江苏琴曼集团有限公司与***、蒋小飞案外人执行异议之诉二审民事判决书

江苏省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)苏民终68号

上诉人（原审被告）：江苏琴曼集团有限公司，住所地江苏省扬州市邗江区。

法定代表人：孙志丁，该公司董事长。

委托诉讼代理人：宗宏根，江苏仁方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈睿，江苏仁方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，住江苏省扬州市邗江区。

被上诉人（原审原告）：蒋小飞，男，汉族，住江苏省扬州市邗江区。

两被上诉人委托诉讼代理人：张继元，江苏中杜律师事务所律师。

两被上诉人委托诉讼代理人：唐伟，江苏中杜律师事务所律师。

原审第三人：陈树宏，男，汉族，住江苏省扬州市邗江区。

原审第三人：陈卫庭，男，汉族，住江苏省扬州市邗江区。

原审第三人：扬州树宏房地产开发有限公司，住所地江苏省扬州市邗江区杨庙镇。

法定代表人：陈树宏，该公司董事长。

原审第三人：扬州树宏房地产开发有限公司盱眙分公司，住所地江苏省淮安市盱眙县。

负责人：陈卫庭，职务不详。

原审第三人：扬州树宏房地产开发有限公司邗江分公司，住所地江苏省扬州市。

负责人：陈树宏，职务不详。

原审第三人：扬州市树宏建筑安装工程有限公司，住所地江苏省扬州市邗江区。

法定代表人：陈卫庭，该公司董事长。

原审第三人：扬州市树宏建筑安装工程有限公司盱眙分公司，住所地江苏省淮安市盱眙县。

负责人：陈卫庭，职务不详。

上诉人江苏琴曼集团有限公司（以下简称琴曼公司）因与被上诉人***、蒋小飞，原审第三人陈树宏、陈卫庭、扬州树宏房产地开发有限公司（以下简称树宏公司）、扬州树宏房产地开发有限公司盱眙分公司（以下简称树宏公司盱眙分公司）、扬州树宏房产地开发有限公司邗江分公司（以下简称树宏公司邗江分公司）、扬州市树宏建筑安装工程有限公司（以下简称树宏建安公司）、扬州市树宏建筑安装工程有限公司盱眙分公司（以下简称树宏建安公司盱眙分公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2017）苏10民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。上诉人琴曼公司的委托诉讼代理人宗宏根、陈睿，被上诉人***、蒋小飞的委托诉讼代理人张继元、唐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

琴曼公司上诉请求：撤销扬州中院（2017）苏10民初146号民事判决，改判***、蒋小飞不享有排除对何桥润园18幢01、02室房产执行的民事权益，驳回***、蒋小飞的诉讼请求，继续执行该房产；一、二审诉讼费用由***、蒋小飞承担。事实与理由：一、因一审法院错误分配举证责任，将应由被上诉人承担的举证责任错误分配给琴曼公司举证，导致一审法院对被上诉人是否已付清房款等事实认定错误。二、被上诉人的请求不符合《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条、二十九条规定的物权期待权保护条件，其请求不应支持。1、案涉商品房买卖合同日期系倒签，该合同并非签订于法院查封之前。2、被上诉人未能举证证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产。3、被上诉人未能举证证明其已支付全部房款或已按合同约定支付价款。4、案涉房产未能办理过户被上诉人自身有过错。5、被上诉人名下另有用于居住的房屋。三、被上诉人对案涉房屋不享有排除执行的权益。四、一审判决适用法律错误，不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。

***、蒋小飞辩称：一审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确。案涉房产的买卖交易在被扬州中院查封前，已经履行完毕，***、蒋小飞对案涉房产享有排除执行的权益。案涉商品房买卖合同的签订日期是真实的，不存在倒签，合同当事人均予以认可，扬州市汇宝典当行有限公司（下称汇宝典当行）对签订时间也没争议。***、蒋小飞在案涉房产查封前已合法占有该房产，商品房买卖合同签订后当天，树宏公司向其交付房屋、钥匙、水电卡，办理了房屋交接手续，此后其对房屋装修居住至今。案涉房款其已全部付清，因其与陈树宏熟悉，认购意向达成后，2013年4月24日蒋小飞向陈树宏汇款96万元，2013年6月26日蒋小飞向树宏公司汇款100万元，2013年6月27日蒋小飞给树宏公司会计陈树宏女儿汇款273万元，2014年7月18日给付树宏公司10万元现金，余款以砂石欠款相抵。案涉房产没有办理过户，其没有过错，在买房时其不知道案涉房产已备案给汇宝典当行，其一直催办过户未果，后被告知案涉房产已备案登记在汇宝典当行名下。其无奈起诉要求办理过户，法院支持了其诉讼请求。上诉人认为其存在规避执行，理由不成立。

***、蒋小飞向一审法院起诉请求：其享有排除法院执行的权益，诉请判令终止对涉案房产的执行。

一审法院认定事实：琴曼公司与陈树宏、陈卫庭、树宏公司、树宏公司盱眙分公司、树宏公司邗江分公司、树宏建安公司、树宏建安公司盱眙分公司民间借贷纠纷一案，扬州中院于2015年6月6日作出（2014）扬商初字第00168号民事判决书已发生法律效力，依该判决：陈树宏应归还琴曼公司借款2000万元及利息、违约金、律师费，琴曼公司有权对陈树宏提供质押的盱眙琴曼房地产开发有限公司股权以拍卖或变卖所得的价款优先受偿，陈卫庭、树宏公司、树宏公司盱眙分公司、树宏公司邗江分公司、树宏建安公司、树宏建安公司盱眙分公司对陈树宏上述债务承担连带清偿责任，在承担担保责任后，有权向陈树宏追偿。

在案件审理过程中，扬州中院根据琴曼公司的申请，于2014年10月21日裁定冻结陈树宏、陈卫庭、树宏公司、树宏公司盱眙分公司、树宏公司邗江分公司、树宏建安公司、树宏建安公司盱眙分公司银行存款2800万元或查封、扣押其相应价值的财产，并查封了树宏公司开发的何桥润园18幢01、02室房产等。2015年12月28日，扬州中院立（2015）扬执字第00553号案件执行，2016年10月17日，扬州中院对登记在树宏公司名下的何桥润园18幢01、02室房产进行了续查封。

2014年7月18日，两原告与树宏公司签订《商品房买卖合同》两份，主要内容为：1、两原告购买树宏公司开发建设的何桥润园18幢01号、02号房屋；2、18幢01号、02号房屋建筑面积均为288.22平方米，商品房单价均为每平米9000元，房屋总金额均为2232810万元；车库面积均为40.13平方米，金额均为3***170元，该商品房总价款均为2***3980元；两套商品房总金额合计5187960元；3、树宏公司应当在2010年10月30日前，将具备下列条件：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、树宏公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。该合同中买受人信息、房屋单价、总价等均为手写体。

在商品房买卖合同订立之前，2013年4月24日，蒋小飞给陈树宏本人汇款96万元；2013年6月26日，蒋小飞给树宏公司汇款两笔各50万元，合计100万；2013年6月27日，蒋小飞给树宏公司会计（陈树宏女儿陈卫霞）汇款273万元；庭审中蒋小飞称，房屋所欠余款给付10万余元现金和沙石欠款相抵。同日，树宏公司向原告出具收条一份：收到蒋小飞购买何桥润园18幢01、02室房款共计5187960元。

合同签订后，树宏公司向两原告交付何桥润园18幢01号、02号房屋和钥匙。其中18幢02室房屋进行了简单的装修，01号房屋为毛坯。该两幢房屋现为原告实际占有控制。

另查明，蒋小飞在得知相关房产，已由树宏公司与汇宝典当行签订买卖合同并网签备案后，于2016年11月28日向邗江法院提起商品房买卖合同诉讼。邗江法院（2016）苏1003民初9017号、9018号民事判决书载明：2010年11月26日，被告树宏公司与第三人汇宝典当行签订借款合同，约定被告树宏公司向第三人汇宝典当行借款500万元，借款担保方式为：以树宏公司开发的何桥润园六套双拼别墅（含何桥润园18幢01号、02号房屋）以签订商品房买卖合同的形式给汇宝典当行作预售担保，房屋销售价格为4000元每平方米……借款人同意将位于何桥润园上述六套双拼别墅以签订商品房买卖合同的形式给贷款人作为预售担保，并在房管部门进行网上备案登记。如果借款人按期还清借款本息、综合费用及合同约定的相关费用后，汇宝典当行同意立即撤销双方已签订的商品房买卖合同；如果树宏公司未按期还清借款本息，树宏公司必须无条件履行双方已签订的商品房买卖合同，按4000元每平方米结算，多退少补。树宏公司与汇宝典当行签订的商品房买卖合同于2010年11月30日在扬州市邗江区房管局备案。

邗江法院审理认为，树宏公司与汇宝典当行之间签订的商品房买卖合同系对双方借贷合同的担保，而非真正实现房屋买卖的目标，双方之间形成的是“让与担保”，其基础法律关系应为借贷关系。“让与担保”因违反物权法定原则，不产生物权转移效力，故汇宝典当行并不能直接获得房屋所有权。原告与树宏公司之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，应依法确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案两原告依《商品房买卖合同》约定支付房款，且已实际收取本案诉争房屋。双方交易已实质上履行完毕，仅房屋过户手续未办。被告树宏公司与第三人汇宝典当行签订的商品房买卖合同及典当协议实际是以房屋作为抵押的借款法律关系。第三人汇宝典当行根据被告树宏公司的指示办理除当手续，无论是被告还是第三人原因导致未能除当，该行为的不利后果，如果让原告承担，显然于法于理相悖。另因第三人汇宝典当行与被告树宏公司签订典当借款协议后未办理抵押登记，故不能以此对抗原告。被告应与第三人撤销涉案房屋备案手续后按约定协助原告办理房产的权属登记及过户手续。邗江法院判决如下：被告树宏公司于本判决生效后十五日内，协助原告***、蒋小飞将扬州市邗江区何桥润园18幢01、02号房屋过户到原告***、原告蒋小飞名下。

邗江法院于2017年6月21日立（2017）苏1003执2172、2173号案件立案执行，执行中发现，涉案房产亦被扬州中院查封，无法办理过户登记。蒋小飞夫妇遂向扬州中院提起执行异议并引起本案执行异议之诉。

2017年12月11日，扬州中院作出（2017）苏10民初146号民事判决认为：

1、关于商品房买卖合同是否在扬州中院查封之前合法成立。原告***、蒋小飞认为，其在2013年与被告树宏公司签订有商品房认购协议，按照认购协议的约定，原告从2013年4月开始陆续给付房屋价款，直到2014年7月18日付清全部价款后，两原告与被告树宏公司正式签订《商品房买卖合同》两份，被告出具了收条并交付了房屋，但认购协议未能保存。被告琴曼公司认为，商品房买卖合同不是网签备案的商品房买卖合同，商品房买卖合同是倒签的，合同载明的日期是2014年7月18日，但是在合同的第5页第8条的交付期限却约定，商品房的交付日期是2010年10月30日。从这上面可以看出商品房的交付期限在合同签订日期3年9个月之前，这明显不符合常理。原告与第三人为排除法院执行倒签的买卖合同。第三人树宏公司同意原告的意见，2013年原告与第三方确实签订有认购意向书，然后2014年签订正式合同。因为使用的是过去的格式合同，该格式合同是在何桥润园取得预售资格的时候制作的，商品房的交付日期2010年10月30日等格式条款未划去。扬州中院认为，商品房买卖合同的效力并不以是否网签备案为成立条件，原告与第三人签订的商品房买卖合同具备合同的主要条款，且该商品房领有销售许可，因此两份商品房买卖合同成立。如果买卖双方确实存在认购协议，原告在合同正式签订前给付价款则具有一定的合理性。但因原告不能提供认购协议，则在未签订买卖合同前就给付巨额价款有悖交易习惯。商品房买卖合同记载的日期在扬州中院查封房产之前，被告虽然提出合同是倒签的，但不能提供证据佐证。

2、是否实际支付了房屋价款。原告***、蒋小飞认为，原告给付了全部房款，其中469万元有付款凭证，其余近50万元房款，则给付10万余元现金和用沙石欠款相抵。树宏公司是陈树宏开办的，收款人是根据陈树宏指示支付的。被告琴曼公司认为，蒋小飞与树宏公司有多年业务往来和借贷往来，收款人是陈树宏、陈卫霞，其收款人的主体并非合同相对方树宏公司，不排除是借款或工程材料款，但不是房屋价款。第三人树宏公司认为，原告购房款在认购意向书签订后已经全部支付完毕，树宏公司在2014年7月18日签订正式合同时已经出具了收条。扬州中院认为，原告***、蒋小飞提供了469万元的付款凭证，余款其自称给付现金和用沙石欠款相抵，树宏公司出具了收到两套房屋全部价款的收条。琴曼公司虽提出不是给付的房款，但不能举证证明系民间借贷款或其他往来。因买卖双方均认可是支付的购房款，扬州中院予以认可。

3、是否实际占有交付。原告***、蒋小飞认为，2014年7月18日签订正式合同当天，树宏公司已经交付了房屋以及钥匙，其已经占有使用该房产。被告琴曼公司则否认原告实际占有两套房产。第三人树宏公司则认为，房屋已经交付给两原告。扬州中院认为，原告提供了2014年7月18日扬州市万佳物业管理有限公司的交房流程表、两套房屋钥匙、房屋内的照片及进行了简单装修的照片、电费卡、水费卡等。两原告确实占有该两套房产。

4、未过户登记的原因。原告***、蒋小飞认为，原告一直催办房产过户登记，但树宏公司一直隐瞒与汇宝典当行合同关系，迟迟不办理过户登记。原告无奈之下诉至邗江法院，请求法院判令办理过户登记手续。原告自身无过错。被告琴曼公司认为，商品房买卖合同未能办理网签和过户手续，本案原告自身存在过错。第三人树宏公司则认为，确实隐瞒与汇宝典当行合同关系，同意按照邗江法院判决协助办理过户手续。扬州中院认为，未能办理过户登记手续的责任在树宏公司，树宏公司隐瞒与汇宝典当行合同关系，隐瞒用两套房屋让与担保的事实以及商品房买卖合同备案登记的事实。原告在知晓情况后提起了诉讼，邗江法院的生效判决也证明了相关的事实情况。原告对本办理过户登记无过错。

综上，扬州中院认为，判断案外人是否具有排除法院强制执行房产的民事权益，应当依据相关法律规定作出判断。《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定和第二十九条两个条款是对善意买受人期待权的保护，并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。具体到本案中，原告***、蒋小飞与树宏公司在扬州中院查封前签订有商品房买卖合同，支付了全部购房款，已经实际占有房屋，且无证据证明买受人对未办理过户登记具有过错。被告琴曼公司虽对原告与第三人之间的商品房买卖合同真实性质疑，但不能提供证据予以证明，故对被告琴曼公司抗辩理由扬州中院无法支持。依据相关法律规定，原告***、蒋小飞在未办理不动产过户登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但其享有排除扬州中院对何桥润园18幢01、02室房产的执行的民事权益。

据此，判决如下：原告***、蒋小飞享有排除扬州中院对何桥润园18幢01、02室房产执行的民事权益,不得执行该房产。案件受理费48116元，由被告琴曼公司负担（原告已预交，被告琴曼公司在本判决生效后十日内直接支付给原告***、蒋小飞）。

本院对一审判决中审理查明的事实予以确认。本院另查明，2018年8月22日，本院组织当时人质证，***、蒋小飞提交不动产登记资料查询结果，显示经蒋小飞申请查询结果为蒋小飞有位于，用途非居住，面积111.21平方米，处于查封、抵押状态。琴曼公司的委托代理人称蒋小飞在扬州中院（2017）苏10执异53号案件庭审中自认另有住宅。***、蒋小飞的委托代理人称，之前确实另有房产，但该房产面积太小因不能满足居住条件在2014年就卖了。***、蒋小飞未举证对***名下房产的查询结果。

***、蒋小飞向本院提交2018年3月19日树宏公司情况说明，树宏公司对***、蒋小飞陈述的曾签订认购意向书、付购房款情况等予以认可，后因债主催债锁门，公司经营混乱，导致公司账册、客户购房等资料遗失，现无法提供相关材料原件。因树宏公司系本案当事人，与本案有利害关系，其未能提供相关财务凭证以供法院核实有关事实，其出具说明的证明力较弱，本院不予采信。

本案二审争议焦点为：***、蒋小飞对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。

本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。适用上述规定的条件之一包括所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。***、蒋小飞仅提交蒋小飞房产的查询结果为另有一套位于，但其未举证对***名下房产的查询结果，现***、蒋小飞在本案中主张购买的房产为何桥润园18幢01、02号房屋两套，现有证据不足以证实***、蒋小飞名下无其他用于居住的房屋，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的适用条件。

二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案属于金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议情形，故本案应适用上述规定对***、蒋小飞对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益问题进行审查。本案中，***、蒋小飞请求排除对案涉房产的执行应符合上述法条规定全部四项条件，否则执行法院对案涉房产可以依法采取执行措施。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，***、蒋小飞应就其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

***、蒋小飞所举证据不足以证实其在扬州中院2014年10月21日查封案涉房产前已付清全部价款。首先，***、蒋小飞出示案涉房产的两份买卖合同载明的签订日期为2014年7月18日，而约定商品房交付日期为2010年10月30日，买卖合同的签订日期是否系倒签存有疑点。其次，即使买卖合同签订日期2014年7月18日属实，***、蒋小飞未举证之前曾签订认购协议，却早在距离签订商品房买卖合同一年之前2013年4月24日就开始支付购房款，不符合交易习惯。三、***、蒋小飞主张支付购房款情况为：2013年4月24日，蒋小飞给陈树宏本人汇款96万元；2013年6月26日，蒋小飞给树宏公司汇款两笔各50万元，合计100万；2013年6月27日，蒋小飞给树宏公司会计（陈树宏女儿陈卫霞）汇款273万元；房屋所欠余款给付10万余元现金和沙石欠款相抵。其中大部分款项并未向出售方树宏公司支付，关于砂石欠款相抵未提供相关证据，***、蒋小飞亦未提供上述款项树宏公司已作为案涉房产的购房款入账的有关会计凭证相佐证，以上款项的支付是否系购房款，本院难以认定。综上，虽然树宏公司出具了收到房款的收条，现有证据尚不足以证实***、蒋小飞已付清全部房款。因此，***、蒋小飞对案涉房产主张的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项规定的情形，其不享有排除执行的民事权益。

三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”邗江法院（2016）苏1003民初9017号、9018号民事判决判令树宏公司协助***、蒋小飞将案涉房产过户到其名下，因该判决在扬州中院查封案涉房产之后作出，***、蒋小飞依据该判决主张其享有排除执行的民事权益，本院不予支持。

综上，琴曼公司的上诉请求成立，扬州中院（2017）苏10民初146号民事判决应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销江苏省扬州市中级人民法院（2017）苏10民初146号民事判决；

二、驳回***、蒋小飞的诉讼请求。

一审案件受理费48116元，二审案件受理费48116元，均由被上诉人***、蒋小飞负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赵建华

审判员　　唐志容

审判员　　李　晶

二〇一八年十二月四日

书记员　　杜　涛