某某、遂川县联盛建筑有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江西省吉安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）赣08执异165号 异议人（案外人）：***，女，1972年3月17日出生，住吉安市遂川县。 申请执行人：遂川县联盛建筑有限公司，住所地：江西省吉安市遂川县遂兴大道遂川县商会大厦16楼，统一社会信用代码：91360827746082540P。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司副经理。一般授权代理。 被执行人：江西吉贡房地产开发有限公司，住所地：江西省遂川县泉江镇遂川宾馆8号楼二楼九间房，统一社会信用代码：913608270516068623。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司职员。特别授权代理。 本院在执行申请执行人遂川县联盛建筑有限公司（以下简称联盛公司）与被执行人江西吉贡房地产开发有限公司（以下简称吉贡公司）建设工程施工合同纠纷一案中，依据本院（2022）赣08执恢26号之一执行裁定，拍卖被执行人吉贡公司名下位于遂川县××小区××栋××栋的房产，含案外人***异议指向的Ｇ1栋2层02商铺、Ｇ2栋2层02商铺、Ｇ1栋11号商铺。案外人不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 ***向本院提出异议称，请求法院停止对遂川县××栋××层××商铺××栋××层××商铺××栋××号商铺的拍卖，并解除对该商铺的查封。事实与理由：2018年6月1日、2019年4月1日和2019年4月20日，案外人与吉贡公司签订了三份《商品房内部协议合同》，吉贡公司将Ｇ2栋2层02商铺、Ｇ1栋2层02商铺、Ｇ1栋11号商铺出售给案外人。Ｇ2栋2层02商铺总价2973735元，一次性支付首付款150万元，后续支付70万元；Ｇ1栋2层02商铺总价209万元，一次性支付首付款100万元，后续支付254695元；Ｇ1栋11号商铺总价40.8万元，一次性支付首付款10万元，后续支付10万元。案外人拥有案涉商铺的所有权及使用权，并从签订合同之日起使用至今。法院的查封、拍卖行为是错误的，故提出执行异议申请。 联盛公司称，请求法院驳回案外人的异议请求。理由：案外人与吉贡公司签订的是内部协议，是私下交易，联盛公司不知情；案外人没有及时去办理案涉房产的备案手续。 吉贡公司称，支持案外人的异议请求，保护案外人的权益。 本院查明，申请人联盛公司与被申请人吉贡公司建设工程施工合同纠纷仲裁案，2021年1月22日，南昌仲裁委员会作出（2019）***字第0213号调解书。该调解书确认如下调解协议：1、双方确定本案中国狗牯脑茶文化博览园Ｄ1＃至Ｄ6＃楼、Ｇ1＃至Ｇ2＃楼、地下室工程项目和遂川县茶文化交流中心项目工程的工程价款总额为7550万元，减去已支付的工程款，被申请人还应支付申请人11344680元工程款；2、上述工程款被申请人应于2021年8月31日前付清；3、申请人对中国狗牯脑茶文化博览园Ｄ1＃至Ｄ6＃楼、Ｇ1＃至Ｇ2＃楼工程项目及遂川县茶文化交流中心项目工程拍卖的价款依法享有优先受偿权；仲裁调解书生效后，被申请人销售过程中收到的销售款优先支付申请人；4、逾期未支付，申请人可以申请法院强制拍卖；5、双方一致确认本案无其他争议；6、本案仲裁费150648元，由申请人承担75324元，被申请人承担75324元并和欠付工程款一并支付申请人；7、双方一致同意仲裁庭依据本调解协议内容制作调解书，调解书中不需写明本案争议事实与理由。该调解书发生法律效力后，被执行人吉贡公司未履行该生效法律文书确定的义务，联盛公司于2021年9月15日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行，执行案号（2021）赣08执286号。2021年9月29日，本院向遂川县不动产登记中心送达（2021）赣08执286号执行裁定书和协助执行通知书，要求该中心协助执行以下事项：一、立即查封中国狗牯脑茶文化博览园Ｄ1＃至Ｄ6＃楼、Ｇ1＃至Ｇ2＃楼、地下室工程项目和遂川县茶文化交流中心项目工程；二、查封期限三年，自2021年9月29日起2024年9月28日止。2021年11月18日，江西远东房地产资产评估测绘有限公司作出吉贡公司所有的位于遂川县××小区××栋××栋商业房地产进行评估，总面积3306.7㎡，评估价2810.81万元。其中，Ｇ1栋1层11号（毛坯）建筑面积31.27㎡，评估总价31.96万元、Ｇ1栋2层02号（中装）建筑面积452.61㎡，评估总价307.77万元、Ｇ2栋2层02号（部分装修、部分毛坯）建筑面积660.83㎡，评估总价429.54万元。因申请执行人联盛公司申请撤销案件的执行，2021年11月25日，本院依法作出（2021）赣08执286号之一执行裁定书，裁定终结本院（2021）赣08执269号案件的执行。2022年5月9日，联盛公司向本院申请恢复执行，本院于同日立案执行，执行案号为（2022）赣08执恢26号。执行中，本院作出（2022）赣08执恢26号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人江西吉贡房地产开发有限公司名下位于遂川县××小区××栋××栋的房产。 另查明，***与**群系夫妻关系。2018年6月1日，吉贡公司向***出具编号为7771718的收据，载明收到***G2栋2层02号商铺购房定金转账150万元。同日，***、**群与吉贡公司签订一份《开发商商品房内部协议合同》，约定***、**群购买吉贡公司出售的茶博园G2栋2层02号商铺，建筑面积660.83㎡，单价4500元/㎡，总价297.3735万元。该合同第六条约定，买受人先付50%首付款，剩余房款不按揭，分期四年，每年6月份之前交40万元整至交清为止。第八条约定，出卖人应当在2018年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2019年6月3日、2020年3月16日、2020年9月21日，吉贡公司向***出具编号为3163675、7771725、7771732的收据，载明收到***G2栋2层02号商铺转账各20万元，共60万元。2021年4月14日，吉贡公司向***出具编号为7771736的收据，载明收到***G2栋2层02号商铺定金10万元，转***收款。 2019年3月13日，吉贡公司向***出具编号为3163671的收据，载明收到***G1栋2层02号商铺定金刷卡5万元。2019年3月14日，***与吉贡公司签订一份《茶博园商品房定购书》，约定***购买吉贡公司的G1栋2层02号商铺，建筑面积454.82㎡，单价4595.22元/㎡，总价209万元，交付定金5000元。2019年3月21日，吉贡公司向***出具编号为3163673的收据，载明收到***G1栋2层02号商铺购房款刷卡95万元。同日，***、**群与吉贡公司，约定***、**群购买吉贡公司出售的茶博园G1栋2层02号商铺，建筑面积454.82㎡，单价4595.225元/㎡，总价209万元。该合同第六条约定，买受人先付50%首付款，剩余房款不按揭，分期三年，每年4月份之前交37万元整至交清为止。第八条约定，出卖人应当在2019年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 2019年9月21日和9月26日，吉贡公司向***出具编号为NO9690479、9690480的收据，载明收到***G1-11号商铺转账1万元和9万元。***、**群与吉贡公司签订一份《开发商商品房内部协议合同》（该合同上无签订日期），约定***、**群购买吉贡公司出售的茶博园G1栋1层11号商铺，建筑面积31.43㎡，单价13000元/㎡，总价40.8万元。该合同第六条约定，买受人按分期方式在签订合同分期付清，总房款40.8万元整，其中首付款为10万元，剩余30.8万元在2020年2月18日之前一次性付清。第八条约定，出卖人应当在2019年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2020年3月16日，吉贡公司向***出具编号为7771726的收据，载明收到***G1栋1层11号商铺转账10万元。另外，在2021年2月10日，吉贡公司向***出具编号为8170381、8170382的收据，载明收到***转账17.8万元和现金2.2万元，收款事由不清晰。 ***已将案涉G1栋2层02商铺、G2栋2层02商铺、G1栋1层11号商铺部分装修经营遂川县泉江镇茶都酒店，该酒店系个体工商户，经营者**群，注册日期2019年8月12日。***于2022年6月21日向本院递交申请，其自认扣除已支付的房款、替开发商垫付的款项56695元以外，案涉房产剩余款为1465040元，对该剩余款，其自愿交至本院处理。 本院认为，本案争议焦点为案外人***的异议事由能否阻却本案执行。本案被执行人吉贡公司不履行生效法律文书确定的义务，本院查封、拍卖其名下的房产，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，执行依据（2019）***字第0213号调解书已经明确联盛公司对G1#至G2#楼等工程项目拍卖的价款依法享有优先受偿权。***未付清全部购房款，案涉房产均系商铺，***对案涉房产享有的物权期待权，不能对抗本案建设工程价款优先受偿权。因此，***提出对案涉房产停止拍卖、解除查封的异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十七条之规定，裁定如下： 驳回***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　李　娟 二〇二二年七月二十八日 书记员　　周梓翔