登封新天地建设开发有限责任公司与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河南省登封市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫0185民初3669号

原告：登封新天地建设开发有限责任公司，地址：登封市白坪乡白坪街（乡镇府院内），统一社会信用代码：91410185790637427M。

法定代表人：梁占有，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘书凯，河南国是律师事务所律师。

被告：***，男，1978年10月29日生，回族，住登封市。

委托诉讼代理人：吴万杰，登封市少林法律服务所法律工作者。

第三人：河南鹏鸿建筑有限公司，地址：登封市南环路白坪小区****楼****，统一社会信用代码：91410185699975150N。

法定代表人：王改珍，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘晓明，河南国是律师事务所律师。

原告登封新天地建设开发有限责任公司(以下简称新天地公司)与被告***、第三人河南鹏鸿建筑有限公司（以下简称鹏鸿建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托诉讼代理人刘书凯，被告***及其委托诉讼代理人吴万杰、第三人鹏鸿建筑公司的委托诉讼代理人刘晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

登封新天地建设开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认2013年10月11日原告以第三人名义与被告签订的《陆安佳苑订购协议书》无效。2．判令被告向原告返还陆安佳苑59号楼2单元703室房产，并支付暂计算至2020年9月9日的房屋占有使用费110465.42元（以未付购房款30万元为基数，自2013年10月11日起至2019年8月19日，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起暂计算至2020年9月9日止，参照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，最终计算至实际返还房屋日止）；3．本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：2006年至2007年期间，登封市委、市政府、市发展和改革委员会等部门就登封市白坪人口安置小区陆续下发《登封市人民政府市长办公会议纪要》、《关于白坪煤矿沉陷区人口搬迁安置区项目核准的通知》、《关于引发2007年城市建设重点工程项目的通知》等文件,将白坪安置小区作为2007年城建重点工程项目,确定颍河路以南、高速路以北、菜园路以西、嵩山路以东区域为该项目建设用地,并按照市场化运作投资方式进行。相关责任单位高度重视、积极行动、克难攻坚，确保该工程顺利施工。2007年4月28日中共白坪乡委员会成立登封市白坪乡人口搬迁安置小区建设指挥部,并确定乡政府主要领导均作为指挥部组成人员,负责白坪人口搬迁安置工作。登封市国土资源局对涉案土地进行公开出让，于2010年9月26日与登封市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》,合同约定在2011年1月1日前完成“三通一平”后将涉案土地交付原告。为加快建设步伐，保证涉案工程符合市委、市政府建设进度要求,政府相关部门要求原告按照先建后批的方式加快项目建设。在此情况下，原告于2011年3月16日与第三人签订《建设工程施工合同》，涉案项目于2011年3月20日开始施工，2013年12月8日竣工。施工期间，原告于2011年8月18日取得建设用地规划许可证，2011年10月14日取得国有土地使用权证，但建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证件却因政府当时急于搬迁安置、先行建设、规划在后以及压减土地等政策原因成为历史遗留问题，迟迟没有办理。为支付拖欠第三人的工程款，原告与第三人口头约定，原告委托第三人对外出售房屋,以抵偿工程款。2013年10月11日第三人与被告签订《陆安佳苑定购协议书》，约定:定购房源为原告开发的登封市白坪人口搬迁安置小区陆安佳苑商品房59号楼2单元703号，建筑面积153.88平方米，付款方式:1.立约定金壹万元整;。3.按揭贷款，单价为3333.76元，总房款513000元，乙方在签订《商品房买卖合同》前补齐首期房款213000元（预付定金冲入房款）。余款以按揭方式支付。协议签订当日，被告交付首付房款213000元，原告将涉案房产交付被告。由于建设工程规划许可证、建设工程施工许可证不能办理，导致原告无法办理预售许可证，涉案项目无法办理银行按揭贷款，也不能签订正式的《商品房买卖合同》。期间，为办理建设工程规划许可证、预售证及房产证等证件，原告多次与政府相关部门协调，白坪乡政府、登封白坪人口搬迁安置小区建设指挥部多次向政府相关部门请示，均未果。现原告与被告协商处理被告所拖欠的剩余购房款项，但被告以原告不办理按揭贷款为由而不予支付。原告认为，涉案工程项目属于政府重点工程安置项目，原告响应政府号召，中标工程项目，投入巨大资金施工建设，但因政府政策原因，相关手续迟迟不能办理，至今没有取得商品房预售许可证等证件，而被告占有原告房屋，不予支付剩余款项，也不同意原告的分期还款方案，严重损害了原告的合法权益。依照有关法律规定，提起诉讼，望依法裁判。

被告***辩称：被答辩人的诉讼请求及其诉请所依据的事实理由依法不能成立，应当依法予以驳回。一、被答辩人不是本案适格的原告。依据第三人于2013年10月11日为答辩人出具的NO2415229号购房收款《收据》及其双方签订的《【陆安佳苑】定购协议书》为凭，答辩人仅与第三人河南鹏鸿建筑有限公司存在民事关系，与被答辩人没有直接的民事关系。故被答辩人的起诉不符合《民事诉讼法》第119条第（一）项规定的适格性原则。二、被答辩人请求“确认以第三人名义与被告签订的《【陆安佳苑】定购协议书》无效”缺乏事实根据和法律依据。答辩人与第三人之间所产生的民事行为，符合《民法通则》第54条及《合同法》第二条第一款规定的民事法律行为特征，无论其实质要件或其形式要件均不违反《民法通则》第55、56条的规定。故其双方所产生的民事行为不符合《民法通则》第58条及《合同法》第52条规定的无效的法定情形，且依据《合同法》第8条第二款、第44条及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第65条规定，应当认定为有效的民事行为，理应受到法律的保护。三、被答辩人第二项请求判令答辩人返还房产并支付房屋占有使用费的诉请，更是与法无据。答辩人与第三人签订的《【陆安佳苑】定购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议书应为合法有效。被答辩人该项请求应属于协议违约的范畴，首先肯定答辩人在履行协议过程中，既无过错，更不存在违约，无须承担此项违约责任。即如协议存在违约，也是第三人违约。第三人的违约，实际为被答辩人的违约。是被答辩人在履行其与第三人签订的《建设工程施工合同》过程中，因被答辩人与行政单位及其行政职能部门的协调不力，导致该《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证件迟迟没有办理，而成为历史遗留问题，使该房屋买卖合同的目的不能实现。被答辩人既然承认属于历史遗留问题，应当作搁置或者暂缓处理，不应当先拿答辩人开刀，让答辩人为其承担不合法的民事责任。进而，俗谚“掏钱难买不卖物”，若没有第三人的“卖”，就不存在答辩人的“买”。依据《民法通则》第61条及《合同法》第58条相关规定，该《定购协议书》倘若无效的法律后果，是因该协议取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。那么，答辩人因此遭受到的“定金1万元”、“首期房款21.3万元”，以及因装修、装饰房屋等所导致的损失，依法应当由谁承担责任，显而易见。被答辩人置上述的客观事实于不顾，径行提出如此之诉，有悖法律有悖常理，令人不能接受。

综上所述，在【陆安佳苑】居民区，类似答辩人的业主达二百多户，倘若被答辩人如此诉讼目的得以实现，其将获取多少非法所得！坑害多少小区业主！给社会造成多大危害及不安定因素，不堪设想。故被答辩人的诉讼请求及其诉请所依据的事实理由依法不能成立，应当依法予以驳回其诉讼请求。

第三人鹏鸿建筑公司述称：因为原告拖欠第三人的工程款，原告授权委托第三人代卖该房产，第三人暂收取被告购房款21.3万元。

本院经审理认定事实如下：2006年至2007年期间，原告取得了颍河路以南、高速路以北、菜园路以西、嵩山路以东区域的建设用地，用于白坪煤矿沉陷区人口搬迁安置项目。原告于2011年3月16日与第三人签订《建设工程施工合同》,涉案项目于2011年3月20日开始施工，2013年12月8日竣工。施工期间，原告于2011年8月18日取得建设用地规划许可证，2011年10月14日取得国有土地使用权证，但建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证件至今没有办理。2013年10月11日第三人与被告***签订《陆安佳苑》定购协议书，约定:乙方（***）自愿定购甲方（登封市新天地建设开发有限公司（河南鹏鸿建设有限公司）开发的陆安佳苑商品房：59号楼2单元703号，建筑面积153.88平方米，单价为3660元/平方米。总房价为563201元。付款方式：付款方式:1.立约定金壹万元整;。3.按揭贷款，单价为3333.76元/平方米，总房款513000元，乙方在签订《商品房买卖合同》前补齐该房首期房款213000元（预付定金冲入房款）。余款以按揭方式支付。协议签订当日，被告***交付首付房款213000元，原告将涉案房产交付被告。后原告要求被告交付剩余房款，被告认为原告违约不予缴纳。故成诉。

本院认为，原告新天地公司与被告***签订的《陆安佳苑》定购协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。故原告请求确认2013年10月11日原告以第三人名义与被告签订的《陆安佳苑订购协议书》无效，于法无据，本院不予支持。至于原告要求被告向原告返还陆安佳苑59号楼2单元703室房产，并支付暂计算至2020年9月9日的房屋占有使用费110465.42元（以未付购房款30万元为基数，自2013年10月11日起至2019年8月19日，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起暂计算至2020年9月9日止，参照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，最终计算至实际返还房屋日止）的请求，因第一项诉讼请求不成立，故第二项诉讼请求也不能成立。故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

驳回原告登封新天地建设开发有限责任公司的诉讼请求。

案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告登封新天地建设开发有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判员　　杨菊凤

二〇二〇年十月二十一日

书记员　　曾伟丽