厦门百城建设投资有限公司、厦门源某某投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)闽02民终1385号 上诉人（原审原告）：厦门市政百城建设投资有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路281号14楼。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门源**投资管理有限公司，住所地厦门市思明区***170号第三层302**之一。 法定代表人：***，该公司董事。 上诉人厦门市政百城建设投资有限公司（以下简称百城公司）因与被上诉人厦门源**投资管理有限公司（以下简称源**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2021）闽0203民初17257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月21日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 百城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持百城公司在一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用均由源**公司承担。事实和理由：一、原审法院就源**公司没有提出请求的事宜即租金金额进行审理并酌情减少部分租金金额违反法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十八条规定：“法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。”根据该规定可知，法院仅能围绕当事人争议的事实进行审理，而不能对当事人没有提出请求的进行审理。结合源**公司辩称可知，源**公司对于百城公司主张的讼争租金金额没有异议，仅表示希望能够分期偿还债务，为此源**公司应当向百城公司支付讼争租金属于没有争议的事实，原审法院依法应当据此确定并判决源**公司应当向百城公司支付的租金金额，然原审法院对该没有争议的事实进行审理并酌情减少部分租金金额显然违法，严重损害了百城公司的合法权益。二、在源**公司对欠付租金金额没有异议且百城公司已经依照国家有关租金减免政策进行免租的情形下，原审法院酌情减少租金金额显然对百城公司极不公平、极不对等，并将导致国有资产重大流失，严重损害了国家利益。在讼争合同履行过程中，百城公司已经依照国家有关租金减免政策对源**公司进行了免租，具体为2020年2月期间全免、2020年3月至6月期间减半、2021年9月16日至2021年11月15日期间全免，为此原审法院酌情减少租金金额显然对百城公司极不公平、极不对等，并将导致国有资产重大流失，严重损害了国家利益。三、源**公司存在逾期支付租金的违约行为，具有一定过错，依法依约应当承担逾期支付租金的违约责任。讼争租赁合同系合法有效的合同，为此各方均应当严格遵照合同约定履行各自义务。根据审理查明事宜可知，源**公司至今尚欠百城公司2020年12月15日之前的租金及2021年6月15日至2021年9月15日期间租金未付，且该租金的付款期限早已届满，显然源**公司存在逾期支付租金的违约行为，具有一定过错，故不管从法律规定而言亦或讼争租赁合同第十条第二款约定而言，源**公司均应当承担逾期支付租金的违约责任。退一步而言，如讼争合同第十条第二款约定的违约金过高，讼争违约金标准至少应当参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定标准计算，即按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准加收50%计算。四、鉴于源**公司具有一定过错，为此本案依法不能适用公平原则对讼争租金金额进行调整。根据《民法典》第一千一百八十六条规定可知，公平原则的适用前提应当受害人和行为人对损害的发生都没有过错。如前所述，在讼争合同履行过程中，源**公司具有一定过错，为此本案依法不能适用公平原则对讼争租金金额进行调整。 源**公司辩称，其认同一审判决。 百城公司向一审法院提出诉讼请求：1.源**公司向百城公司支付截至2020年12月15日前拖欠的租金25796.35元、2021年6月15日至2021年9月14日期间租金421276.55元；2.源**公司向百城公司支付逾期支付租金违约金（以租金25796.35元为基数，按日千分之五标准，自2020年12月11日起计至实际付款之日止；以租金421276.55元为基数，按日千分之五的标准，自2021年6月11日起计至实际付款之日止）；3.源**公司向百城公司支付律师费22982.4元。 一审法院认定事实如下：案涉的厦门市思明区***170号301**、302**登记于百城公司名下。 2012年11月1日，百城公司（出租人、甲方）与案外人***（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市***170号301、302**出租给乙方，乙方承诺作为经营快捷式经济型酒店、RTV、酒楼等使用；租赁期限从2012年11月1日至2022年12月31日止；2012年11月1日至2012年12月14日期间每月租金120383.94元、2012年12月15日至2015年12月14日期间每月租金120383.94元、2015年12月15日至2018年12月14日期间每月租金130034.84、2018年12月15日至2021年12月14日期间每月租金140425.52元、2021年12月15日至2022年12月31日期间每月租金151656.87元；租金按季度结算，乙方于该季度的第一个月的前五日向甲方缴纳当季租金，甲方提前10天向乙方发送缴款通知书；***未按合同约定支付租金或其它应付费用的，每逾期一日，乙方应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金。***逾期超过一个月仍未付清应付款项的，则甲方有权立即解除合同，收回租赁物，并有权继续向乙方追索所欠款项及违约金；甲乙任何一方违反本合同的约定，致使另一方遭受损失的，违约方应对另一方立即予以赔偿，赔偿范围包括但不限于损失金额（含利息损失）、鉴定费、实现债权费用（如律师费）等。 2013年7月11日，百城公司（甲方）、***（乙方）、源**公司（丙方）签订一份补充协议，约定：自2013年7月11日起，前述租赁合同中乙方的所有权利义务全部转让给丙方，即前述租赁合同项下乙方的所有权利义务全部由丙方享有和承担；甲方同意乙丙之间有关租赁合同的权利义务转让事项。 此后，案涉租赁物由源**公司经营开设酒店。租赁合同履行期间，源**公司尚欠2020年12月15日前的租金25796.35元，也未支付2021年6月15日至2021年9月14日期间的租金。 另查明，2021年7月30日，厦门市应对新冠肺炎疫情工作指挥部发布〔2021〕第1号通告，即日起，厦门市启动三级应急响应。2021年8月13日，厦门市应对新冠肺炎疫情工作指挥部发布〔2021〕第5号通告，自2021年8月13日10时起，厦门市全域均为低风险区域。2021年9月13日，厦门市应对新冠肺炎疫情工作指挥部发布〔2021〕第6号通告，调整厦门市部分区域风险等级。另，百城公司因本案纠纷委托律师参加诉讼，支出律师费22982.4元。 一审法院认为，百城公司与源**公司之间的租赁合同关系合法有效，双方均应依约履行。源**公司至今尚拖欠2020年12月15日前的租金25796.35元且未支付2021年6月15日至2021年9月14日期间的租金，构成违约，应当承担相应违约责任。百城公司要求源**公司支付2020年12月15日前拖欠的租金25796.35元并自2020年12月11日起支付逾期违约金，符合合同约定，应予支持。鉴于双方合同约定的违约金标准过分高于百城公司的损失，故将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 2021年6月15日至2021年9月14日期间的租金，鉴于该期间存在新冠肺炎疫情的影响，疫情的发生及疫情防控措施客观上增加了源**公司的履约难度，故根据公平原则并参照国家有关租金减免的政策及案件实际情况，酌情减少源**公司在该期间应承担的租金金额，源**公司该期间的租金，酌情按照2.5个月的租金标准即351063.8元支付。百城公司主张该期间租金的逾期违约金，亦不予支持。百城公司要求源**公司承担因本案支出的律师费22982.4元，具有合同依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、厦门源**投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门百城建设投资有限公司2020年12月15日之前的租金25796.35元、2021年6月15日至2021年9月14日期间的租金351063.8元及逾期支付租金的违约金（以25796.35元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年12月11日起计算至实际支付之日止）；二、厦门源**投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门百城建设投资有限公司律师费22982.4元；三、驳回厦门百城建设投资有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为4513元，由厦门百城建设投资有限公司负担1060元，厦门源**投资管理有限公司负担3453元。 二审审理期间，百城公司对一审判决查明的事实存在如下异议：1.案涉场地是经营足浴，没有经营酒店；2.1号通告只是针对源泉山庄，5号、6号公告均对源**公司经营的区域没有影响。此外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 审理中，百城公司提交租金减免协议，拟证明百城公司已经严格执行政府政策要求对源**公司进行了免租，其中免租期限为2020年2月全免，2020年3月至2020年6月期间减半，2021年9月16日至2021年11月15日期间全免，为此本案不能再减免租金。源**公司质证认为，对真实性无异议。 本院认为，百城公司主要上诉主张在于一审判决不应再援引公平原则减免源**公司应付的2021年6月15日至2021年9月14日期间的租金。首先，源**公司业已在一审中确认欠付的租金金额，其仅是抗辩能否分期偿还并减免违约金，而非抗辩主张减免租金部分，一审法院不应主动援引不可抗力，适用公平原则减免租金。其次，源**公司自2021年6月11日欠付租金，而厦门市应对新冠肺炎疫情工作指挥部于2021年7月30日发布〔2021〕第1号通告，即源**公司违约在先，而疫情防控措施在后，源**公司依法亦不能适用不可抗力而免除其违约责任。再次，根据百城公司二审中提交的证据，百城公司已经依政策大幅减免了源**公司的租金，一审判决再行适用公平原则，存在不当。综上，一审判决减免源**公司2021年6月15日至2021年9月14日期间的租金存在不当，应予以纠正，源**公司应全额支付百城公司2021年6月15日至2021年9月14日期间租金421276.55元。同时，鉴于双方合同约定的违约金标准过分高于百城公司的损失，故将该期间违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2021）闽0203民初17257号民事判决第二、三项； 二、变更厦门市思明区人民法院（2021）闽0203民初17257号民事判决第一项为：厦门源**投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市政百城建设投资有限公司支付截至2020年12月15日前拖欠的租金25796.35元、2021年6月15日至2021年9月14日期间租金421276.55元及违约金（以租金25796.35元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年12月11日起计至实际付款之日止；以租金421276.55元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年6月11日起计至实际付款之日止） 三、驳回厦门市政百城建设投资有限公司的其他上诉请求。 本案一审案件受理费减半收取为4513元，由厦门市政百城建设投资有限公司负担50元，厦门源**投资管理有限公司负担4463元；二审案件受理费9026元，由厦门市政百城建设投资有限公司负担100元，厦门源**投资管理有限公司负担8926元。 本判决为终审判决。 审判员　章　毅 二〇二二年三月二十三日二〇二二年三月二十三日 书记员　*** 附：本案相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。