某某、某某等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

安徽省芜湖市弋江区人民法院 民事判决书 （2021）皖0203民初3637号 原告：***，男，汉族，1973年10月21日出生，住安徽省芜湖市南陵县。 原告：***，女，汉族，1972年10月20日出生，住安徽省芜湖市南陵县。 两原告共同委托诉讼代理人：***，安徽皖通律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：***，安徽皖通律师事务所律师。 被告：芜湖上林置业有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区上林春天里商业会所**，统一社会信用代码91340200571777657P。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江京衡（芜湖）律师事务所律师。 第三人：核工业芜湖工程勘察院，住所地安徽省芜湖市弋江区高新技术产业开发区漳河路**核工大厦，统一社会信用代码9134020014949159XL。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1983年7月25日出生，住安徽省芜湖市弋江区，该公司员工。 原告***、***诉被告芜湖上林置业有限公司（以下简称“上林公司”）、第三人核工业芜湖工程勘察院（以下简称“核工业勘察院”）商品房销售合同纠纷一案，本院2021年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***、***的共同委托诉讼代理人***、***，被告上林公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告核工业勘察院经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付延期交房违约金157842元（此利息以房款总金额576275元为基数，从2016年1月1日至2016年3月31日止，按照日息万分之1.2计算；从2016年4月1日至2021年1月19日，按照日息万分之1.5计算）；2、请求判决被告支付延期办证违约金2023元（此利息以房款总金额576275元为基数，从2016年3月31日至2021年1月19日，按照日息万分之0.02计算）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年1月30日原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买上林春天里3号楼1单元2003室，建筑面积111.25平方米，每平方米5180元，合计总金额为576275元。并约定由被告于2015年12月30日之前书面通知原告办理交付手续，将验收合格的商品房交付原告使用并签署房屋交接单，被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关材料，如有违约被告按照原告已付房款的万分之1.2支付违约金；商品房交付90日内被告协助原告办理产权证，超过90日被告按照已付房款的万分之0.02支付违约金。2015年2月13日，原告与第三人、案外人***签订一份《工程款冲抵房款三方协议书》，约定由原告支付509525元给第三人，冲抵原告购买的上林春天里3号1单元2003室房屋购房款，协议签订后，原告按照约定支付了509525元，被告对此予以认可。然原告已支付全部房款后，被告却到2021年1月19日才办理了房屋过户及交付手续，其行为已经严重违反合同约定，依法应当承担违约责任。另，此前已有多户业主就延期交房及延期办证事项起诉被告，案件业经芜湖市弋江区人民法院审理完毕，判决确认案涉房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案，具备交付条件；2#楼及3#楼业主自2016年4月1日起、4#楼自2016年10月1日起延期交房违约金调整至日万分之1.5。被告的行为已经构成根本违约,现为了维护原告合法利益,诉至法院。 被告上林公司辩称：应当驳回原告的全部诉讼请求。1、原告诉请的逾期交房违约金及逾期办证违约金都是以实际购房款作为基数的。在本案当中原告并未举证证明其实际支付相应的购房款。因此其无权向被告主张逾期交房违约金和逾期办证违约金。2、逾期交房违约金应当计算至实际交房之日止，不是计算到二零二一年一月十九日。3、逾期办证违约金应当以实际有效的交房日往后推九十天，也就是自二零一九年四月三十日开始计算，原告诉请的逾期办证违约金的起算时点存在错误。4、我们认为原告起诉已经超过诉讼时效。5、原告在明知商品房无法办理竣工验收及竣工备案的情况下，同意收房，其本身也存在过错，其实际占用房屋的行为已经使其损失降到最低。因此我们认为逾期交房违约金的标准应当予以调低。 第三人核工业勘察院未作答辩。 经审理查明：原告***、***作为买受人与被告上林公司签订《商品房买卖合同》一份，双方在合同中约定：原告购买被告开发的位于芜湖市弋江区；建筑面积为111.25平米，商品房毛坯单价每平方米5180元，总房价款为576275元；买受人于2015年1月30日前付房款176275元，余款400000元由买受人在2015年2月7日前内办理银行贷款或付款；出卖人应在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过90日的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；超过90天出卖人逾期交房，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超出90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同约定的交房日期（2015年12月30日）届满后，被告未能依约向原告交房。据原告陈述，该房屋直至2019年1月28日才完成综合验收合格备案，2020年12月6日原告实际收取案涉房屋。2021年1月19日，案涉房屋办理不动产权登记，权利人为***、***共同共有产权，房屋建筑面积为110.97㎡。因原被告双方未能就被告违约交房赔偿一事协商一致，原告遂依法诉至本院。 另查明，2014年8月6日，被告上林公司（甲方）与第三人核工业勘察院（乙方）签订《易货协议》，约定甲方以易货方式，用上林春天里商品房实物抵债抵扣乙方剩余工程款，乙方指定***户头接受甲方抵扣的上林春天里3#楼1单元2301户，甲方抵扣给乙方的商品房价格给以一定优惠，优惠后单价5180元/平方米，建筑面积122.39平方米，总价款633980.2元。2015年2月13日，原告***（丙方）与案外人***（乙方）、第三人核工业勘察院（甲方）签订《工程款冲抵房款三方协议书》，约定甲方用上林春天里一套商品房抵扣乙方在近年与甲方合作深基坑支护工程劳务中的部分工程款，乙方为解决商品房认购问题与丙方达成共识，由丙方户头认购此套商品房，甲方在上林公司优惠后单价5180元/平方米的基础上给予乙方400元/平方米的优惠为4780元/平方米，乙方在甲方优惠后的基础上给予丙方200元/平方米的优惠4580元/平方米，现丙方已与开发商签订了《商品房认购协议》，购买位于上林春天里3#楼1单元2003室房屋，优惠后单价5180元，建筑面积111.25平方米，总价款576275元，首付款为176275元开发商已垫付，余款待开发商资金落实后一次性付清，现甲方优惠冲抵给乙方的总房款为531775元，乙方优惠给丙方的总房款为509525元，丙方应向甲方支付509525元，资金到位后甲方及时支付给乙方。2015年2月16日，原告***支付核工业勘察院购房款300000元，2015年3月18日，原告***支付核工业勘察院购房款209525元。 再查明，根据（2019）皖0203民初3734号生效判决中查明的事实，2016年8月29日，上林公司出具协议向上林2#、3#、4#楼业主承诺，所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保入住，2#、3#楼自2016年3月31日起，4#楼自2016年9月30日起，逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。 上述事实有经庭审举证质证的原告提交的原告身份证复印件、被告企业信息复印件、《商品房买卖合同》、（2019）皖0203民初3734号判决书复印件、不动产登记证书复印件、收据，被告提交的《竣工验收备案表》、第三人提交的《易货协议》、《工程款冲抵房款三方协议书》及原被告、第三人的陈述等在卷为证。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。一、关于逾期交房违约金。原告向被告交付购房款后，被告未能依约向原告按期交付验收合格的商品房,故原告可以依约向被告主张逾期交房的违约责任。现对双方争议焦点总结分析如下：1.关于违约金的计算节点。该房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案，具备交付条件，原告自认2020年12月6日取得涉案房屋。根据合同约定，被告应在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告，现原告主张被告自2016年1月1日起支付逾期交房违约金，应予支持；逾期交房违约金计算的终点应为案涉房屋实际交付之日即2020年12月6日。2.关于违约金计算标准。原告已经提供收据等证明其向被告履行了缴纳576275元的房款的义务，故违约金计算的基数按照合同约定的价款576275元计；合同约定的计算标准为日万分之1.2，该标准未过分高于原告之损失，对于原告主张的2016年1月1日至2016年3月31日期间违约金的计算标准按合同约定的日万分之1.2的标准计算；对于原告主张的2016年4月1日至2020年12月6日的违约金，被告出具的《协议》载明自2016年3月31日起按日万分之2.4计算，现原告主张按日万分之1.5计算，本院综合考虑被告逾期交房的违约情形并结合当时市场房租标准、兼顾惩罚性原则，对原告的该项主张予以支持；上述违约金经计算为154193.9元（0.00012/日*91日*576275元+0.00015/日*1711日*576275元）。3.关于违约金的诉讼时效计算。就逾期交房违约金的性质来看，系基于被告方违约而产生的损失赔偿，因该损失是持续的，故其诉讼时效应当自违约情形得以排除或合同解除之次日开始计算；就合同约定的内容来看，逾期交房违约金按日计算是被告逾期交房时原告可以主张的违约金的计算方法，并非每逾期一日就产生一个独立的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。综上，对被告提出涉案合同约定的违约金应自2015年12月31日起按日分别计算的抗辩，不予支持。本案中，应当自被告履行交房义务之次日，即2020年12月7日开始计算逾期交房违约金的诉讼时效。二、关于逾期办证违约金。案涉合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。因本院已经确认案涉房屋的交付时间为2020年12月6日，案涉房屋办理不动产权登记时间为2021年1月19日，未超过合同约定时间，故对原告主张的逾期办证违约金不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告***、***逾期交房违约金154193.9元； 二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1748.5元，原告***、***负担62元，被告芜湖上林置业有限公司负担1686.5元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员***芳 二〇二一年九月二十二日 书记员*** 附适用法律规定（条款）： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四天第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。