北京东方瀚海拍卖有限公司与某某委托合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0105民初64174号

原告（反诉被告）：北京东方瀚海拍卖有限公司，住所地北京市海淀区长春桥路11号3号、4号楼裙房一层111－5号。

法定代表人：曹辉，总经理。

委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曹弘扬，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，女，1986年10月27日出生，汉族。

委托诉讼代理人：邱招胜，辽宁松岩律师事务所律师。

北京东方瀚海拍卖有限公司（以下简称东方瀚海公司）与***委托合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。东方瀚海公司委托诉讼代理人付裕、曹弘扬，***及其委托诉讼代理人邱招胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东方瀚海公司向本院提出诉讼请求：1.判令***支付剩余佣金225240元；2.判令***支付逾期支付佣金的利息损失（以225240元为基数，自2020年4月22日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的4倍标准计算）；3.本案的诉讼费用由***承担。事实和理由：2020年4月11日，东方瀚海公司与***签订《委托竞买合同》，***委托东方瀚海公司以竞买方式购买位于北京市朝阳区XX的不动产的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积188.7平米。按照合同约定，***已于2020年4月22日向法院支付竞买保证金150万元。***按合同约定于2020年4月13日向东方瀚海公司支付了前期佣金费用225000元，而剩余部分佣金***应于竞拍成功当日支付，乙方按照实际成交价3%收取。合同履行中，***于2020年4月22日上午在北京市XX中级人民法院于XX拍卖平台开展的涉案房屋项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为1500800元且于当日出具了《网络竞价成功确认书》。其后，东方瀚海公司多次要求***支付剩余部分佣金均被拒绝，已构成根本违约，故诉至法院。

***辩称，不同意东方瀚海公司的诉讼请求。双方签订的《委托竞买合同》存在“重大误解、显失公平、欺诈”等可撤销情形，且合同签订后，东方瀚海公司并没有履行受托义务，屡屡忽悠“欺诈”***。一、东方瀚海公司存在欺诈情形，故意隐瞒交易风险。东方瀚海公司作为法拍专业机构，在明知法拍房交易过程中可能存在各种风险，却为赚取中介费不仅未如实告知，反而误导和欺骗***，把最重要的收房环节说的轻而易举，重点强调北京第三中院对***有利的裁定，并承诺帮助收房，实际却办不到。现东方瀚海公司已给***造成巨大经济损失。二、合同显失公平，***存在重大误解。东方瀚海公司在签订合同时，采取诸如“拍卖不成全额退款”等推销话术降低***警惕，并利用***法律知识欠缺、对法拍专业机构的重大误解，订立了显失公平的合同，其条款对***权益根本没有保障。***竞得涉案房屋，完全是***自己努力完成的，东方瀚海公司未提供相关服务，不同意东方瀚海公司的诉讼请求。

***向本院提出反诉请求：1.判令撤销东方瀚海公司与***签订的《委托竞买合同》；2.判令东方瀚海公司返还佣金225000元；3.本案的反诉费用由东方瀚海公司承担。事实与理由同***的答辩意见。经释明，***表示如法院不能撤销《委托竞买合同》，则要求解除合同，并要求东方瀚海公司返还佣金225000元。

东方瀚海公司对反诉答辩称：不同意***的反诉请求。一、东方瀚海公司与***签订的《委托竞买合同》及补充协议系为合法有效的合同，不存在可撤销情形。***提出撤销合同关系的事由及适用的法律依据系错误的。***作为完全民事行为能力人，本案中双方应是第二次成立其委托拍卖的合同关系，故从事实基础上亦不存在重大误解、欺诈的事实。双方合同的条款是经平等协商一致达成的。***按东方瀚海公司要求提供了相关的身份信息、银行流水等证明资料。并且在竞拍开始前，东方瀚海公司亦为***对涉案房屋进行了市场和相关政策的调查及解释说明等服务事项，尽到了东方瀚海公司专业服务及告知、注意义务。二、东方瀚海公司按合同约定履行合同义务，因***自行办理后续涉案房屋过户事宜的过错与东方瀚海公司无关。东方瀚海公司有权依据合同约定条款要求***支付剩余佣金及利息损失。三、关于涉案房屋的交付时间及条件，***已与东方瀚海公司达成书面的补充协议。***提出在签订合同外强制要求增加补充承诺条款系其单方意思表示，根据平等原则，不利于一方的有权拒绝。此外，东方瀚海公司不同意解除合同。

经审理查明：2020年3月20日，北京市XX中级人民法院（以下简称三中院）在XX拍卖司法平台发布涉案房屋拍卖公告：拍卖标的为涉案房屋，本次拍卖为第一次拍卖，评估价2144万元，起拍价1500.8万元，保证金150万元，增价幅度5万元；拍卖时间自2020年4月21日10时至2020年4月22日10时止等。拍卖公告后附贷款须知、竞买须知、标的物介绍。标的物情况调查表显示：标的物所有人XXX，租赁情况为有租赁，租期至2023年1月30日，每月8000元，租金年付。

2020年4月11日，甲方***与乙方东方瀚海公司签订《委托竞买合同》，约定：甲方欲通过委托乙方以竞买的方式在北京购买房屋；乙方作为一家合法经营的房地产拍卖公司，凭借丰富拍卖经验及房地产经纪专业能力，愿意向甲方提供拍卖房屋相关的信息、流程、法律等咨询服务及其他附加服务；为向甲方提供更加准确、周详的服务，乙方作为甲方代理人，以甲方名义办理竞买手续、参加竞买，并根据甲方的委托代表甲方签署成交确认书及其他与竞买相关的文件（包括但不限于《竞买规则》、《竞买合同》等拍卖方要求签署的合同与文件）；本合同所涉拍卖的标的房屋的地址、面积、权属、主体结构等信息，均以人民法院及相关拍卖机构发布公告为准，并根据拍卖方的竞买规则等相关文件规定进行具体操作；甲方委托乙方以竞买方式购买涉案房屋，建筑面积为188.7平方米，起拍价约15010000元，甲方承诺购买该房屋的委托价格为15010000元；在本合同生效期间甲方委托乙方提供下列服务：1.与竞买房屋相关的法律法规、市场行情和政策咨询；2.对房屋拍卖信息进行调查和核实；3.协助、陪伴甲方看房；4.协助甲方办理竞买手续并签署合法有效的拍卖法律文件；5.协助办理税费缴纳事务；6.协助办理房屋所有权转移登记及附属设施过户手续；7.协助办理房屋交付手续（包含物业交割）；本合同自下列条件成就时终止：1.竞拍购买的房屋所有权转移登记办理完毕及房屋交付（包括物业交割）。2.竞拍未成时至拍卖结束；标的物所需的竞买保证金为1500000元，甲方应在拍卖方规定的竞买保证金交纳之日前将上述保证金按时汇入法院或标的转让方指定的账户，以确保顺利参加竞买；竞拍成功后，竞买保证金冲抵成交价款的一部分，甲方应按照法院或标的转让方的要求直接向其指定账户支付剩余房屋成交价款；本合同服务费为拍卖房屋最终成交价的3%。甲方应于本合同签署之日向乙方账户支付起拍价1.5%的服务费225000元作为履约保证金，该履约保证金在竞拍成功后即转为乙方部分服务费，剩余服务费甲方应于竞拍成功当日支付；付款方式为贷款，在甲方符合银行贷款资质的前提下，甲方承诺为首套贷款；甲方权利义务：……4.向乙方提供用于竞买标的的个人信息，作为乙方提供竞买服务的依据；5.应当主动、及时地向拍卖方核实拍卖标的的具体情况，了解竞买规则等拍卖相关的全部文件，关注相关公告，参与拍卖方的预展活动；……8.竞买成功后，无权单方变更或解除本合同；乙方权利义务：1.根据诚实信用原则为甲方提供信息服务；……3.乙方就房屋拍卖程序、成交价格、付款方式、房屋交付及产权登记等为甲方提供咨询服务；……7.甲方竞买成功且成交价款、服务费、税费等足额缴纳后，在拍卖方出具《拍卖成交确认书》《执行裁定书》等所有相关材料后的3个月内协助甲方完成产权过户并取得拍卖房屋的权属登记证书；甲方未按约支付相关款项的，视为甲方违约，乙方有权暂停服务并向甲方追索服务费，甲方需对给乙方造成的直接损失予以赔偿；乙方未按合同约定向甲方提供相关服务的，视为乙方违约，甲方有权要求乙方根据本合同约定继续履约，乙方需对给甲方造成的直接损失予以赔偿。该《委托竞买合同》封面及抬头处委托人载明为XX。庭审中，双方均认可《委托竞买合同》的相对人为***及东方瀚海公司，XXX为***之子，涉案房屋以XX名义购买。XX当庭明确表示同意***行使《委托竞买合同》的权利，其放弃主张该合同的权利义务。

2020年4月13日，东方瀚海公司向***出具收据，载明：今收到***交来履约保证金225000元。

2020年4月20日，东方瀚海公司向***发送《竞买预算表》，表示涉案房屋比同小区同户型二手房价格低。

2020年4月21日，甲方***与乙方东方瀚海公司签订《补充协议》，约定：鉴于双方于2020年4月11日签署《委托竞买合同》，针对主合同竞买标的房屋，乙方已将法院公示公告的全部内容告知给甲方，根据公告显示该房屋存在租赁情况，租约截止到2023年1月30日到期，甲方已知晓上述情况，乙方会尽快协助甲方办理交付房屋事宜。

2020年4月22日，《网络竞价成功确认书》载明：用户XX通过竞买号K8987于2020年4月22日在三中院于阿里拍卖平台开展的涉案房屋项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为15008000元。

2020年4月24日，北京市XX公证处出具（2020）京长安内民证字第XX号《公证书》，载明：委托人XX，受托人：王XX、曹XX、刘XX伟、侯X、徐XX、李XX、马XX、毛XX、满X；委托事项：代表委托人领取《执行裁定书》《法院案款收据》《拍卖成交确认书》等有关该房产的一切司法文件、权利证明；代表委托人向法院指定账户及指定平台账户支付保证金、拍卖款；代表委托人与执行法官协商洽谈该房产关于执行的一切有关事项；代表查询并调取《购房资格核验书》；代表委托人查询产权信息、产权调档、产权过户、税务登记等相关手续；代表委托人领取解除抵押证明材料、解除查封证明材料、他项权利证，办理与解除抵押登记、解除查封等有关一切手续，并领取解除抵押登记后房屋所有权证；代表委托人办理《房地平面图》《北京市房屋登记表》测绘、查档等一切相关事项；代表委托人办理调取网签信息及解除网签手续；代表委托人缴纳有关该房产的相关税费，领取《中华人民共和国契税完税证》等有关该房产的一切税收事项；代表委托人办理及领取《不动产登记证》等与上述证件有关的一切事项；代表委托人到银行领取《不动产权证书》等与上述证件有关的一切事宜；代表委托人办理、领取、签署、查询除上述事项之外的与拍卖相关的一切材料手续；代表委托人办理上述房产的水、电、供暖、物业、管道天然气、有线电视、固定电话、钥匙等过户手续；代表委托人办理接收上述房屋等事项。

经查，***拍卖涉案房屋后，自行办理税费缴纳事务，自行办理了涉案房屋所有权转移登记手续，涉案房屋登记于XX名下。

又查，2020年3月7日，东方瀚海公司杨XX在微信里称，“不管是客户一拍还是二拍找到我们，我们都会调查清楚，确定房子可以正常过户和交房的情况下，才会让客户缴纳报名保证金进行参拍的。”***问，“做个最坏的预想，假如房子顺利拍下了，但还是出现了纠纷，导致我们不能入住的话，怎么办？有什么切实的手段保护我们？”杨XX称，“其实今天公司的不管是规模呀还是正规性相信您都心里其实有数，从您的角度，有担心是肯定的，但是从我们的角度如果说我们调查，这个房子有问题，不能过户或者交房的话，我们肯定是不会让您去拍的，因为我们既然合同里写了保证您过户和交房，就肯定也会尽到相应的责任，不会让您什么都不清楚的情况下贸然参拍，从我们公司成交这么多笔单子来讲，不能交房这个目前还真的没有出现过。因为从我们公司的品牌角度来讲，不可能说因为某一个房子不能交房影响了自己的声誉，毕竟一个公司口碑还是非常重要的。”“像我们今天管您要的这些材料的目的，就是为了确保咱们正常的审核通过，能够顺利的办理银行放款及过户手续，那房源的风险评估这块儿，公司的风控部门肯定也会做好把控，确保能够100%的过户交房才会让咱们正常参与的。”“包括我们的合同里也是对您有一定的保障的，包含过户及交房，如果没有做到的话是对您造成的损失予以赔偿。”“最近的交房纪录”“这是我收藏的，之前我同事发的交房记录。”4月8日，***称，“紫玉山庄的那个联排我看还有租约像这种情况怎么解决呢”，杨XX称，“租约也分很多种情况的，分长期租约和短期租约，法院认可租约和不认可租约，解决办法都是不一样的。如果短期租约的话我们也会调查有没有风险，租约到期后能不能正常交付。长期租约的就看是不是合法认可的租约了，租金有没有支付。每种都有解决办法。但是如果我们调查是解决不了的租约，就不会让客户参拍啦。”***称，“我看它的租约是到2023年……真是要23年才能住吗？”杨XX称，“我们了解到的情况跟您在公告上看到的差不多，如果客户自己住想尽快收房的话我们可以让后期人员去落实，租约到底是什么情况，最快什么时候能收房。”“紫玉山庄这套二手房市场价大概得2200万左右”，***称，“就怕拍了住不了。”杨XX称，“咱们都合作过一次啦，您放心，如果我们解决不了的房不会让您参与的，我们肯定会提前确定好，房子能不能正常的过户及交付房屋，确定可以的话才会让您参拍的，要不您说我们成交这么多笔单子，要是交不了房，那不得天天有人来公司闹呀。”“咱们本着就是对客户认真负责的态度，能正常办理，咱们参与，如果房子有瑕疵，不能过户交房，那咱们就选择其他房产。”……“那您跟先生商量商量，如果拍的话签约之后我们去给您调查，能正常交付的话咱们就参与一下。如果不能交付的话，我们也提前告诉您，咱们就接着选其他的房子。”4月10日，杨XX称，“要不要试试呀，可以的话我们赶紧给您落实那个租约的事情了，到拍卖这中间还有五六个工作日了，时间有点紧张啦。”4月12日，杨XX称，“姐，您商量的咋样啦。赶紧咱们履约保证金转完明天我把合同交上去就能开始调查啦。”***称，“好的，我明天一早转。”4月22日，杨XX向***发送《付款时间说明》，载明：房屋首付款、契税、剩余服务费、贷款服务费、公证费、工本费及4月23日需要***协助办理面签所需准备的东西及告知事项。4月28日，杨XX称，“姐，我刚看我们总监在群里问您了，我跟他反映完咱们这个情况了。您节前能把服务费尾款转过来嘛，拍完好几天没转的话，我该不好跟领导交代了。”5月4日，杨XX称，“啥时候能到哇，财务又问我了。”***称，“五一这几天，天天在借，借够了第一时间给你打过去。”5月10日，***称，“我现在能想到的补充协议涉及问题1交房本时间2交房时间3和租户交涉过程中产生的费用和细节问题。”杨XX称，“过户时间和交房时间应该没什么问题吧。但是租户的这个事现在没办法承诺呀，因为咱们现在也没有找他去谈呢。”5月11日，***称，“现在能想到粗略的补充协议涉及问题：1.更名过户至XX名下时间，时限（三个月或两个月还是两个半月），及其责任（如有逾期，应承担房款总额日万分之五的违约金），要明确。2.交房时间（补充协议中《尽快》要限定），同样有时间（在签合同前，瀚海曾表示，该房北京中院不承认该租赁合同，要体现）和责任（如有逾期，应承担房款总额日万分之五的违约金）限定。3.和租户交涉过程中产生的费用和细节问题（户口问题），要及时沟通，也要具体一周沟通两次。”杨XX称，“当时不是给您说的情况是，当时三中院驳回了租户提交的租赁，但是租户去了高院提起上诉了呀，后来高院判的租约成立嘛。当时是这么给您讲的呀，也说了，最晚是到他租约到期给您交房，就是2023年初。”***称，“那么我们还有没有过法律的途径质疑租约成立的可能？”“中院为什么驳回？”杨XX称，“因为他是以工资抵的房租嘛，等于没有实际支付租金，而且这个租约高院都已经判决了。”***称，“那我们还有上诉的可能吗？”杨XX称，“现在没有到那一步呢姐，你们太心急了，我们能做的绝对会想办法做，不会给您拖的。咱们现在第一步是要先过户，才有条件去跟对方去谈，我们是公司，力量比您个人大，而且我们从事这行是专业的，您得听我们的呀。我们拿了房本之后马上就会去进行下一步，这个您不催我们都会做的。”“过户时间和交房时间合同里都给您体现了，再给您写一下应该没什么问题，第三条租户协商这事现在不可控呀。”***称，“租户协商这块儿都有哪些可能性？针对不同的可能性公司这边有哪些应对手段？需要我们配合什么？”“我们能想到的是如果他们说赔偿租金就能搬，我们就给，我觉得说细点对咱们双方都是保障，咱们心里都有底。”杨XX称，“现在就是两个结果，第一就是谈拢了，租户可以提前搬走，需要咱们赔偿租金。第二就是谈不拢，咱们等到他们租约到期。”“咱们现在先把方向统一吧，先把您这个补充条款弄清楚是主要，然后我们好安心做下一步。”“粗略的给您说一下条款，具体需要法务再来拟定。1.过户时间于领取材料完毕后的三个月内完成过户，如未能及时过户，乙方应按照房款的日万分之五进行赔偿于甲方。2.乙方负责协议甲方交房至甲方名下3.乙方应如实告知于甲方交房进度，如协商租户同意解除租约，乙方应如实告知甲方所涉及的解约方式及租金赔付金额。如租户不同意解约，乙方应于租约到期后的6个月内，将空置状态的房屋交付于甲方。”

另查，2020年6月22日，东方瀚海公司法务部向***、XX发送《通知函》，催要剩余服务费。

2020年10月28日，东方瀚海公司前往涉案房屋处查勘房屋现状，涉案房屋使用人为租户，***交纳了物业费。

再查，2019年5月23日，XX院出具（2019）京03执异368号执行裁定书，载明：倪XX向本院提出书面异议，请求法院中止对涉案房屋的腾退措施，三中院驳回案外人倪XX的异议请求。2019年12月29日，北京市XX人民法院出具（2019）京执复XX号执行裁定书：载明：倪XX提供了房屋租赁合同、物业费、电费等证据，足以证明其在涉案房屋被查封之前已经与李X1签订合同实际占有并使用该房产，倪XX就其享有的租赁权足以排除腾退的案外人异议成立，故撤销（2019）京03执异XX号执行裁定，三中院执行涉案房屋过程中，在案外人倪XX承租期间不得对其采取腾退措施。

以上事实有当事人提交的证据及庭审陈述等在案佐证。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方的合同签订及履行均发生于民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。东方瀚海公司与***签订的《委托竞买合同》《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应合同有效。双方均应依约履行合同义务。本案的争议焦点在于以下两点，一、《委托竞买合同》是否符合应当撤销的情形。二、***是否应当支付东方瀚海公司剩余佣金及东方瀚海公司是否应当退还***已收取的佣金。

关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。本案中，***称东方瀚海公司存在欺诈情形，故意隐瞒交易风险，且曾承诺涉案房屋竞拍成功后即可入住，但***在与东方瀚海公司签订《委托竞买合同》之前已知晓涉案房屋存在租赁情形，亦知晓租赁到期的时间，结合杨XX与***的微信聊天记录内容，杨XX亦未曾承诺涉案房屋竞拍成功后即可入住，或东方瀚海公司有能力使涉案房屋的租赁期限提前到期，故本院认为东方瀚海公司不存在故意隐瞒或虚构事实的情形。***称其存在重大误解，合同显失公平。但***作为成年人，对于合同内容及条款文义应有理解能力，合同条款明确约定双方的权利义务，经双方确认后签署，并不存在造成***重大误解，或合同显失公平之情形。故***主张撤销《委托竞买合同》，于法无据，本院不予支持。***以撤销《委托竞买合同》为由，要求返还佣金，本院不予支持。

关于焦点二，东方瀚海公司与***之间系委托合同关系，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。现***明确表示如法院认定无法撤销《委托竞买合同》，则基于双方无法继续履行合同要求解除合同，属委托人行使任意解除权，本院应予支持。关于东方瀚海公司是否有权收取佣金及具体金额。《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定，“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。”本案中，《委托竞买合同》明确约定***委托东方瀚海公司提供的服务包括相关法律法规、政策咨询、调查与核实、协助及陪伴看房、办理房屋交付手续等，结合庭审查明情况，东方瀚海公司已履行合同约定的部分义务，包括提供相关咨询，调查、核实，协助、陪伴看房，协助办理竞买手续等义务，***应就东方瀚海公司已提供的服务支付相应的报酬，具体报酬金额，本院认为办理房屋所有权转移手续及交付手续属较为主要的服务内容，本院结合合同约定及履行情况，依法酌定***应向东方瀚海公司支付的佣金为15万元，东方瀚海公司要求***支付剩余佣金及利息，无事实及法律依据，本院不予支持。***要求东方瀚海公司退还全部佣金，亦无事实及法律依据，本院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十四条、第四百零五条、第四百一十条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）北京东方瀚海拍卖有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）***佣金75000元；

二、驳回原告（反诉被告）北京东方瀚海拍卖有限公司的诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）***的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4678元，由北京东方瀚海拍卖有限公司负担（已交纳）。反诉费2337.5元，由***负担1500元（已交纳），由北京东方瀚海拍卖有限公司负担837.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 员　李佳佳

二〇二一年十月二十五日

法官助理　曹　源

书 记 员　杨　玥