某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

云南省瑞丽市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）云3102民初1591号

原告：***，男，1958年10月26日出生，汉族，身份证住址浙江省乐清市。

委托诉讼代理人：王云，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

委托诉讼代理人：李瑶，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

被告：***，男，1974年11月19日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。

委托诉讼代理人：刘春元，云南和序律师事务所律师，执业证号××，代理权限为特别授权代理。

被告：**，男，1985年5月13日出生，汉族，身份证住址浙江省温岭市。

第三人：云南保山下村建筑工程有限责任公司，住所地云南省保山市隆阳区永昌街道升阳路88号，统一社会信用代码91530502218931537D。

法定代表人：周永英，董事兼总经理。

委托诉讼代理人：杨保，男，1962年12月3日出生，汉族，身份证住址云南省保山市隆阳区，现住瑞丽市，系公司项目经理，代理权限为特别授权。

原告***与被告***、**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月29日立案受理后，依法适用普通程序于2021年9月7日第一次公开开庭进行审理。原告***的委托诉讼代理人王云、李瑶，被告***的委托诉讼代理人刘春元，被告**到庭参加诉讼。因原告申请追加云南保山下村建筑工程有限责任公司（以下简称下村建筑公司）作为本案第三人，本院予以准许。2021年10月21日，本案第二次公开开庭审理。原告***的委托诉讼代理人李瑶，被告***的委托诉讼代理人刘春元，第三人下村建筑公司的委托诉讼代理人杨保到庭参加诉讼，被告**经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与二被告于2018年11月7日签订的《房屋买卖合同》，于2018年12月15日签订的《房屋买卖补充协议书》；2．判令被告***向原告返还362850元；3．判令被告***赔偿原告违约金725700元；4.判令被告***向原告支付律师费20000元；5.判令被告**对上述四项债务承担连带清偿责任；6.二被告共同承担本案的案件受理费。事实与理由：2018年11月7日，原告***与被告***签订《房屋买卖合同》，约定被告***将其通过以房抵债方式获得的位于瑞丽市瑞丽江北侧，江边广场东侧的印象瑞丽市酒吧文化街10号楼5间和18号楼1至2间出卖给原告***。计价方式为2000元/平方米，建筑面积约1400平米，实际面积以德宏傣族景颇族自治州中级人民法院裁定书载明的面积为准。原告***应当于《房屋买卖合同》签约日起三个工作日内付定金20万元，被告***应当在2019年9月3日前出具德宏州中级人民法院裁定书，若未能如期出具，则视为被告***违约。签订该《房屋买卖合同》时，案涉房屋的所有权人并非被告***，而是该房屋的房地产开发企业，即案外人瑞丽市新康城房地产开发有限公司（以下简称新康城公司）。被告***告知原告，其与新康城公司存在债权债务关系，公司愿意将印象瑞丽酒吧文化街房屋以房抵债给被告***，并通过法院出具执行裁定书的方式予以确认。基于对被告***、**的信任，原告同意受让房屋并签订《房屋买卖合同》。同时，原告于2018年11月8日向被告***支付房屋定金20万元。2018年12月15日，为了明确原被告之间的权利义务，原告与二被告签订了《房屋买卖补充协议书》，对《房屋买卖合同》部分内容进行修改及新增。主要约定由原告出借给被告***15万元，自出借之日起按月利率1%计息，期限截止到2019年9月30日；若被告***无法在双方约定的日期内还款付息，此款项连本带息转为合同履约金。同时，在补充协议中约定合同违约金金额为已支付的合同履约金的2倍，且**作为连带责任保证人在补充协议书中签字按印。2019年1月16日，原告将该15万元款项通过银行转账交付给被告***。自2019年9月30日起至今，原告多次督促被告***履行合同义务，但被告***并未按照《房屋买卖合同》约定向原告出具德宏州中级人民法院的裁定书，其行为已经对原被告之间签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议书》构成根本违约，原告有权解除房屋买卖合同并要求被告***返还已支付的房款，以及按照合同约定承担违约责任。同时，被告**作为担保人，应当在约定的担保范围内承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼请求支持原告全部诉讼请求。

被告***辩称：本案涉及两个不同的法律关系，两个不同法律关系适用法律各不相同，不宜合并审理。本案中，答辩人共计收到原告35万元，其中20万元为房屋买卖的购房定金，15万元为民间借贷法律关系中原告出借给答辩人的借款，约定月利率1%。因此，本案涉及到房屋买卖和民间借贷两个不同法律关系。1.在房屋买卖合同关系中，因答辩人与***签订《房屋买卖合同》时，该合同所涉房屋“位于瑞丽市瑞丽江北侧，江边广场东侧的印象瑞丽酒吧文化街10号楼5间和18号楼1至2间”的房屋所有权人并非答辩人，系新康城公司。当时德宏州中级人民法院拟将上述房屋以抵债的方式执行答辩人对新康城公司的债权。但最终德宏州中级人民法院并未按以房抵债的方式将房屋划归答辩人，因此，答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》因答辩人非权利人而无效。因《房屋买卖合同》无效，之后答辩人与原告以《房屋买卖合同》为基础签订的《房屋买卖补充协议书》自然无效。无效合同应当按照无效合同的法律规定处理，不存在解除合同的问题。原告起诉要求解除合同不符合法律规定，应予驳回。2.合同无效，合同约定的违约条款也自始无效。原告以无效合同约定的违约条款为依据要求答辩人承担违约责任无法律依据。同时，原告以无效违约条款为依据要求答辩人支付律师费也无法律依据，对该诉讼请求依法应予驳回。另，补充协议约定违约金额为已支付的合同履约金的2倍，该约定明显远超过其实际损失，即使需要按照该违约条款计算违约金，也应当依法予以调整。可以考虑退还20万元购房款，并按照同期银行贷款利率计算利息。3.因答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》属无效合同，答辩人与原告约定将借款15万元转为购房款自然无效，但并不影响答辩人与原告之间的民间借贷合同关系。本案所涉15万元应按照民间借贷处理。借款应当偿还，并按双方约定月利率计息，但该纠纷属于民间借贷关系，不应在本案中处理。4.因答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》属无效合同，该合同所涉担保条款自然无效，因此，原告起诉要求**承担担保责任无任何法律依据，对该项诉讼请求应当依法予以驳回。5.即便原告与答辩人签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》均属于合法有效的合同，合同中所约定的违约金显然过高，该违约金已远远超过了可能造成的经济损失，此约定显然违反了法律相关规定，应当依法做出调整。综上，因德宏州中级人民法院最终并未将本案所涉房屋以抵债的方式执行给答辩人，答辩人自始至终都不是本案所涉房屋的所有权人，显然答辩人无权处置本案合同所涉房屋，答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议书》应当认定为无效合同，无效合同的违约条款也自始无效，因此，原告要求解除无效合同不符合法律规定，其主张违约责任也不符合法律规定，即便违约责任需要承担，该违约金也应调整。对此，可以考虑由答辩人退还***20万元购房款，并按银行同期贷款利率计算利息。双方之间的民间借贷关系应另案处理。

被告**辩称：与***的答辩意见一致；此外还需补充强调，20万元属于购房款，答辩人对购房款不做担保，只是对15万元借款做担保人，只对15万元承担担保责任。

第三人下村建筑公司陈述，***与原告签订合同要卖什么房屋第三人不清楚，也没有许可***出卖我公司保全的房屋。***既代表甲方，又代表乙方。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的原告***，被告***、**的身份证复印件各1份，因当事人无异议，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

原告提交以下证据：1.《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议书》复印件各1份，欲证实2018年11月7日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，于2018年12月15日签订《房屋买卖补充协议书》；主要约定案涉交易房屋的具体位置和房间情况，双方约定以德宏州中级人民法院裁定书所载面积计算房屋价款；原告支付定金20万元之日起，合同生效，被告***须在2019年9月30日前出具裁定书，如未能出具，视为***违约；因***原因造成无法将房屋出售给***，则***应承担违约责任并退还已支付的合同履约金并支付相应违约金；***出借给***的15万元，按照月利率1%计息，至2019年9月30日期满无法还本付息则转为合同履约金，抵作房款；双方约定违约金为合同履约金的2倍，**承担连带保证责任。2.（2016）云3102民初383号民事判决书、生效证明书复印件各1份，位置关系图、施工规划图、商品房预售许可证、参与分配申请书复印件各1份，（2016）云3102民初19号民事裁定书复印件1份，施工协议书复印件2份，进度款付款约定、委托书、函、施工许可证、规划许可证复印件各1份，欲证实二被告与原告签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》时，被告向原告展示案涉房屋有证照以及法院相关的裁定书以获取原告的信任，向原告展示其有权处分房屋。3.交易详情单、网上银行电子回单打印件各1份，欲证实2018年11月8日，原告向***转账20万元；2019年1月16日，向***转让15万元。4.委托协议、转账记录、发票复印件各1份，欲证实原告因起诉二被告产生律师费2万元。

经质证，被告***、**对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容有异议，因被告在与原告签订合同时，该房屋所有权人系新康城公司，当时仅是德宏州中级人民法院拟将案涉房屋以抵债的方式执行***对新康城公司享有的债权，但最终该院并未按以房抵债的方式划归***，显然***处置了自己无处置权的房屋，以上合同应认定为无效合同。因此，证据2与本案没有任何关联。对证据3中20万元的真实性、合法性、关联性均无异议，对15万元借款真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容有异议，认为原被告签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》属无效合同，20万元购房款应当予以退还，并按银行同期贷款利率计算资金占用利息，15万元属民间借贷法律关系，应另案处理。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为律师费涉及房屋买卖合同关系和民间借贷合同关系两项，房屋买卖合同因属无效合同，其约定律师费的相应条款也自始无效。另，民间借贷法律关系不属于本案处理范围，同时，民间借贷中未约定律师费应当由被告承担，而且被告在无法取得案涉房屋所有权后多次与原告协商进行退款相关事宜，但原告一直不同意被告要求退还相应款项并按银行贷款利率计算利息的方案，从而导致该案发生，因此，该案原告所支付律师费不应由被告承担。

第三人对证据1中的合同内容有异议，认为其未参与，不清楚；10号楼和18号楼是第三人申请保全的，不清楚***签合同的行为，其向***卖房，第三人并未同意和授权。对证据2中的判决书有异议，认为不清楚***对案外人新康城的债权情况，对生效证明书有异议，认为不清楚情况；对位置关系图和施工规划图里显示的10号、18号楼，确由第三人申请保全，真实性无异议，但第三人只是保全了其中一部分；2018年11月，案涉房产还在保全期间，***没有权处置；对商品房预售许可证真实的无异议，但***没有权处置；对参与分配申请书有异议，不清楚情况；对（2016）云31民初19号民事裁定书无异议；对施工协议书真实性无异议，系第三人与新康城公司签订；对加盖有第三人公司印章的这份协议，下村公司印章真实性无异议，但不清楚“周坤”（音）这个人，水电工程部分是***做；对进度款付款约定第三人不清楚；对委托书和函均有异议，不清楚情况；对施工许可证、规划许可证真实性无异议，但***是代表新康城公司管技术，第三人将上述两证办好交给***，即是向案外人新康城公司完成交付；对证据3、4有异议，认为不清楚情况，和第三人没有关系。

结合二被告和第三人的质证意见，本院确认上述证据1、2、3、4的真实性、关联性，上述证据可以证实原告与被告***达成《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》，双方约定购买房屋具体事宜，且双方均明确合同标的物为德宏州中级人民法院待执行的保全不动产等，且为促成合同及补充协议，被告***向原告提供了与案涉不动产相关的资料。

被告***、**，第三人下村建筑公司未提交证据。

根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2018年11月7日，原告***（买受人）与被告***（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定***以瑞丽市江边广场东侧“以房抵债”的印象瑞丽酒吧文化街的10号楼出让给***。其中记载：“……3.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为印象瑞丽酒吧文化街，建设工程规划许可证号为……出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米（贰仟元整）……建筑面积约1400平方米，实际面积以德宏傣族景颇族自治州中级人民法院裁定书裁定的面积为准。……第一次付款自签约起三个工作日内付定金人民币贰拾万元整（小写：200000.00元）；第二次付款自德宏傣族景颇族自治州中级人民法院裁定书下达后，转让到买受方名下，十个工作日内付人民币壹佰万元整（小写：1000000.00元）；第三次付款自房产证办理完成后，剩余款项一次性支付给出卖方……出卖方银行账号：……户名：***……买受方支付定金之日起，本合同即刻生效。出卖方须在2019年9月30日前，出具德宏傣族景颇族自治州中级人民法院裁定书，未能如期出具法院裁定书的，视作出卖方违约，出卖方需归还买受方定金（贰拾万元整，小写：200000.00元），并支付给买受方违约金（肆拾万元整，小写：400000.00元）……现购买房屋为本合同以上约定的房产坐在位置10号楼5间和18号楼1至2间，详情请见附件1（位置关系图），如裁定面积超过10号楼的面积，以18号楼面积填补顺延。房屋价格按2000.00元每平方计算，附属工程按500.00元每平方计算，附属工程价格按实际施工价格结算。如果附属工程价格超过500.00元每平方，超出部分由出卖方承担，500.00元每平方以内的由买受方承担。……除遇不可抗力外，出卖人在法院裁定书下达后并跟买受人办理完房屋转让手续完成之日起720个工作日内交付房产证和商品房，出卖人如逾期未交付，买受人有权向出卖人追究责任，退还其本金并赔偿上述约定的违约金。……”

2018年11月8日，原告***向被告***转账交付20万元，备注为“瑞丽房屋订金”。

2018年12月15日，原告***（乙方）与被告***（甲方）达成《房屋买卖补充协议书》，约定：1.“在原合同第五条第4款内容补充修改为：现购买房屋为本合同第二条约定房产所在项目的10号楼5间房屋及18号楼靠近10号楼的1-2间房屋……以德宏州中级人民法院的裁定书上所示面积为准……甲方对此房屋的归属权负全责，乙方对此并不承担任何法律及经济责任。若法院判决书上所示归属于甲方的房屋与合同约定的购房房屋不符或与同案申请人约定的归属于甲方的房屋与合同约定的购房房屋不符，均视为甲方违约，甲方应承担双方约定的违约责任（双方协商达成一致书面意见或谅解的除外）；2.将原合同中第五条第5款的内容补充修改为：因此房屋交易时项目附属配套工程及外立面装饰工程等还未完工，故交易价格2000.00元/平方米未包含此项目，因此双方约定由甲方负责完成结尾工程，达到工程项目验收标准。结尾工程总单价在500.00元/平方米内的由乙方承担，工程单价超出500.00元/平方米的，超出部分由甲方承担。工程施工前必须取得乙方书面同意方可。……4.将原合同中第五条内容增加1款内容为：若由于诉讼对象上诉以及经法院判决后此房屋所有权非归甲方所有或所有权虽归甲方所有但需直接以拍卖形式来保障甲方权益等各种原因造成甲方无法按原合同约定将此房屋出售给乙方的，均视为甲方违约，甲方应承担违约责任并向乙方退还已支付的合同履约金及支付相应的合同违约金。……6.增加一条：因甲方资金紧张，经双方友好协商，乙方同意拆借给甲方人民币大写壹拾伍万元整（￥150000.00），此款项自出借之日起按月息1%计息，期限截止到2019年9月30日止。若甲方无法在双方约定的日期内还款付息时，此款项连本带息转为合同履约金，在双方约定的第二次付房款时抵作购房款。甲方在合同履行过程中的任何一次违约，此款项亦计入已支付房屋买卖合同的合同履约金总额中，甲方对此也应承担相应的合同违约金并与其他应付款项一起同时返还乙方。7.本协议书约定的合同违约金为已支付的合同履约金的2倍金额，并需另行赔偿乙方实际损失，包括但不限于房屋买卖合同中已支付的合同履约金、拆借款项及利息、合同违约金。8.任何一方违约均应承担守约方的包括但不限于律师费用以及为解决违约事项所发生的所有相关诉讼费用。……10.担保人担保期限：自合同生效起至2023年12月31日。……附件：1.（2016）云31民初19号民事判决书复印件；2.（2016）云3102民初383号民事判决书复印件；3.（2018）云31委38-1号通知复印件；4.《新康城房地产开发有限公司与保山下村建筑工程有限责任公司的施工协议书》复印件；5.《周琨与保山下村建筑工程有限责任公司的施工协议书》复印件；6.《周琨与***的委托书》复印件；7.《位置关系图》；8.《***与杨红的结婚证》复印件；9.《合同各方身份证》复印件。”其中1-8项附件提供者均为***。***、***、**分别在买受方、出卖方、连带责任保证人处签字按印。

2019年1月16日，原告***向被告***转账交付15万元。被告***未归还本金，未支付利息。

另查明，上述两合同中约定的案涉不动产所属项目系由案外人新康城公司发包，第三人下村建筑公司承建。被告***受新康城公司聘用在该项目任工程部总工职务，并以“周琨”名义实际参与项目的水电工程，以此取得对新康城公司的水电工程部分债权。另，***曾起诉新康城公司追索劳动报酬【（2016）云3102民初383号】，本院依法于2017年2月7日做出生效判决。***据此对新康城公司享有245000元债权。

第三人下村建筑公司于2016年12月16日向德宏傣族景颇族自治州中级人民法院提出包括案涉不动产在内的保全和查封申请。该院于2017年1月17日依法做出（2016）云31民初19号民事裁定书，裁定查封包括案涉不动产在内的由新康城公司开发的项目1号楼、2号楼、3号楼、6号楼（6-1、6-2、6-3、6-5）、8号楼、9号楼、10号楼、18号楼及土地。在查封期内，原告与二被告签订案涉两份协议。第三人下村建筑公司曾向该院申请以房抵债，未能成行。至案涉不动产于2019年底处置给案外人时，第三人下村建筑公司均未向***授权处置案涉不动产。此次处置中，第三人下村公司与***均获得债权偿还。因***未能交付裁定书及对应不动产，***未支付第二笔款，双方发生争议。原告诉至本院请求解决。

本院根据当事人的诉讼请求及征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、房屋买卖合同及其补充协议是否成立，效力如何，是否符合解除条件；二、被告***应否承担违约责任，违约金如何计算；三、案涉15万元及利息是否已转为购房款；四、被告**应否承担责任，如何承担？

本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案争议合同签订于2018年11月和12月，合同履行至2019年底发生争议，因此，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律。

本院认为，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，原告与被告***就***未来期待可能取得的执行标的物权签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，应依法认定为合同成立。上述两合同对原告与被告***具有约束力，双方均应当按照合同约定履行义务。

依法成立的合同，对当事人具有约束力。根据原、被告及第三人陈述，可以确定被告***未能向原告出具约定裁定书，案涉不动产已处置给案外第三人，原告未能依据合同约定取得预期物权，合同目的不能实现。又结合《房屋买卖合同》第五条第1款“买受方支付定金之日起，本合同即刻生效。出卖方须在2019年9月30日前，出具德宏傣族景颇族自治州中级人民法院裁定书，未能如期出具法院裁定书的，视作出卖方违约，出卖方需归还买受方定金（贰拾万元，小写200000.00元），并支付给买受方违约金（肆拾万元整，小写400000.00元），两项合计（陆拾万元整，小写600000.00元）”和《房屋买卖补充协议书》第4条“若由于诉讼对象上诉以及经法院判决后此房屋所有权并非归甲方所有或所有权虽归甲方所有但需直接以拍卖形式来保障甲方权益等各种原因造成甲方无法按原合同约定将此房屋出售给乙方的，均视为甲方违约，甲方应承担违约责任并向乙方退还已支付的合同履约金及支付相应的合同违约金。”可以确定被告***存在违约情形。综上，原告据此主张解除上述两合同，于法有据，本院予以支持。被告***应当承担返还原告20万元的违约责任。

根据《房屋买卖补充协议书》第6条“因甲方（***）资金紧张，经双方友好协商，乙方同意拆借给甲方人民币大写十五万元整，此款项自出借之日起按月息1%计息，期限截止到2019年9月30日止。若甲方无法在双方约定的日期内还款付息时，此款项连本带息转为合同履约金，在双方约定的第二次付房款时抵作购房款。甲方在合同履行过程中的任何一次违约，此款项亦计入已支付房屋买卖合同的合同履约金总额中，甲方对此也应承担相应的合同违约金并于其他应付款项一起同时返还乙方。”因被告***对收到原告***交付的15万元借款，该款及利息均未归还不持异议，故按照上述约定，该借款及对应利息均应计入合同履约金，即162750元【本金15万元+利息12750元（150000元×1%×8.5月）】。综上，合同履约金共计362750元（200000元+162750元），被告***均应返还。

本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告选择违约金条款而非定金条款主张权利，本院予以确认。根据《房屋买卖补充协议书》第7条“本协议书约定的合同违约金为已支付的合同履约金的2倍金额……”即725500元（362750元×2）。被告***抗辩违约金金额，在原告未能就此提交证据证实其实际损失的情况下，应考虑合同系***自愿签订的情形，在尊重双方意思自治的前提下，结合被告的过错程度，原告对可期待利益的知晓程度予以酌定。对此，本院酌情调整为以362750元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2019年9月20日公布的一年期贷款利率的4倍自2019年10月1日起计息至付清之日止。对于超出部分，因缺乏事实依据，本院难以支持。

根据《房屋买卖补充协议书》第8条约定“任何一方违约均应承担守约方的包括但不限于律师费用以及为解决违约事项所发生的所有相关诉讼费用。”之约定，因原告主张的2万元律师费具有法律依据，且在规定范围内，本院予以支持。

被告***抗辩案涉《房屋买卖合同》与《房屋买卖补充协议书》系无效合同，缺乏法律依据，本院不予采纳。

因《房屋买卖补充协议书》系《房屋买卖合同》的延伸和补充。根据《房屋买卖补充协议书》第9条“担保人担保范围：担保人对原房屋买卖合同及本补充协议内容中约定的包括但不限于房屋买卖合同中已支付的合同履约金、拆借款项及利息、合同违约金等所有违约责任和费用。”第10条“担保人担保期限：自合同生效起至2023年12月31日”之规定，以及被告**在落款处“连带责任保证人”处签字按印的事实，本院认为，原告主张被告**对上述合同履约金的返还，违约金及律师费的支付承担连带保证责任具有法律依据，予以支持。被告**辩解只对借款15万元及其利息承担保证责任缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：

一、解除原告***与被告***于2018年11月7日签订的《房屋买卖合同》，解除原告***与被告***、**于2018年12月15日签订的《房屋买卖补充协议书》；

二、被告***于判决生效之日起十五日内返还原告***购房款362750元，并支付违约金【以362750元为基数，按全国银行间同业拆借中心受权于2019年9月20日公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计付自2019年10月1日起至实际清偿之日止】；

三、被告***支付原告***律师费2万元；

四、被告**对第二、三项债务承担连带保证责任；

五、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14777元，由被告***、**共同负担6930元，由原告***负担7847元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，若有新证据与上诉状一并提交。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。

审　判　长　　杨丽君

人民陪审员　　杨会红

人民陪审员　　鲁国庆

二〇二二年一月二十日

法官　助理　　吞　咩

书　记　员　　翁美丽