银座房地产公司、**健康产业发展股份有限公司（原山东**置业有限公司）为本案第三人。庭审中，一审法院向***告知其反诉申请不符合反诉的形式，一审法院不予准许。对其在本案物业服务合同纠纷中追加第三人的申请，一审法院准许其追加**生活公司，其追加银座房地产公司及**健康产业发展股份有限公司没有事实及法律依据，一审法院不予准许。***表示坚持追加**生活公司、坚持提起反诉。

另，一审法院调取了涉诉房屋的《面积实测补差协议》，载明：出卖人北京银座合智房地产开发有限公司，买受人***；双方共同签署编号为××的商品房买卖合同及补充协议，***自愿购买的顺义区××302商品房，现房屋编号为顺义区××302；2015年1月2日。

一审法院认为，综合双方当庭陈述及提交的证据，一审法院认定**北分公司系涉诉房屋所在小区的物业公司，为涉诉小区提供了物业服务，***作为该服务的受益人应当按照约定及时履行交纳物业费的义务，现**北分公司要求***支付2016年1月1日至2017年6月30日期间物业费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，一审法院按照2.98元/平方米/月的标准，核算具体金额。***所述**北分公司未提供正常物业服务等问题，证据并不充分，一审法院不予采信。对于***辩称其与**北分公司不存在物业服务合同关系、诉讼时效已过、**北分公司及**生活公司伪造物业服务合同欺诈业主的意见，不予采纳。对于相关财产损失，***可另行解决。

关于违约金，根据双方提交的证据及一审法院查明情况，***并非恶意拖欠物业费，故对于**北分公司要求***支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。

需要指出的是，物业管理企业与业主系管理、服务与被管理、被服务的关系，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应以一时的状态来判断物业管理企业是否完成物业服务，而物业管理企业在为业主提供物业管理、服务的过程中，应依法积极主动履行自身职责与义务，对业主提出的合理意见予以采纳，全面提高物业管理、服务水平，从而使物业管理企业与业主之间形成良性互动关系，共同营造良好的小区环境、秩序。同时，小区的业主也应及时按约交纳物业费，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业服务公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、***给付**生活服务股份有限公司北京分公司2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费共计14353.53元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回**生活服务股份有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，***提交证据如下：证据一、追加第三人申请书，证明一审法院在明显缺失确定本案合同关系是否真实存在且合法有效的关键证据的情况下，作出错误的判决。**北分公司、**生活公司从始至终没有提供过本案唯一关键合同，预售房屋合同附件一的前期物业服务合同原件。证据二、**北分公司一审起诉状，证明1.**北分公司都不知道***的住址，如何为***提供物业服务。2.**北分公司主张签署的前述前期物业合同原件***从没有见过，业主临时管理规约也没有相应的证据证明。**北分公司的主张都是自相矛盾的。证据三、房地产权登记信息，证明**北分公司的主张都是自相矛盾的。证据四、前期物业服务合同复印件，证明**北分公司没有提供合同原件，**北分公司也没有提交过证明其真实性、合法性、关联性的证据；最后一页签订日期也是空白的，没有公章、没骑缝章、没有时间、没有授权签署人，为单方签署的无效合同；第29.3.31条写明本合同与临时管理规约必须是一致的，并作为商品房预售合同的附件，授权人签字并加盖公章后生效。证据五、一审判决书，证明***的住址载明错误，且前后记载都不一致。在证据记载部分以及基本事实也是自相矛盾的。证据六、投诉司法系统回执，证明一审判决时间是2022年7月4日，但是***收到判决信息的时间是2022年7月19日，影响了***准备上诉材料的时间，一审明显有个人倾向性的裁决。证据七、是出售会所的照片，证明如**北分公司能提供前述前期物业服务合同原件，则证明**北分公司严重侵害全体业主的合法财产权益。证据八、百度截图，证明**北分公司不是绿色家园的提供物业服务的公司。**北分公司、**生活公司发表质证意见称，证据一到证据八都不是新证据。质证意见同一审质证意见。

本院经审查认为，***提交的证据一系本案申请追加第三人的申请书、证据二为一审起诉状、证据五系本案一审判决书，并不属于新的证据；证据三、四一审期间也已经提交，亦不属于二审新的证据。对于相关证据本院将予以综合认定。

就***提出的追加第三人申请，系仍要求追加银座房地产公司、山东**置业有限公司为第三人。本院经审查认为就其追加申请一审法院已经予以驳回，且该追加申请确缺乏事实和法律依据，本院亦不予准许。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

***上诉认为其所购房屋为“顺义区××住宅楼”，该位置与前期物业服务合同、《面积实测补差协议》均不一致，一审法院对于提供物业服务的公司和小区并未查清；一审法院并未调取“一、前期物业服务合同”原件，**北分公司提交的前期物业合同复印件是虚假的；**北分公司起诉状地址写的都不对。对此本院认为，就***的房屋坐落，***并未提交不动产登记证书予以证明，而根据***的房屋预售合同记载，房屋坐落为顺义区××302，而根据《面积实测补差协议》记载，该房屋的编号为顺义区××302。而根据前期物业合同、临时管理规约的内容，**北分公司系该小区的物业服务公司，故**北分公司起诉要求三区××302的物业费，诉讼主体并无不当。***虽主张物业公司提交的前期物业服务合同系伪造的，但该合同上有顺义区住房与城乡建设委员会的政府信息公开专用章，***也未提交相反证据，故本院对其该项上诉理由不予采信。

***上诉还认为顺义法院违反法定程序及规定，前期物业合同和临时管理规约存在多达11项根本性的不同，两个合同不具有同一性、明显不属于同一个法律关系，**北分公司基于与其无关的“业主临时管理规约”起诉不符合立案条件；一审法院判决存在大量没有证据、出处、甚至是杜撰的虚假“事实”（当事人主体资格、案件性质、民事权利义务等）；一审法院在在判决书发出后第15天时，才给***发送短信提醒，客观上没有充足的时间准备；对于反诉和追加第三人的申请未予准许也缺乏法律依据。对此本院认为，就前期物业合同和临时管理规约存在的不同问题，首先两份文件均记载**北分公司为涉案小区的物业服务公司，均与**北分公司具有约束力和关联性，其次，一审法院已经按照临时管理规约约定的2.98元/平方米/月的标准计算物业费，并未按照前期物业合同5.8元或者6.8元的标准计算物业费，适用了有利于业主一方的标准，***的该项上诉理由缺乏依据，本院不予采信。***主张一审认定事实存在虚假、杜撰，但并未提交充分证据予以证明，本院认为一审法院对于案件主要事实的认定并无不当。就追加第三人的问题本院前文已经论述，不再赘述。就反诉是否受理的问题，其部分反诉请求系要求基于合同诈骗赔偿其各项损失和违约责任，与本案并非同一法律关系，一审法院不予准许其反诉并无不当，***亦未提交其他一审程序存在严重违反法定程序的情形，故本院对其该项上诉理由不予采信。

综上所述，***的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费159元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　茵

审 判 员　　张　阳

审 判 员　　陈文文

二〇二二年十一月二十二日

法官助理　　沈　力

书 记 员　　陈佳琪