某某、南平市延平某某建筑有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）闽07民终188号 上诉人（原审原告）：***，男，1959年2月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：**开，******事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南平市延平**建筑有限公司，住所地福建省南平市延平区**路98号。 法定代表人：***，董事长。 被上诉人（原审被告）：福建省透堡建筑工程有限公司南平分公司，住所地福建省南平市延平区**路98号富民广场A408室。 法定代表人：***，总经理。 原审第三人：福建省南平市**房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区**路98号富民广场104室。 法定代表人：***，董事长。 上诉人***因与被上诉人南平市延平**建筑有限公司（以下简称**建筑公司）、福建省透堡建筑工程有限公司南平分公司（以下简称透堡建筑南平分公司）、原审第三人福建省南平市**房地产开发有限公司（以下简称**房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省南平市延平区人民法院（2021）闽0702民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，改判支持***的一审诉讼请求。事实和理由：一、***与**房地产公司于2016年1月29日签订的《***山大厦商品房认购协议书》（简称《认购协议书》）合法有效，应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”该规定系对商品房买卖合同主要内容的界定。本案中，从《认购协议书》的内容看，该《认购协议书》对双方当事人的名称、姓名、住所、身份、房屋的基本状况、房屋单价、房屋总价款、定金数额、支付购房款方式、违约责任等实质性条款均作了明确的约定，故该《认购协议书》已具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。二、**房地产公司已收取购房款650000元，***所支付的购房款已经达到合同约定总价款783360元的82%，剩余的购房尾款133360元，***愿意补足。三、***已经入住并实际占有该房产。**房地产公司于2020年1月20日将房屋交付给***，***已于2020年6月入住该房屋，该事实有***提交的交房凭证，物业费收据、用户用水量明细清单、历月电费明细为证。四、案涉房产未办理过户登记，***没有过错。**大厦楼盘于2018年1月10日竣工验收，**房地产公司在竣工验收后并未依《认购协议书》约定与***签订《商品房买卖合同》、办理房屋过户登记。**房地产公司亦**未能办理产权登记的原因系相关行政部门办事拖延及其自身经营困难无法承担房屋过户登记所负担的税费所致。五、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。本案中，***所购房屋符合前述法律第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利。综上所述，请二审法院支持***的上诉请求。 **建筑公司、透堡建筑南平分公司均未作答辩。 **房地产公司未作**。 ***向一审法院起诉请求：1.立即停止对***购买的位于××路××号（**大厦）ＡＢ幢-2层-202室房产的查封；2.确认***于2016年1月29日与**房地产公司签订的《认购协议书》合法有效，由***支付购房尾款133360元；3.本案的案件受理费用由**建筑公司、透堡建筑南平分公司承担。 一审法院认定事实：2016年1月29日，***作为乙方与**房地产公司作为甲方签订《认购协议书》一份，该协议约定：***认购**房地产公司所有的位于南平市××路××号××大厦××幢××层××室的房屋，面积约115.2平方米，总价783360元，定金金额50000元，支付购房款的方式为银行按揭付款，即***在签订《商品房买卖合同》前支付首付款200000元，于签订《商品房买卖合同》之日起七日内办妥银行按揭手续，并保证于签订《商品房买卖合同》后90日内银行按揭到款或付清全额房款，否则认购人应当承担《商品房买卖合同》的逾期付款责任。***在该条款空白处载明：“因该房子暂不能办理产权，等可以同意办理产权时全额付款。”***于签订该协议当日向时任**房地产公司的法定代表人***转账200000元，**房地产公司并于当日向***出具编号为ＮＯ：0001953的《收款收据》一份，载明：“收***ＡＢ-202室购房款20万。”2016年3月10日，**房地产公司向***出具编号为ＮＯ：0001956的《收款收据》一份，载明：“收***ＡＢ-202室购房款25万。”2016年5月28日**房地产公司向***出具编号为ＮＯ：0001957的《收款收据》一份，载明：“收***ＡＢ-202室购房款20万。”2020年1月20日，**房地产公司向南平市胜洁物业管理有限公司出具《交房凭证单》一份，该凭单载明：“**大厦ＡＢ幢-202室，***业主，已在我司结清房款，及已交清房屋的专项维修资金，请配合办理相关验房及交房手续。”南平市胜洁物业管理有限公司于2021年6月24日出具《证明》一份，该《证明》载明：“按**房地产公司《交房凭证单》通知，我物业于2020年1月20日将**大厦ＡＢ幢-202室房屋钥匙交付给业主***。”后***于2020年6月入住该案涉房屋。2018年6月13日，透堡建筑南平分公司、**建筑公司依据（2018）闽0702民初2731号民事调解书向一审法院申请对**房地产公司强制执行。该院于2020年8月25日作出（2020）闽0702执恢604号《执行裁定书》，裁定：查封南平市延平区××路××号（**大厦）ＡＢ幢-2层202室房产{所有权证号：闽（2018）南平市不动产权第0016187号}。***对一审法院查封的南平市延平区××路××号（**大厦）ＡＢ幢-2层202室房产提出书面异议，一审法院于2021年7月8日作出（2021）闽0702执异88号《执行裁定书》，裁定驳回***的异议请求。***于2021年7月22日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，***是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据查明的事实，***并未与**房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，且其未提供所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的证据，故***对案涉房屋不具有排除执行的权利，其提出的异议没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条的规定，判决：驳回***的诉讼请求。一审案件受理费2967.2元，由***负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院认定的事实，因当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为,本案的争议焦点为***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，首先，***虽未与**房地产公司签订商品房买卖合同，但案涉《认购协议书》已明确了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、交付方式等，且***已向**房地产公司支付了650000元购房款，**房地产公司亦向***出具了相应的《收款收据》，该《认购协议书》已经具备商品房买卖合同基本要素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，***主张《认购协议书》实为双方订立的书面买卖合同，于法有据，应予以支持。同时，《认购协议书》系***与**房地产公司的真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，故***主张该《认购协议书》合法有效，本院予以支持。其次，***在二审中提交的南平市不动产登记中心出具的证明可证实,房屋买受人***在南平市延平辖区并无其他用于居住的房屋。且***已支付购房款650000元，其所付价款显然已超过购房款的50%。因此,***的主张符合前述法律规定的三个条件,其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,一审法院对此处理不当，本院予以纠正。至于***提出支付购房尾款的诉讼请求，因该诉请系**房地产公司的权利，不应由***提出诉请，但为避免**房地产公司逃避债务，***可将剩余价款按照执行法院的要求交付执行，本院不予处理。 综上所述，***的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）**规定,判决如下: 一、撤销福建省南平市延平区人民法院（2021）闽0702民初4165号民事判决； 二、不得执行位于××路××号（**大厦）ＡＢ幢-2层-202室房产； 三、***与福建省南平市**房地产开发有限公司于2016年1月29日签订的《***山大厦商品房认购协议书》合法有效； 四、驳回***的其他诉讼请求。 一审案件受理费2967.2元，由南平市延平**建筑有限公司、福建省透堡建筑工程有限公司南平分公司；二审案件受理费2967.2,由南平市延平**建筑有限公司、福建省透堡建筑工程有限公司南平分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　庄淑鸿 二〇二二年三月二十二日 书记员　　李　昱 本案依据的主要法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销裁定原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。