大武口区丽景家园业主委员会与石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司物权纠纷二审民事判决书

宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）宁02民终854号

上诉人（原审原告）：大武口区丽景家园业主委员会。住所地宁夏回族自治区。

负责人：马进军，男，1971年9月24日出生，回族，大武口区丽景家园业主委员会主任，住宁夏回族自治区。

被上诉人（原审被告）：石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司。住所地宁夏回族自治区。

法定代表人：张涛，石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司总经理。

委托诉讼代理人：梁勇，男，1981年6月22日出生，汉族，石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司员工，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区永康花园1-1号。

委托诉讼代理人：杨琼，宁夏致和律师事务所律师。

上诉人大武口区丽景家园业主委员会因与被上诉人石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司物权纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初963号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月4日立案后，于2019年9月26日依法组成合议庭进行了审理，上诉人大武口区丽景家园业主委员会负责人马进军、被上诉人石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人梁勇、杨琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

大武口区丽景家园业主委员会的上诉请求：1、在一审判决的基础上，增判被上诉人立即向上诉人移交物业管理用房3902㎡（其中：小区物业办公用房265㎡、小区会所830㎡、车库2997㎡）；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。《国务院物业管理条例》、《宁夏回族自治区物业管理条例》、《石嘴山市物业管理实施细则》及《物权法》等相关规定：业主依法享有的物业共用部位、公用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；物业服务用房权属属于全体业主共有，任何单位和个人不得转让、抵押或改变其用途。涉案图纸明确规定：自行车库1560㎡，小区会所830㎡，小区物业265㎡，地下车库1075㎡。上述证据充分说明物业管理用房、小区物业、自行车库和小区会所实际所在，依法属于小区全体业主所有。被上诉人擅自将小区会所变成办公楼，并出售的行为，严重违反法律规定。一审判决认定上诉人主张会所830㎡无事实和法律依据，明显错误。已建成的物业管理用房、门房及自行车库等应归全体业主所有，但遗憾的是被上诉人至今尚未移交给原告，还擅自将已建成的自行车库出租给了爱佳饭店，获取的利益也并未移交给上诉人。本案中，涉案小区地下车库并未建成，己建成的1560㎡方实际上系自行车库，并非一审判决认定的汽车车库，根据相关法律规定，未建成的地下汽车车库，应以货币的方式返还给全体业主。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，为维护上诉人的合法权益和国家法律的尊严，现依法向法院提起上诉。

石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司辩称，被上诉人认为上诉人的二审请求没有事实依据，也不符合建筑规划。首先，关于小区物业用房根据上诉人在一审中提交的证据证实，该位置现在为15号房屋，性质规划为商业，不属于物业用房，而小区的实际物业用房现在为6-3号商业用房，并由物业公司在实际使用发挥功能，对于小区会所830㎡根据被上诉人一审提交的证据，该房屋规划为办公用房并已出售给私人，不动产登记部门也已经核发了产权证书，因此物业会所不存在也不属于上诉人所主张的物业用房。对于车库，小区现在实际有自行车棚一座，上诉人所主张的半地下车库并未实际建设，该位置根据被上诉人一审所提交的规划图现在实际为15号商业房，因此上诉人二审主张没有客观依据，被上诉人认为出现这样争议的原因是上诉人按照原有未审核的规划图来进行认定，而被上诉人所提供的是审核过的规划图，对于小区的建设是由开发商进行决策由主管部门进行审核，上诉人的主张是反其道而行，希望法院根据客观事实驳回上诉请求。

大武口区丽景家园业主委员会向一审法院起诉请求：1.石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司立即向大武口区丽景家园业主委员会移交物业管理用房3902平方米（其中小区物业265平方米、小区会所830平方米、车库2997平方米）和门房；2.本案诉讼费由石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司承担。

一审法院认定的事实：石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司系丽景家园小区建设开发单位，丽景家园小区建成后成立了大武口区丽景家园业主委员会，现大武口区丽景家园业主委员会依据自石嘴山档案承建管理部门调取的友谊小区（现为丽景家园）小区平面定位放线图向法院提起诉讼，要求石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司依照该图纸的设计向大武口区丽景家园业主委员会移交物业管理用房3902平方米，其中小区物业265平方米，小区会所830平方米，车库2997平方米和门房。另查明，1.大武口区丽景家园业主委员会依照图纸主张的会所现为涉案小区18-1、19-1号楼，该两套楼现已分别出售给案外人王静、苏文利和王爱民，且已经进行了产权登记；2.大武口区丽景家园业主委员会依照图纸主张车库在规划设计时分为半地下自行车库与汽车车库，现半地下自行车库未建设，图纸设计的汽车车库位置为现涉案小区15号楼，根据石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司提交的测量报告显示15号楼房性质为商业用房，现由石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司出租给爱佳饭店；3.石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司依照图纸主张的265平方米物业用房现由石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司出租给爱佳饭店，15号房屋性质为商业用房；4.石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司主张的门房分别为前进南路正大门左右门楼两个，石嘴山石银村镇银行旁铁门一个、爱佳饭店临解放街门房一个、十三小旁永康路门房一个，石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司同意向石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司移交爱佳饭店临解放街门房一个、十三小旁永康路门房一个。再查明，石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司前期委托管理的物业公司石嘴山市宏盛物业管理有限公司已退出涉案小区，该物业公司前期所使用的物业办公用房为丽景家园6-3号房屋。涉案小区现招用的物业公司已实际使用丽景家园6-3号房用于物业办公用房，但石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司主张因丽景家园6-3号房屋不符合图纸设计面积故拒绝接收。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告针对本案提起诉讼要求返还物业管理用房，该诉求的实现应当以物业管理用房实际存在且属于业主共有为前提。根据双方的举证、质证以及当庭陈述情况，大武口区丽景家园业主委员会主张的会所830平方米现已实际出卖，所有权也已进行了变更登记，大武口区丽景家园业主委员会主张要求移交会所830平方米无事实及法律依据，对该诉求不予支持；大武口区丽景家园业主委员会主张的半地下自行车库实际未建，大武口区丽景家园业主委员会要求返还没有事实基础，不予支持；对于汽车车库以及物业用房265平方米部分，因大武口区丽景家园业主委员会主张按照图纸设计进行返还，但汽车车库以及物业用房265平方米所在位置为现涉案小区15号楼，根据测量报告显示该楼房为商业用房，其性质不属于物业公共用房，大武口区丽景家园业主委员会要求移交无法律依据，大武口区丽景家园业主委员会主张被告私自变更物业用房性质不属于本案审理范围，故对该意见不予采纳；对于门房部分，因双方对可以移交的爱佳饭店临解放街门房一个、十三小旁永康路门房一个均无异议，故对该部分诉求予以支持，对于双方争议的前进南路正大门左右门楼是否包含第二层，根据被告提交的18-1号楼、19-1号楼测量报告显示19-1号楼一层包含门房22.6平方米，18-1号楼不包含门房，18-1、19-1号楼均已出售，故对大武口区丽景家园业主委员会要求移交位于前进南路正大门即19-1号楼一层中门房22.6平方米的诉求予以支持；对于石嘴山石银村镇银行旁铁门一个，因大武口区丽景家园业主委员会没有证据证实该门房属于规划设计的门房，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告大武口区丽景家园业主委员会移交爱佳饭店临解放街门房一个、十三小旁永康路门房一个、前进南路正大门即19-1号楼一层中门房22.6平方米；二、驳回原告大武口区丽景家园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司负担。

本院二审期间，石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司向本院提交的证据：证据一、竣工图一层平面图1张、三层平面图1张。证实现在的爱佳饭店不存在半地下车库及物业用房。大武口区丽景家园业主委员会的质证意见：对该证据的真实性不予认可，与本案没有关联，达不到被上诉人的证明目的。本院认证意见：对该证据的真实性、合法性予以认可，该证据能够证实竣工时爱佳饭店不存在半地下车库及物业用房。证据二、工程竣工验收备案表1份。证实该楼（爱佳饭店）已被竣工验收。大武口区丽景家园业主委员会的质证意见：对该证据的真实性、合法性没有异议，但是30号楼是否包括爱佳饭店的后厨不清楚，不能达到被上诉人的证明目的。本院的认证意见：该证据真实、合法，结合证据一中的竣工平面图能够证实30号楼已经完成竣工验收。证据三、石国用（2011）第60545号、石国用（2011）第60706号土地证2份。证实丽景家园与石银村镇银行办公楼为两块土地，分为两个项目，并非包含在丽景家园内。大武口区丽景家园业主委员会的质证意见：对该证据的真实性没有异议，但该证据达不到被上诉人的证明目的，不能证明案涉门房是否包含在丽景家园土地范围之内。本院的认证意见，该证据与本案无关，不予采信。大武口区丽景家园业主委员会未向本院提交的证据。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉小区于2011年8月21日在石嘴山市城乡建设局进行了工程竣工验收备案。经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中上诉人大武口区丽景家园业主委员会主张被上诉人石嘴山市宏顺房地产开发有限责任公司除一审判决所确定的移交物业用房外再向其移交在3902㎡（其中：小区物业265㎡、小区会所830㎡、车库2997㎡）物业管理用房。但上诉人主张的小区物业管理用房265㎡性质为商业用房，并非公共用房，要求被上诉人对该部分房产进行移交无法律依据；上诉人所主张应当移交的小区会所830㎡，现权属已经登记在案外人名下，上诉人的该项上诉理由不能成立。上诉人所主张应当移交的车库2997㎡实际不存在，故上诉人的该项上诉理由不能成立。被上诉人为了证实其抗辩意见，提交的竣工平面图及竣工备案表，能够证实案涉小区是按照设计要求和合同约定进行施工的，且通过了竣工验收，并在相关主管部门进行了工程竣工备案。

综上，上诉人大武口区丽景家园业主委员会的上诉请求均不能成立。本案一审认定基本事实清楚，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人大武口区丽景家园业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　敏

审 判 员　　辛爱丽

审 判 员　　张建兴

二〇一九年十二月二日

法官助理　　李　斌

书 记 员　　李利利

附：本判决适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。