菏泽市万山建筑工程有限公司、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省巨野县人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁1724民初806号

原告：菏泽市万山建筑工程有限公司，住所地山东省菏泽市菏泽经济技术开发区佃户屯街道办事处。

法定代表人：刘超，系公司经理。

委托诉讼代理人：吴清房，山东九洲苑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：庞天志，山东九洲苑律师事务所实习律师。

被告：***，男，1988年11月11日，汉族，居民，住山东省菏泽市巨野县。

委托诉讼代理人：高文杰，山东百士律师事务所律师。

第三人：山东巨野海峡房地产开发有限公司，住所地山东省菏泽市巨野县麟州商城2号楼。

法定代表人吕东海，系公司董事长。

委托诉讼代理人：吕见会，系公司员工。

原告菏泽市万山建筑工程有限公司（以下简称万山公司）诉被告***、第三人山东巨野海峡房地产开发有限公司（以下简称海峡公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年2月14日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万山公司委托诉讼代理人吴清房、庞天志，被告***委托诉讼代理人高文杰、第三人海峡公司委托诉讼代理人吕见会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

万山公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告系巨野县东方新天地小区A-S2-401a、A-S2-401、A-S2-402、A-S2-403、A-S2-406、A-S2-301a、A-S2-301、A-S2-302、A-S2-303、A-S2-304、A-S2-305、A-S2-306、A-S2-307、A-S2-308、A-S2-309、A-S2-3010、A-S2-3011、A-S2-3012，共18处房产的所有人；2.请求依法中止对巨野县东方新天地小区A-S2-401a、A-S2-401、A-S2-402、A-S2-403、A-S2-406、A-S2-301a、A-S2-301、A-S2-302、A-S2-303、A-S2-304、A-S2-305、A-S2-306、A-S2-307、A-S2-308、A-S2-309、A-S2-3010、A-S2-3011、A-S2-3012，共18处房产（房屋金额价值共计10000000.00元）的执行措施。事实和理由：2021年10月18日，万山公司对执行标的提出异议，巨野县人民法院做出了（2022）鲁1724执异2号裁定书，驳回了万山公司的异议申请。2020年11月16日，万山公司与海峡公司签订《购房协议书》，海峡公司将其开发的位于永丰街的东方新天地商品房整体转让给万山公司，建筑面积8312.48平方米，1-5层框架结构。万山公司按照合同约定将房款支付给海峡公司。后万山公司一直对涉案房产进行销售至今。涉案房产中的部分房产已经进行交易或出租，且均为万山公司与业主(或租户)进行交易。因此，涉案房产系万山公司所有。被告***申请贵院对涉案房产采取执行措施无事实和法律依据。

***辩称，海峡公司与万山公司签订涉案购房协议书是在逃避执行，海峡公司对被执行房屋不享有排除强制执行的权益。

1.答辩人诉海峡公司民间借贷纠纷一案，法院早在2019年11月14日就已经通过了诉前调解程序正式立案，2020年7月9日巨野县人民法院审理后作出了(2019)鲁1724民初4934号民事判决书，判决海峡公司归还答辩人借款。海峡公司上诉后，二审法院也在2020年12月29日作出了二审判决维持一审判决内容。而二被答辩人却在2020年11月16日才签订购房协议书，其行为就是在合伙转移资产，逃避执行，二被答辩人的行为涉嫌虚假诉讼。《民事诉讼法》第一百条规定“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件。根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施”；

2.二被答辩人签订的《购房协议书》本身涉嫌造假，不应被采纳。首先、该协议书第四条中，约定“该商品房房款全部用于偿还债务，乙方(万山公司)根据甲方(海峡公司)提供的付款清单支付该房款，乙方将甲方签订的借据收回交给甲方，视为乙方付清房款”。这一约定内容不仅明显使正常的债务清偿程序变的繁琐、导致清偿债务时会存在不可控的风险，还与常理不符，因为正常的代偿协议一般都是三方(借款人，债务人，代偿人)签订的。其次，在该协议书中，二被答辩人并没有明确约定万山公司需要代海峡公司偿还的具体是那些债务(借款日期，借款金额，有物利息，还款期限等等)，根本没办法证明海峡公司在签订该协议时有除答辩人之外的债务需要偿还，这一约定明显是为了逃避债务，转移资产。最后，被答辩人海峡公司在签订涉案协议时，如果确有债务需要偿还，完全可以让万山公司将购房款直接交付给自己公司，海峡公司再根据自己公司的负债情况对债权人进行清偿，根本不需要让万山公司将购房款支付给所谓的债权人；3.涉案房产的所有权人是海峡公司而非万山公司。在我向法院申请执行后，是贵院执行局工作人员查询到涉案23套房产登记在海峡公司名下，并以此作出查封决定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。所以，本案中23套房产的权利是海峡公司；4.据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产:(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，而被答辩人签订的买卖合同涉嫌造假，房产至今没有过户之万山公司名下，万山公司也没有交付全部购房款并占有涉案房产。综上，涉案房屋真正的所有人是海峡公司，而被答辩人之间签订的《购房协议书》是虚假的，其目的是为了逃避执行，应当依法驳回万山公司的诉讼请求。我保留追究海峡公司逃避执行，恶意签订合同，并转移财产的刑事责任。

海峡公司辩称，1.认可将涉案房产出售给了万山公司，只不过是相应程序尚未完成过户登记，万山公司向我公司提交了分户登记的申请；2.万山公司如何处置我公司全力配合。

万山公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.购房协议书一份、（2021）鲁1724执108号之二执行裁定书一份。证明：2020年11月16日，原告与被执行人巨野海峡公司签订购房协议书，约定原告购买涉案房产的事实。而涉案房产被司法查封的时间为2021年2月3日，晚于原告与被执行人签订购房协议的时间；2.借款协议三份，借据4份。证明：巨野海峡公司将3笔债务共计24456740元转让给原告万山公司，由原告万山公司负责偿还该3笔借款，以此抵偿部分房款的事实；3.证明一份。证明：巨野海峡公司原欠刘勇的借款，原告万山公司已经用其菏泽天安万达小区的房产抵消；4.订购协议三份，支付凭证6份。证明：原告对涉案房产实际占有，并依法进行处置的事实；5.照片5张。证明：实际业主对房产实际使用的客观事实。

以上证据综合证明签订购房协议时，涉案房产尚未被司法查封，签订协议后我方通过受让被执行人海峡公司的债务完成了部分房款的交付。同时，我方也已经将部分商铺分割进行转让。也就是说我方已对涉案房产实际占有。

***质证意见为：1.对购房协议书的真实性及证明目的不予认可。该购房协议书签订时间不能仅凭手填的2020年11月16日来认定，该协议完全可以在执行后双方再进行签订，并且该协议中除了约定的时间为手填外，双方法定代表人均是签章，并未签字，也没有实际的签约人进行签字，存在造假的嫌疑；对购房协议中第四条约定的内容，其购房款并不明确具体，其他内容同答辩意见中对购房协议中第四条的意见。该合同附件中提到的“甲方指定付款清单”和“乙方需开购房发票、签订购房合同、人员清单”等，原告并未提供，足以看出该协议仅仅是为了逃避执行所签订的。对于裁定书真实性没有异议，但是被告和第三人之间的民间借贷纠纷早在2020年7月份一审法院就已经判决第三人败诉，原告和第三人签订协议书写的时间是在第三人上诉后，二审庭审后，此时判决书尚未下发，但是双方对案件结果已经有了判断，此时第三人与原告签订该协议书明显是为了逃避执行；2.对三份借款协议、四份借据真实性和证明目的均有异议。借款补充协议并没有第三人与刘勇、李华、朱银财之间的借款转账记录作为证据佐证，不能仅凭该借款补充协议证明双方之间存在真实的借贷关系，并且第三人在之前是否偿还过借款也没有提供证据。四份收据只是海峡地产自行开具，该收据的时间也是海峡地产自行书写，没有相应的转账记录作为凭证来印证该款项是否交付；3.对该证明的真实性、客观性、证明目的均有异议。原告并未提供刘勇的身份证件，也没有让刘勇出庭作证，仅凭手写的证明无法证实该证明确系刘勇书写，也无法证实刘勇与第三人之间存在真实的借贷关系；4.对订购协议的真实性请法院依法核实。三份订购协议中约定的商铺均在一层，而被告在执行后查封的房产信息显示均是三层、四层的，并不包括原告提交的三份订购协议中总面积约为16平方米的三处商铺。16平方米相较于原告与第三人签订的建筑面积8312.48平方米的购房协议，其面积可以忽略不计，不能证明原告已经实际占有涉案房产。三份协议对应的网银交易记录无法显示完整的交易双方，不能证明涉案三处商铺已经由赵福春、李和平、苑素娟实际交付价款并取得使用权；6.对证据五的真实性不提异议，但是商铺有人在使用并不代表系原告对该商铺占有使用，因涉案商铺仍然登记在巨野海峡公司名下，并且该商铺已经建成使用，正常情况下如果有人租赁海峡地产也会出租涉案商铺获取收益。综上，上述证据并不能证明原告与第三人之间的购房协议是真实的，也不能证明原告已经支付购房款，并实际占有涉案房产。即使根据原告自己所述其也仅仅交付了2000多万元的购房款，尚余2500多万元购房款仍未交付，原告也未将剩余购房款交付至巨野法院执行局，可以看出其未实际取得涉案房产的权益，无法排除本案被告对涉案房产的执行。

海峡公司对以上证据无异议。

***提交了下列证据：提交（2019）鲁1724民初4934号民事判决书、（2020）鲁17民终3224号民事判决书。证明在2020年7月9日一审法院就已经判决第三人归还被告借款950万元。第三人上诉后，2020年12月29日菏泽中院驳回了第三人的上诉，维持一审判决。该两份证据可以证明原告和第三人之间签订的购房协议是在第三人败诉之后签订的，此时第三人明知需要偿还被告950万元借款仍然私下与本案原告签订了所谓的购房协议，明显是为了逃避执行，其行为是违法的。

万山公司的质证意见：对两份判决书的真实性无异议，对证明目的有异议。第三人对于该证据中载明的民间借贷案涉款项判决的事项不服，已申请再审或在检察院提出抗诉。同时原告方与第三人签订协议时，被告诉第三人的民间借贷纠纷尚未生效，被告也没有申请诉前保全，因此第三人可以对涉案房产进行处置。综上，原告与第三人签订的协议真实有效。

海峡公司未发表质证意见，也为提交证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：***诉海峡公司、杨建华、杨运波民间借贷纠纷一案，经审理，本院于2020年7月9日作出（2019）鲁1724民初4934号民事判决书，判决由海峡公司、杨建华、杨运波归还***借款950万元。海峡公司不服一审判决，上诉至菏泽市中级人民法院，经审理，菏泽市中级人民法院于2020年12月29日作出（2020）鲁17民终3224号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。***申请执行后，本院于2021年2月3日查封了海峡公司所有的案涉18套房产，巨野县东方新天地小区A-S2-401a、A-S2-401、A-S2-402、A-S2-403、A-S2-406、A-S2-301a、A-S2-301、A-S2-302、A-S2-303、A-S2-304、A-S2-305、A-S2-306、A-S2-307、A-S2-308、A-S2-309、A-S2-3010、A-S2-3011、A-S2-3012。万山公司提出执行异议，本院于2022年1月23日作出（2022）鲁1724执异2号民事裁定书，驳回了万山公司的异议请求。万山公司不服裁定，提出执行异议之诉。

根源万山公司提交的证据显示，万山公司与海峡公司于2020年11月16日签订购房协议书，载明：乙方万山公司购买甲方海峡公司开发的东方新天地项目，该项目位于永丰街，1-5层框架，建筑面积8312.48㎡，房产编号为AS2号楼的商业铺房；该商品房均价每平方米6000元，目前共计8312.48平方米（最终以办证实际面积为准），计款约4987万元（最终以办证实际面积进行计算总房款金额并清算）。甲方有4987万元的债务急需偿还，该商品房房款全部用于偿还债务，乙方根据甲方提供的付款清单支付该房款，乙方将甲方签订的借据收回交给甲方，视为乙方付清房款，甲方为乙方开具收款收据。此手续需在签订合同后1个月内完成，后期甲方需为乙方提供的产权拥有人开具发票。发票开据完毕时，乙方将收据交给甲方。万山公司称，其公司与海峡公司签订购房合同的时间早于涉案房产被查封的时间，并且已按照海峡公司提供的付款清单向刘勇偿还了500多万元，欠李华的9354140元和朱银才的9609600元尚未履行到位，正在协商中。其公司已实际占有了涉案房产，并对AS2项目的一层商铺进行了销售，并对部分商铺进行了装修，涉案的AS2项目也已于2020年12月26日由其公司委托山东乐氏商业管理有限公司进行招商运营管理。万山公司另称，涉案房产至今未办理过户手续是因为整栋楼房面积较大，其公司除用于经营外，其余分割进行转让，分户面积已提交海峡公司，并由海峡公司办理相关手续。

***认为万山公司与海峡公司签订的购房协议书涉嫌造假，是在逃避执行，涉案房产的所有人为海峡公司，并非万山公司，万山公司销售的商铺为涉案房产所在楼的AS2项目的一层，涉案被查封的房产是AS2项目的三、四层，并非本案被查封的房产，万山公司并未实际占有涉案的房产。另外，即使海峡公司与刘勇等人存在真实的借贷关系，万山公司仅向刘勇偿还了500多万元，并未付清全部房款，也未将剩余房款按照法院要求交付执行。万山公司对被执行房产不享有排除强制执行的权益。

本院认为，本案争议的焦点：1、《购房协议书》的法律性质及真实的签订时间；2、原告对涉案房产的权利是否可以排除被告的执行。

对第一个争点，根据原告与第三人签订的《购房协议书》第四条约定，第三人用巨房预售（2015）022号（共一至五层，争议房产均在三、四层）房产作价4987万元交付原告，原告根据第三人的提供的4987万元的债务用以上房款逐笔还清，第三人根据原告要求对涉案房产重新分割办证。该约定的实质是用第三人的房产交予原告处理，用外理的款项偿还第三人的债务，双方并不属于通常意义上的买卖关系。法律关系如何定性，取决于合同的实际履行状况。如原告将房产卖给他人并用房款偿还第三人的债务，则应认定为委托关系。如按原告的诉请认定为买卖合同，第三人应向原告交付房产，原告应支付房款或按约定付清第三人提供的同等数额的债务。从本院查明的事实看，可以认定已交付了房产，原告仅提供了第三人的债权人刘勇出具的万山公司用其公司折抵工程款的房产抵偿海峡公司借款的书面证明，但不能认定原告已付清房款或按约定付清第三人提供的同等数额的债务。现有状态下，难以认定《购房协议书》为买卖协议。关于签订合同的真实时间，法院查封房产的时间为2021年2月3日，合同落款虽然显示为2020年11月16日，但该落款时间为手写，没有双方法定代表人的签字，特别是原告在立案时上传的合同书，第三人落款处有担保方毛尊民的签字，原告方落款处有资产管理人毛尊民的签字，原告认可毛尊民为第三人的总经理。落款时间系在二审案件审理过程中，且原告没有提供签订合同后至法院查封前因履行该合同发生经济交住的银行流水明细，***认为双方签订购房协议书涉嫌造假属合理怀疑。

对第二个调查重点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产:(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，总房款为4987万元，万山公司认可按照海峡公司的付款清单已偿还了刘勇500多万元，其余部分尚未履行，也没有按照法院要求交付执行。涉案房产登记在海峡公司名下，万山公司和海峡公司均未提供证据证明涉案房产未办理过户登记非因万山公司自身原因。根据《购房协议书》的内容及履行状况，难以认定为买卖协议，签订合同的时间存疑，不能认定付清房款，未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，未办理房产过户手续。万山公司对抗***执行不满足上述条件，因此万山公司对涉案房产的权利不能对抗***的执行。原告提交的定购协议和商铺预约认筹协议书均是在一楼，与本案无关。万山公司提供的以上证据不足以支持其诉讼主张，要求不得执行涉案房产，本院不予支持。原告方提交了山东省人民检察院作出的鲁检民监（2021）37000000406号通知书，山东省人民检察院于2022年3月22日对第三人与***、杨建华、杨运波民间借贷纠纷一案向山东省高级人民法院抗诉。本案为执行异之诉，即使抗诉成功，原告可在执行程序中主张权利，不影响本案的审理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

驳回原告菏泽市万山建筑工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费81800元，由菏泽市万山建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。

审　判　长　　杨松青

人民陪审员　　陈德京

人民陪审员　　李　梅

二〇二二年五月二十四日

书　记　员　　王　凯