某某等委托合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京03民终3260号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京东方瀚海拍卖有限公司，住所地北京市海淀区长春桥路11号3号、4号楼裙房一层111－5号。

法定代表人：曹辉，总经理。

委托诉讼代理人：付裕，北京方谨律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1986年10月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：邱招胜，辽宁松岩律师事务所律师。

上诉人北京东方瀚海拍卖有限公司（以下简称东方瀚海公司）与上诉人***委托合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初64174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人东方瀚海公司之委托诉讼代理人付裕与上诉人***及其委托诉讼代理人邱招胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东方瀚海公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持东方瀚海公司的诉讼请求并驳回***的反诉请求；二、本案诉讼费由***承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，双方签订的合同不存在重大误解或合同显示公平情形，东方瀚海公司始终继续履行合同义务，***擅自单方自行办理过户不应归为东方瀚海公司无法履行义务，***作为委托人无权擅自任意行使解除权。***一审提出重大误解、显失公平、欺诈等可撤销情形和东方瀚海公司没有履行受托义务的理由，无事实基础和法定理由。2020年3月6日起，***按照东方瀚海公司要求开始提供身份信息、银行流水等证明资料，竞拍开始前，东方瀚海公司亦为***对涉案房屋进行充分的市场和政策调查及解释说明等服务，充分尽到专业服务及告知注意义务。***作为完全民事行为能力人，本案已是第二次成立委托拍卖合同关系，故不存在重大误解、欺诈。双方信赖基础并未丧失，委托关系仍在继续履行中，合同约定限制单方解除且有证据证实***提出的没有履行受托义务与事实相反。***明确拒绝履行义务系严重违约，违约方无权超出法定或约定解除。二、一审法院认定事实错误，***单方任意解除合同证实其违反义务，竞拍成功当日支付剩余佣金的条件成就。东方瀚海公司已向***提供市场行情和政策咨询等服务，***同意且确认以邱厚德名义竞买房屋，对房屋首付款、契税、支付剩余佣金、贷款服务费、办理委托公证费、工本费和需要***协助办理面签所需准备材料及告知事项。东方瀚海公司向***发送房屋竞买预算表，竞买价格比同小区同户型二手房价格低的优势等服务。东方瀚海公司协助、陪同***前往实地察看小区周围内部环境。***在实地察看并和家人商量完毕后于2020年4月13日向东方瀚海公司支付履约保证金。竞拍开始前，东方瀚海公司针对***提出的物业费、贷款额度以及需要邱厚德协同办理银行面签等问题均提供专业服务，***未提出异议。***一审中强调是自己不情愿以及被忽悠过去是不实叙述。***及其子邱厚德协助东方瀚海公司办理完授权委托公证手续，相关微信内容显示***以各种理由拒绝支付剩余服务费，以增加补充条款作为支付服务费的条件强迫东方瀚海公司对其作出承诺。***在未告知东方瀚海公司的情况下，自行将房屋过户材料取走进而自行办理过户手续与东方瀚海公司没有提供过户服务无任何关系。合同约定竞拍成功当日支付剩余佣金服务费用在先，东方瀚海公司为其办理房屋过户义务在后，一审法院关于东方瀚海公司未替***及时办理过户环节故应返还部分佣金服务费的认定错误。三、一审法院适用法律错误。本案系有偿委托关系，合同限制***的解除合同权利，***明确表示或以自己行为表明不履行合同义务，东方瀚海公司有权要求其支付剩余佣金。一审法院适用《合同法》第405条，该条规定当事人另有约定的，按照其约定。本案合同第五条约定竞买成功后无权单方变更或解除本合同，实际上增加了***任意解除权条件。任意解除权应当作限缩解释，本案是有偿委托，***要求解除合同关系应适用合同法总则规定，排除法定或约定解除情形。***明确拒绝支付佣金以及擅自单方自行办理过户的行为均证明其为违约方及过错方，故其无权使用任意解除权。

***辩称，不同意东方瀚海公司的上诉请求及理由。

***上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持***的反诉请求并驳回东方瀚海公司的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费由东方瀚海公司承担。事实与理由：一审认定事实有误，***的一审诉求有充分事实及法律依据。案涉合同签订的最大前提是东方瀚海公司作为专业法拍公司承诺能够帮助解决租约并收房入住。2020年4月8日，***在天猫网上发现案涉房屋后向东方瀚海公司提出担忧。东方瀚海公司反复承诺：不管是客户一拍还是二拍找到我们，我们都会调查清楚，确定房子可以正常过户和交房的情况下，才会让客户缴纳报名保证金进行参拍的，其实今天公司的不管是规模呀，还是正规性相信您都心里其实有数，从您的角度，如果说我们调查，这个房子有问题，不能过户或者交房的话，我们肯定是不会让您拍的，因为我们既然合同里写了保证您过户和交易，就肯定也会尽到相应的责任，不会让您什么都不清楚的情况下贸然参拍，从我们公司成交这么多笔单子来讲，不能交房这个目前还真的没有出现过，因为从我们公司的品牌角度来讲，不可能说因为某一个房子不能交房影响了自己的声誉，毕竟一个公司口碑还是非常重要的，公司的风控部门肯定也会做好把控，确保能够100%的过户交房才会让咱们正常参与的，包括我们的合同里也是对您有一定的保障的，包含过户及交房，如果没有做到的话是对您造成的直接损失予以赔偿，租约也分很多种情况的，分长期租约和短期租约，法院认可租约和不认可租约，解决办法都是不一样的，如果短期租约的话我们也会调查有没有风险，租约到期后能不能正常交付，长期租约的就看是不是合法认可的租约了，租金有没有支付。每种都有解决办法。但是如果我们调查解决不了的租约，就不会让客户参拍啦，如果客户自己住想尽快收房的话我们可以让后期人员去落实，您放心，如果我们解决不了的房子不会让您参与的，我们肯定会提前确定好，房子能不能正常过户及交付房屋，确定可以的话才会参拍的，要不您说我们成交这么多笔单子，要是交不了房，那不得天天有人来公司闹呀，我们能做的绝对会想办法做我们从事这行是专业的。正是基于东方瀚海公司的承诺，***才选择签订委托竞买合同。2020年4月11日，***签合同交了225000元高价服务费，4月22日参加拍卖。5月11日，双方要签补充合同落实交房期限时东方瀚海公司才告诉***交房得到租约到期后6个月内。如此巨大的反差说明东方瀚海公司不仅是严重违约，而且是欺骗和欺诈。东方瀚海公司没有提供任何有价值的服务。按照合同第二条约定，东方瀚海公司应当提供7项服务，但至少有6项没有提供。由于***已有在家完成拍卖程序的经验，故花45万多元委托东方瀚海公司的目的就是避免“就怕拍了住不了”。***以1500．8万元独立完成拍卖，东方瀚海公司之前给出的竞价表是1700万元至1900万元。2020年4月22日拍卖成功后，东方瀚海公司拿出落款为2020年4月21日的补充协议让***签字，推卸责任的意图极为明显。2020年5月11日，在磋商补充协议以及落实东方瀚海公司公司帮助过户、交房承诺时，东方瀚海公司给出过户时间于领取材料完毕后的三个月内完成过户、交房得到租约到期后6个月内的答复。***自行联系执行法官两周内就完成全部过户手续并取得房产证，2023年能否顺利收房仍悬而未决。***所有积蓄加亲友借款都投到案涉房屋，仅银行贷款即高达900万元，每月还贷高达5万多元，一家老小还得租房居住。造成如此麻烦与东方瀚海公司欺诈、严重违约有直接因果关系。东方瀚海公司在合同签订前有确保能够100%过户交房才会让当事人正常参与的承诺，故其存在故意隐瞒或虚构事实情形，造成***重大误解，东方瀚海公司先收225000元巨额佣金而不履行合同约定义务属于显失公平，已履行部分大多为残次服务，相关咨询多为虚假，调查核实根本没做，协助陪伴看房只是到了园区，没领到案涉房屋。因此，东方瀚海公司在严重违约、欺骗欺诈情况下还收取15万元佣金有违社会公平与正义。

东方瀚海公司辩称，不同意***的上诉请求及理由。

东方瀚海公司向一审法院起诉请求：1．***支付剩余佣金225240元；2．***支付逾期支付佣金的利息损失（以225240元为基数，自2020年4月22日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的4倍标准计算）；3．本案的诉讼费用由***承担。

***向一审法院反诉请求：1．撤销东方瀚海公司与***签订的《委托竞买合同》；2．东方瀚海公司返还佣金225000元；3．本案的反诉费用由东方瀚海公司承担。经一审释明，***表示如法院不能撤销《委托竞买合同》，则要求解除合同并要求东方瀚海公司返还佣金225000元。

一审法院认定事实：2020年3月20日，北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）在淘宝网阿里拍卖司法平台发布涉案房屋拍卖公告：拍卖标的为涉案房屋，本次拍卖为第一次拍卖，评估价2144万元，起拍价1500．8万元，保证金150万元，增价幅度5万元；拍卖时间自2020年4月21日10时至2020年4月22日10时止等。拍卖公告后附贷款须知、竞买须知、标的物介绍。标的物情况调查表显示：标的物所有人李殿孝，租赁情况为有租赁，租期至2023年1月30日，每月8000元，租金年付。

2020年4月11日，甲方***与乙方东方瀚海公司签订《委托竞买合同》，约定：甲方欲通过委托乙方以竞买的方式在北京购买房屋；乙方作为一家合法经营的房地产拍卖公司，凭借丰富拍卖经验及房地产经纪专业能力，愿意向甲方提供拍卖房屋相关的信息、流程、法律等咨询服务及其他附加服务；为向甲方提供更加准确、周详的服务，乙方作为甲方代理人，以甲方名义办理竞买手续、参加竞买，并根据甲方的委托代表甲方签署成交确认书及其他与竞买相关的文件（包括但不限于《竞买规则》《竞买合同》等拍卖方要求签署的合同与文件）；本合同所涉拍卖的标的房屋的地址、面积、权属、主体结构等信息，均以人民法院及相关拍卖机构发布公告为准，并根据拍卖方的竞买规则等相关文件规定进行具体操作；甲方委托乙方以竞买方式购买涉案房屋，建筑面积为188．7平方米，起拍价约15010000元，甲方承诺购买该房屋的委托价格为15010000元；在本合同生效期间甲方委托乙方提供下列服务：1．与竞买房屋相关的法律法规、市场行情和政策咨询；2．对房屋拍卖信息进行调查和核实；3．协助、陪伴甲方看房；4．协助甲方办理竞买手续并签署合法有效的拍卖法律文件；5．协助办理税费缴纳事务；6．协助办理房屋所有权转移登记及附属设施过户手续；7．协助办理房屋交付手续（包含物业交割）；本合同自下列条件成就时终止：1．竞拍购买的房屋所有权转移登记办理完毕及房屋交付（包括物业交割）。2．竞拍未成时至拍卖结束；标的物所需的竞买保证金为1500000元，甲方应在拍卖方规定的竞买保证金交纳之日前将上述保证金按时汇入法院或标的转让方指定的账户，以确保顺利参加竞买；竞拍成功后，竞买保证金冲抵成交价款的一部分，甲方应按照法院或标的转让方的要求直接向其指定账户支付剩余房屋成交价款；本合同服务费为拍卖房屋最终成交价的3%。甲方应于本合同签署之日向乙方账户支付起拍价1．5%的服务费225000元作为履约保证金，该履约保证金在竞拍成功后即转为乙方部分服务费，剩余服务费甲方应于竞拍成功当日支付；付款方式为贷款，在甲方符合银行贷款资质的前提下，甲方承诺为首套贷款；甲方权利义务：……4．向乙方提供用于竞买标的的个人信息，作为乙方提供竞买服务的依据；5．应当主动、及时地向拍卖方核实拍卖标的的具体情况，了解竞买规则等拍卖相关的全部文件，关注相关公告，参与拍卖方的预展活动；……8．竞买成功后，无权单方变更或解除本合同；乙方权利义务：1．根据诚实信用原则为甲方提供信息服务；……3．乙方就房屋拍卖程序、成交价格、付款方式、房屋交付及产权登记等为甲方提供咨询服务；……7．甲方竞买成功且成交价款、服务费、税费等足额缴纳后，在拍卖方出具《拍卖成交确认书》《执行裁定书》等所有相关材料后的3个月内协助甲方完成产权过户并取得拍卖房屋的权属登记证书；甲方未按约支付相关款项的，视为甲方违约，乙方有权暂停服务并向甲方追索服务费，甲方需对给乙方造成的直接损失予以赔偿；乙方未按合同约定向甲方提供相关服务的，视为乙方违约，甲方有权要求乙方根据本合同约定继续履约，乙方需对给甲方造成的直接损失予以赔偿。该《委托竞买合同》封面及抬头处委托人载明为邱厚德。庭审中，双方均认可《委托竞买合同》的相对人为***及东方瀚海公司，邱厚德为***之子，涉案房屋以邱厚德名义购买。邱厚德当庭明确表示同意***行使《委托竞买合同》的权利，其放弃主张该合同的权利义务。

2020年4月13日，东方瀚海公司向***出具收据，载明：今收到***交来履约保证金225000元。

2020年4月20日，东方瀚海公司向***发送《竞买预算表》，表示涉案房屋比同小区同户型二手房价格低。

2020年4月21日，甲方***与乙方东方瀚海公司签订《补充协议》，约定：鉴于双方于2020年4月11日签署《委托竞买合同》，针对主合同竞买标的房屋，乙方已将法院公示公告的全部内容告知给甲方，根据公告显示该房屋存在租赁情况，租约截止到2023年1月30日到期，甲方已知晓上述情况，乙方会尽快协助甲方办理交付房屋事宜。

2020年4月22日，《网络竞价成功确认书》载明：用户邱厚德通过竞买号K8987于2020年4月22日在三中院于阿里拍卖平台开展的涉案房屋项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为15008000元。

2020年4月24日，北京市长安公证处出具（2020）京长安内民证字第5628号《公证书》，载明：委托人邱厚德，受托人：王子田、曹确一、刘建伟、侯骏、徐彦海、李明哲、马丽静、毛花花、满妍；委托事项：代表委托人领取《执行裁定书》《法院案款收据》《拍卖成交确认书》等有关该房产的一切司法文件、权利证明；代表委托人向法院指定账户及指定平台账户支付保证金、拍卖款；代表委托人与执行法官协商洽谈该房产关于执行的一切有关事项；代表查询并调取《购房资格核验书》；代表委托人查询产权信息、产权调档、产权过户、税务登记等相关手续；代表委托人领取解除抵押证明材料、解除查封证明材料、他项权利证，办理与解除抵押登记、解除查封等有关一切手续，并领取解除抵押登记后房屋所有权证；代表委托人办理《房地平面图》《北京市房屋登记表》测绘、查档等一切相关事项；代表委托人办理调取网签信息及解除网签手续；代表委托人缴纳有关该房产的相关税费，领取《中华人民共和国契税完税证》等有关该房产的一切税收事项；代表委托人办理及领取《不动产登记证》等与上述证件有关的一切事项；代表委托人到银行领取《不动产权证书》等与上述证件有关的一切事宜；代表委托人办理、领取、签署、查询除上述事项之外的与拍卖相关的一切材料手续；代表委托人办理上述房产的水、电、供暖、物业、管道天然气、有线电视、固定电话、钥匙等过户手续；代表委托人办理接收上述房屋等事项。

一审经查，***拍卖涉案房屋后，自行办理税费缴纳事务，自行办理了涉案房屋所有权转移登记手续，涉案房屋登记于邱厚德名下。

一审又查，2020年3月7日，东方瀚海公司杨晓宇在微信里称，“不管是客户一拍还是二拍找到我们，我们都会调查清楚，确定房子可以正常过户和交房的情况下，才会让客户缴纳报名保证金进行参拍的。”***问，“做个最坏的预想，假如房子顺利拍下了，但还是出现了纠纷，导致我们不能入住的话，怎么办？有什么切实的手段保护我们？”杨晓宇称，“其实今天公司的不管是规模呀还是正规性相信您都心里其实有数，从您的角度，有担心是肯定的，但是从我们的角度如果说我们调查，这个房子有问题，不能过户或者交房的话，我们肯定是不会让您去拍的，因为我们既然合同里写了保证您过户和交房，就肯定也会尽到相应的责任，不会让您什么都不清楚的情况下贸然参拍，从我们公司成交这么多笔单子来讲，不能交房这个目前还真的没有出现过。因为从我们公司的品牌角度来讲，不可能说因为某一个房子不能交房影响了自己的声誉，毕竟一个公司口碑还是非常重要的。”“像我们今天管您要的这些材料的目的，就是为了确保咱们正常的审核通过，能够顺利的办理银行放款及过户手续，那房源的风险评估这块儿，公司的风控部门肯定也会做好把控，确保能够100%的过户交房才会让咱们正常参与的。”“包括我们的合同里也是对您有一定的保障的，包含过户及交房，如果没有做到的话是对您造成的损失予以赔偿。”“最近的交房纪录”“这是我收藏的，之前我同事发的交房记录。”4月8日，***称，“紫玉山庄的那个联排我看还有租约像这种情况怎么解决呢”，杨晓宇称，“租约也分很多种情况的，分长期租约和短期租约，法院认可租约和不认可租约，解决办法都是不一样的。如果短期租约的话我们也会调查有没有风险，租约到期后能不能正常交付。长期租约的就看是不是合法认可的租约了，租金有没有支付。每种都有解决办法。但是如果我们调查是解决不了的租约，就不会让客户参拍啦。”***称，“我看它的租约是到2023年……真是要23年才能住吗？”杨晓宇称，“我们了解到的情况跟您在公告上看到的差不多，如果客户自己住想尽快收房的话我们可以让后期人员去落实，租约到底是什么情况，最快什么时候能收房。”“紫玉山庄这套二手房市场价大概得2200万左右”，***称，“就怕拍了住不了。”杨晓宇称，“咱们都合作过一次啦，您放心，如果我们解决不了的房不会让您参与的，我们肯定会提前确定好，房子能不能正常的过户及交付房屋，确定可以的话才会让您参拍的，要不您说我们成交这么多笔单子，要是交不了房，那不得天天有人来公司闹呀。”“咱们本着就是对客户认真负责的态度，能正常办理，咱们参与，如果房子有瑕疵，不能过户交房，那咱们就选择其他房产。”……“那您跟先生商量商量，如果拍的话签约之后我们去给您调查，能正常交付的话咱们就参与一下。如果不能交付的话，我们也提前告诉您，咱们就接着选其他的房子。”4月10日，杨晓宇称，“要不要试试呀，可以的话我们赶紧给您落实那个租约的事情了，到拍卖这中间还有五六个工作日了，时间有点紧张啦。”4月12日，杨晓宇称，“姐，您商量的咋样啦。赶紧咱们履约保证金转完明天我把合同交上去就能开始调查啦。”***称，“好的，我明天一早转。”4月22日，杨晓宇向***发送《付款时间说明》，载明：房屋首付款、契税、剩余服务费、贷款服务费、公证费、工本费及4月23日需要***协助办理面签所需准备的东西及告知事项。4月28日，杨晓宇称，“姐，我刚看我们总监在群里问您了，我跟他反映完咱们这个情况了。您节前能把服务费尾款转过来嘛，拍完好几天没转的话，我该不好跟领导交代了。”5月4日，杨晓宇称，“啥时候能到哇，财务又问我了。”***称，“五一这几天，天天在借，借够了第一时间给你打过去。”5月10日，***称，“我现在能想到的补充协议涉及问题1交房本时间2交房时间3和租户交涉过程中产生的费用和细节问题。”杨晓宇称，“过户时间和交房时间应该没什么问题吧。但是租户的这个事现在没办法承诺呀，因为咱们现在也没有找他去谈呢。”5月11日，***称，“现在能想到粗略的补充协议涉及问题：1．更名过户至邱厚德名下时间，时限（三个月或两个月还是两个半月），及其责任（如有逾期，应承担房款总额日万分之五的违约金），要明确。2．交房时间（补充协议中《尽快》要限定），同样有时间（在签合同前，瀚海曾表示，该房北京中院不承认该租赁合同，要体现）和责任（如有逾期，应承担房款总额日万分之五的违约金）限定。3．和租户交涉过程中产生的费用和细节问题（户口问题），要及时沟通，也要具体一周沟通两次。”杨晓宇称，“当时不是给您说的情况是，当时三中院驳回了租户提交的租赁，但是租户去了高院提起上诉了呀，后来高院判的租约成立嘛。当时是这么给您讲的呀，也说了，最晚是到他租约到期给您交房，就是2023年初。”***称，“那么我们还有没有过法律的途径质疑租约成立的可能？”“中院为什么驳回？”杨晓宇称，“因为他是以工资抵的房租嘛，等于没有实际支付租金，而且这个租约高院都已经判决了。”***称，“那我们还有上诉的可能吗？”杨晓宇称，“现在没有到那一步呢姐，你们太心急了，我们能做的绝对会想办法做，不会给您拖的。咱们现在第一步是要先过户，才有条件去跟对方去谈，我们是公司，力量比您个人大，而且我们从事这行是专业的，您得听我们的呀。我们拿了房本之后马上就会去进行下一步，这个您不催我们都会做的。”“过户时间和交房时间合同里都给您体现了，再给您写一下应该没什么问题，第三条租户协商这事现在不可控呀。”***称，“租户协商这块儿都有哪些可能性？针对不同的可能性公司这边有哪些应对手段？需要我们配合什么？”“我们能想到的是如果他们说赔偿租金就能搬，我们就给，我觉得说细点对咱们双方都是保障，咱们心里都有底。”杨晓宇称，“现在就是两个结果，第一就是谈拢了，租户可以提前搬走，需要咱们赔偿租金。第二就是谈不拢，咱们等到他们租约到期。”“咱们现在先把方向统一吧，先把您这个补充条款弄清楚是主要，然后我们好安心做下一步。”“粗略的给您说一下条款，具体需要法务再来拟定。1．过户时间于领取材料完毕后的三个月内完成过户，如未能及时过户，乙方应按照房款的日万分之五进行赔偿于甲方。2．乙方负责协议甲方交房至甲方名下3．乙方应如实告知于甲方交房进度，如协商租户同意解除租约，乙方应如实告知甲方所涉及的解约方式及租金赔付金额。如租户不同意解约，乙方应于租约到期后的6个月内，将空置状态的房屋交付于甲方。”

一审另查，2020年6月22日，东方瀚海公司法务部向***、邱厚德发送《通知函》，催要剩余服务费。

2020年10月28日，东方瀚海公司前往涉案房屋处查勘房屋现状，涉案房屋使用人为租户，***交纳了物业费。

一审再查，2019年5月23日，三中院出具（2019）京03执异368号执行裁定书，载明：倪进宝向一审法院提出书面异议，请求法院中止对涉案房屋的腾退措施，三中院驳回案外人倪进宝的异议请求。2019年12月29日，北京市高级人民法院出具（2019）京执复160号执行裁定书：载明：倪进宝提供了房屋租赁合同、物业费、电费等证据，足以证明其在涉案房屋被查封之前已经与李殿孝签订合同实际占有并使用该房产，倪进宝就其享有的租赁权足以排除腾退的案外人异议成立，故撤销（2019）京03执异368号执行裁定，三中院执行涉案房屋过程中，在案外人倪进宝承租期间不得对其采取腾退措施。

一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方的合同签订及履行均发生于民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。东方瀚海公司与***签订的《委托竞买合同》《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应合同有效。双方均应依约履行合同义务。本案的争议焦点在于以下两点，一、《委托竞买合同》是否符合应当撤销的情形。二、***是否应当支付东方瀚海公司剩余佣金及东方瀚海公司是否应当退还***已收取的佣金。

关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。本案中，***称东方瀚海公司存在欺诈情形，故意隐瞒交易风险，且曾承诺涉案房屋竞拍成功后即可入住，但***在与东方瀚海公司签订《委托竞买合同》之前已知晓涉案房屋存在租赁情形，亦知晓租赁到期的时间，结合杨晓宇与***的微信聊天记录内容，杨晓宇亦未曾承诺涉案房屋竞拍成功后即可入住，或东方瀚海公司有能力使涉案房屋的租赁期限提前到期，故一审法院认为东方瀚海公司不存在故意隐瞒或虚构事实的情形。***称其存在重大误解，合同显失公平。但***作为成年人，对于合同内容及条款文义应有理解能力，合同条款明确约定双方的权利义务，经双方确认后签署，并不存在造成***重大误解，或合同显失公平之情形。故***主张撤销《委托竞买合同》，于法无据，一审法院不予支持。***以撤销《委托竞买合同》为由，要求返还佣金，一审法院不予支持。

关于焦点二，东方瀚海公司与***之间系委托合同关系，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。现***明确表示如法院认定无法撤销《委托竞买合同》，则基于双方无法继续履行合同要求解除合同，属委托人行使任意解除权，一审法院应予支持。关于东方瀚海公司是否有权收取佣金及具体金额。《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定，“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。”本案中，《委托竞买合同》明确约定***委托东方瀚海公司提供的服务包括相关法律法规、政策咨询、调查与核实、协助及陪伴看房、办理房屋交付手续等，结合庭审查明情况，东方瀚海公司已履行合同约定的部分义务，包括提供相关咨询，调查、核实，协助、陪伴看房，协助办理竞买手续等义务，***应就东方瀚海公司已提供的服务支付相应的报酬，具体报酬金额，一审法院认为办理房屋所有权转移手续及交付手续属较为主要的服务内容，一审法院结合合同约定及履行情况，依法酌定***应向东方瀚海公司支付的佣金为15万元，东方瀚海公司要求***支付剩余佣金及利息，无事实及法律依据，一审法院不予支持。***要求东方瀚海公司退还全部佣金，亦无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十四条、第四百零五条、第四百一十条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、东方瀚海公司于判决生效之日起七日内返还***佣金75000元；二、驳回东方瀚海公司的诉讼请求；三、驳回***的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，***向本院提交北京市西城区人民法院拍卖公告手机查询截屏，证明法院在房产司法拍卖过程中已注意到某些机构和个人通过与买受人签订协议，收取中介费、虚假承诺、欺骗买受人，本案即属于法院公告特别提醒需要保持警惕、谨防受骗的情形，故拍卖公司收取的225000元中介费无事实依据，应予全额返还。东方瀚海公司未提交新证据。

本院依法组织了举证质证。东方瀚海公司针对***提交的上述证据发表质证意见称，不认可其真实性、合法性、关联性及证明目，北京市西城区人民法院发布的公告与本案无关。

二审经查：

1．本院于2020年3月20日就涉案房屋发布《拍卖公告》第二条竞买人条件载明：如参与竞买人未开设淘宝账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但须在竞买开始前向法院办理委托手续。《竞买须知》第五条载明，竞买人可以委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）代为竞买，相关权利义务由委托人承担。但委托人与被委托人（委托代理人）须在竞价开始前五个工作日内同时到本院，提交合法合法齐备的有效证明及手续，并经本院审核确认后通知网络服务平台，才能以被委托人信息报名参加竞拍，成功竞买后将公示委托人为买受人。逾期未完成前述委托及确认手续的，竞买活动视为参拍人本人行为。提示：委托关系成立前已以自己名义参与报名的竞买人，不能委托他人；委托关系成立后，委托人不能再以自己名义报名竞买。

2．《网络竞价成功确认书》载明：用户姓名邱厚德通过竞买号K8987以最高应价胜出。

3．涉案房屋司法拍卖活动时间为2020年4月21日10：00至2020年4月22日10：00，（2020）京长安内民证字第5628号《公证书》出具时间为2020年4月24日。

4．关于邱厚德诉倪进宝房屋租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2021年5月28日作出（2021）京0105民初24639号民事判决书，判决倪进宝将涉案房屋腾退给邱厚德。倪进宝不服一审判决提出上诉，本院作出（2021）京03民终13382号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。倪进宝申请再审，北京市高级人民法院于2022年6月29日作出（2022）京民申1648号民事裁定书，裁定驳回倪进宝的再审申请。经询，***表示涉案房屋现已腾退。

二审经询：

1．关于东方瀚海公司提供服务情况。东方瀚海公司称其通过微信向***发送过涉案房屋所在小区内部照片和视频并为***预约了看房时间，带***看了一次房屋，领取拍卖成交确认书及执行裁定书后再由***签字领取，***之子邱厚德于2020年4月24日为东方瀚海公司相关工作人员办理了领取司法文件、权利证明、支付保证金、支付拍卖款、与执行法官洽商执行事项、查询调取《购房资格核验书》、查询手续等事项的公证委托手续。***称，税费缴纳手续系由其于2020年5月中旬自行与法院联系后办理，因为东方瀚海公司明确说后续无法再为***办理相关事务；拍卖公司对此不予认可，表示当时并不了解***已自行办理税费缴纳，并称直至本案一审开庭时方知晓。经询，东方瀚海公司与***均认可带看房屋时未看涉案房屋，是看同户型房屋。

2．关于剩余服务费支付情况及《补充协议》签订情况。***称，《补充协议》实际签订时间是2020年4月22日，系倒签至4月21日，按照《委托竞买合同》约定应在竞拍成功当日即2020年4月22日支付剩余服务费，但因双方一直在商谈是否能落实腾房事宜，故当日未支付，竞拍操作是在东方瀚海公司处完成，当时提到与租户腾房有关的问题，东方瀚海公司在竞拍成功后拿出《补充协议》；东方瀚海公司称，双方在2020年4月21日就《补充协议》所涉事项有过电话沟通，东方瀚海公司于2020年4月21日在《补充协议》上盖章，4月22日竞买成功后提供给***由其确认并签字，***之所以未在2020年4月22日支付剩余服务费并非因为《补充协议》，东方瀚海公司后续催要剩余服务费时***并未提出异议，表示需要暂缓，直到后来***要求东方瀚海公司作出承诺，东方瀚海公司未答应，继而发生本案诉讼。

3．关于东方瀚海公司应否确保涉案房屋及时交房。***称，取得房屋所有权证书后就应当可以入住，东方瀚海公司对此有承诺，但没有完成；东方瀚海公司不予认可，表示未承诺过竞拍成功后就能立刻入住，涉案房屋信息来源于***自己。

4．关于东方瀚海公司工作人员在2020年3月7日的微信聊天记录中向***表示“这个房子有问题，不能过户或者交房的话，我们肯定是不会让您去拍的”的理解。东方瀚海公司称该内容与本案无关，系指双方沟通过程中指向的别的房屋，且该内容系东方瀚海公司本着服务而作出，并不属于承诺。

5．关于竞买成功后续如何腾房。东方瀚海公司庭审中表示其与租户通过沟通建立了友好关系，涉及租金补偿问题，可以由东方瀚海公司通过诉讼程序替王某主张腾房，***表示，东方瀚海公司未就此事向其提及。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：东方瀚海公司与***签订的《委托竞买合同》应否解除以及本案佣金应如何处理。

根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，在法律及司法解释无另外规定的情况下，应当适用当时的法律及司法解释的规定。

关于《委托竞买合同》应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条之规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。本案中，东方瀚海公司与***签订的《委托竞买合同》符合前述法律关于委托合同的规定，故双方成立委托合同法律关系，东方瀚海公司与***均可依法随时解除《委托竞买合同》。因此，一审法院结合***关于解除《委托竞买合同》的要求认定***系行使法律规定的解除权并依法予以支持，并无不当，本院予以确认；东方瀚海公司关于《委托竞买合同》仍属继续履行状态且***根据合同约定无权单方解除合同的上诉意见，理据不足，本院不予支持。

关于本案佣金应如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零五条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。因此，本案佣金应当依法根据《委托竞买合同》性质、东方瀚海公司完成委托事务情况、***支付佣金情况以及《委托竞买合同》解除情况及解除事由等因素予以处理。本案中，***主张东方瀚海公司应向其返还已付佣金225000元，东方瀚海公司则依《委托竞买合同》约定标准主张***还应向其支付剩余佣金225240元。根据查明案件事实及当事人陈述，双方就本案佣金应如何处理的争议实际指向双方就委托事务完成情况的争议。对此本院认为，《委托竞买合同》约定东方瀚海公司应当向***提供的服务包括法律法规、市场行情、政策咨询；调查核实房屋拍卖信息；协助陪伴看房、办理竞买手续、签署拍卖文件、办理税费缴纳、办理所有权转移登记及附属设施过户、办理房屋及物业交付等，东方瀚海公司在《委托竞买合同》签订后亦为为***提供了部分服务，但涉案房屋竞拍后的后续事项包括房屋过户、税费缴纳、腾退等均未见东方瀚海公司为***提供相应服务。因此，一审法院结合《委托竞买合同》约定、东方瀚海公司工作人员与***微信内容、东方瀚海公司在涉案房屋竞拍前后为***提供服务实际情况以及***已付佣金金额等因素，对本案佣金作出处理并据此酌情认定东方瀚海公司应向***返还75000元，并无明显不妥，本院予以维持；东方瀚海公司关于***还应支付剩余佣金及利息的主张不能成立，本院不予支持；***关于东方瀚海公司应全额返还已付佣金的请求，经综合考量，本院亦难以支持。

需要说明的是，当事人采取本案方式参与人民法院依法组织的司法拍卖竞买活动时，应在充分知悉并了解司法拍卖规范流程基础上，审慎预估风险、明确各方权利义务，避免发生与预期不符之情况；同时，为司法拍卖活动提中介供服务的主体，亦应全面告知权利义务事项，在双方充分协商、并细化设置合同条款基础上为委托人提供其所需的中介服务。

综上所述，东方瀚海公司与***的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7978元，由北京东方瀚海拍卖有限公司负担4678元（已交纳），由***负担3300元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　尚晓茜

审 判 员　　张丽新

审 判 员　　姜　君

二〇二二年九月一日

法官助理　　刘　衍

法官助理　　许少华