新疆汇卓商贸有限责任公司、新疆**电力有限责任公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区***齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终6702号 上诉人（原审被告）：新疆汇卓商贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区***齐市沙依巴克区***路161号昆仑小区5号楼内。 法定代表人：***，该公司董事。 委托诉讼代理人：***，男，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：新疆**电力有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区***齐经济技术开发区中亚南路123号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京大成（***齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（***齐）律师事务所律师。 上诉人新疆汇卓商贸有限责任公司（以下简称汇卓公司）因与被上诉人新疆**电力有限责任公司（以下简称**电力公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区***齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初5515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇卓公司的委托诉讼代理人***、被上诉人**电力公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇卓公司上诉请求：1．撤销（2021）新0105民初5515号民事判决第二项，依法改判。事实和理由：一、汇卓公司无违约事实，不应承担违约责任，判令支付违约金无事实依据。（一）涉案合同在约定的免租期届满前就已经解除，汇卓公司因此不拖欠房屋租金，一审判令支付违约金无事实依据。1．根据租赁合同4.1．（1）约定和4.2.2的约定，都说***公司在免租期内不承担房屋租金。租赁合同于2021年4月22日已经被解除，处于免租期内，根据约定汇卓公司并不拖欠**电力公司租金。既然不拖欠租金，一审法院判令支付违约金无事实依据。（二）合同签订后，**电力公司并没有实际交付房屋，直至合同解除时，汇卓公司也未实际使用过房屋。合同附件1《房屋交接清单》是双方签订合同时一并进行的签字，并不是现场实际交付的意思表示。房屋并没有实际使用之中，汇卓公司不应承担违约责任。（三）**电力公司没有履行合同签订前的口头承诺，房屋没达到适租条件。在合同签订之前，汇卓公司口头承诺建设立体停车库、清理周边物流公司，这些约定虽未在合同中体现，但对汇卓公司承租有很大影响，是决定合同达成的重要前提条件。合同签订后，**电力公司并没有如其所说履行承诺。二、即使汇卓公司存在违约，如果合同约定的违约金数额过高，严重偏离了实际损失，依法也应予以调整。（一）判令汇卓公司支付723，895元违约金，不符合合同约定。在《房屋租赁合同》中有三处对甲方解除合同，乙方应支付违约金的计算方式进行了约定。一审判决汇卓公司承担解除合同之后尚未发生5年租期租金总额的10％的违约金，属理解错误，应予以纠正。（二）违约金的支付应以实际损失为基础，一审判令汇卓公司支付的违约金，严重偏离了实际损失，根据法律规定，应进行调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据合同4.2.2约定，免租期自2021年1月01日起至2021年04月30日止，乙方在免租期内无需承担该房屋租金，但需承担并缴纳物业费、水费、电费以及因乙方使用而产生的相关费用。因合同的解除在免租期内，汇卓公司给**电力公司造成的实际损失包括物业费、水费、电费。一审法院判令汇卓公司支付723，895元违约金，严重偏离了**电力公司的实际损失。二是即使合同解除不在免租期内，违约金的数额也过于高出实际损失。假设合同解除不在免租期内，**电力公司在免租期内实际损失为2021年1月01日起至2021年04月22日的租金，租金数额为411，600元（1，323，000÷360×112=411，600），以造成实际损失的30％计算违约金，违约金数额为123，480元。一审法院判令汇卓公司支付723，895元违约金，无事实上的依据，应进行调整。一审法院的判决，未以汇卓公司的实际损失为基础，违约金惩罚性的占比过大，使得汇卓公司承担的违约金数额过高，应据实予以调整。综上所述，请求二审法院依法支持我公司的上诉请求。 **电力公司辩称，一、汇卓公司未按照合同约定向我公司支付租金属严重违约，应当向我公司支付违约金。《房屋租赁合同》无法继续履行是汇卓公司单方违约导致的。汇卓公司作为承租方应当按照合同约定时间向我公司支付租金、房屋租赁押金，但截止本案开庭汇卓公司未支付过一笔款项。租赁合同为诺成性合同，签订即生效，是否支付租金不能否定汇卓公司单方违约的事实。二、一审判决汇卓公司向我公司支付违约金符合法律规定，且我公司是按照合同约定的最低标准***公司主张违约金。汇卓公司给我公司造成实际损失远远超过我公司主张的违约金。我公司损失包括：房屋空置损失、物业费、暖气费、保安费用、消防系统设施维护保养费用、消防设施检测（消防安全评估）、消防监控费用、再次招投标的损失。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回汇卓公司的上诉，维持一审判决。 **电力公司向一审法院起诉请求：1．依法解除《房屋租赁合同》；2．依法判令汇卓公司向**电力公司支付违约金723，895元。 一审法院认定事实：**电力公司（出租方、甲方）与汇卓公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋情况，甲方出租给乙方的房屋坐落在***齐市水磨沟区西虹东路142号**商城3号楼整栋。该房屋建筑面积为3824.4m2，房屋租赁用途为住宿、办公，结构为砖混。租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为农副产品展厅和路演大厅、农产品销售、新媒体直播间、培训基地等（以经营范围内容为准）使用，并遵守国家和***齐地区有关房屋使用和物业管理规定。交付日期和租赁期，甲乙双方约定，甲方于2021年01月01日或乙方向甲方支付完毕第一期房屋租金与房屋租赁押金之日起5日内（以两者时间在后者为准），将该房屋及设施设备交付给乙方，并配合乙方验收该房屋，验收完毕视为交房。该房屋交付时，应当具备下列全部条件，并由双方履行下列手续，签署相关《租赁房屋交接清单》等房屋交接文件：（1）双方共同对该房屋、附属设施设备、装饰装修、房门钥匙及其他相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件1所列物品。因为该房屋本次租赁为整楼出租，而乙方将进行整楼重新装修，不存在房门钥匙移交工作，且上述验收、移交工作双方将于签约当日完成，至该房屋交付起算，乙方享有四个月的免租装修期，即2021年01月01日至2021年04月30日止，并至装修期届满之次日（亦即“租金起算日”起）起算租金。（2）水、电、气费用的承担，甲方承诺合同签订日期之前产生的水、电、气费用与乙方无关；乙方应当承担合同签订日期之后产生的水、电、气等一切费用、义务和责任。租赁期限，房屋租赁期伍年四个月，自2021年01月01日起至2026年04月30日止。免租期自2021年01月01日起至2021年04月30日止，乙方在免租期内无需承担该房屋租金，但需承担并缴纳物业费、水费、电费以及因乙方使用而产生的相关费用。房屋租金标准，甲乙双方约定，该房屋租期伍年零四个月，租金合计6，615，000元（***拾壹万伍仟元整）。第一年：自2021年01月01日起至2022年04月30日止（含四个月免租装修期），租金1，323，000元（壹佰叁拾贰万叁仟元整）；第二年：自2022年05月01日起至2023年04月30日止，租金1，323，000元（壹佰叁拾贰万叁仟元整）；第三年：自2023年05月01日起至2024年04月30日止，租金1，323，000元（壹佰叁拾贰万叁仟元整）；第四年：自2024年05月01日起至2025年04月30日止，租金1，323，000元（壹佰叁拾贰万叁仟元整）；第五年：自2025年05月01日起至2026年04月30日止，租金1，323，000元（壹佰叁拾贰万叁仟元整）。租金按第（2）种方式支付：分5期支付，支付期限及金额约定如下第一期：租金为1，407，136.8元（含暖气费84，136.8元），付款时间为2021年01月05日前；第二期：租金为1，407，136.8元（含暖气费84，136.8元），付款时间为2022年03月30日前；第三期：租金为1，407，136.8元（含暖气费84，136.8元），付款时间为2023年03月30日前；第四期：租金为1，407，136.8元（含暖气费84，136.8元），付款时间为2024年03月30日前；第五期：租金为1，407，136.8元（含暖气费84，136.8元），付款时间为2025年03月30日前；租赁期间租金合计：6，615，000元，合同期内暖气费：420，684元（暖气费应随***齐市采暖收费标准进行调整），共计人民币7，035，684元（柒佰零叁万伍仟***拾肆元整）。以上租金不包含物业费。房屋租赁押金，本合同一经签署，乙方即应交纳200，000元（贰拾万元整）的（不计息）房屋租赁押金，甲方收到后向乙方开具有效的收款凭证。合同的变更和解除（甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方有权书面通知违约方解除本合同。违约方应向守约方按租赁期限剩余期间租金和物业管理费之总和的10％支付违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（7）乙方拖欠房屋租金、租赁押金、物业服务费、能源费、供暖费及乙方应承担的其他任何费用、款项累计达到年租金5％或累计超过30天的。违约责任，由于一方不履行合同规定的义务，或者违反合同规定，即视为违约，守约方有权向违约方索赔由于违约方违约而造成的损失。由于甲方逾期向乙方交付房屋的，或乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，违约方每逾期一日按照合同约定的当期租金折算单日租金的叁倍之标准向守约方支付违约金；违约方逾期履行达到合同解除条件，且权利方解除合同的，违约方应按照合同期约定的当期租金30％的标准向守约方支付违约金，并承担约定的赔偿责任。若发生本合同第11.3款任一情形的，或任意一方违反本合同和（或）甲方的其他要求致使本合同解除的，或乙方中途擅自退租的（不可抗力原因除外），乙方无权要求返还房屋租赁押金，并应向甲方支付合同期约定的当期租金30％违约金及赔偿甲方所受到的其他全部经济损失。涉案房屋登记的地址为***齐市水磨沟区西虹东路142号六变检修基地厂房工业101室等4处，建筑面积3839.4平方米，产权人为国网新疆电力有限公司***齐供电公司。国网新疆电力有限公司***齐供电公司出具使用说明，载明“兹有国网***齐供电公司坐落在***齐市水磨沟区西虹东路142号**商城2号楼、3号楼的房屋，提供给新疆**电力有限责任公司经营使用。”2020年6月15日，中标合同书载明“新疆汇卓商贸有限责任公司：根据【XJSZG2020-023】**商城3号楼租赁使用权招租公开招标文件和你单位于2020年6月5日提交的投标文件，经评标委员会评审，现确定你单位为上述招标的中标人。租赁期限5年，中标总价661.5万元。”庭审中，双方一致确认《房屋租赁合同》于2021年4月22日解除。另查明，汇卓公司未向**电力公司缴纳房屋租金、押金，**电力公司亦未***公司交付案涉房屋。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。**电力公司与汇卓公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。**电力公司与汇卓公司均同意解除《房屋租赁合同》，法院予以确认。本案的争议焦点为：**电力公司要求汇卓公司支付违约金723，895元有无事实和法律依据。本案中，按照《房屋租赁合同》约定汇卓公司应于2021年1月5日前向**电力公司支付2021年1月1日至2022年4月30日（含四个月免租装修期）第一期租金，***公司直至解除合同之日止未支付租金，本案《房屋租赁合同》无法继续履行系汇卓公司单方违约所致，汇卓公司理应向**电力公司支付违约金。对于违约金数额如何确定，汇卓公司确实造成**电力公司2021年1月1日至2021年4月22日（合同解除之日）期间的实际损失即房屋空置损失及物业费、暖气费损失。同时，涉案房屋租赁合同解除后，**电力公司须另行寻找承租人，对涉案房屋在合理寻租期内的空置租金损失，汇卓公司亦理应赔偿。双方在《房屋租赁合同》中已明确约定“违约方应向守约方按租赁期限剩余期间租金和物业管理费之总和的10％支付违约金”，租赁期限剩余期间租金为6，615，000元，物业管理费为623，950.86元（1，462，046.52元÷44804.7㎡×3824.4㎡×5年）。综上，故对**电力公司要求汇卓公司支付违约金723，895元【（租金6，615，000元＋物业费623，950元）×10％】，法院予以支持。汇卓公司辩称其并无违约行为，系双方签订租赁合同时，**电力公司***公司承诺，汇卓公司在院落内建立立体停车库由**电力公司协助，同时在交付租赁物时将院内现有的物流公司清走，因其未提交证据予以证实，法院不予采信。汇卓公司称**电力公司主张的违约金较实际损失明显过高，因本合同的解除时间是在免租期内，且**电力公司提出解除的时间未发生任何损失的辩解意见，综合《房屋租赁合同》的约定以及免租期的设定初衷，合同约定的4个月免租期包含于租赁期限内，汇卓公司未按约定支付租金如享受4个月免租期有悖公平原则，对守约方明显不公平，故对其辩解意见不予采信。综上所述，**电力公司诉讼请求成立，法院予以支持。一审法院判决如下：一、**电力公司与汇卓公司签订的《房屋租赁合同》于2021年4月22日解除。二、汇卓公司于判决生效之日起十日内向**电力公司支付违约金723，895元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：**电力公司二审提交**电力公司与******消防技术服务有限公司签订的消防设施检测（消防安全评估）合同、消防监控业务承包合同、消防系统设施维护保养合同及**电力公司与新疆方洲保安服务有限公司签订的保安服务合同，上述四份合同用于证明合同中显示的涉及消防系统维护保养、消防监控业务、消防安全评估、保安服务的项目地址新疆维吾尔自治区***齐市水磨沟区西虹东路142号就是涉案租赁合同地址，保安服务费标准4，050元／月、**商城保安人数31人，汇卓公司没有支付其实际损失费用。汇卓公司发表质证意见如下：对上述四份合同的真实性、合法性、关联性均不认可，本身汇卓公司没有入驻**商城，只是签订了合同，不存在维保，也不存在接受**电力公司提供任何服务的事实，31名保安的服务也与汇卓公司没有关系。 本院经审查，因消防设施检测（消防安全评估）合同、消防监控业务承包合同、消防系统设施维护保养合同、保安服务合同均系原件，且四份合同的履行地包括涉案租赁合同项下租赁物所在地，本院对上述四份合同的真实性、合法性予以确认；因本案租赁物所在地仅是上述四份合同中涉及服务项目的一部分，并非**电力公司单独针对涉案租赁物签订的服务合同，故本院对上述四份合同与本案的关联性需结合全案其他证据进行综合认证。 汇卓公司二审提交**电力公司于2020年12月10日出具的告知书，用于证明2020年12月30日招标通知书就已经作废了，但是**电力公司却让汇卓公司在2021年与其签订合同。**电力公司发表质证意见如下：对告知书的真实性、合法性认可，对其关联性及汇卓公司要证明的问题不认可，认为该证据只能证明**电力公司在催促汇卓公司签订正式的租赁合同，并没有解除双方租赁关系的意思表示。 本院对告知书的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认；从告知书内容来看，仅反映出**电力公司催告汇卓公司签订合同并告知相应的法律后果，不足以证***公司所主张的招标通知书已作废，本院汇卓公司的证明目的不予采信。 综上，本院经审理对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，**电力公司、汇卓公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。因汇卓公司未履行合同义务，**电力公司依据合同约定于2021年4月22日***公司发出《租赁合同解除通知书》，双方之间的租赁合同已于当日解除。 本案的争议焦点为：汇卓公司在履行租赁合同过程中是否存在违约行为，是否应当支付违约金；如需支付，违约金数额应当如何认定。 一、关于汇卓公司在履行租赁合同过程中是否存在违约行为，是否应当支付违约金的问题 第一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，**电力公司与汇卓公司签订的《房屋租赁合同》对双方的权利义务作了明确约定，汇卓公司应在2021年1月5日前支付第一期租金、暖气费合计1，407，136.8元，并且需在合同签订之时交纳房屋租赁押金20万元，***公司签订租赁合同后，直至合同解除之日并未支付任何费用，汇卓公司的上述行为明显违反合同约定，已构成违约，理应依约承担相应的违约责任。针对汇卓公司上诉主张“涉案合同在约定的免租期届满前就已经解除，其不拖欠房屋租金”，本院认为，依据合同中关于“乙方在免租期内无需承担该房屋租金，但需承担并缴纳物业费、水费、电费以及因乙方使用而产生的相关费用”的约定可知，涉案租赁合同中约定汇卓公司享有4个月的免租期系建立在双方之间长达5年4个月租赁期限基础之上的一个优惠条件，应作为租赁合同项下不可分割的一个整体来看待。在汇卓公司违约未交纳租金等费用，导致双方并未实际履行涉案租赁合同的情况下，如汇卓公司仍享有合同中约定的4个月“免租期”，则会导致双方当事人的合同权利义务明显失衡，有悖于公平、诚信原则，且割裂了4个月“免租期”与5年4个月租期之间的内在联系，故本院对汇卓公司该项上诉主张不予采信。第二，针对汇卓公司上诉主张“合同签订后，**电力公司并没有实际交付房屋，直至合同解除时，其也未实际使用过房屋”，本院认为，涉案租赁合同明确约定“甲方于2021年1月1日或乙方向甲方支付完毕第一期房屋租金与房屋租赁押金之日起5日内（以两者时间在后者为准），将该房屋及设施设备交付给乙方，并配合乙方验收该房屋，验收完毕视为交房”，依据该条约定可知，双方当事人履行合同义务有先后顺序，因汇卓公司未支付租金及房屋租赁押金，**电力公司享有先履行抗辩权，其未给汇卓公司办理房屋交接手续合法有据，本院对汇卓公司该项上诉主张不予采信。第三，针对汇卓公司上诉主张“**电力公司提供的租赁物未达到适租条件，**电力公司口头承诺建设立体停车库、清理周边物流公司，但未履行承诺，致使汇卓公司无法实现合同目的，**电力公司违约在先”，本院认为，庭审中，**电力公司并不认可汇卓公司该事实主张，汇卓公司亦未提交有效证据来印证上述事实客观存在。汇卓公司就其提出的事实主张举证不能，理应自行承担相应不利后果，本院对此不予采信。综上，汇卓公司上诉主张其不存在违约行为，不应承担违约责任，明显有悖于客观事实，本院不予采信。 二、关于违约金数额应当如何认定的问题 因汇卓公司签订涉案租赁合同后一直未履行合同义务，**电力公司于2021年4月22日***公司发出解除通知书，单方解除了涉案租赁合同，此时房屋空置已长达4月有余。对于**电力公司而言，客观上必然产生一系列经济损失，包括房屋空置损失、物业费、暖气费、再次招投标等费用。有鉴于此，一审法院依据涉案《房屋租赁合同》中约定“违约方应向守约方按租赁期限剩余期间租金和物业管理费之总和的10％支付违约金”，经计算认定汇卓公司应承担违约金723，895元合理有据。经本院审查，涉案租赁合同中约定的违约金计算标准并不符合相关法律规定的“过分高于造成的损失”情形，汇卓公司该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。另，汇卓公司上诉主张**电力公司因高额违约金而获利亦缺乏事实依据，本院不予采信。综上，本院对一审法院认定汇卓公司应支付违约金723，895元予以维持。 综上所述，汇卓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11，038.95元（汇卓公司已预交），***公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　李　艳 审 判 员　卫　博 二〇二二年五月十九日 法官助理　*** 书 记 员　***