广州精迅投资管理有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤01民终26264号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广州精迅投资管理有限公司，住所地广州市**区中山一路38、40号地下室自编18房。 法定代表人：***，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：***，女，1948年1月14日出生，汉族，住广州市**区。 委托诉讼代理人：**，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（广州）律师事务所实习人员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市建筑集团有限公司，住所地广州市**区广卫路4号。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：**，广东格林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，女，1996年10月12日出生，住湖南省华容县，系该公司员工。 上诉人广州精迅投资管理有限公司（以下简称精迅公司）、***因与被上诉人广州市建筑集团有限公司（以下简称广州建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市**区人民法院（2022）粤0104民初18351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月26日立案受理后，依法适用独任制，于2023年1月13日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 精迅公司、***上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回广州建筑公司的诉讼请求，支持精迅公司在一审提出的反诉请求；二、本案诉讼费由广州建筑公司承担。事实和理由：本案中，精迅公司有正当理由请求减免租金以及不支付租金，且因广州建筑公司的侵权行为导致案涉房屋无法使用，导致租赁合同目的无法实现，广州建筑公司违约在先，故精迅公司在本案中并不存在任何违约情形。针对案涉房屋被水浸受损一事，作为承租人的精迅公司是受害人，没有任何过错，无需承担任何责任。需要特别说明的是，导致发生漏水的水泵房的权属人正是广州建筑公司，其是水浸侵权致使房屋财产损毁的责任承担人。水浸事件发生后，房屋用途不符合约定、合同目的无法实现，是归咎于广州建筑公司的原因，也就是说本案是出租人在租赁期限内不能保持租赁物符合约定的用途，精迅公司才没有交9月、10月租金。依照民法典的相关规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。”租赁房屋已不适租，精迅公司对此没有任何过错，精迅公司依法有正当理由请求减免租金以及不支付租金。在精迅公司没有违约且合同已经解除的情形下，广州建筑公司应***公司退返履约保证金。 广州建筑公司二审答辩称，（一）案涉租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方应全面履行，精迅公司拖欠两个月租金，广州建筑公司有权解除合同，并没收履约保证金4458元。案涉房屋水浸是由于水泵房漏水造成，水泵房是整个大楼的公共设施，属于全体业主共同所有，且整栋楼4层以下房屋是由市政供水管网直接供水，案涉房屋在负一层，负一层的用水不需要使用水泵房，故广州建筑公司对水泵房漏水不存在过错，且不是水泵房的受益人，不应承担赔偿责任。为此，另案(2022)粤0104民初36585号民事判决驳回了精迅公司主张广州建筑公司承担侵权损失的全部诉讼请求。房屋水浸情况发生后，广州建筑公司积极配合疏通积水、恢复电线线路，案涉房屋于2021年8月24日已恢复正常使用，不存在租赁房屋毁损、灭失的情形，精迅公司以水泵房漏水为由不支付租金已构成严重违约。广州建筑公司***公司发出的《合同解除通知书》已于2021年10月29日送达，故案涉合同于该日解除。（二）精迅公司拖欠的是2021年9月1日至10月29日期间的租金4120元，因双方签订《物业租金减免协议》减免租金1980元后，精迅公司应支付的拖欠租金金额为2140元，精迅公司反诉要求重复扣减，退还因疫情政府政策减免的租金1980元没有事实和法律依据。（三）合同解除后，精迅公司经多次催告后直至2022年4月7日后才腾空返还案涉房屋，应根据合同第七条第4款约定按双倍租金标准向广州建筑公司支付至2022年4月7日的房屋占有使用费，一审判决仅支持2021年10月30日至11月3日期间的场地占用费，广州建筑公司虽认为不合理，为避免累诉、缠诉，故没有上诉。（四）***作为精迅公司的担保人，根据合同第十一条第9项的约定，应当对案涉债务承担连带责任。 广州建筑公司于2022年5月23日向一审法院起诉请求：一、确认广州建筑公司与精迅公司、***于2019年8月1日签订的《广州市房屋租赁合同》于2021年10月29日解除；二、精迅公司立即将广州市**××××38,40号负一层18**的房屋腾空返还给广州建筑公司；三、精迅公司向广州建筑公司支付拖欠的租金2140元（租金标准为2060元/月计，2021年9月1日至2021年10月29日期间的租金，减免一个月租金即2021年6月租金1980元）；四、精迅公司向广州建筑公司支付逾期支付租金的违约金（以欠付租金2140元为基数，按每日3‰的标准从2021年10月5日起计至实际清偿之日止，暂计至2022年4月1日为1106.22元）；五、精迅公司向广州建筑公司支付自2021年11月2日起至2022年4月7日期间的房屋占有使用费21424元，（从2021年11月2日计至2022年4月7日共5.2个月，每月按照2060元乘以2的标准计算占用费）；六、***对精迅公司的上述第三项至第五项债务承担连带清偿责任。一审庭审中，广州建筑公司称案涉房屋已于2022年4月7日收回，故撤回第二项诉讼请求。 精迅公司反诉请求：一、广州建筑公司返还履约保证金4458元及资金占用费（资金占用费以4458元为基数，自2021年11月2日开始至实际支付完毕之日止，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；二、广州建筑公司***公司退还因疫情政府政策减免的租金1980元。 一审法院认定事实：座落在广州市**××××38，40号地下室的建筑面积为559.4804平方米，属广州建筑公司单独所有。 2019年8月1日，广州建筑公司（出租人、甲方）与精迅公司（承租人、乙方）、***（保证人、丙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在**××××38，40号负一层18**的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积32.81平方米。甲乙双方协定租赁期限自2019年8月1日至2024年7月31日，其中2021年8月1日至2022年7月31日期间的每月租金额为2060元；具体租金含税，租金按月结算，由乙方在每月5日前支付当月月租金给甲方。乙方同意在签订本合同之日向甲方支付4458元作为履约保证金，在本租约履行期间，若乙方未依约足额按时交纳租金或其他任何费用，或乙方对该房产及该房产所在大厦的设施、设备造成损害，给甲方造成直接、间接经济损失的，甲方有权从履约保证金中直接扣除予以先行补偿，并书面通知乙方，乙方在收到甲方（或甲方授权的代理人）向其发出的扣除通知书后10个工作日内应将履约保证金予以补齐，否则甲方有权单方解除合同；本合同期满终止，如乙方无违约行为且已缴清水电费、管理费及其他相关费用后，甲方将履约保证金无息退还乙方；乙方不得将履约保证金用于冲抵房屋租金。甲方的权利和义务有：1.依照合同约定将租赁物交付乙方使用；2.甲方应负的修缮责任为房屋主体结构的维修等。乙方的权利和义务有：1.乙方应按时足额支付租金、管理费等各项费用，未按约定按期支付的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金；乙方应负的修缮责任为合理使用租赁房屋及其附属设备，如有损坏应负责维修、恢复原状，负责租赁房屋及其附属设备（包括但不限于空调、烟感、喷漆、照明等）的日常保养和维修，并自行承担相关费用；4.合同终止或解除，乙方应在终止或解除之日起3日内腾空房屋并将租赁房屋交还甲方，并应于30日内将原登记在租赁房屋地址的经营单位迁出，合同终止或解除后30日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，则作乙方放弃权利处理。乙方有下列行为之一，甲方有权单方无条件解除合同：3.逾期支付租金满30日。租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方提出提前解除合同，应提前3个月通知对方，另一方有权要求违约方赔偿损失，并收取2个月租金作为违约金；合同一方按法定或约定行使合同解除权，本合同自其发出通知之日起自动解除，如乙方违约导致甲方按照合同约定行使合同解除权，本合同解除后产生的法律效力包括但不限于（1）甲方有权收回租赁物，乙方支付的租金、履约保证金、场地建设费、设备转让费等各项费用不予退还，（2）甲方有权追讨乙方拖欠的租金并追究其违约责任，损害赔偿责任。丙方为乙方履行本合同全部义务承担连带保证责任，保证担保范围包括但不限于租金、管理费、水电费、违约金、损害赔偿金和甲方实现债权的费用（含诉讼费、仲裁费、律师费、诉讼保全费、执行费、交通费等），保证期间为自本合同约定的乙方全部义务履行期限届满之日起两年。合同履行过程中的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准，并采用邮寄或专人送达至双方所确定的地址。等等。 同年11月6日，精迅公司向广州建筑公司支付了履约保证金4458元。 2021年8月19日，案涉房屋发生水浸。精迅公司以及另案的承租人广东三叶草教育科技股份有限公司（以下简称三叶草公司）于同月25日向广州建筑公司发出《关于中山一路38，40号负一层水浸的函》，称案涉房屋于8月19日发生水浸，精迅公司对于水浸没有任何过错责任。同月24日双方工作人员及公证人员对现场进行保全，提出案涉房屋在未能正常使用期间的租金应予免除，并请广州建筑公司尽快安排房屋的装修、排水通电，恢复正常使用等。 同月25日，广州建筑公司以工程管理部、房地产开发部的名义***公司及三叶草公司发出《关于广州市**××××38，40号地下室物业复工复产的函》，称水浸事件后，广州建筑公司工作人员已协助两司完成现场拍照取证、电线线路修复，并协助两司清点物资。经24日现场勘察，目前地下室积水已基本疏通，电线线路已基本恢复，希望两司安排人员对地下室积水物资进行清理、复工复产并按时缴纳租金，不得因此拖欠等。 同月30日，精迅公司以及三叶草公司再向广州建筑公司发出《关于水浸事件的函》，重申前述8月25日函件的观点。同日，广州建筑公司以工程管理部、房地产开发部的名义向两司发出《关于水浸事件的复函》，称水浸事件为大楼水池及水泵房设备故障导致，广州建筑公司无须承担任何过错责任；事件发生后，广州建筑公司已履行出租人责任，积极协调各方并在8月29日先行将倒塌围墙修复，租赁物业符合约定的租赁条款；租赁物业室内装修非广州建筑公司在租赁合同内提供，也非广州建筑公司损坏，两司应自行向相关责任方追偿等。 同年9月15日，精迅公司以及三叶草公司向广州建筑公司发出《关于中山一路38，40号负一层18**、06，07**免收租金、免计违约金的函》，称两公司承租的中山一路38，40号负一层18**、06，07**房屋因水泵房漏水致使房屋无法使用，虽然广州建筑公司已对水泵房的墙进行修复，但并未对两司租用房屋做任何恢复处理，两司仍不能正常使用承租房屋。受疫情影响以及6、7月份市政维修水管封路，两司仍克服经营困难支付租金至8月份，但受水浸影响，两司无力马上复工复产。对9月8日收到的广州建筑公司的租金催缴函，两司郑重提出自2021年8月19日至能正常复工复产的期间，广州建筑公司免收以上**的租金、免计违约金等。 同月17日，广州建筑公司以工程管理部、房地产开发部的名义向两司发出《关于免收租金、免计违约金等的复函》，称就案涉物业修复问题已在8月30日函件回复，截至本函件寄发之日，案涉房屋仍由两司实际使用，故两司仍应支付租金并承担逾期支付租金的违约金等。 同月28日，广州建筑公司以工程管理部、房地产开发部的名义***公司发出《关于租金及违约金催款的函》，称精迅公司仍拖欠2021年9月1日至30日租金2060元及截止至9月28日逾期支付租金的违约金2746.07元。请精迅公司在收到函件之日起三日内缴付相关费用等。 同年10月，广州建筑公司与精迅公司签订《物业租金减免协议》，约定减免案涉房屋1个月租金1980元。 同年10月11日，广东法制盛邦律师事务所受广州建筑公司之委托***公司发出《律师函》，限定精迅公司在2021年10月15日前支付拖欠租金共计20220元及违约金等。 2021年10月28日，广州建筑公司再以工程管理部、房地产开发部的名义通过特快专递***公司发出《合同解除通知书》。次日，精迅公司签收该邮件。11月1日，精迅公司及三叶草公司共同向广州建筑公司发出《关于<合同解除通知书>的回函》，称同意解除所承租的位于**××××38，40号负一层06、07、18**的《广州市房屋租赁合同》，但解除时间应为2021年8月19日，广州建筑公司应在合同解除后退还履约保证金且不应再要求承租人继续缴纳2021年8月19日水浸事件发生以来的租金及违约金等。 2022年3月28日，广州建筑公司以工程管理部、房地产开发部的名义***公司发出《关于尽快腾空交还场地的通知》，称时至今***公司未将案涉房屋腾退交还，还擅自在负一层大门加上门锁。要求精迅公司在收到通知后立即打开负一层门锁并在三天内腾空室内物品，逾期不腾退的，广州建筑公司将在2022年4月22日自行打开门锁，房屋内遗留物品均视为丢弃废物等。 同月31日，精迅公司、三叶草公司向广州建筑公司作出《<关于尽快腾空交还场地的通知>的回函》，称双方已确认解除案涉物业的租赁合同，广州建筑公司亦已收回案涉物业，并于2021年11月3日在上述物业加锁、贴封条。因案涉物业可直接连通精迅公司（三叶草公司）仍在租用的中山一路38，40号负一层02、03、05、10、15**，故经与广州建筑公司工作人员***协商双方一致同意在负一层大门处加一把锁，以避免财物丢失。只要广州建筑公司需要进入案涉物业，精迅公司均予配合开锁等。 就案涉场地的交还问题，双方均提供照片到庭。根据精迅公司提供的照片可见，2021年11月3日，双方共同办理案涉房屋的交接手续，广州建筑公司在案涉场地大门加锁并**“广建集团工程管理部房产部封”字样的封条；精迅公司亦在大门上加锁。对此，精迅公司称系因案涉物业与其另承租的负一层其他**相连通，为保障安全经与广州建筑公司协商同意其加锁。对此，广州建筑公司予以否认。广州建筑公司称精迅公司是在其走后自行加锁，双方未经协商，案涉房屋实际上于2022年4月7日才腾空交还。为此，广州建筑公司提供了2022年4月7***公司工作人员在案涉场地搬运物品的照片。对此，精迅公司称广州建筑公司提出准备清场，精迅公司可以搬走遭过水浸但还要保留的物品，2022年4月7日由广州建筑公司工作人员***等人现场开锁，精迅公司将案涉物业仍有价值的空调、灯具等搬离，其他泡水物品作弃置处理，事实上，广州建筑公司也于2022年4月28日自行清理腾空案涉房屋，精迅公司对此未持异议。 此外，精迅公司申请证人**及***到庭作证，两证人均系另案被告三叶草公司工作人员，但实际负责精迅公司及三叶草公司案涉房屋现场管理人员。两证人庭上陈述均确认2021年11月3日广州建筑公司办理接收场地并加锁、**封条，之所以***公司加锁是因案涉场地与其他物业连通，为避免二次损失在广州建筑公司工作人员***在场且同意的情况下***公司加锁。 一审庭审中，精迅公司确认其在水浸发生后未再支付2021年9月、10月的租金。精迅公司称其无力支付租金故希望广州建筑公司能予减免并曾发函给广州建筑公司。 以上事实，有双方当事人提交的《不动产权证》、《广州市房屋租赁合同》、《收据》、《合同解除通知书》、《关于<合同解除通知书>的回函》、双方往来函件、照片、证人证言等证据及本案庭审笔录在案佐证。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷系因履行房屋租赁合同发生纠纷并持续至今，故本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。 双方签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。本案争议焦点主要有两个，其一是合同解除的时间，其二是案涉场地交还的时间。对此，作如下分析： 一、合同解除时间 据查明的案件事实，案涉场地于2021年8月19日发生水浸事件。水浸事件发生后，广州建筑公司称其已履行出租人责任修复倒塌的水泵房间隔墙，并于同月25日函告精迅公司复工复产。但是，***公司于同日复函及其后的商讨函件可见，受水浸影响，案涉场地内的积水、线路等问题是否完全符合商业经营使用条件尚有争议，精迅公司对于受水浸导致的损失以及停业期间的租金减免问题亦未与广州建筑公司达成一致尚在协商之中。因此，精迅公司认为双方合同实际于2021年8月19日发生水浸当天已解除，缺乏事实及法律依据，不予采信。事实上，直至2021年10月，双方还就受疫情影响减免租金的问题达成一致并签订《物业租金减免协议》。因双方对于水浸责任归属、损失赔偿问题以及租金减免问题未能协商一致，精迅公司逾期支付2021年9月、10月租金，根据前述租赁合同关***公司逾期支付租金满30日的，广州建筑公司有权单方解除合同的约定，广州建筑公司于2021年10月28日发出的《合同解除通知书》已于次日送***公司，发生解除合同的法律效力。如因精迅公司违约导致广州建筑公司行使合同解除权的，广州建筑公司有权收回租赁物并不退回已收取的履约保证金等费用。因此，广州建筑公司诉请确认合同于2021年10月29日解除，理据充分，予以支持；精迅公司反诉要求广州建筑公司退还履约保证金4458元及支付资金占用费，不予支持。 二、场地交还时间 如前所述，双方之间为租赁合同关系。广州建筑公司作为出租人其应***公司交付适租房屋，精迅公司除应依约支付租金外，在合同解除后亦应及时交还案涉场地。2021年10月29日广州建筑公司通知精迅公司解除租赁合同后，精迅公司也于11月1日复函表示同意解除合同。双方于2021年11月3日办理场地交接手续，广州建筑公司在案涉场地上加锁及**封条，精迅公司已在客观上丧失了对案涉场地的管理及占有、使用的权利，因此案涉场地即日起已由广州建筑公司实际收回。虽然广州建筑公司诉称案涉场地内仍留存***公司的物品，但基于双方合同关于“乙方应在接到甲方的‘合同终止/解除通知书’后5日内搬走租赁物内外的乙方所有的财物，逾期不处理视为无主废品，甲方可将乙方滞留在租赁物内外的财物按照废品处理，处理产生的费用由乙方承担……”的约定，不因精迅公司在11月3日后在案涉场地内仍留存有部分物品即视为精��公司仍在占用案涉场地。至于广州建筑公司称精迅公司也在案涉房屋大门上加锁导致其无法实际占有、使用案涉房屋，对此如前述，广州建筑公司在2021年11月3日已实际收回案涉房屋并加锁、**封条，广州建筑公司对其所有的案涉房屋的占有、使用权利恢复，***公司加锁的行为致使其无法利用案涉房屋，也属侵害其物权的行为，与本案无直接法律关系。而且从本案查明事实来看，精迅公司加锁系为保障其承租的其他物业的使用安全，并同意配合广州建筑公司开锁利用案涉房屋，广州建筑公司对此情况是清楚知道且在本案诉前未见其提出过异议。 综上所述，双方之间的租赁合同于2021年10月29日解除，精迅公司于同年11月3日交还案涉场地。虽然案涉场地因水浸引致合同履行纠纷，精迅公司未就减免水浸期间的租金与广州建筑公司达成一致，精迅公司逾期支付2021年9月、10月的租金显已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，广州建筑公司诉请要求精迅公司支付2021年9月1日至2021年10月29日的租金以及2021年10月30日至11月3日期间的场地占用费，理据充分，予以支持。至于广州建筑公司诉请要求精迅公司支付逾期支付租金的违约金的请求，如前述，精迅公司非恶意违约拖欠租金不付，实因租赁房屋遭受水浸导致损失引致，精迅公司亦曾与广州建筑公司协商减免租金，但未获准许。因此，广州建筑公司主张的逾期支付租金的违约金，不予支持。至***公司反诉要求广州建筑公司减免租金1980元，符合双方签订的租金减免协议，广州建筑公司亦同意减免并在其起诉时作出扣减，故精迅公司实际应付广州建筑公司的租金及场地占用费为2060元×2-1980元+206元=2346元。因***在前述租赁合同中明确约定其以保证人身份对精迅公司履行合同的全部义务承担连带保证责任，***应对精迅公司应负担的前述费用承担连带清偿责任。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百六十二条第二款、五百七十七条、第六百九十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，于2022年8月31日作出判决如下：一、确认广州建筑公司与精迅公司、***于2019年8月1日签订的《广州市房屋租赁合同》于2021年10月29日解除。二、精迅公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州建筑公司支付2021年9月1日至2021年10月29日的租金以及2021年10月30日至2021年11月3日的场地占用费合计2346元（已扣除应减免的租金1980元）。三、***对精迅公司的前述债务承担连带清偿责任。四、驳回广州建筑公司的其他诉讼请求。五、驳回精迅公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费197元由广州建筑公司负担177元，***公司、***共同负担20元；本案反诉案件受理费50元***公司负担。 经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对当事人的上诉请求进行审理。结合各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：广州建筑公司是否应***公司退还履约保证金。 案涉租赁合同是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定为合法有效合同，并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。案涉房屋于2021年8月19日发生水浸，导致精迅公司不能正常使用案涉场地，广州建筑公司作为出租方应积极履行适租义务为精迅公司消除使用障碍。在精迅公司多次就水浸发生后的租金问题与广州建筑公司协商不成且损失赔偿问题未定的情况下，双方责任尚未确定，精迅公司未支付2021年9月、10月租金并非恶意拖欠，不构成违约，一审对此认定不当，本院予以纠正。广州建筑公司于2021年10月29日***公司送达合同解除通知书，精迅公司于2021年11月1日回函表示同意解除合同，视为双方协商一致解除合同，广州建筑公司应***公司退还履约保证金4458元。合同中约定的保证金退还方式为无息退还，精迅公司反诉要求计付保证金的资金占用费，缺乏依据，本院不予支持。 一审法院认定案涉租赁合同于2021年10月29日解除，广州建筑公司于2021年11月3日实际收回案涉房屋，并无明显不妥，且二审中双方均未对此提出异议，本院予以维持。一审法院判令精迅公司应向广州建筑公司支付欠付的租金，并从2021年10月30日起计算占用费，精迅公司上诉未对此提出异议，本院予以维持。至于***的责任问题，合同中明确约定其对精迅公司的合同义务承担连带保证责任，一审法院处理正确，本院予以维持。 综上所述，精迅公司、***的上诉请求部分成立，应予支持；其他上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百七十九、第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广东省广州市**区人民法院（2022）粤0104民初18351号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销广东省广州市**区人民法院（2022）粤0104民初18351号民事判决第五项； 三、广州市建筑集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州精迅投资管理有限公司退还履约保证金4458元； 四、驳回广州精迅投资管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费197元，由广州市建筑集团有限公司负担177元，广州精迅投资管理有限公司、***共同负担20元；反诉受理费25元，由广州市建筑集团有限公司负担。二审案件受理费50元，由广州市建筑集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二三年三月二十二日 书记员　　*** ***