某某提县刀郎城市投资发展有限责任公司与某某·吾某某、喀什三冠房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）新31民终549号

上诉人（原审被告）：**提县刀郎城市投资发展有限责任公司，住所地：新疆喀什地区**提县建设中路001号楼1单元131号。

法定代表人：余银华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：汤治国，新疆刀郎律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***·吾**，男，1960年8月7日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区岳普湖县。

委托诉讼代理人：阿不拉江·吐逊（系被上诉人的表兄弟），男，1968年8月12日出生，维吾尔族，地址：新疆维吾尔自治区岳普湖县。

被上诉人（一审被告）：喀什三冠房地产开发有限公司，住所地：新疆喀什地区岳普湖县泰岳工业园区。

法定代表人：侯永昌，该公司总经理。

被上诉人（一审被告）：喀什三冠房地产开发有限公司**提县分公司，住所地：新疆喀什地区**提县刀郎幼儿园对面。

负责人：吕良，该公司经理。

上诉人**提县刀郎城市投资发展有限责任公司（以下简称**提县城投公司）因与被上诉人***·吾**、喀什三冠房地产开发有限公司（以下简称喀什三冠公司）、喀什三冠房地产开发有限公司**提县分公司（以下简称喀什三冠**提公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区**提县人民法院（2020）新3127民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并征询各方当事人同意后不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

**提县刀郎城市投资发展有限责任公司上诉请求：1．请求二审法院撤销（2020）新3127民初132号民事判第四项，改判**提县刀郎城市投资发展有限责任公司对喀什三冠房地产开发有限责任公司的付款义务不承担连带清偿责任；2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致错误判决。1．被上诉人向喀什三冠房地产开发有限公司（以下简称三冠房地产公司）缴纳的77万元购房款并未实际转入**提县卡龙情中央广场项目中。2010年被上诉人***·吾**向三冠房地产公司支付了77万元购房款，用于购买岳普湖县艾吾再力库木路与兴岳中路之间的房屋。通过法庭调查，该款项并未转至三冠房地产公司开发的**提县卡龙情中央广场项目。一审法院认为***·吾**向三冠房地产公司预交的77万元购房款早已转入**提卡龙情中央广场项目，没有事实依据，更无证据予以证明。一审法院主观臆断，导致认定事实错误，从而出现错误判决。一审法院疏于调查，没有对***·吾**预交的77万元购房款是否已经转入**提县卡龙情中央广场项目的情况下，想当然认为该款项早已经转入**提县卡龙情中央广场项目中，事实认定错误，导致错误判决。2．被上诉人***·吾**与三冠房地产公司**提县分公司事后补签《房屋认购诚意书》，存在伪造证据的嫌疑。2010年***浯**向三冠房地产公司预交了77万元购房款购买三冠房地产公司在岳普湖县开发的房屋，后该房屋所在的项目烂尾。2012年9月，三冠房地产公司在**提县卡龙情中央广场项目出现资金链断裂、工程搁置的情况下，处于失联状态。然而，在2013年4月三冠房地产公司**提县分公司与***·吾**补签了《房屋认购诚意书》，且该诚意书与**提卡龙情中央广场项目的购买合同明显不一致，以上证据能够说明三冠房地产公司**提县分公司与***·吾**非法串通，恶意伪造购房诚意书证据，将不良资产转嫁至上诉人。鉴于以上事实，人民法院更应当充分调查查明***·吾**77万元购房款的去向。3．根据合同相对性原则，购房款及利息应当由三冠房地产公司承担。在没有法律明文规定的情况下，不应当突破合同相对性原则，不应当判决将购房款和利息让上诉人承担。二、一审法院的错误判决，将造成国有资产的严重流失，严重损害国家利益上诉人系国有独资公司，在三冠房地产公司开发的卡龙情中央广场项目烂尾、处于失联的状况下，上诉人为维护社会稳定、人民利益对**提县卡龙情中央广场项目出资继续开发建设，清偿了三冠房地产公司卡龙情中央广场项目的工程款、积极处理了卡龙情中央广场项目的历史遗留问题。然而被上诉人串通一气，将不良资产转嫁于上诉人，企图利用国有资产转移投资风险。一审法院在未查明被上诉人***·吾**77万元的购房款去向的情况下，错误判决由上诉人承担连带清偿责任，一审法院的错误判决将导致国有资产的严重流失，严重损害国家利益，故请二审法院予以高度重视。三、一审法院认为上诉人“选择性履行”“有违诚实信用”的认识是错误的。上诉人接手三冠房地产公司的烂尾资产后，对**提县卡龙情中央广场项目留有的债务进行了积极处理，而本案中***·吾**的购房款由于是购买岳普湖房屋的购房款，且该款项并未转至**提县卡龙情中央广场项目中，故上诉人没有义务向***·吾**交房或者退款，一审法院在没有厘清法律、事实的基础上，认为上诉人选择性履行、有违诚信原则的说法是严重错误的。综上，一审法院认定事实错误，判决错误，其错误判决将导致国有资产流失，严重损害国家利益，基于以上原因，请求二审法院依法调查审理，予以改判。

***·吾**辩称，1、**提县人民法院(2020)3127民初132号民事判决是以事实为依据，以法律为准绳而做出的公正判决，本判决并不存在“认定事实有误”之问题，答辩人驳回上诉人的上诉主张，请求维持原审法院的判决。2.答辩人曾经于2013年4月30日与喀什三冠房地产开发有限责任公司**提县分公司就柏油路边两层楼房1楼4、5、6号商铺买卖事宜签订过合同，合同约定三间商铺合计面积为224平米、价格每平米5500计1,232,000元，答辩人交付了首付款775,000元，答辩人手中持有证据。3.在答辩人就775,000元及其利息共计1,143,874.17元提起诉讼后，在受理阶段进行调解时，经过**提县人民法院立案庭负责人及院长调解，人家曾经承诺将卡龙情广场122平米商铺交付给答辩人，但又要求法院作出调解或判决。这也可以作为一个证据。4.喀什三冠房地产开发有限责任公司曾经在岳普湖县购买37亩土地，在建造商铺之前向43人预收商铺款，在给预付款客户退还预付款时，被查明答辩人所付770,000元已被转移到**提县，此后，岳普湖县人民政府才作出了(2014)8号红头文件，通知答辩人向**提县索要欠款。这份政府文件也可作为一个证据。5.上诉人提出“***·吾**的770,000元未曾被转移到**提县卡龙情商贸区”是没有任何事实根据的。虽然答辩人在岳普湖县将商铺购买款交付给了喀什三冠房地产开发有限责任公司，可是，三冠房地产开发公司将商铺建在**提县，主体工程完工时，三冠公司当时负责人说“我们在岳普湖县建造建筑物没有建成，我们可以从**提县卡龙情广场商铺中给你交付商铺，我们已经把你的钱转移到了**提县卡龙情广场”，与答辩人签订了商铺交付协议，加盖了喀什三冠房地产开发有限责任公司**提县分公司的用章，并开具了收据。这足以证明答辩人的钱被转移到**提县用在了**提县卡龙情广场建筑物修建工程。

6.**提县刀郎城市投资开发公司人员在将三冠公司半途甩掉的工程接过来之后，给答辩人打电话问“你曾经交付过770,000元，你要商铺呢，还是要回你的钱呢？如果你要商铺，再交钱”，于是，答辩人于2015年7月17日又向上诉人交付了5000元。这可以证明答辩人为诉讼标的中位于**提县的商铺交付了钱款。7.**提县刀郎城市投资开发公司人员曾经将44名商铺认购人花名册发放到答辩人手中，其中明文记载着答辩人的770,000元，这也是证据之一。8.上诉人接过被半途甩掉的工程之后，大幅提高价格进行了出售。由于该公司是三冠公司所甩掉的工程接手公司，应当对预付款交付人承担责任。**提县44名预付款交付人员名单中包括了答辩人，对于其中其他人的预付款，该公司已经做了退还或者交付了商铺。可是，将该交付给答辩人的商铺卖给了他人，却没有将钱款退还给答辩人，也没有交付别的商铺。**提县人民法院在查明上述事实的基础上，以事实为依据，以法律为准绳作出了公正判决。9.商铺建好后，上诉人擅自制定价格进行了出售，但没有给答辩人交付商铺，因此，答辩人向县人民政府县长反映了此情况，县长让我向人民法院提起民事诉讼。法院对本案案情进行了详细调查，本着公平公正的原则作出了正确处理。上诉人要求撤销原审判决第四条是没有任何事实根据和法律依据的，因为，上诉人将三冠公司甩掉的工程接过来，自主进行了出售。鉴于上述情况，请求中院维持原审判决，判令上诉人尽快支付原审判决中指定的上述770,000元、其利息274,380.94元、上诉人所收取的5000元、其利息1,231.83元，共计1,050,612.75元。请求驳回上诉人无事实根据的上诉请求，判令上诉人承担一审二审诉讼费。

喀什三冠公司、喀什三冠**提公司未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见。

***·吾**向一审法院提出诉讼请求，1.依法解除原被告签订的《房屋认购协议书》；2.判决被告向原告退还购买商铺预交款775,000元；3.判决被告向原告支付利息368,874.17元，预付款本息合计1,143,874.17元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年山东省青岛三冠投资集团有限公司与**提县人民政府招商局签订了《“卡龙情中央广场”开发项目合同》，并设立被告喀什三冠**提公司来负责开发商铺。2013年4月30日，原告与被告喀什三冠**提公司签订房屋认购诚意书，认购卡龙情中央广场4栋一层4-5-6号商铺，建筑面积为224平方，每平方米价格5500元，房屋总价为1,232,000元（壹佰贰拾叁万贰仟）。按协议书约定原告已向喀什三冠公司预交了770,000元（柒拾柒万元）。约定2014年9月，喀什三冠**提公司在工程尚未竣工，未交付使用之前，卷款撤离**提。后在**提县有关单位的交涉下，由**提县城投公司来继续开发。2015年7月17日，原告又向**提县城投公司交付了5000元，目前卡龙情中央广场合作开发项目工程已经竣工并且已开始交付使用，但**提县城投公司因房价暴涨，便产生违约意向，通过电话以及委托中介转达等方式，表示拒绝出售卡龙情中央广场4栋1层4-5-6号商铺给原告，也未退还预交款，请求法院依法支持原告诉讼请求。

一审法院认定事实：2010年期间，喀什三冠公司在岳普湖县艾吾再力库木路与兴岳中路之间开发岳普湖县凯旋商业广场，并在该工地上设立售房部，与购房人员签订认购意向书并收取预付款。原告***·吾**向喀什三冠公司交购房款770,000元，后喀什三冠公司因各种原因无法开发岳普湖县凯旋商业广场项目，后来到**提县，并于2011年6月16日与**提县人民政府招商局签订了《商业综合体开发建设框架协议》，2011年8月10日双方又签订《卡龙情中央广场开发项目合同》，由喀什三冠公司负责开发卡龙情中央广场项目。2011年11月3日，**提县招商局和喀什三冠公司又签订了《补充协议》。2012年1月10日，喀什三冠公司与**提县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2013年4月30日，原告与被告喀什三冠**提公司重新签订《房屋认购诚意书》，由原告认购卡龙情中央广场4栋一层4-5-6号商铺，建筑面积为224平方米，每平方米价格5500元，房屋总价为1,232,000元（壹佰贰拾叁万贰仟）。因原告之前已向喀什三冠公司预交了770,000元（柒拾柒万元），2013年4月30日被告喀什三冠公司重新出具一份收据，载明“今收到***·吾**770,000元，交来岳普湖转**提县”。2013年9月份，喀什三冠公司因经营不善撤离**提县，并始终处于失联状态。2013年9月3日、2013年9月20日，**提县人民政府招商局在喀什日报社登报刊登与喀什三冠公司解除《卡龙情中央广场开发项目合同》《补充协议》。

2015年3月20日，**提县政府招商局与**提县城投公司签订《商业综合体开发建设框架协议》，2015年3月30日，**提县人民政府招商局与**提县城投公司签订《刀郎创业广场开发项目合同》。2015年4月20日，双方签订《补充协议》，由此将原卡龙情开发项目交由**提县城投公司开发。2015年7月17日，**提县城投公司收到原告5000元排号费，并出具一份收据，收据载明“今收到***·吾**创业工厂排号费5000元，150平米，上面由**提县城投公司盖章”。后由**提县城投公司将卡龙情中央广场合作开发项目工程已经竣工，并且已开始交付使用，被告**提县城投公司拒绝向原告***·吾**交付商铺，也未退还预交款。

在喀什三冠公司开发卡龙情项目期间，已有部分购房者与喀什三冠公司签订购房合同，预交购房款。被告**提县城投公司承接该项目后，与该部分购房者的纠纷已妥善处理，有些已退还了购房款。

一审法院认为，本案争议焦点为：一、是否解除原告与被告喀什三冠**提公司签订的认购诚意书；二、喀什三冠公司、喀什三冠**提公司、**提县城投公司是否承担退还预付款的民事责任；三、原告要求的利息如何认定。关于争议焦点一，是否解除认购诚意书的问题。原告***·吾**原就岳普湖凯旋商业广场商铺向喀什三冠公司预交77万元房款，后喀什三冠公司未能在岳普湖成功开发项目，转而到**提县开发卡龙情中央广场项目。后喀什三冠**提公司和原告***·吾**重新签订购房协议，终止了双方在岳普湖的购房合同关系，代之以卡龙情中央广场4幢1层4-5-6号商铺购房协议，双方协商将原告预交的岳普湖凯旋商业广场购房款转作卡龙情商铺购房款。上述协议不违反法律规定，法院予以认定该合同的效力。但是喀什三冠公司及其**提公司未履行合同义务，中途撤离项目，原告解除合同的诉讼请求成立，法院予以支持。关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和当事人过错，由双方当事人承担返还财产、赔偿损失等民事责任。喀什三冠**提公司与原告签订购房合同，因其违约而导致合同解除，其应向原告返还预付款。喀什三冠公司是喀什三冠**提公司的总公司，喀什三冠**提公司以其财产不足以清偿债务的部分，由喀什三冠公司承担补充责任。至于**提县城投公司，其主张原告预付的是岳普湖项目的购房款，故其不承担返还责任。据已查明的事实，岳普湖项目未能成功开发，原告预付款77万元，早已转作卡龙情项目购房款，故**提县城投公司的该辩解意见理由不能成立。在喀什三冠公司撤离**提后，**提县城投公司承接了该开发项目，实际接收了包括已建成的地上物等一系列财产，并在此基础上开发和对外销售不动产。根据民法权利义务对等原则，其不能只接收财产，而不承担相应债务。原告已向涉案工程项目预付购房款，宜应由项目承接方**提县城投公司予以偿还。对于喀什三冠公司留有的债务，除本案之外，**提县城投公司并未持拒绝态度，而是以偿付工程欠款，退还部分购房者房款的方式予以履行。**提县城投公司对于同样是交纳了商铺预付款的购房者，大部分退还了购房款，予以妥善处理，却单就本案原告既不同意交房、也不同意退款，其选择性的履行行为，无正当理由，有违诚实信用原则。从**提县城投公司承接工程项目后支付工程欠款、退房款的行为来看，对外表达了自愿承担喀什三冠公司相关债务的意思表示。鉴于喀什三冠公司无法取得联系，亦未与**提县城投公司形成有关合意，**提县城投公司前述行为宜认定为加入债务的单方意思表示，该债务加入的行为自作出后即具有法律效力，其应对喀什三冠公司原有债务付清偿义务。而且，**提县城投公司已向原告收取5000元费用，表达了与原告继续履行债权债务的意思表示。综上各项理由所述，**提县城投公司对喀什三冠公司退还预付款的债务构成债务加入，与喀什三冠公司承担连带责任。关于争议焦点三，原告主张利息属于其预付款的孳息，依法应予支持。但其主张的计算标准过高，参照2015年10月24日人民银行公布的上年以上期贷款基准利率予以支持为年息4.9％，按照起诉标准770,000元的2013年4月30日至2020年6月30日的利息274,380.94元予以认定，5000元的2015年7月17日至2020年6月30日的利息1,231.81元予以支持。综上所述，原告主张解除合同及退还预付款本息的诉讼请求部分成立，法院予以部分支持，其他部分证据不足，法院不予支持。本案经审委会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告***·吾**与被告喀什三冠房地产开发有限公司**提县分公司签订的房屋认购诚意书；二、被告喀什三冠房地产开发有限公司**提县分公司在其管理的财产范围内，于判决生效后十日内向原告***·吾**退还预付款770,000元及利息274,380.94元（以770,000元为基数，以年息4.9％，自2013年4月30日计算至2020年6月30日止）。三、对于喀什三冠房地产开发有限公司**提县分公司以其财产不能清偿的部分，由被告喀什三冠房地产开发有限公司承担付款责任；四、被告**提县刀郎城市投资发展有限责任公司对判决第三项确定的被告喀什三冠房地产开发有限公司的付款义务承担连带清偿责任；五、被告**提县刀郎城市投资发展有限责任公司于判决生效后十日内向原告***·吾**退还5000元及利息1,231.81元（以5000元为基数，以年息4.9％，自2015年7月17日计算至2020年6月30日止）；六、驳回原告***·吾**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,094.87元（原告已预交），由原告***·吾**负担839.36元，由被告喀什三冠房地产开发有限公司、喀什三冠房地产开发有限公司**提县分公司、**提县刀郎城市投资发展有限责任公司负担14,255.51元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：

上诉人**提县刀郎城市投资发展有限责任公司未提交新证据。

被上诉人***·吾**提交一份证据，凯旋广场三冠房产房屋意向款一览表一份（复印件），时间：一审法院判决出来之后2021年2月份左右调取的，来源：岳普湖县城建局的房管所办公室调取的（核对人努尔斯曼）；证明：我方向三冠公司支付的房款已经转入到**提县卡龙情中央广场项目。

**提县城投公司质证称，对于该份证据暂时无法核实，请求法庭予以核实。该份证据应该是岳普湖县房管所为了统计三冠公司收取岳普湖县购房款的一个统计表，对***·吾**77万元购房款的去向只是进行了统计，是否转到**提县房管所对此具体情况应该是不清楚的；如果该77万元转至到**提县应当有相关的转账记录，理由是，岳普湖县的项目开发商为三冠总公司，而**提县卡龙情项目的开发商为三冠**提县分公司，三冠总公司收取***77万元房款，要转至**提县卡龙情项目开发商三冠分公司，必然会有一个转账记录，而不能光凭一份收条证明自己的主张。

本院认证认为、该证据是复印件、上诉人不予认可。但是该证据与上诉人一审庭审中认可的***·吾**与喀什三冠公司以及喀什三冠**提分公司签订的合同（该合同上备注“岳普湖转**提”）以及岳普湖县人民政府【2014】8号文件显示、喀什三冠公司收取***·吾**的770,000元已转至**提县的证据相互印证。故本院对该证据予以采信。

本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，依据双方当事人的陈述及证据，本案的争议焦点为：***·吾**向喀什三冠公司在岳普湖县的项目缴纳的77万元购房款是否转入了**提县卡龙情中央广场项目；

本案中，被上诉人***·吾**原就岳普湖凯旋商业广场商铺向喀什三冠公司预交77万元房款，后喀什三冠公司未能在岳普湖成功开发项目，转而到**提县开发卡龙情中央广场项目。后喀什三冠**提分公司和被上诉人***·吾**重新签订购房协议，终止了双方在岳普湖的购房合同关系，代之以**提县卡龙情中央广场4幢1层4-5-6号商铺购房协议，双方协商将***·吾**预交的岳普湖凯旋商业广场购房款转作**提县卡龙情商铺购房款、并签订了“房屋认购诚意书”。但是喀什三冠公司及其**提公司未履行合同义务，中途撤离项目后，2015年**提县城投公司承接了该开发项目，实际接收了包括已建成的地上物等一系列财产，并在此基础上开发和对外销售不动产。对于**提县城投公司“***·吾**向喀什三冠公司缴纳的77万元购房款并未实际转入**提县卡龙情中央广场项目”的上诉请求，虽然被上诉人在岳普湖县将商铺购买款交付了喀什三冠房地产开发有限责任公司，可是，三冠房地产公司将商铺建在**提县。主体工程完工时，与被上诉人签订了商铺交付协议，加盖了喀什三冠房地产开发有限公司**提县分公司的公章，开具了收据并注明“岳普湖转**提”。这足以证明***·吾**的77万元购房款被转移到**提县用在了**提县卡龙情广场建筑物修建工程。并且2015年7月17日**提县城投公司已向***·吾**收取5000元排号费，表达了与被上诉人继续履行债权债务的意思表示。而且上诉人**提县城投公司2015年承接喀什三冠公司、三冠**提县分公司被半途甩掉的工程时、对三冠公司的遗留问题解决方面，并未持拒绝态度，而是以偿付工程欠款，退还部分购房者房款的行为来看，对外表达了自愿承担喀什三冠公司相关债务的意思表示。于是一审法院根据以上事实，判决**提县城投公司对喀什三冠公司退还预付款的债务构成债务加入，与喀什三冠公司承担连带责任并无不当。**提县城投公司在接受上述项目资产后，应当及时对相应的资产、账册材料、款项等进行清理和核对，在当事人对投入款项有争议的情况下，应当提交相应的证据。但上诉人不但不清理账目、还向***·吾**收取5000元排号费，用以确定与***·吾**的合同应如何履行。而且上诉人在一、二审中也未提供证明、被上诉人***·吾**的77万元购房款并未实际转入**提县卡龙情中央广场项目中的证据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人**提县城投公司二审未能对其主张提供任何证据加以证明。故对上诉人的上诉请求，本院亦不予支持。

综上所述，**提县刀郎城市投资发展有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14,199.42元，由**提县刀郎城市投资发展有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　阿布力　孜　·祖农

审　　判　　员　　　吴　　　炳　　　坤

审　　判　　员　　　热依汗古丽·阿布拉

二 〇 二 一 年 五 月 二 十 三 日

书　　记　　员　　　吐尔孙艾　·买买提