某某、长某某城乡开发建设有限公司民事一审民事判决书

湖南省宁乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘0182民初10041号 原告：***，男，1981年10月16日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡市。 特别授权委托诉讼代理人：***，湖南平楚律师事务所律师。 被告：长***城乡开发建设有限公司，住所地宁乡县经济技术开发区宁乡大道。 法定代表人：***。 原告***与被告长***城乡开发建设有限公司（以下简称“润怡公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年10月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告润怡公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告长***城乡开发建设有限公司立即向原告***交付经过竣工验收合格的宁乡市未来方舟第13幢5层503号房屋；2、判令被告长***城乡开发建设有限公司向原告***支付至2022年8月31日逾期交房的违约77042.39元（744371元×0.0001×1035天=77042.39元）；3、判令被告长***城乡开发建设有限公司向原告***支付2022年9月1日起至宁乡市未来方舟第13幢5层503号房屋实际交付之日止，以744371元为基数，每日按万分之一标准计算的逾期交房违约金；4、判令被告长***城乡开发建设有限公司立即为原告***办理宁乡市未来方舟第13幢5层503号房屋的不动产权属证书；5、判令被告长***城乡开发建设有限公司每日按10元的标准，自2022年1月5日起至宁乡市未来方舟第13幢5层503号房屋的不动产权属证书办理完毕之日止向原告***支付逾期办证违约金（暂时截止到2022年8月31日，办证逾期共计238天，逾期办证违约金共计为2380元）；6、判令被告长***城乡开发建设有限公司立即向原告***开具450000元购房款增值税发票；7、判令被告长***城乡开发建设有限公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2018年10月3日，原告***与被告长***城乡开发建设有限公司签订《宁乡市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定以744371元的总价购买润怡公司开发建设的位于××乡××道（未来方舟-13）第13幢5层503号房屋，建筑面积为122.51平方米，原告***在买卖合同签订当天***公司支付首付款294371元，其余房款450000元通过银行贷款的方式进行支付。双方在买卖合同第八条约定：润怡公司应当在2019年10月30日交付案涉房屋，案涉房屋交付应当达到：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3：空白。第九条第（二）款约定公共绿地、小区内非市政道路应本项目整体施工达到规划要求。第十一条第1款第（2）项约定：除不可抗力以外，出卖人未按第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）......；（2）逾期超过180日之后，买受人有权退房.....买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第二十条第（二）款约定：在商品房交付后545个工作日内办妥买受人的房屋不动产证。第（三）款约定如果因为出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：.....2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日起，出卖人按10元／日支付违约金。原被告双方还就项目基本情况、预收款监管、付款方式及期限、交接手续、共有权益、规划变更、设计变更、房屋质量、房屋质量保修等内容进行了详细约定。 上述买卖合同及其补充协议签订后，原告***按照双方约定***公司共计支付了744371元的购房款，并按规定支付了契税和物业维修资金。然而，润怡公司仅于2018年10月3日开具了首付款294371元的增值税普通发票，其余房款450000元一直未向原告***开具发票，截止到2022年8月29日，润怡公司仍然对案涉楼盘项目设计规划的工程项目内容没有完成施工，案涉楼盘项目烂尾长达3年之久，更谈不上经过消防验收以及竣工验收备案等交付前的必备手续，业主也无法正常进入案涉**及案涉房屋。期间，原告***通过多种方式催促润怡公司尽快交房，但案涉项目一直停工至今。根据双方约定的案涉房屋交付日期2019年10月30日到2022年8月31日，逾期交房时间累计为1035天。根据双方约定的案涉房屋不动产权证办理最后日期（2022年1月5日）到2022年8月31日，逾期办证时间累计为238天。 原告***认为，其与润怡公司签订的买卖合同及其补充协议，意思表示真实、主体适格、不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，系合法有效的合同，原被告双方应严格遵守。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用”；《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。故买卖合同第八条第（二）款第1、2项的内容实际应属***公司应当完成的法定交房条件之义务，润怡公司严重违背双方的约定，因其自身原因致使案涉楼盘项目大量的附属设施、绿化工程等施工内容长期未实施，案涉项目一直未经过消防验收以及其他验收流程，导致案涉房屋一直达不到交付条件。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”，故润怡公司应当对原告***支付的450000元购房款开具有效的增值税发票。综上，润怡公司对原告***已构成违约，严重损害了原告***的合法权益，应依照双方的约定向原告***承担继续履行合同、支付违约金等违约责任。 被告润怡公司未到庭，但向本院提交了书面答辩意见：一、对于未能按期办证交房，答辩人深感抱歉，在此请原告等业主理解；同时也请原告等业主知悉，未来方舟项目及涉案房屋停工未能够如期或者短暂延期交房主要原因系自2019年年底疫情出现尤其是2020年1月以来全国疫情爆发，导致不能按期计划施工，才发生如今这个局面。自2019年至今，答辩人一直在为早日复工、交房做努力。二、违约事实答辩人不可否认，但计算办证、交房等违约金应当扣除疫情不可抗力期间、合同约定的“宽限期间”以及其他依法依理应扣除的期间。2020年2月10日全国人大常委会法工委官方确认“新冠疫情”属于不可抗力。疫情爆发以来，答辩人在2020年2月17日已登报申明因为疫情原因将延期交房和办理相关权证风险告知。此后至今因为疫情断断续续，答辩人以及整个房地产行业均是在国家政府三令五申下反复复工停工，甚至未来方舟还曾被列为“疫情高风险地区”。因此，请原告知悉并理解，逾期交房、办证并非答辩人故意违约为之，答辩人愿意承担相应合法违约金。三、根据合同约定，答辩人认为违约金过高并且支付条件尚未成就。首先，虽然合同约定逾期交房违约金为日万分之一，但是答辩人并非故意违约，主要原因系因为新冠疫情不可抗力，即使不能因不可抗力免除答辩人违约责任，但司法实践中在此情况下也可对该违约金进行相应调整。其次，根据合同约定，不论是逾期180日内还是逾期180日外，买房人要求退房的、违约金支付时间为退房通知送达之日起10日内；要求继续履行合同的、违约金支付时间为商品房实际交付之日。因此，违约金的支付条件目前尚未成就。另外，答辩人认为合同“逾期交房责任”条款，不是真正意义上的格式条款，应属于合法有效；即便是格式条款也不应否定其合法效力。第一，涉案合同并非系答辩人单方制作，该合同贯穿于整个房地产行业系政府统一备案的标准合同，系政府基于维护双方合法权益下制定的。第二，该条款与“买受人逾期付款的违约责任”条款权利义务对等，约定违约责任均为“日万分之一”。第三，二者条款对违约金约定的支付时间、条件不同，恰是保障双方的权益、促进合同履行、维护市场公平稳定的体现。国家对房地产实行预售制度，答辩人作为开发商需要资金周转建房是必然的。若长期逾期未付款，势必对资金转造成断裂影响交房。而对开发商违约责任如此约定,正是考虑合同的正常履行。业主的根本目的是得到期望的房子，开发商支付违约金的前提即应当是交付房屋之后再在能力承受范围内对业主支付适应的违约补偿，这样才是对业主最大的保障。 经审理查明：被告润怡公司系宁乡市未来方舟楼盘开发商。2018年10月3日，原告***与被告润怡公司签订《宁乡市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定以744371元的总价购买润怡公司建设的位于××乡××道（未来方舟-13）第13幢5层503号房屋，建筑面积为122.51平方米。买卖合同第八条约定：润怡公司应当在2019年10月30日交付案涉房屋，案涉房屋交付应当达到：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3：空白。第九条第（二）款约定公共绿地、小区内非市政道路应本项目整体施工达到规划要求。第十一条第1款第（2）项约定：除不可抗力以外，出卖人未按第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）......；（2）逾期超过180日之后，买受人有权退房.....买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第二十条第（二）款约定：在商品房交付后545个工作日内办妥买受人的房屋不动产证。第（三）款约定如果因为出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：.....2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日起，出卖人按10元／日支付违约金。原被告双方还就项目基本情况、预收款监管、付款方式及期限、交接手续、共有权益、规划变更、设计变更、房屋质量、房屋质量保修等内容进行了详细约定。 合同签订后，原告***按照双方约定***公司支付了全部的购房款。未来方舟小区因被告润怡公司原因一度停工，至今尚未达到房屋竣工验收条件，未能向小区业主交付房屋。被告润怡公司已开具首付款发票，对于剩余房款450000元一直未向原告开具相应的增值税发票。 上述事实，有《宁乡市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、购房款发票、首付款支付银行流水信息、个人贷款支付凭证、贷款合同明细、湖南省物业维修资金缴款凭证、税收缴款书、维修基金收据、未来方舟项目三期项目的现状照片等证据及到庭当事人的当庭陈述在卷予以证实，本院予以确认。 本院认为：原告与被告签订的《宁乡市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议是双方的真实意思表示,其内容并没有违反法律法规的禁止性规定,双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立,合法有效,本院予以确认,双方均应按合同约定履行各自相应的义务。 一、关于原告诉请被告立即交付经过竣工验收合格的案涉房屋。本院认为交付房屋是润怡公司必须履行的合同义务,但案涉房屋至今未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。该规定明确将工程竣工验收合格作为房屋交付使用的强制性规定,可见商品房能否交付使用具有法定的条件,在满足法定交付条件前,不宜强制要求交付。案涉房屋尚不具备交房条件，为确保住房安全,不宜判决即时交房。现逾期交房已久,润怡公司应加快工作进度,尽快达成交房条件,并在案涉房屋经竣工验收合格后十日内将房屋交付给原告。 二、关于原告诉请的逾期交房违约金。被告认为违约金过高并且支付条件尚未成就。本院认为，双方合同约定：“逾期超过180日之后，买受人有权退房.....买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。该项合同约定的后段条文：“并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”，显然加重了购房者的权利，且排除了自身及时支付违约金的义务。按照该项条文所约定，如房屋一直未按约定向购房者交付，违约开发商便无需向购房者支付因自身过错造成的逾期交房违约金损失，此条文所约定的双方权利义务明显不对等，显失公平，故对于该项格式条款本院认为其不具备法律效力。被告辩称因“新冠疫情”属于不可抗力，导致延期交房应当扣除部分逾期交房违约金。本院认为，首先《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任”。同时,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的相关规定,当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。但被告在诉讼过程中未能充分举证证实其是受新冠肺炎疫情的影响导致逾期交房的,且涉案商品房至今仍未能达到合同约定的交付条件,可见逾期交房主要是被告自身原因导致的。其次，案涉商品房的约定交付日期为2019年10月30日，官方公布的新冠疫情第一次出现时间为2019年12月份，被告的迟延履行行为发生在新冠疫情出现之前，不因此免除被告的违约责任。故对于原告诉请的由被告向其支付截止至2022年8月31日逾期交房的违约77042.39元（744371元×0.0001×1035天=77042.39元），及自2022年9月1日起至案涉房屋实际交付之日止，以744371元为基数，每日按万分之一标准计算的逾期交房违约金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于原告请求被告办证以及支付逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《宁乡市商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定：“在商品房交付后545个工作日内办妥买受人的房屋不动产证”。现涉案商品房尚未交付,办理房屋所有权证书的条件尚未成就,原告要求被告办理房屋所有权证书及支付逾期办证违约金的请求,理据不足,依法应予驳回。 四、关于被告是否应开具发票的问题。被告作为商品房销售方向购买方开具增值税发票是被告应有的附随义务,现原告已全额支付案涉商品房的购房款,被告应向原告开具相应的增值税发票。原告要求被告开具增值税发票,是税收法规中关于销售方税法上的法定义务,包含了公法义务的性质,必须受到国家税收征管秩序的约束。但如前所述,原告要求被告开具对应发票系被告作为销售方的附随义务,该行为亦具有民事性,因此对原告要求被告开具购房款增值税发票的诉求本院予以支持。根据审理查明,被告尚未开具增值税发票金额为原告向银行贷款支付的购房款450000元,故被告应向原告开具450000元的增值税发票。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、限被告长***城乡开发建设有限公司在案涉房屋经竣工验收后十日内向原告***交付符合合同约定的位于××乡××道（未来方舟-13）第13幢5层503号房屋； 二、被告长***城乡开发建设有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告***支付逾期交房违约金77042.39元（已计算至2022年8月31日），后段逾期交房违约金自2022年9月1日起至案涉房屋实际交付之日止，以744371元为基数，每日按万分之一标准计算； 三、被告长***城乡开发建设有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告***开具450000元购房款的增值税发票； 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1786元，减半收取893元，由被告长***城乡开发建设有限公司负担866元；原告***负担27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员　　周晚成 二〇二二年十一月二十五日 书记员　　王玉娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效： （一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。