某某与某某、宁夏银川迅安电梯有限公司承揽合同纠纷一审民事判决书

宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1612号 原告：杨文彬，男，1971年1月6日出生，汉族，系四川雪利篷房制造有限公司法定代表人，初中文化程度，住四川省成都市都江堰市。 原告：**，女，1970年5月2日出生，汉族，系四川雪利篷房制造有限公司员工，初中文化程度，住四川省成都市都江堰市。 委托诉讼代理人：**，系******事务所律师。 被告：宁夏银川迅安电梯有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区中山北街456号 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王**，宁***律师事务所律师。 第三人：***冠房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县征**三沙源。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1989年7月12日出生，汉族，该公司员工。 原告杨文彬、**与被告宁夏银川讯安电梯有限公司（以下简称：讯安电梯公司）、第三人***冠房地产开发有限公司（以下简称：博冠房地产公司）案外人执行异议之诉，本院于2020年5月29日立案并依法适用普通程序，后因人事调动变更承办人重新计算审限后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨文彬、**的委托诉讼代理人**、被告宁夏银川讯安电梯有限公司的委托诉讼代理人王**、第三人***冠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨文彬、**向本院提出诉讼请求：1.依法撤销永宁县人民法院于2020年4月27日作出的（2020）宁0121执异12号执行裁定书，停止对永宁县三沙源（逸都花园）1区3栋1**1602号房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告杨文彬与**系夫妻关系。2014年11月15日，原告与第三人签订《逸都花园1区认购意向书》一份，该意向书约定原告认购逸都花园1区3栋1**16层2号房屋，该房屋建筑面积为144.37平方米。同时双方在意向书中约定，原告同意在签订意向书同时向第三人支付认购意向金2万元，并且约定原告在本协议签订后七日内，即2014年11月22日前，持本协议和已交意向金收据、身份证原件到逸都花园1区接待中心签订《商品房买卖合同》、原告按照意向书的约定支付认购意向金2万元，并与第三人签订书面《商品房买卖合同》。原告与第三人在合同中约定原告所购买的永宁县三沙源（逸都花园）1区3栋1**1602号每平米单价为3460.00元，总价款为499520.00元，原告按照合同约定履行自己的义务，同时，原告于2016年6月30日开始缴纳涉案房屋的物业费至今。另，被告与第三人承揽合同纠纷一案在执行中，永宁县人民法院于2019年9月10日作出（2019）宁0121执1141号之一执行裁定书，查封了涉案房屋。原告于2020年4月2日对上述裁定不服，提出书面异议，后永宁县人民法院于2020年4月27日作出（2020）宁0121执异12号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为贵院对涉案房屋的查封有误，故诉至法院。 被告宁夏银川讯安电梯有限公司辩称，我公司于2016年4月中标第三人开发的位于三沙源小区多个地块的电梯供货、安装项目，我公司按合同约定履行了合同义务，由于第三人拖欠应付款项，我公司于2019年1月9日提起诉讼，经永宁县人民法院审理作出（2019）宁0121民初339号民事判决书，判决由第三人向我公司支付欠款1153000.00元，并自2016年7月1日起按年利率4.75%计算并支付至判决确定的给付之日逾期付款违约金，由于判决后第三人未能履行判决确定的给付义务，我公司申请强制执行，永宁县人民法院在执行过程中查封了博冠公司名下位于永宁县三***都花园1区3栋1**1602号房屋，该房屋至今登记在第三人名下，为第三人可供执行的财产，人民法院执行措施合法正确，应当依法驳回原告诉请。 第三人博冠房地产公司辩称，业主杨文彬于2014年11月15日向我公司缴纳房屋定金2万元，并于当日在我公司售楼部签订《逸都花园1区认购意向书》约定涉案房屋总计631618.75元，约定付款方式为按揭，按揭打折后房屋总价499520.00元。2016年6月20日，业主杨文彬在我公司售楼部办理更名手续，将涉案房屋户主更名为杨文彬、**，当日，**通过银行转账方式向我公司支付房款248085.00元，以上两笔款项共计268085.00元，占房屋总价的54%；另因我公司与成华区宏创展览设备租赁服务部之间有业务往来，成华区宏创展览设备租赁服务部为我公司提供服务，我公司以房屋抵顶服务费，2016年7月15日，成华区宏创展览设备租赁服务部申请以房抵债，金额为231435.00元，并指定买受人为杨文彬，至此，房屋全部价款499520.00元已交清。鉴于以上事实，我公司认为：涉案房屋虽系登记在我公司名下的商品房，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案，首先，在涉案房屋查封前，杨文彬与我公司签订了《逸都花园1区认购意向书》双方就支付购房款等相关事项作出了约定，杨文彬作为消费者已经履行了该意向书约定的支付全部购房款的主要义务，该意向书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，可以视为商品房买卖合同；其次，涉案房屋系用于居住的商品房，且杨文彬在涉案房屋所在地亦无其他用于居住的房屋；第三，杨文彬已经支付超过涉案房屋总价款50%的款项。综上，杨文彬的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当得到支持，请求人民法院支持原告的请求。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》1份、《逸都花园1区补充协议》1份、《逸都花园1区认购意向书》1份、中国工商银行借记卡账户历史明细清单打印件1张、明细查询1张、收据3张，证明：2014年11月15日，原告与第三人签订《逸都花园1区认购意向书》约定：原告认购逸都花园1区3栋1**1602号建筑面积为144.37平方米房屋一套，原告同意在签订协议同时向甲方支付认购意向金2万元，认购意向金在双方签订《商品房买卖合同》时将抵作该房屋的购房款；协议签订后，原告按预定向第三人交纳2万元认购意向金，并于当天与第三人签订《商品房买卖合同》，合同约定：第三人向原告所出售3栋1**1602号房屋总价款为499520.00元，房款于2015年11月30日前支付，该房屋的性质为住宅，原告于2016年6月20日通过转账方式向第三人交纳248085元房款，于2016年8月24日通过债权转让方式向第三人交纳房款231435元的事实，至此原告已将逸都花园1区3栋1**1602号房屋的房款全部付清；二、《逸都花园1区前期物业服务合同》1份、《逸都花园1区临时管理规约》1份、成都合达联行物业服务有限公司银川分公司专业收据原件2张、物业费交费明细原件1张，证明：原告已将涉案房屋自2016年6月30日至2020年6月30日期间物业费全部交清，原告第一次交纳涉案房屋物业费是于2017年12月7日通过银行托收的方式交纳了物业费；三、银川市不动产登记中心无房证明2张、永宁县居民家庭无住房登记证明表1张，证明：原告名下除逸都花园1区3栋1**1602号房屋外没有其他用于居住的房屋。 经质证，被告讯安电梯公司对证据一的三性及证明目的均不予认可，认为预售合同、补充协议均未书写签订时间，不能证明合同系案涉房屋被法院查封前签订，认购意向书只是意向协议，并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第一项规定的书面买卖合同，借记卡明细清单、明细查询为复印件，无法核实真实性，收据并非增值税专用发票，不能作为原告已交付房款的证据；对证据二的三性及证明目的均不予认可，认为前期物业合同、临时管理规约未载明签订时间，对物业费收据、物业费缴费明细未记载房屋坐落，原告提交的该组证据不能阻碍案件执行；对证据三的真实性认可，但对证明目的不认可，认为原告提交的诉状中载明二原告居住在四川省，而无房产登记记录仅能证明在本辖区内目前无房产登记记录，且不包括历史备案信息，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形。 第三人博冠房地产公司对原告提交的证据均无异议。 被告讯安电梯公司未向法庭提交证据。 第三人博冠房地产公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：一、《逸都花园1区认购意向书》1份，证明杨文彬于2014年11月15日在博冠公司售楼部签订《逸都花园1区认购意向书》，双方涉案房屋买卖相关事宜达成了一致；二、（2019）***8号执行裁定书1份，证明：认购意向书可以认定为商品房买卖合同；三：收据3份（编号：0065439.0083490.20395）、刷卡pos小票1份，银行转账明细1份，抵顶流程1套，证明，杨文彬已缴纳全部房价款499520.00元，其中268085.00元是是以金钱方式支付，占房屋总价的54%。 经质证，原告杨文彬、**的代理人对上述证据均无异议。 被告讯安电梯公司对证据一的三性及证明目的均不予认可，认为认购意向书只是意向协议，并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第一项规定的书面买卖合同，且该意向书中载明的原告的付款方式为按揭，与本案原告陈述的付款方式相矛盾；对证据二的真实性无异议，但对证明目的不认可，我国并非判例法国家，个案情况不同，该裁定书认可认购意向书具有买卖合同的主要内容，并不能广泛适用于其他案件；对证据三的三性及证明目的不予认可，认为相关法律规定，商品房买卖要开具增值税专用发票，收据并非合法的发票，不能作为原告已交房款的证据，刷卡小票字迹模糊，无法辨认，银行业务收款回单不能证明原告向第三人缴纳购房款，对抵顶流程中抵顶申请的真实性不认可，该申请涉及第三人成华区宏创展览设备租赁部，该申请签署于2016年7月15日载明的成华区宏创展览设备租赁部于当日认购本案所涉房屋，原告及第三人提交的认购意向书中记载为2014年11月15日，杨文彬认购本案涉案房屋，两份证据前后矛盾，证明该房屋不存在真实的买卖。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实认定如下：2014年11月15日，原告杨文彬与第三人签订了《逸都花园1区认购意向书》1份，双方约定：原告杨文彬认购第三人开发的逸都花园1区3栋1**16层2号房屋，该房屋建筑面积为144.37平方米；原告杨文彬选择按揭付款方式，该房屋建筑面积单价4325.00元/㎡，总价款624400.00元；原告杨文彬同意在本协议签订后七日内，持本协议和已交意向金收据、身份证原件到逸都花园1区接待中心签订《商品房买卖合同》；杨文彬同意在签订本协议同时向第三人支付认购意向金2万元，上述认购意向金在原告与第三人签订《商品房买卖合同》时将抵作该房屋的购房款。意向书签订后，原告杨文彬依约向第三人支付了2万元认购意向金，后原告杨文彬、**作为共同买受人与第三人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：二原告购买意向书中认购的房屋，商品房单价改为3460.00元/㎡，房屋总价款为499520.00元，原告于2015年11月30日前支付房屋价款；第三人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房。2016年6月20日，原告**通过银行转账方式向第三人支付了案涉房屋房款248085.00元；2016年7月15日，案外人成华区宏创展览设备租赁服务部以债权转让的方式，***抵案涉房屋剩余房款231435.00元，至此，案涉房屋房款全部付清。后二原告作为业主与成都合达联行物业服务有限公司银川分公司签订《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，并分别于2017年12月7日、2019年4月3日、2020年4月7日交纳了2016年6月30日至2020年6月30期间全部物业费13859.52元。另经银川市不动产登记事物中心查询，原告杨文彬、**在所辖范围内目前无房产登记记录。2019年1月9日，本院受理了被告讯安电梯公司与第三人博冠房地产公司承揽合同纠纷一案，经本院审理后判决：第三人博冠房地产公司于判决生效后十五日内向被告宁夏银川迅安电梯有限公司支付欠款115.3万元，并承担自2016年7月1日起至本判决确定之日止的逾期付款违约金（按年利率4.75%计算）；案件受理由第三人博冠房地产公司负担8000.00元。后因第三人在判决确定的时间内未履行付款义务，被告讯安电梯公司于2019年5月8日向本院申请强制执行，请求第三人支付欠款115.3万元、按照年利率4.75%标准支付2016年7月1日起至判决确定给付之日（2019年4月29日）的逾期付款违约金157000.17元、案件受理费8000.00元，以上合计1318000.17元。本院于2019年9月10日作出（2019）宁0121执1141号之一执行裁定书，查封了第三人博冠房地产公司名下含案涉房屋在内的相应价值财产。2020年4月8日，原告杨文彬对执行案涉房屋的措施不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年4月27日作出（2020）宁0121执异12号执行裁定书，驳回了杨文彬的异议请求，杨文彬对裁定不服，提起诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护。据此，原告杨文彬、**对涉案房屋有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件。 一、是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告认为，原告与第三人提交的证据均未签署日期，故认为合同签订的时间无法确认系法院查封前签订，结合本案确认的证据，本案原告已按合同约定全额支付了房屋价款，且付款时间早于人民法院查封日期，虽原告与第三人签订的合同未签署日期，但并不影响合同效力，故应认定原告与第三人在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同； 二、所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。被告讯安电梯公司认为原告在四川有居所，不符合该条中“买房人名下无其他用于居住的房屋”的规定，第九次民商事会议纪要第125条规定：“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”，根据原告提交的银川市不动产登记中心无房证明可以证实，原告确在银川市范围内无用于居住的房屋，且原告购买房屋的规划用途为住宅，应认定原告满足该条规定的条件； 三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合原告提交的3张收据、**中国工商银行借记卡账户历史明细清单打印件、明细查询，以及第三人提交的收款回单、关于成华区宏创展览设备租赁服务部抵款购房的情况说明可以证实，本案原告分别于2014年11月15日、2016年6月20日、2016年8月2日共支付房屋价款499520.00元，而根据双方签订的《商品房买卖合同》可以确定原告支付的房款为案涉房屋的全部价款，故应认定原告满足该条规定的条件。 鉴于原告杨文彬、**购房行为已经满足上述排除执行的条件，且通过支付案涉房屋2016年6月30日至2020年6月30日物业管理费的行为，占有了涉案房屋，其对涉案房产具有排除执行的实体权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 解除对永宁县三沙源（逸都花园）1区3栋1**1602号房屋的查封。 案件受理费100元，由原告杨文彬、**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审　判　长　　王　辉 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　陈　怀 二〇二〇年八月二十日 书　记　员　　孙　瑶 附：判决所适用的法律条文及司法解释 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。