某某与某某、浙江西屋电梯股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

浙江省绍兴市柯桥区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0603民初7214号

原告：**，男，1974年2月22日出生，汉族，住湖北省蕲春县。

委托诉讼代理人：刘启，北京浩天信和(银川)律师事务所律师。

被告：***，男，1974年4月9日出生，汉族，住陕西省西安市临潼区。

被告：浙江西屋电梯股份有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区湖塘街道宾舍村，组织机构代码75706314-2。

诉讼代表人：马洪明。

委托诉讼代理人：俞惠南、黄锦萍，浙江越光律师事务所律师。

被告：宁夏景程房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县朔方南街(原家畜医院)，公司工商注册号640122200005138，

法定代表人：燕翚。

原告**与被告***、浙江西屋电梯股份有限公司（以下简称西屋公司）、宁夏景程房地产开发有限公司（以下简称景程公司）房屋买卖合同纠纷一案，宁夏回族自治区贺兰县人民法院于2020年5月21日立案受理。该院以浙江省绍兴市中级人民法院于2015年8月12日作出(2015)浙绍破(预)字第19号民事裁定书，裁定受理被告西屋公司的破产清算申请，且经浙江省高级人民法院批复同意，将被告西屋公司破产清算一案移交本院审理为由，认为本案应由受理破产申请的人民法院即本院审理，遂裁定将本案移送至本院审理。本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人刘启，被告***，被告西屋公司的委托诉讼代理人黄锦萍到庭参加诉讼。被告景程公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除**与***于2014年4月14日签订的《购房协议书》；2.请求判令***、西屋公司共同向**返还购房款24.5万元；3.请求判令***、西屋公司向**赔偿已付购房款利息（自2015年8月1日以24.5万元为基数按年利率6%计算至全部购房款付清止）；4.请求判令***、西屋公司向**支付违约金35000元；5.请求判令***、西屋公司、景程公司共同向**赔偿房屋装修损失113300元；6.请求判令***、西屋公司、景程公司共同向**承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，支付金额为24.5万元；7.本案受理费由诸被告负担。事实和理由：2011年8月10日，景程公司与西屋公司签订一份《西屋电梯合同书》，约定西屋公司为景程公司提供客梯和扶梯，景程公司以位于贺兰县××期××＃××室房屋作价362793元抵顶给西屋公司作电梯款。

2014年4月14日，西屋公司委托***与**签订一份《购房协议书》，约定***将西屋公司抵顶的贺兰县××期××＃××室房屋出售给**，房屋总价35万元，并约定了违约责任。2014年4月14日，**将首付款11万元支付给***，***、西屋公司指示景程公司向**交付了案涉房屋，**收房后进行了装修，花费装修款113300元。装修后**一直在案涉房屋内居住，并向***累计支付房款24.5万元。2018年9月，案外人范江龙将**起诉至贺兰县人民法院，要求返还案涉房屋，拆除全部装修、恢复原状、赔偿租金损失。贺兰县人民法院审理后作出（2018）宁0122民初5068号民事判决，确定**在该判决生效后一个月内将位于贺兰县××期××＃××室房屋返还给范江龙并恢复房屋原状；驳回范江龙其他诉讼请求。该判决宣判后，范江龙不服，上诉至银川市中级人民法院，银川市中级人民法院作出（2018）宁01民终4478号民事判决，驳回上诉，维持原判决持。

上述两份民事判决书查明事实，范江龙、景程公司于2011年11月3日签订一份《银川市商品房买卖合同》，约定景程公司将案涉房屋以386298元出售给范江龙，于2011年12月30日前交付房屋。2018年7月17日，范江龙办理了案涉房屋的不动产权证书。另，景程公司与西屋公司2011年8月12日签订《西屋电梯合同书》，其中约定景程公司以案涉房屋以总价362793元抵顶给西屋公司支付货款，***在该合同上以西屋公司经办人名义签名。由此可知，景程公司明知案涉房屋已约定抵顶给西屋公司，但该公司隐瞒真相于2011年11月3日与范江龙签订房屋买卖合同。***在签订《购房协议书》后，景程公司隐瞒房屋已经出售给第三人的事实，将涉案房屋交付给**装修使用，导致**房款、装修、资金等损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，西屋公司、***、景程公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的情况，仍然收取**24.5万元房款，并将涉案房屋交付给**使用，导致**被房屋所有权人范江龙起诉，给**造成购房款、房屋装修损失、资金利息、恢复原状等各种损失且无法取得涉案房屋的所有权。**作为买受人有权解除合同，有权追究违约方的责任，有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

综上，**为维护自己合法权益向法院呈讼。

被告***辩称，***作为西屋公司的经办人与景程公司签订《买卖合同》，实为西屋公司代销电梯并负责安装，在为景程公司安装电梯时，因景程公司不能全额付款，由景程公司将案涉房屋抵顶给***。2014年4月，***将抵顶的案涉房屋卖给**，当时**尚欠购房尾款10多万元，经口头商定由**直接支付给景程公司，并由景程公司协助办理房屋过户手续。此后，***不再过问房屋买卖事宜。综上，请求法院依法处理。

被告西屋公司辩称，2015年8月，法院裁定受理西屋公司的破产清算申请。经破产管理人了解的情况，西屋公司并不了解**与***之间的房屋买卖关系，西屋公司也没有收到过**的购房款项，故西屋公司与**之间不存在房屋买卖合同关系，西屋公司也无需向**承担本案民事责任。

被告景程公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2011年8月，买方景程公司与卖方西屋公司签订一份《买卖合同》，约定买卖标的物为扶梯2台、客梯2台，总价62万元，买方在合同签订之后起三日内向卖方支付221200元，其余货款由买方开发的案涉房屋即位于贺兰县××期××＃××室房屋（总价362793元）抵顶给卖方；卖方于2012年4月5日客梯进场安装调试、验收合格后，买方为卖方完善案涉房屋房屋手续，其余尾款扣除保证金后于2012年6月30日前结清，质保金31000元于验收合格之日起两年质保期满之日三日内一次性退还给买方等。***作为卖方经办人在上述合同上签字。

2011年11月3日，案外人范江龙与景程公司签订一份《银川市商品房买卖合同》，约定景程公司将案涉房屋以386298元出售给范江龙，于2011年12月30日前交付房屋。2011年11月4日，案涉房屋备案登记至范江龙名下。

2014年4月14日，甲方卖房方***与乙方买房方**签订一份《购房协议书》，约定甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买案涉房屋；甲方所售房屋总金额为350000元，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房屋；签订协议完毕乙方向甲方支付110000元，2014年4月30日之前乙方向甲方支付60000元，2014年5月30日之前乙方向甲方支付50000元，剩余款项双方协商付清；甲方逾期交房的违约责任，如甲方未按本合同规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金；甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任等。

上述合同签订后，***向**交付案涉房屋。2014年4月18日，**与装修公司签订一份装修合同，约定**将案涉房屋交付装修，总价为113300元。嗣后，装修公司开具两份收据，载明收到**交付的装修款113300元。

2015年7月30日，***向**出具一份收条，载明收到**交付的案涉房屋购房款24.5万元。

2015年8月12日，绍兴市中级人民法院作出(2015)浙绍破(预)字第19号民事裁定书，裁定受理被告西屋公司的破产清算申请。经浙江省高级人民法院批复同意，上述破产清算一案移交本院审理。

2016年11月，***与景程公司签订一份协议，该协议相关内容载明***系挂靠电梯公司经营，实际由***安装施工电梯，***同意拆除两部安装不合格的直梯；关于景程公司抵顶给***的案涉房屋的约定，双方同意解除，并由***自行清出该房屋的住户。

2018年7月，范江龙取得案涉房屋的不动产权证。2018年8月14日，范江龙为与**返还原物纠纷一案诉至宁夏回族自治区贺兰县人民法院，范江龙的诉讼请求为：1、判令**返还侵占的案涉房屋；2、判令**拆除对上述房屋的全部装修装饰，恢复房屋原状；3、判令**赔偿2012年1月至今该房屋租金损失47400元。该院经审理于2018年9月作出（2018）宁0122民初5068号民事判决书，判决确定：一、**将案涉房屋返还给范江龙并恢复房屋原状；二、驳回范江龙的其他诉讼请求。该判决已生效。

本院认为，**与***于2014年4月14日签订《购房协议书》的事实清楚，可以认定，该合同约定***将案涉房屋即位于贺兰县××期××＃××室房屋出卖给**，虽***在合同签订时未取得案涉房屋的产权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应属有效。

根据我国合同法第六十条的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的合同义务，并享有合同权利。事实表明，在《购房协议书》签订之前，案涉房屋已由景程公司出卖给案外人范江龙，嗣后已由范江龙取得物权登记，表明出卖人***无法履行其合同债务即将案涉房屋的物权转移登记给买受人**，直接致使**签订购房协议的目的不能实现。根据我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现***的行为显然已构成根本违约，**要求法院判决解除其与***签订的《购房协议书》符合上述第（四）项规定，故**要求法院判决解除合同的诉求，本院予以支持。

对合同解除后**要求返还已付购房款及其利息诉求如何处理的问题。本院认为，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，**在合同解除后要求***返还已经支付的购房款24.5万元，符合法律规定，本院予以支持。**同时主张要求支付上述款项自2015年8月1日起至款清日止的利息损失，系其合理损失范围，本院予以支持，但其主张年利率为6%缺乏依据。根据相关规定，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，本院确定***应以应返还购房款为基数，支付自2015年8月1日起至款清日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。

针对**要求支付违约金35000元的诉求，经审查，**的该项诉求基于《购房协议书》中关于甲方即***逾期交房的违约责任，即如果***未按本合同规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为***不履行本合同，**有权解除合同，由***承担此次交易中双方的全部交易税费，并向**支付房价10%的违约金。事实表明，**未就***逾期交房违约事实提供充分证据加以证明，根据举证规则，应由**承担由此产生的不利后果，本院据此对该项诉求不予支持。

针对**要求赔偿案涉房屋装修损失113300元的诉求，本院认为，根据查明的事实，**曾于2014年起占有使用案涉房屋并进行装修，但由于范江龙提出返还原物之诉，导致**目前丧失对案涉房屋的占有，进而导致**的装修投入损失系不争的事实，本院结合我国合同法第九十七的规定，综合考虑**的装修投入、使用年限摊薄以及本案实际情况，酌情确定由***赔偿该项损失79310元（113300元×70%）。

针对**要求赔偿已付购房款一倍金额的诉求，经审查，**的该项诉求基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定。本院认为，该司法解释第八条、第九条相关条文规定，如商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；如出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上述规定适用房地产开发企业一房二卖或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人等情形，而不适用**与***订立二手房买卖合同即《购房协议书》的情形，故该项诉求缺乏事实依据，本院据此不予支持。

综上所述，本院对**诉求的合理部分依法予以支持。**违反合同相对性原则向《购房协议书》外的当事人即西屋公司、景程公司主张权利，缺乏法律依据，本院不予支持。景程公司未到庭应诉，不影响本院根据查明的事实作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、解除原告**与被告***于2014年4月14日签订的《购房协议书》；

二、被告***应返还原告**购房款24.5万元，并以24.5万元为基数，支付自2015年8月1日起至该款实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行发布的同期贷款利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，上述款项，均限于本判决生效后十日内付清，利随本清；

三、被告***应赔偿原告**房屋装修损失79310元，限于本判决生效后十日内付清；

四、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10904元，减半收取计5452元，由原告**负担1910元，被告***负担3542元，当事人应负担的受理费限于本判决生效之日起十日内向本院交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

。

审判员　　任高翔

二〇二〇年十月二十日

书记员　　陈鑫星

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。