江苏警星消防设备有限公司与南京创棋莱家居有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

文书内容

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏01民终1648号

上诉人（原审原告）：江苏警星消防设备有限公司，住所地南京市北京西路8号1幢6层。

法定代表人：戴祥，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨涛，北京市隆安（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：汪芳，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：南京创棋莱家居有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道和燕路408号晓庄国际广场1幢521室。

法定代表人：王银花，该公司总经理。

委托诉讼代理人：施永芳，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。

上诉人江苏警星消防设备有限公司（以下简称警星公司）因与被上诉人南京创棋莱家居有限公司（以下简称创棋莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初5041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。

警星公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。1、一审法院错误的认定上诉人与被上诉人协商一致解除房屋租赁合同。首先，微信聊天记录只是部分内容，双方就房租是否退回问题有过沟通，微信聊天记录并不能完整体现双方的沟通情况。其次，该聊天记录内容只是双方沟通被上诉人已经支付但未使用部分的租金是否退回的过程，并没有就房屋租赁合同的解除问题达成一致。2、被上诉人2019年8月22日向上诉人送达了一份解除房屋租赁合同的函，称因环评无法办理，要求于2019年8月31日单方面解除合同。上诉人认为，如按照一审法院认定的双方于2019年6月27日，上诉人与被上诉人通过微信协商一致同意提前解除租赁合同的话，被上诉人就不会在8月22日再次发函要求解除合同并明确合同解除日期，如此多此一举的行为不符合常理和交易习惯，此函恰恰说明双方就合同解除一事并未达成一致。3、按照合同约定，被上诉人不支付或者不按照约定支付租金达30日的，上诉人有权单方解除合同。合同约定每年的第二笔租金交纳的时间为8月5日前，被上诉人应当在合同约定的时间内履行支付房租的义务。因此，上诉人认为合同的解除时间为9月6日。4、针对被上诉人提出的在其搬离厂房的15天左右时间上诉人并未阻拦并安排人员进行交接的情况，首先上诉人认为无权留置属于被上诉人的财产，其次，被上诉人要求搬走的理由是环评不达标，环保局要求其搬离。上诉人作为出租方来说，并不想对抗环保局，因此并未阻挠被上诉人搬离，但是不代表或者等同于上诉人同意解除合同，更不代表不追究创棋莱公司的违约责任。5、就算庭审中双方就合同是否解除达成了一致，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”而《合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。可以看出，该指导意见肯定了违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，且不因合同解除而失效。因此被上诉人应该承担违约责任。6、被上诉人提前解除合同已经造成根本违约，应当承担相应的违约责任。7、鉴于与被上诉人签订的是10年的长期租约，上诉人将房屋出租给被上诉人时支付了2万余元中介费用，另给予了40天的免租期，并且应被上诉人的要求，实际花费20余万元用于改造屋顶。被上诉人单方面违约搬走后，所涉房屋空置了半个月，而且也给了新租户一个月的免租期。因此双方约定违约金仅为年租金的20%，符合交易习惯和惯例。综合以上所述，一审判决认定事实错误，忽略证明案件事实的关键证据，导致一审判决明显错误，上诉人根据民事诉讼法相关规定，提起上诉。请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误，维护上诉人的合法权益。

创棋莱公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。首先，被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定，履行各自义务。被上诉人按照合同约定支付2018年3月6日（计租期开始）至2019年9月5日一年半的租金，并添置机器设备、办公用品及员工宿舍用品，诚心经营。2019年6月因企业规模较小无法办理环评，导致不能继续生产经营，实属迫不得已，被上诉人因此自身损失很大。6月份开始向上诉人法定代表人戴祥提出解除合同的意思表示，退还剩余租金，后在多次面谈及微信沟通中，最终达成一致意见：双方同意提前解除合同，被上诉人可继续使用房屋至已缴纳的租金期满。2019年8月15日被上诉人开始搬家，过程持续有15天左右，上诉人均予以配合，被上诉人告知戴祥结清了水电等所有费用，并与8月31日搬迁完毕，将房屋钥匙交还戴祥指定的上诉人公司员工刘军，完成全部交接手续。以上事实，符合《房屋租赁合同》第六条双方解除合同的情形6.1“经甲乙双方协商一致，可以解除合同”的约定。《房屋租赁合同》第七条关于违约责任的四条约定均是针对第六条6.2、6.3款情形，故上诉人认为双方即使协商一致解除了合同，也可以继续行使违约金条款，该观点在本案中没有合同依据，双方协商一致解除合同，违约金条款也应随之消灭。双方签订的《房屋租赁合同》并没有约定发生第6条6.1情形，上诉人依然可以依据合同第七条中的7.3、7.4款主张20%的违约金。上诉人观点没有事实及法律依据。其次，上诉人一审期间没有提供证据证明其不能同意被上诉人提前解除租赁合同提前搬离，也没有提供证据证明上诉人以任何某种方式在2019年8月5日之前向被上诉人多次催要过2019年9月6日至2020连3月5日的房租。被上诉人与上诉人协商一致解除房屋租赁合同，并在约定期限内，在租金期限未到期时搬离并完成所有交接手续，被上诉人当然不需要再支付租金，故被上诉人不存在未按期支付租金的行为，上诉人依据合同7.3、7.4款主张违约金无事实及法律依据。另上诉人在原审2019年12月17日调解笔录第2页第9行陈述“被告8月30日搬走后空闲了半个月，9月15日租给了新的租客”与2019年10月29日法庭审理笔录第4页第9行审判长问“你租赁给被告的房屋，有无另行出租给他人？”第10行上诉人回答“我们自己使用”相互矛盾。事实上，前后陈述矛盾的目的就是掩盖其早在6月份被上诉人提出解除租赁合同的意思表示之后，上诉人已经找到了新的租客的事实，其并没有任何实际损失。故上诉人上诉意见上诉状第四点观点不成立。综上所述，被上诉人不存在违约行为，当然不必承担违约责任，而上诉人的行为有违诚实信用原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

警星公司向一审法院起诉请求：1、判令创棋莱公司支付违约金112000元（以年租金56万元为基数，按照年租金的20%计算）；2、被告承担诉讼费。

一审法院认定事实：2018年1月9日，警星公司作为出租方，创棋莱公司作为承租方签订房屋租赁合同，约定警星公司将位于南京市溧水区柘塘镇柘塘工业集中区柘宁东路313号2幢的房屋出租给创棋莱公司，租金为56万元/年，租赁期限自2018年2月6日至2028年2月5日止。计租期从2018年3月6日开始。合同第三条第五款约定，自签订租赁合同时全年租金分两次支付。每年2月5日前和8月5日前支付租金，超过规定日期，按实际超出天数以月租金的5%交纳违约金。采用先付后租的方式。合同第六条第一款约定，经双方协商一致，可以解除该合同。第七条第四款约定，警星公司未按约定时间交付房屋或者创棋莱公司不按约定支付租金但未达到解除合同的条件，以及创棋莱公司未按约定时间返还房屋，应按年租金20%支付违约金。双方签订合同后，创棋莱公司向警星公司交纳一年半（自2018年2月6日至2019年9月5日止）的租金84万元，并置办机器设备、办公用品及员工宿舍用品。2019年6月，创棋莱公司因环评未通过，无法继续经营，故向警星公司提出提前解除合同并退还剩余租金。2019年6月27日，双方通过微信协商，一致同意提前解除租赁合同，创棋莱公司继续使用房屋至已交纳的租金期满（2019年9月5日）。后创棋莱公司于2019年8月陆续搬离，于2019年8月31日搬迁完毕，并将房屋钥匙交还警星公司员工刘军，完成交接手续。

以上事实，由《房屋租赁合同》、微信聊天记录、当事人陈述等证据予以证明。

一审法院认为，警星公司与创棋莱公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定，履行各自义务。创棋莱公司依照合同约定，与警星公司协商一致解除房屋租赁合同，并在约定期限内搬离完成交接手续，因此创棋莱公司不存在未按期支付租金的违约行为，故警星公司以此为由提出要求创棋莱公司支付违约金112000元的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：驳回江苏警星消防设备有限公司的诉讼请求。一审案件受理费已减半收取1270元，由江苏警星消防设备有限公司负担。

上诉人警星公司对一审查明事实中“2019年6月27日，原、被告通过微信协商，一致同意提前解除租赁合同”存在异议，认为被上诉人应当在2019年8月5日缴纳下一期租金，但其并未缴纳，根据合同约定，逾期支付租金超过30日，上诉人即可解除合同，故合同解除时间是2019年9月6日；被上诉人则认为合同解除时间是2019年8月31日。一审表述与合同签订双方的意思表示及客观事实均不相符。被上诉人创棋莱公司对一审查明的事实无异议，认为被上诉人在2019年6月27日与上诉人法定代表人戴祥通过微信达成了一致意见，使用房屋至剩余的租金用完，不再退租金。被上诉人从2019年8月15日开始搬离，直到8月31日办理了全部的交接手续，所以被上诉人认为合同解除的时间是2019年8月31日。而被上诉人租金缴纳至2019年9月5日，所以上诉人在租金缴纳的未到期的期限内搬离，并不构成违约。上诉人在2019年8月5日之前，也未以任何形式向被上诉人催要、或者表示过被上诉人需要缴纳下半年的租金。对于一审查明事实中各方当事人无争议的部分，本院予以确认。

本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供以下证据：1、南京市税务局通用机打发票两张，以证明其与中介机构苏州铭顺网络信息技术有限公司南京分公司因涉争房屋居间费用问题形成诉讼，2019年底南京市江宁区人民法院作出（2018）苏0115民初19360号民事调解书，由警星公司于2019年2月1日前支付苏州铭顺网络信息技术有限公司南京分公司居间服务费23333元，警星公司已履行了该调解书，向中介公司缴纳了中介费用。2、2019年6月10日上诉人法定代表人戴祥和被上诉人法定代表人王银花的微信聊天记录，以证明双方之间的协商过程。上诉人对该证据1的真实性无异议，但认为不能达到证明目的；对证据2认为聊天记录不完整，但也可证明2019年6月10日之前上诉人的意见是不同意解除，但是通过双方后期持续协商，6月27日已达成了第二种意见，即不退租金，把剩余的租金用完即可，2019年8月30日戴祥专门派公司员工刘军与被上诉人完成了所有的交接手续。所以证据2可证明双方经过一段时间的磋商，最终结在6月27日达成了提前解除合同的一致意见。本院对上述证据的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。

二审中，警星公司陈述，上诉人在合同中给予被上诉人40天的免租期，并为配合被上诉人使用房屋，支付将近20万元对涉案房屋进行了改造，但因该改造行为并非正规厂家完成，故对此不能提交证据证明。根据警星公司提交的聊天记录，2019年6月10日戴祥在微信中表述：“我和袁总说了这事，他不同意退房租。几个原因：1、当时和你们约定是租10年，所以我们花了20几万拆原来的屋顶；2、因为签订合同，当时是免了2个月房租的；3、上次房产中介和我们打官司，我们又赔了2万多了。4、根据当时合同约定，你们解除合同，应该付我们赔偿金，基本和房租差不多了。你可以自己看看合同。”6月27日，戴祥在微信中表述：“结果就是如果能给你再弄个两个月，就是上次我们见面聊的，可能第二种方案。就把你这个房租用完拉倒，省的到时候大家也扯来扯去的。这样也比较好一点。”后创棋莱公司向戴祥支付全部电费并在微信中表明电费已经付清。戴祥于2019年8月30日在微信中陈述：“我看你们车间基本搬完了，宿舍31号之前能搬完吧……星期六我们刘军在厂里，他和你们办个交接。”

以上事实，有微信记录、本院询问笔录等在案佐证。

本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。警星公司与创棋莱公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定，履行各自义务。上诉人警星公司认为涉争房屋租赁合同并非双方协商一致解除，而是因被上诉人逾期不支付租金、上诉人行使约定解除权解除；被上诉人应承担相应违约责任。对此本院认为，双方当事人聊天记录可证明双方于2019年6月就解除合同进行持续磋商，并就迁出时间、租金退还等具体事项交换意见。根据聊天记录具体内容，上诉人最初不同意退还房租，理由为其存在相应损失，被上诉人还应就解除合同应支付赔偿金；后上诉人于2019年6月27日表示“就把你这个房租用完拉倒，省的到时候大家也扯来扯去的。这样也比较好一点”，应视为双方已就合同解除达成一致意见，以被上诉人在已付租金的期限内继续使用房屋、上诉人不退还租金的方式对合同解除的后果进行了概括处理。在该日之后、交接之前，上诉人未向被上诉人主张赔偿，双方亦于2019年8月30日办理了交接手续。在此情况下，应视为双方对于解除合同及合同解除后果均达成一致意见并完成相应处理，一审法院认定双方协商解除合同、被上诉人无需承担违约责任，并无不当。上诉人认为合同解除原因系被上诉人逾期不支付租金，但该观点与反映双方协商、交接过程的聊天记录并不相符，上诉人也未能举证证明其曾催要租金，故上诉人这一理由，不能成立。

综上，警星公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2540元，由江苏警星消防设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　殷源源

二〇二〇年六月二十四日

书记员　　朱亚芳