北京某某海拍卖有限公司与某某委托合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）京0114民初17259号 原告（反诉被告）：北京***海拍卖有限公司，住所地北京市海淀区。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京京翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京京翔律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：***，女，1975年9月14日出生，汉族。 委托诉讼代理人：***，男，1975年12月10日出生，汉族。 原告北京***海拍卖有限公司（以下简称***海公司）与被告***委托合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告***提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告***海公司的委托诉讼代理人**、***，被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京***海拍卖有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告双方于2019年5月5日签订的《委托代理合同》；2、请求法院判决被告向原告支付剩余佣金75615元3、请求法院判决被告向原告承担违约逾期支付佣金利息（计算方式：以75615元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，自2019年5月17日起至实际给付之日止）；3、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年5月5日签订《委托代理合同》。被告委托原告以竞买方式购买位于北京市昌平区房屋，建筑面积92.2平米。按照合同约定，被告于2019年5月14日向法院支付完毕竞买保证金37万元，故双方签订的《委托代理合同》正式生效。被告按照合同第四条第3款约定于2019年5月5日签订当日向原告支付完毕了前期佣金费用56550元，而剩余部分佣金被告应于竞拍成功当日支付：乙方按照实际成交价2.7%收取。合同履行中，被告于2019年5月17日上午在北京市昌平区人民法院于阿里拍卖平台开展的“北京市昌平区×号地产”项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为4895000元且于当日出具了《网络竞价成功确认书》。其后，原告多次要求被告支付剩余部分佣金均遭到被告的无理拒绝，被告于2019年5月30日却以书面形式向原告发送《解除委托合同通知书》。故此，被告单方解除合同的行为已构成根本违约，且给原告造成了严重经济损失。综上，原告与被告多次沟通无果后，万般无奈之下诉至贵院，***判如所请。 ***辩称，对方在我们合同刚开始期间有违约责任，按照合同约定向甲方提供服务，第一条和第三条，第一条向甲方提供市场行情和信息，这个信息与事实相违，因为原告一直说房屋内住的是租户，另外对方没有陪伴引领我们看房，所以我们认为原告没有按照合同相关约定向甲方提供相关服务，所以我们认为原告违约，因此我们提交了解除合同通知，对方也收到了，上次答辩对方在合同约定中有明确文字，约定在2019年8月前完成产权过户办理房本，后来对方说8月份前包括8月30日，实际对方认为做不到8月份之前过户，对方在拍卖价格上以市场价诱导，使我们高价拍到房子。 反诉原告***向本院提出反诉请求，一、确认双方之间的《委托代理合同》2019年5月30日解除；二、判令被反诉人返还反诉人协议首期款56550元；三、原告赔偿被告租金损失15600元；四、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：一、被反诉人以欺骗欺诈手段订立合同，合同应为无效合同：1、故意隐瞒交易风险，被反诉人作为法拍专业机构，在明知法拍房交易过程中可能存在的各种风险（如清房困难，可能长期不能收房、债权人可能会对房屋进行长期的滋扰、房屋内装饰装修可能发生争议，原房东可能要求额外补偿款等）却为了自身利益完全不告知反诉人，给反诉人造成巨大经济损失。2、合同显失公平，被反诉人在签订合同签订，采取诸如“拍卖不成全额退款”等推销话术降低反诉人的警惕，并利用反诉人法律知识欠缺，订立显失公平的合同，其条款对反诉人权益缺乏保障。具体为：合同未准确约定被反诉人完成清房工作的准确时间；合同未约定被反诉人的违约条款；合同约定拍卖完当天反诉人即需要向被反诉人支付全部佣金，不符合常理，对反诉人明显不公。3、被反诉人对房产价格进行误导，被反诉人未尽到对反诉人信息咨询的义务，且严重误导反诉人对标的房产的价值判断，在拍卖当天被反诉人多次诱导反诉人出价，未对当时已经超出评估价的价格提出警示，直接导致反诉人以市场价的价格出价。 二、被反诉人未尽告知义务，为促成交易告知反诉人虚假信息。对房屋是否被他人占有、是否有人员居住等情况，对任何购房者来说都是极其重要的购房参考条件，但被反诉人作为专业中介机构，对这样的重要内容却没有如实告知的反诉人。据被反诉人提交的证据微信截图可以得知，被反诉人明确告知反诉人涉案房产可以交付并无风险。鉴于对于被反诉人的信赖，反诉人没有实地考察。对于房子的现状反诉人已通过拍卖网上可以看到房子内的格局及现状。直到反诉人购房后，才得知原房主的债权人已在涉案房屋内长期居住达4年之久，被反诉人却欺骗反诉人说里边是租户，称“拍得房产证之后，可以轻易地将对方清退。”而拍卖公告中已经明确标明房屋状态是所有权人占用，由此可见被反诉人对涉案房屋完全没有调查。 三、拒绝承担清退违约责任。虽然被反诉人以欺诈手段骗取反诉人信任订立了合同，但反诉人本着基本的合约精神，希望继续履行合同，要求签订补充协议保障自身合法权益。在补充协议谈判中被反诉人缺乏诚意，不愿意承担房屋清退延期的违约责任，严重缺乏诚意使补充协议谈判破裂。反诉人基于对方缺乏诚信之态度，发出了解除委托合同的通知书，于2019年5月30日在微信群中知会，被反诉人当日确认收到，并作为证据提交法院。为了维护自身合法权益，反诉人特向贵法院提起反诉，请法院依法裁判。 反诉被告***海公司辩称，我们5月30日收到解除通知，但是我们不同意解除双方委托代理协议。因为1、按照合同约定原告被告已经履行了相关内容，被告应该向原告出示相关材料，原告多次通过微信并委托律师事务所发送律师函催促，要求继续履行合同，然而5月30日原告收到了被告发送的合同解除通知，我们认为被告违约在先，并不享有合同法规定的约定的解除权。2、关于对方提出的没有对市场行情和诉讼争议房屋提供告知义务，从我们提供的证据4-9均明确向对方说明了房屋市场行情情况和诉讼争议的房屋，昌平区人民法院公示的房屋使用人是房屋所有权人，经过原告察看当时房屋中是租户，后来察看发现使用人既是租户也与实际房屋所有权人有债权债务关系，是以租抵债关系，但是不影响原告对被告承诺房屋过户和腾退房屋。在证据9中被告微信群记录中详细阐述了这段时间的交易流程，微信群中也提到当时市场行情，包括房屋当时所欠物业费用金额、土地出让金，也向对方出示了他竞买的预算表，因此原告已经尽到市场行情和房屋信息的告知义务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2019年5月5日，***（甲方，委托方）与***海公司（乙方，代理方）签订《委托代理合同》。双方在合同中约定，1.甲方欲通过委托乙方以竞买的方式在北京购买房屋；2.乙方作为一家合法经营的房地产拍卖公司，凭借丰富拍卖经验及房地产经纪专业能力，愿意向甲方提供拍卖房屋相关的信息、流程、法律等咨询服务及其他附加服务；3.为向甲方提供更加准确、**的服务，乙方作为甲方代理人，以甲方名义办理竞买手续、参加竞买，并根据甲方的特别委托代表甲方签署成交确认书及其他与竞买相关的文件（包括但不限于《竞买规则》、《竞买合同》等拍卖行要求签署的合同与文件）；4.本合同所涉拍卖标的（房屋）的位置、面积及其他信息以拍卖公司公告为准，并根据拍卖方的竞买规则等相关文件规定进行具体操作；5.本合同所涉拍卖标的（房屋）的起拍价约为3770000元，其准确金额以拍卖公告为准。甲方委托乙方以竞买方式购买北京市昌平区×的房屋，建筑面积为92.2平方米（以该房屋权属证书上标明的面积为准），甲方承诺购买该房屋的委托价格为4000000元。该合同第二条中乙方承诺向甲方提供下列服务：1.与竞买房屋相关的信息、市场行情、法律、法规和政策咨询；2.对相关房屋进行产权调查和实地查验；3.引领、陪伴甲方看房；4.协助甲方办理竞拍手续并签署合法有效的拍卖及房屋竞买相关文件；5.代办税费缴纳事务；6.代办房屋所有权转移登记及附属设施过户手续；7.协助甲方在2019年8月份之前完成产权过户，办理房本。合同第四条第3项，双方约定，甲方应于本合同签署之日向乙方账户支付佣金56550元作为履约保证金，该履约保证金在竞拍成功后即转为乙方部分佣金，剩余佣金部分于竞拍成功当日支付：乙方按实际成交价2.7%收取佣金；如未能竞拍成功的，或因房屋成交价高于委托价，甲方放弃出价竞拍的，乙方应于三个作日内将履约保证金全额无息退还至甲方账户。 合同第七条关于违约责任，双方约定，（一）甲方违约责任1.房屋成交价低于甲方承诺的价格，但甲方放弃竞买该房屋的；2.因甲方原因造成乙方未能如期参加竞买或中途放弃的；3.甲方未按本合同第四条约定支付相关款项的。甲方违约除依据本合同约定向乙方支付佣金外还需对给乙方造成的损失予以赔偿。（二）乙方违约责任1.未按照合同约定向甲方提供相关服务；2.未按照合同约定代理甲方参加竞买或擅自放弃的；3.未按照合同约定将相关款项按时退还甲方的。乙方违约除依据本合同约定向甲方履约外还需对给甲方造成的直接损失予以赔偿。 该委托代理合同签订后，2019年5月17日，***在***海公司经营场所内，通过网络竞拍以4895000元的价格购买北京市昌平区×房屋。2019年5月18日，***通过微信向***海工作人员提出“1、乙方需负责在2019年7月31日前完成标的房屋的产权过户并办理完房本，甲方须配合乙方提交各种资料。甲方需在5月20日前交齐房屋尾款。如未按以上约定时间完成产权过户办理房本，乙方需在10日内退还全部服务佣金给甲方。乙方需在拿到房本一个月内完成房屋的清退工作向甲方交付房屋，逾期未交付，按6500元/月标准赔偿。2、乙方负责完成退还甲方所缴纳的土地出让金工作。”之后双方就腾退时间等补充条款未能达成协商一致。2019年5月30日，***向***海公司发出《解除委托合同通知书》，该通知书的主要内容为：“基于以下理由，通知贵司解除双方于2019年5月5日签订《委托代理合同》：1、2019年5月5日签订《委托代理合同》缺乏可执行性和约束力对于我方显失公平且在后续补充协议中缺乏诚意。2、合同执行过程中，贵司未尽到合同条款第二条第1项规定的对与竞买房屋相关的信息、市场行情的告知义务，导致我方对房屋价值做出错误判断进而以接近市场价拍下该房屋。由于本人未能以预期价格竞买房屋，违背了签订合同的初衷。3、根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”，因此，本人具有随时解除《代理合同》的权利。综上理由，本人特通知贵司解除双方于2019年5月5日签订《委托代理合同》。从通知之日起，贵司及贵司人员不得再以本人委托代理人身份参与《委托代理协合同》约定的事务，否则因此支出的费用及引起的法律后果，本人概不承担。对于本人于合同签订当天预付的56550元佣金，鉴于本人是自带房源信息且本合同并未实质性履行的事实，请贵司扣除必要的直接支出后退还。”现***已自行办理完毕房屋所有权转移登记手续。 本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。***作为委托人于2019年5月30日向受托人***海公司发出解除通知，双方之间的委托合同关系应于当日解除，***要求确认双方之间签订的《委托代理合同》于2019年5月30日解除有事实及法律依据，本院予以支持。 受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。本案中，原被告双方在合同中约定的佣金实际为委托人向受托人支付的报酬。在委托代理合同解除前，***已通过网络竞拍以4895000元的价格购买北京市昌平区×房屋，***海公司已完成部分委托事务，其要求***支付佣金并按照人民银行存款利率支付利息有事实及法律依据。但***系自行交税并办理房屋所有权转移登记手续，因受托人并未完成全部委托事务，双方约定的佣金应酌情予以降低，本院根据合同的履行情况对委托报酬酌情予以调整。***要求退还已支付的佣金无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第三百九十六条、第四百一十条之规定，判决如下： 一、确认***与北京***海拍卖有限公司签订的《委托代理合同》于2019年5月30日解除； 二、***于本判决生效之日起十五日内向北京***海拍卖有限公司支付佣金22749元及利息（自2019年5月17日起支付至实际给付之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）； 三、驳回北京***海拍卖有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回***的其他反诉请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2920元，由***负担369元（于本判决生效之日起七日内交纳），北京***海拍卖有限公司负担2551元（已交纳）。反诉案件受理费1460元，由***负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　李　强 人民陪审员　　*** 二〇二〇年六月二十八日 书　记　员　　***