**、***等建设工程合同纠纷、其他案由执行异议执行裁定书

绥中县人民法院 执 行 裁 定 书 (2023)辽1421执异172号 异议人（案外人）：**，女，1985年3月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。 异议人（案外人）：***，女，1970年12月28日出生，汉族，住北京市大兴区旧宫镇旧桥路25号院东亚五环国际7-1908。 异议人（案外人）：***，女，1994年8月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。 异议人（案外人）：***昕，男，2012年2月15日出生，汉族，住北京市大兴区。 法定代理人：**，男，1978年12月21日出生，汉族，住北京市大兴区。 法定代理人：**，女，1978年11月13日出生，汉族，住北京市大兴区。身份证号：11022419********。 异议人（案外人）：**，女，1961年7月28日出生，汉族，住北京市丰台区。 异议人（案外人）：***，男，1958年10月15日出生，回族，住北京市石景山区。 异议人（案外人）：**，男，1977年6月24日出生，汉族，住河北省秦皇岛市经济技术开发区。 异议人（案外人）：**，女，1983年7月5日出生，满族，住北京市东城区。身份证号：11010319********。 异议人（案外人）：武淑霞，女，1970年4月8日出生，汉族，住北京市海淀区。 异议人（案外人）：***，女，1956年5月1日出生，汉族，住北京市石景山区。 申请执行人：沈阳北方建设股份有限公司。 住所地：辽宁省沈阳市大东区东北大马路143号。 法定代表人：***，系该公司董事长。 统一社会信用代码：91210100711111030N。 被执行人：万泰昌房地产开发（绥中）有限公司。住所地：辽宁省葫芦岛市辽宁东**新区佳兆业·东 **（国际旅游新城）15#1**3308室。 统一社会信用代码：91211421076281902T。 法定代表人：***。 本院在执行申请执行人沈阳北方建设股份有限公司 与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司建设工程施工合同一案过程中，对被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司名下位于辽宁东**新区佳兆业·东**（国际旅游新城）三期多套房屋进行查封。异议人**、***、***、***昕、**、***、**、**、武淑霞、***分别对本院查封的14号楼1**109铺、10号楼1**1503号、3号楼1**1812号、2号楼1**2701号、11号楼1**2202号、3号楼1**3403号、3号楼1**201号、8号楼1**2211号、3号楼1**3405号、3号楼1**2707号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人**、***、***、***昕、**、***、**、**、武淑霞、***称，立即中止执行，解除对坐落于辽宁东**新区佳兆业东**（国际旅游新城）三期的14号楼1**109铺、10号楼1**1503号、3号楼1**1812号、2号楼1**2701号、11号楼1**2202号、3号楼1**3403号、3号楼1**201号、8号楼1**2211号、3号楼1**3405号、3号楼1**2707号房屋的查封。事实和理由：贵院查封前，异议人与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司签订商品房买卖合同，购买其开发建设的坐落于辽宁东**新区佳兆业东**（国际旅游新城）三期的上述房屋，支付全部购房款。因受政府政策及疫情影响等不可归责于异议人的原因暂未办理不动产登记。为维护异议人合法权益，请求贵院立即解除对辽宁东**新区佳兆业东**（国际旅游新城）三期上述房屋的查封。 申请执行人沈阳北方建设股份有限公司未提交书面答辩意见。 被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司未提交书面答辩意见。 本院经审查查明，本院在执行申请执行人沈阳北方建 设股份有限公司与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司建设工程施工合同一案过程中，以本院（2021）辽1421民初6118号民事判决书内容“一、被告于本判决生效后10日内给付原告工程款46209085元并按照同期贷款市场报价利率给付逾期付款的利息（利息从2021年12月25日起至实际给付之日止）。二、被告于本判决生效后10日内返还原告到期保修金2551479.30元并按照同期贷款市场报价利率给付逾期付款的利息（利息从2021年10月26日起至实际给付之日止）。三、原告对涉案承包的建设工程享有建设工程价款优先受偿权。诉讼费286103元，保全费5000元，由被告负担。”为执行依据，于2022年8月26日以（2022）辽1421执1989号案件立案。在执行过程中，异议人对被查封的前述10套房屋提出书面执行异议。 另查明，本院查封前，异议人**等10人与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司签订了商品房买卖合同（预售)。该合同共二十九条，对房屋的基本状况、商品房价款、商品房交付条件及交付手续、商品房质量及保修责任、合同备案与登记、前期物业管理及争议解决方式进行约定。涉案房屋位于被执行人开发项目中三期14号楼1**109铺、10号楼1**1503号、3号楼1**1812号、2号楼1**2701号、11号楼1**2202号、3号楼1**3403号、3号楼1**201号、8号楼1**2211号、3号楼1**3405号、3号楼1**2707号；均支付房屋总价款。该合同经万泰昌房地产开发（绥中）有限公司**及异议人签字并已备案。万泰昌房地产开发（绥中）有限公司为异议人出具增值税发票。异议人交付案涉房屋的物业费、水电费及取暖费等。 本院确认的上述事实，有（2021）辽1421民初6118号民事裁定书、（2022）辽1421执1989号执行裁定书、商品房买卖合同（预售），发票、收据等予以载卷。 本院认为：本案争议焦点问题为：异议人**等10人对案涉房屋享有的民事权益能否排除本院因申请执行人沈阳北方建设股份有限公司与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司建设工程施工合同采取的查封措施？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”之规定，本案异议人**等10人在本院查封前与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司已签订商品房预售合同；支付全部购房款；本案案涉房屋具有居住功能，与上述规定相符。另结合最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条中的观点：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的消费者，仅限于符合《全国法院民商事审判工作会纪要》第125条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者。综上，异议人**等10人作为案涉商品房的消费者，能够排除申请执行人沈阳北方建设股份有限公司与被执行人万泰昌房地产开发（绥中）有限公司建设工程施工合同一案采取的查封措施。 综上，异议人**、***、***、***昕、**、***、**、**、武淑霞、***提出的异议成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对案涉辽宁东**新区佳兆业东**（国际旅游新城）三期14号楼1**109铺、10号楼1**1503号、3号楼1**1812号、2号楼1**2701号、11号楼1**2202号、3号楼1**3403号、3号楼1**201号、8号楼1**2211号、3号楼1**3405号、3号楼1**2707号房屋的执行。 如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向绥中县人民法院提起诉讼。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　田　乐 人民陪审员　　*** 二〇二三年六月二十六日 书　记　员　　*** 附本法律文书适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：‎（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；‎（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；‎（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。‎‎《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》 第二条商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。