云南保山下村建筑工程有限责任公司、腾冲市金鹰房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

云南省保山市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）云05执异47号

异议人（申请执行人）：云南保山下村建筑工程有限责任公司。住所地：保山市隆阳区永昌街道升阳路88号。统一社会信用代码：91530502218931537D。

法定代表人：周永英，该公司经理。

委托诉讼代理人：谢飞、赵卿，云南春裕律师事务所律师。特别授权代理。

被执行人：腾冲市金鹰房地产开发有限公司。住所地：云南省腾冲市腾越镇满邑社区华园三小区45号。统一社会信用代码：91530522668269982F。

法定代表人：魏凡尊，执行董事。

本院在执行云南保山下村建筑工程有限责任公司与腾冲市金鹰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人云南保山下村建筑工程有限责任公司对本院作出的解除被执行人预售款专用账户的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年12月6日举行了听证。异议人的特别授权代理人谢飞、赵卿，被执行人法定代表人魏凡尊参加了听证。现已审查终结。

异议人云南保山下村建筑工程有限责任公司请求：撤销本院作出的（2021）云05执378号之一执行裁定书，继续冻结被异议人的全部银行账户。事实与理由：异议人与被执行人建设工程施工合同纠纷一案，异议人作为执行申请人，有权申请人民法院对被执行人的账户予以冻结、查封被执行人的财产。法律明确规定，在被执行人未按生效法律文书履行义务之前，未经申请执行人同意，法院不得解除冻结、查封。因此，贵院以所冻结两账户属于“预售款专用账户”为由对已查封两账户依职权予以解除严重侵犯了申请人的合法权益，理由如下：1.商品房预售资金专用账户不属于执行法院不得冻结、不能执行账户。最高人民法院通过司法判例确定了17类不得强制执行账户内的资金，并不包含商品房预售资金专用账户内的资金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，但工程建设工程进度款仅需要一定比例的商品房预售资金，例如下村公司诉保山华隆置业有限公司施工合同（锦绣家园小区）纠纷一案，在贵院调解下，下村公司分配预售房款的71.5%，华隆置业28.5%，但在执行过程中，也未全部按此比例分配，非锦绣家园项目工程款（如隆阳区政府、远丰控股集团公司、桩基、中国银行），在贵院的执行下，都分配到了部分预售房款。本案例得到社会各界一致好评。故工程建设款并非需要全部商品房预售所得款项，法院依据被执行人解除预售资金账户的申请，依职权解除对两个商品房预售资金账户的冻结，存在导致申请人执行不能的风险，同时也间接纵容被执行人逃避以货币形式清偿申请执行人。2.申请人所申请执行款项同属建设工程款，正因为预售款专用账户监管不到位，被执行人拒不将商品房预售资金用于支付申请人工程款，才迫使被执行人进入强制执行程序。这也证明，专用账户的资金，被执行人有各种方法予以转移（不用于清偿申请人债务），也不用于支付工程款，因为贵院对其账户的冻结予以解封，导致申请人工程款（包括大部分农民工工资）不能实现的风险增大。3.现被执行人虽已向贵院提供60多套房产，但所提供房产均为期房，且该部分房产不足以保障申请执行人权利的实现。被执行人存在将位置不好，卖不掉的房产提供法院执行，通过法院强制执行程序，以实现其“以房抵债”的目的，而不损害其优质资产。综上，申请人认为现贵院所解冻账户虽属预售资金专用账户，但不足以达到排除强制执行，为保障申请人债权以货币形式进行清偿的执行目的，促使被执行人多途径筹集资金清偿债务，请贵院依法撤销（2021）云05执378号之一执行裁定书，继续冻结被异议申请人的全部银行账户。

被执行人腾冲市金鹰房地产开发有限公司称：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。解除冻结的二账户均已签订《商品房预售款监督协议》。协议中有明确的预售款监管所针对的项目。且预售款监管项目并非异议人云南保山下村建筑工程有限责任公司所建设的项目，故不能挪用作为申请人的执行款，只能用于支付监管所针对的项目建设。

本院查明，2017年11月2日，云南保山下村建筑工程有限责任公司与腾冲市金鹰房地产开发有限公司签订《建设工程施工合同》，约定云南保山下村建筑工程有限责任公司承建腾冲市金鹰房地产开发有限公司开发的欢乐湖国际度假村一期三段小高层住宅13-18栋项目工程。工程于2018年底竣工。2019年12月21日完成工程初验，2020年5月18日完成工程竣工验收合格，后经结算，双方确定工程款总额为96571118.54元。后因款项支付问题双方产生纠纷，云南保山下村建筑工程有限责任公司遂于向本院提起诉讼，诉讼中双方达成调解，确认腾冲市金鹰房地产开发有限公司尚欠云南保山下村建筑工程有限责任公司31829485.28元工程款，双方并明确上述款项的支付时间及金额。调解书生效后，腾冲市金鹰房地产开发有限公司仅支付云南保山下村建筑工程有限责任公司260万元欠款。为此，云南保山下村建筑工程有限责任公司于2021年11月2日向本院申请强制执行，同日本院立案执行。

执行中冻结了腾冲市金鹰房地产开发有限公司银行账户后。腾冲市金鹰房地产开发有限公司提交申请并提交了《保山市住房和城乡建设局关于欢乐湖国际度假村二期一段60＃63＃64＃65＃66＃67＃68＃楼商品房预售许可证的批复》（保建复〔2020〕3号）文件及其与相关银行签订的商品房预售款监管协议，明确本院冻结的腾冲市金鹰房地产开发有限公司开户于中国农业银行股份有限公司腾冲支行（账号24×××27）及中国工商银行股份有限公司腾冲支行（账号25×××41）属于预售款专用账户。为此，本院于2021年11月22日作出（2021）云05执378号之一执行裁定书，解除上述两个账户的冻结。

2021年11月29日，云南保山下村建筑工程有限责任公司向本院提出书面异议，要求撤销本院作出的（2021）云05执378号之一执行裁定书，继续冻结被解冻的银行账户。

另查明，2021年11月15日，本院作出（2021）云05执378号执行裁定书，查封了腾冲市金鹰房地产开发有限公司名下位于腾冲市腾越镇文星社区饮马河小区房地产［土地使用权证号：腾国用（2015）第××号］，宗地面积42537.4平方米。该宗土地已于2020年9月28日办理抵押登记，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司，抵押金额4015万元。

2021年11月22日，本院作出（2021）云05执378号之二执行裁定书，查封了被执行人名下63套房产。次日，经双方当事人申请及摇号确定，63套房产由贵州瑞普房地产资产评估事务所进行评估后，挂网处置。该些房产现已在评估中。

本院认为：本案的争议焦点是人民法院能否冻结、扣划商品房预售监管账户内的资金。对此，本院认为，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）要求，各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，建立商品房预售资金监管账户，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者利益不受损害。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有较大风险。故《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。本案中，由于涉案账户对应的工程项目并非申请人施工项目，且涉案账户对应的工程项目均没有完成工程建设，若对该预售资金监管账户进行冻结，将无法保证工程建设正常进行。况且，本院已查封了被执行人名下63套房产，以及一宗面积为42537.40平方米的土地使用权。在有其他财产可供执行的情况下，解除对涉案预售款专用账户的执行，也减少房地产开发企业因资金链断裂而影响生产经营的可能性。故异议人云南保山下村建筑工程有限责任公司现要求冻结商品房预售资金账户并扣划该账户内资金偿还其款项的请求尚不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：

驳回云南保山下村建筑工程有限责任公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。

审判长　杜　勇

审判员　王兴伟

审判员　李海斌

二〇二一年十二月九日

书记员　闫贵芳