东南电梯股份有限公司、大理苍海高尔夫度假村有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

文书内容

云南省大理市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云2901民初4222号

原告：东南电梯股份有限公司，住所地吴江经济开发区交通北路6588号。

统一社会信用代码：913205007036595655。

法定代表人：秦健聪，职务董事长。

委托诉讼代理人：周瓒，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：杨朝圆，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。

被告：大理苍海高尔夫度假村有限公司，住所地云南省大理市银桥镇三塔北路苍海高尔夫度假村。

统一社会信用代码：91532900734326712Q。

法定代表人：王义红，职务董事长。

委托诉讼代理人：李涛，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：段晓霞，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。

原告东南电梯股份有限公司（以下简称东南电梯公司）与被告大理苍海高尔夫度假村有限公司（以下简称苍海高尔夫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东南电梯公司的委托诉讼代理人周瓒、杨朝圆，被告苍海高尔夫公司的委托诉讼代理人李涛、段晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告东南电梯公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告签订的《委托建房协议》；2．判令被告支付原告已付购房款1,200,000元、原告已付工程款损失204,360元、资金占用利息918,602.8元（资金占用利息以1,200,000元及204,360元之和1,404,360元为基数，自2008年6月9日起分段按中国人民银行同期贷款利率或贷款市场报价利率暂计算至2020年6月9日止，并继续计算至实际给付之日）；3．判令被告支付原告违约金421,308元（依协议约定为总价款的30%，1,404,360元×30%=421,308元）；4．判令被告支付原告房屋差价损失暂定2,000,000元（具体以鉴定或评估结果为准）；以上暂合计4,744,270.80元。5．判令诉讼费用、鉴定或评估费用由被告承担。事实和理由：东南电梯公司与被告苍海高尔夫公司于2008年6月9日签订的《委托建房协议》约定被告向原告提供占地面积666.6平方米的别墅使用土地，原告委托被告建别墅及办理房屋产权证明、土地使用证等事宜；原告按照1,200,000元/亩（包括土地使用费）向被告支付费用；协议还对双方的权利、义务、违约责任进行了约定。协议签订后，原告按约履行了义务，已支付购房款1,200,000元、工程款204,360元，但被告始终未能依约交付合法房屋，且被告所建建筑物于2020年6月15日最终因被告建设用地供地手续一直未完善，未办理建设用地规划、环境评估、建设工程施工许可、预售许可证手续的原因被政府强制拆除。原告认为《委托建房协议》已无履行的可能。在建筑物被拆除后，使原告经济损失扩大，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院判如所请。

被告苍海高尔夫公司辩称：原、被告之间的《委托建房协议》名为委托建房协议，实为商品房买卖合同，被告虽已交清土地出让款项和契税，但是一直未取得土地使用权证，其土地使用权不得转让。根据《合同法》第52条第五项规定违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。关于原告诉讼请求中主张的违约金、购房款利息、以及房屋差价损失依法不应支付，违约金没有法律依据。关于差价损失的主张，由于双方在建立合同关系时均存在故意规避相应风险、规避客观存在的各种证照未办理的情形，因此对原告提出的差价损失没有事实及法律依据，原告的请求不应得到支持。综上所述，被告请求人民法院依法查明案件事实，依法驳回原告相关的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1．被告提交的土地款支付明细及付款凭证、2002年3月22日《批复》，均不能证实被告已就案涉房屋用地及建设取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等审批手续，本院不予采信；2．被告提交的《国有土地使用证》，不属案涉房屋所属土地权证，与本案无关，本院不予采信；3．被告提交的《建设工程施工合同》与本案有关，本院予以采信。

经本院审理查明：被告（甲方）与原告【乙方，签订合同时名称为苏州东南电梯（集团）有限公司，2010年7月27日名称变更为东南电梯股份有限公司】于2008年签订《委托建房协议》，就委托建房事宜进行了约定。双方约定：1．甲方应于签订协议之日向乙方提供符合房屋建造要求的土地，该土地位于大理苍海高尔夫球场内，面积666.6㎡，具体位置及四至界限以双方确认的宗地图为准；2．乙方委托甲方完成房屋建造、产权办理等事项，乙方应于签订协议10日内支付甲方委托费1,200,000元，该费用包括土地使用费、受托管理费以及除房屋建造成本以外的其他费用，规划费用、契税由乙方承担；3．甲方应于签订协议时向乙方提供大理苍海高尔夫别墅项目土地使用权证或使用土地的批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件供乙方核对；4．乙方所建房屋应符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，设计、施工图还应经甲方确认符合大理苍海高尔夫别墅总体规划；5．乙方应于2008年9月30日前通知甲方开始建房施工，建设标准、建筑造价及支付方式由双方于建房施工前另行协商确定；6．甲方应在经乙方认可的建设工期内（不超过8个月）完成房屋建造，并将之纳入大理苍海高尔夫别墅项目统一完成工程质量、规划、消防、人防等相关验收工作，验收合格后交付给乙方，同时向乙方提供住宅质量保证书及住宅使用说明书；7．甲方应于房屋竣工验收后一年内为乙方办理并交付房屋所有权证及土地使用权证，乙方应予以配合并提供办证所需资料，办证所需费用由乙方承担，如因办证需签订《商品房购销合同》，则乙方无需再向甲方支付购房款等费用；8．如一方违约造成对方损失，则应予以赔偿并承担总价款30%的违约金。2008年6月9日，原告支付给被告100,000元；2008年6月19日，原告支付给被告1,100,000元；2008年12月4日，原告支付给被告204,360元。2008年10月31日，原告为发包方，被告、大理市第十一建筑工程公司第三工程处为承包方签订《建设工程施工合同》（该合同承包方抬头名称虽为大理市第十一建筑工程公司，实际签章为被告、大理市第十一建筑工程公司第三工程处），约定原告将大理苍海高尔夫别墅区B户型（全地下室）住宅工程以包工包料的方式发包给承包方，合同对房屋户型、图纸、造价、建设工期、工程质量等权利义务进行了约定。后案涉房屋完成了土建，但未向原告交付。2019年12月13日，大理市自然资源局向苍海高尔夫公司作出大市自然资（旅）罚字（2019）第02号《行政处罚决定书》，认定苍海高尔夫公司在未依法取得国有土地使用权的土地上违法建设建筑物55幢，违法建设的建筑物占地面积10463.14㎡、建筑面积24054.88㎡，已形成非法占用土地，决定责令苍海高尔夫公司停止违法行为、恢复土地原状，并没收苍海高尔夫公司非法占用土地建设的55幢建筑物及其他附属设施。2019年12月18日，苍海高尔夫公司将前述55幢建筑物移交给大理市自然资源局，原告的房屋系该55幢建筑物之一，2020年6月，该房屋被拆除。

关于原、被告之间法律关系的性质问题。本院认为，原、被告之间应属商品房买卖合同关系，理由在于：其一，从主体来看，被告属房地产开发企业，符合商品房买卖合同中一方当事人为房地产开发企业的主体特征；其二，从当事人约定的权利义务内容来看，原告支付土地使用费及房屋建设费给被告，被告提供土地以及土地使用权、规划审批等证件、手续，并负责房屋建设、验收、交付，为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，双方签订的名义上是委托代建合同，实质上却是商品房买卖合同，本质上是将房地产开发企业开发建设房屋予以销售并转移房屋所有权于买受人的商品房买卖行为拆分为房地产开发企业提供土地、办理规划审批、建设房屋、办理产权登记等多个行为而冠之以委托之名，将买受人支付的购房款冠之以土地使用费、房屋建设成本、受托管理费之名；其三，从当事人真实意思表示来看，双方对契税的承担、住宅质量保证书及住宅使用说明书的提供均进行了约定，而《中华人民共和国契税暂行条例》规定的契税纳税范围为转移土地、房屋权属，依据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定，住宅质量保证书及住宅使用说明书的提供适用于房地产开发企业出售商品住宅，可见双方的真实意思系商品房买卖，否则无必要就契税以及住宅质量保证书、住宅使用说明书进行约定，而且被告为原告出具的收款发票上明确载明款项性质为购房款。

关于原、被告之间商品房买卖合同法律关系的效力问题。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原、被告之间的商品房买卖合同关系成立时，房屋尚未建设，故双方之间属商品房预售，但被告未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等审批手续，断无取得商品房预售许可证明的可能，该商品房预售合同法律关系应属无效。原告诉请解除双方的《委托建房协议》以及支付违约金的请求，本院不予支持。合同无效后，被告应将原告支付的购房款予以返还，并支付原告相应的利息，利率本院酌情确定按6%/年计算。

关于原告主张被告应按房屋现在市场价赔偿损失的问题。本院认为，案涉房屋已被人民政府确认属违法建筑并进行了没收、拆除，无论是原告还是被告，自始均不可能合法取得该违法建筑的权益，故原告请求被告按市场价予以赔偿，本院不予支持。同样基于案涉房屋属违法建筑且已被拆除的事实，本院对原告提出的房屋市场价值评估申请不予同意。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，判决如下：

一、被告大理苍海高尔夫度假村有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告东南电梯股份有限公司购房款1,404,360元，以及至购房款实际返还之日止按年利率6%计算的利息（其中100,000元的利息自2008年6月10日起算，1,100,000元的利息自2008年6月20日起算，204,360元的利息自2008年12月5日起算）。

二、驳回原告东南电梯股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费44,954元，由原告东南电梯股份有限公司负担21,317元，被告大理苍海高尔夫度假村有限公司负担23,637元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。

审　判　长　　董　琼

人民陪审员　　殷凡凡

人民陪审员　　赵七茹

二〇二一年八月二日

书记员李晓松